上海溶剂厂与上海南鑫百货商店、**高房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0115民初82839号

原告(反诉被告)：上海溶剂厂，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：郭忠德，厂长。

委托诉讼代理人：谭政明，北京市中银(上海)律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海南鑫百货商店，住所地中国(上海)自由贸易试验区南码头路***号。

投资人：**高，店长。

被告(反诉原告)：**高，男，1977年7月30日生，汉族，户籍地福建省，住上海市浦东新区。

上列二被告共同委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。

上列二被告共同委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。

第三人：上海环境实业有限公司，住所地上海市普陀区西谈家渡路XXX号XXX幢XXX楼。

法定代表人：梁超，董事长。

委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。

原告上海溶剂厂(以下简称溶剂厂)诉被告**高、上海南鑫百货商店(以下简称南鑫商店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告南鑫商店、**高提起反诉，本院于2018年1月16日公开开庭进行了合并审理。后本院依法追加上海环境实业有限公司(以下简称环境公司)作为本案第三人参加诉讼，并于2018年2月8日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)溶剂厂的委托诉讼代理人谭政明，被告(反诉原告)**高、南鑫商店的共同委托诉讼代理人江建平、魏佳璐及第三人环境公司的委托诉讼代理人张伟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)溶剂厂向本院提出诉讼请求：1、解除溶剂厂与**高、南鑫商店签订的租赁合同；2、**高、南鑫商店共同支付溶剂厂自2016年7月1日起至实际搬离之日止的租金[暂计至2017年10月31日为人民币(以下币种同)91万元]；3、**高、南鑫商店共同支付溶剂厂违约金204,750元(56,875元/月×18月×20%)。事实与理由：2016年4月26日，双方签订房屋租赁合同，约定溶剂厂将上海市浦东新区南码头路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给**高、南鑫商店经营超市使用；租期三年；年租金682,500元，若承租人拖欠租金，则出租人可以解除合同，承租人还应按合同未到期部分总租金的20%向出租人支付违约金。签约后，**高、南鑫百货仅支付租金至2016年5月、6月，未支付自2016年7月1日起的租金。溶剂厂多次催缴均无果，故为维护自身合法权益，起诉来院。

被告(反诉原告)**高、南鑫商店辩称：同意解除租赁合同，但不同意支付租金及违约金。溶剂厂出租系争房屋未经房东授权，故其无权出租及收取租金。即便溶剂厂有权签约，也是其违约在先，**高、南鑫商店于2016年6月20日收到房东发的律师函，要求限期搬离。**高一直以为溶剂厂是房屋所有权人，溶剂厂曾向**高保证可继续承租，故**高才以300多万元的高价买下使用权。后**高向溶剂厂原出租经办人冯经理联系，冯经理表示既然溶剂厂起诉本案了，租金暂不要支付。故无论原告有无权利出租，其行为均造成了**高、南鑫商店巨大经济损失，在房东起诉后，二审判决租赁合同有效，租金支付给溶剂厂还是房东，应由房东做主。溶剂厂违约在先造成**高、南鑫商店经济损失，故**高、南鑫商店不同意支付违约金，并提起反诉。

被告(反诉原告)**高、南鑫商店向本院提出反诉请求，要求溶剂厂向**高、南鑫商店：1、支付违约金364,000元(第三人于2016年8月起诉，未履行期自2016年9月1日起算至合同期届满，共计32个月，故违约金按682,500元/年÷12月×32月×20%计算)；2、支付停工损失296,000元(2016年平均月营业额1,100,000元×利润20%×3月-364,000元)；3、赔偿雇搬迁公司搬出货物的花费20万元(估算)；4、赔偿租金差额损失200万元[预计最快将于2018年3月搬离，(当地租金标准10元/天/平方米×1198平方米×365天-682,500元)÷12月×13月=3,997,716元，现仅主张200万元)；5、返还租赁保证金6万元；6、赔偿装修损失51万元。事实与理由：2011年4月，案外人陈某某以南鑫商店名义向溶剂厂承租了系争房屋，租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。2014年12月，陈某某将全部装修、设备及超市经营权以343万元的价格转让给**高。经向冯经理确认，**高肯定有权续租。未有任何单位、个人对系争房屋产权提出任何异议。2016年4月，**高与溶剂厂签订了《房屋租赁合同》，约定**高续租系争房屋，并约定了租期、年租金标准等。签约后，**高、南鑫商店认真履行了全部合同义务，但后却收到被环境公司起诉的案件材料。该案终审判决**高、南鑫商店与溶剂厂之间的《房屋租赁合同》有效，但该合同无法履行。溶剂厂隐瞒事实签约已构成严重违约，给**高、南鑫商店造成巨大经济损失。

