原告（反诉被告）大同凯德物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）某某物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

山西省大同市城区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）晋0202民初1488号

原告（反诉被告）：大同凯德物业服务有限责任公司，住所地：大同市迎宾街北侧。

法定代表人：武海潮，系该公司经理。

委托诉讼代理人：高学红，山西瑜亮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王文琳，女，汉族，住大同市城区。

被告（反诉原告）：闫恒生，男，汉族，住大同市城区。

原告（反诉被告）大同凯德物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）闫恒生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大同凯德物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费6734.56元，滞纳金6668.89元，合计13403.45元（当庭变更为2014年11月21日至2017年3月20日）；2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告系大同市凯德世家小区业主。于2012年9月26日入住该小区，原告系该小区的物业公司，为小区业主提供物业服务。双方签订了《物业管理服务协议》。根据该协议第四条二款及第三款约定，”物业服务费采取年缴纳方式，按建筑面积每平米2元交纳，同时，业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额3%的滞纳金。被告从2014年11月21日起至2017年3月20日已累计拖欠物业费6734.56元，滞纳金6668.89元，合计13403.45元。原告多次催要，被告拒不交纳，严重损害了原告的利益，故起诉至贵院，请求依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，判令被告及时支付拖欠物业费及逾期每日按欠款金额千分之三计算的滞纳金。

被告闫恒生辩称，答辩人确系凯德世家业主，2014年11月20日领的钥匙，并与原告签订协议。（2014年11月20日前费用已交，2014年11月21日至2016年11月19日费用未交，2016年11月20日至2017年11月20日费已交。从答辩人入住19号安置房以来，物业未按约定履行其应尽的义务。从入住起至2014年没有单元门，地基深坑显露，所有19号楼的业主只能从一层的南窗户踏着临时搭的门板、竹木板进出。楼下环境非常恶劣，遍地建筑生活垃圾，道路未硬化，一下雨就泥泞，没有绿化，直到2016年底与前面商品楼贯通连成一片才好转。领钥匙时说天然气已开通，但直至2015年5月19日才开通。实际所配备的设备与告知的不符，该房门窗应采用南山断桥铝合金，结果采用的是塑钢窗户。按照大同市人民政府关于加强安居工程建设和物业管理的决定，2012年执行标准为高层1.1元/平方米（含电梯费），原告按2元/平方米（含电梯费）明显超额违规收费。基于答辩理由，答辩人拒绝交纳所欠物业费用。

反诉原告闫恒生向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告2013和2014年度物业费（不包括电梯费）4329.36元；2、判令反诉被告因违约赔偿反诉原告损失16514元；3、要求反诉被告按照同政发[2012]120号文件标准按1.1元每平米每月收取物业管理费用，并要求按照大同市城区拆迁总组织部通告第十二项内容同等标准配备设施（当庭增加）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同上。

反诉被告大同凯德物业服务有限责任公司辩称，原、被告双方签订了《物业服务协议》，反诉被告按合同约定提供了相应的服务，有权按照约定收取相关费用，反诉原告所述事实基于原工程配套问题与物业服务无关。反诉被告收取物业费按照大同市物价局相关文件、相关标准收取，反诉原告应当交纳，请求驳回反诉原告诉讼请求。认可反诉原告2013、2014年度交纳物业费（不包括电梯运行费）4329.36元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实即：被告（反诉原告）作为凯德世家业主于2012年11月20日正式入住、原、被告签订《物业管理服务协议》对双方的权利义务作出了约定、已交纳2013、2014年度物业费（不包括电梯运行费）4329.36元、2016年11月20日至2017年11月20日物业费用已交纳，尚欠2014年11月21日至2016年11月20日物业费5772.48元未交，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据即：一、原告（反诉被告）提供：1、前期物业管理服务协议（部分，复印件）；2、被告应交纳未交纳费用的收款收据2张（复印件）；3、大同市物价局文件批复[2013]79号（复印件）；二、被告（反诉原告）提供：1、照片2张；2、光盘2张；3、商品房环境与安置房环境对比照片8张（当庭提交）；4、凯德世家业主手册1份；5、大同市城区拆迁总组织部通告第十二项内容；6、同政发[2012]120号文件；7、拆迁户证明、入住通知书（均为复印件）；8、证人刘陆的当庭证言，本院予以确认并在卷佐证。

针对本案诉讼争议的焦点问题，本院分析认定如下：

1、被告（反诉原告）当庭答辩以及提供的照片、光盘和证人刘陆的证言，均证明在2012年11月20日至2016年11月被告（反诉原告）入住大同市凯德世家19号楼4单元2801号期间，确实存在着该楼进出通道未修好以及因工程正在建设致该楼附近道路未硬化等环境较差的现象客观存在。原告（反诉被告）对此亦予以承认。本院认为，该期间被告（反诉原告）居所附近公共环境确与社区其他区域存在差距，但被告（反诉原告）也承认是开发商在小区内尚有未完工的建筑工程造成，非为原告（反诉被告）未尽义务违约所致，因此，上述证据不能证明原告（反诉被告）违约。

2、被告（反诉原告）所辩室内用门窗材料及天然气的开通问题，未举证证明与原告（反诉被告）存在关联性，故本院不予确认。

3、被告（反诉原告）提供大同市城区拆迁总组织部通告第十二项内容及同政发[2012]120号文件，欲证明原告（反诉被告）物业收费高。原告（反诉被告）对证据的真实性均无异议，但不认同大同市城区拆迁总组织部通告第十二项内容，认为后期有专门的文件规定物业收费。且19号楼里也不全是拆迁户，也有商品房购买户。而同政发[2012]120号文件只规定了2012年的标准，随后随着市场价格调整。原告（反诉被告）也提供了前期物业管理服务协议和大同市物价局[2013]79号文件批复证明收费的合理合法性。本院认为，被告（反诉原告）提供的大同市城区拆迁总组织部通告系2010年发布，同政发[2012]120号文件也明确规定了随着市场变化确需调整的，由价格主管部门会同行业主管部门出台收费标准指导价。且原告（反诉被告）提供的大同市物价局[2013]79号文件批复，证明经大同市物价局规范，准许凯德世家小区按物业收费标准1.5元/平方米.月以及电梯运行维护费0.5元/平方米.月收取。故对被告（反诉原告）相关辩解和主张，本院不予采纳。

本院认为，原、被告之间的物业服务合同系双方真实意愿表示，且未发现具有违反法律禁止性规定的事实存在，合同有效成立。原告依约尽到了自己的履行义务，被告应当按照约定交纳费用。原告诉求被告支付物业费6734.56元，本院予以支持。由于第三方施工的原因，确实影响了被告的正常生活，故原告向被告加收滞纳金于情不妥，本院不予支持。反诉原告提供的证据未能证明反诉被告违约，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告闫恒生在本判决生效后十五日内向原告大同凯德物业服务有限责任公司支付物业费6734.56元。

二、驳回反诉原告闫恒生的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费135元，原告大同凯德物业服务有限责任公司负担67元，被告闫恒生负担68元（在本判决生效后十五日内一并履行给付原告）；反诉费161元，被告闫恒生自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。

审　判　长　　李　岩

人民陪审员　　彭智强

人民陪审员　　张新华

二〇一七年十月二十四日

书　记　员　　王　瑜