原告(反诉被告)溶剂厂辩称：对于反诉请求1，根据生效判决，系争租赁合同有效，溶剂厂并未违约，**高、南鑫商店自2016年7月起未支付租金，已严重违约，其应承担违约责任，且**高、南鑫商店至今未搬离。即使溶剂厂违约成立，违约金标准也过高，请求法院予以调整。对于反诉请求2，南鑫商店至今仍在经营，故不存在停工损失。对于反诉请求3，系**高、南鑫商店违约，其应自行承担搬离所需搬迁费。对于反诉请求4，溶剂厂收取的租金标准很低，**高、南鑫商店获利很大，其作为违约方主张租金差额无依据。对于反诉请求5，因**高、南鑫商店违约，租赁保证金应予没收，现保证金在溶剂厂。对于反诉请求6，不予同意，装修价值已经因租赁期满而摊销完毕。

第三人环境公司述称：环境公司于2014年10月13日取得系争房屋产权，自该日起系争房屋占有使用收益权应由环境公司享有，溶剂厂不再享有收取租金的权利，但溶剂厂一直未向环境公司支付费用。当时环境公司得知系争房屋存在一个租期自2011年5月起至2016年4月止的租约，但溶剂厂未提供租赁合同，环境公司不知道承租人具体情况，故在该租约存续的情况下，环境公司无法接收系争房屋。2016年5月，环境公司发过律师函，欲收回系争房屋，但溶剂厂坚持认为其有权出租，**高、南鑫商店则认为其善意取得承租权。后经法院判决，**高、南鑫商店无权占用房屋，应予迁出。综上，环境公司认为溶剂厂、**高、南鑫商店共同侵害了环境公司对系争房屋享有的物权，其应向环境公司赔偿自2014年10月13日起的损失(按照溶剂厂与**高、南鑫商店之间约定的租金标准计算损失，暂计至2018年1月为2,223,375元)，对此，环境公司将另案起诉。

本院经审理确认如下事实：南鑫商店系个人独资企业，原投资人为案外人陈某某。2012年3月27日，案外人邵敬填受让了陈某某在南鑫商店的所有权；2014年12月17日，**高成为南鑫商店投资人。陈某某于2007年与上海金谷实业公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2007年6月1日起至2012年5月31日止；2011年4月26日，陈某某与上海金谷实业公司就系争房屋续签《房屋租赁合同》，租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止。上海金谷实业公司为全民所有制企业，2015年2月18日注销，主管单位为溶剂厂。

2014年10月13日，系争房屋产权转移登记至环境公司名下。

2016年4月26日，溶剂厂作为甲方(出租方)、**高作为乙方(承租方)，双方签订《房屋租赁合同》，该合同乙方落款处除**高签名外，还盖有南鑫商店的印章。合同第一条约定，甲方同意将现有乙方正在使用的系争房屋继续出租给乙方使用。第三条约定，租赁期限共三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。第四条约定，该房屋年租金为682,500元。第五条约定，乙方应于本合同生效之日向甲方支付一个季度租金170,625元，此后的租金由乙方按每个季度将房租交付甲方，租金按季度计算。第六条约定，乙方在支付第一期房租的同时，向甲方支付保证金6万元。合同终止时，如乙方不存在欠付租金、未缴应付费用、房屋、附属设施未损坏的情况，甲方将保证金返还乙方，不计利息。如乙方存在欠付租金、应付费用及损坏房屋、附属设施的情况，保证金按实赔付。如保证金小于欠付租金及应付费用及不足维修损坏房屋及附属设施的，乙方应予补足。第十一条约定，甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同未到期部分总租金的20%向乙方支付违约金。第十二条约定，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按拖欠租金部分的千分之二向乙方加收滞纳金。

2014年12月8日，**高与邵敬填签署《转让协议》，约定**高以343万元的转让价格受让南鑫商店。

2016年6月20日，环境公司向南鑫商店发出《律师函》，告知南鑫商店系争房屋属环境公司所有，并要求南鑫商店限期搬离系争房屋。

2016年8月8日，环境公司以溶剂厂、南鑫商店为被告向本院提起确认合同无效纠纷的诉讼[(2016)沪0115民初58488号]，后本院经审理后于2017年4月10日作出一审判决：一、南鑫商店与溶剂厂于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、南鑫商店于判决生效之日起三十日内迁出系争房屋。该案判决后，南鑫商店提起上诉[(2017)沪01民终7011号]，上海市第一中级人民法院经审理后于2017年8月28日作出终审判决：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项。另，该判决书“本院认为”部分载明：因环境公司主张排除妨碍导致南鑫商店与溶剂厂签订的《房屋租赁合同》无法履行，南鑫商店可向溶剂厂主张合同责任。

另查，南鑫商店向溶剂厂支付了截至2016年6月30日的租金。

审理中，溶剂厂与**高、南鑫商店一致确认**高、南鑫商店为共同承租人，租赁合同目前尚未解除，以法院判决为准。溶剂厂称，虽系争房屋产权已过户，但并未进行实物交接，溶剂厂作为占有人仍有权出租。且系争房屋需人管理，若不出租则无管理费用收入。环境公司从未要求溶剂厂交接过系争房屋，直至其起诉，溶剂厂才得知其主张权利。陈某某与金谷公司之间约定的租期至2016年4月届满，装修价值至此已摊销完毕。签约时，溶剂厂将系争房屋产权变更的情况告知了**高、南鑫商店。**高接手后并未进行过装修，故其在本案中无权主张装修费用。**高、南鑫商店称，因为系争房屋是延续租赁，故签约时未核实产权情况，溶剂厂亦从未告知过产权变更情况。在收到环境公司的律师函后，**高、南鑫商店才得知系争房屋产权已变更，便停止向溶剂厂支付租金，也是维护了环境公司的利益。目前南鑫商店仍在系争房屋内经营。系争房屋原由陈某某装修，后进行过小修小补，装修经折旧还值五六十万元。另，若溶剂厂主张**高、南鑫商店违约成立，则认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。环境公司称，其取得系争房屋产权后，溶剂厂未曾披露过具体承租人是谁，后环境公司不得已要收回系争房屋时才获取完整的租赁合同，但当时联系不到溶剂厂。直至环境公司起诉后，其才应诉。溶剂厂从未向环境公司转付或支付过租金。就(2016)沪0115民初58488号案件，环境公司于2017年12月申请执行，目前执行案件尚未有结果。在此之前，环境公司曾多次要求**高、南鑫商店迁出系争房屋。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《转让协议》、银行凭证、《律师函》、(2016)沪0115民初58488号民事判决书、(2017)沪01民终7011号民事判决书及各方当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为，生效判决已确认涉案《房屋租赁合同》的有效性。溶剂厂作为出租人，负有租赁物的权利瑕疵担保责任，即应保证系争房屋在合同期内的适租性。就本案本诉、反诉请求，本院处理如下：

一、本诉部分。1、就解除合同事宜，租赁双方均无异议，本院予以确认。2、就欠租及违约金。系争房屋产权变更至环境公司名下后，溶剂厂未经其同意仍续约出租。环境公司于2016年6月函告**高、南鑫商店产权变更情况并限期搬离，导致**高、南鑫商店无权基于租赁合同继续使用系争房屋，涉案《房屋租赁合同》事实上无法继续履行，之后**高、南鑫商店占用系争房屋的行为侵犯了环境公司的物权权利，对此，生效判决也予以了认定并判令南鑫商店迁出系争房屋。**高、南鑫商店在接到环境公司主张权利的函件后即不再向溶剂厂支付次月起的租金，具有事实依据，现溶剂厂基于租赁合同再主张自2016年7月起的租金及逾期违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。

二、反诉部分。1、就违约金。环境公司主张权利导致《房屋租赁合同》无法继续履行，溶剂厂作为出租人未保证租赁物在租期内的适租性，显已违约，其应承担违约金。关于违约金数额，溶剂厂认为约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院综合考虑**高、南鑫商店的实际损失、溶剂厂的过错程度及合同实际履行情况等因素，酌情确定违约金数额为三个月的租金。2、就停工损失、搬迁费损失以及租金差价损失。首先，南鑫商店目前仍在系争房屋内经营，**高、南鑫商店亦未就停工损失、搬迁费损失提供充分证据予以证明。其次，涉案租赁合同已约定违约金，在溶剂厂违约的情形下，违约金即用于弥补**高、南鑫商店所遭受的损失。根据本案合同实际履行情况，本案违约金数额已足以弥补**高、南鑫商店的损失，故**高、南鑫商店的该几项反诉请求，本院不予支持。3、就租赁保证金。本案因溶剂厂违约导致合同解除，溶剂厂要求没收保证金无事实依据，其理应返还。对于**高、南鑫商店的该项反诉请求，本院予以支持。4、就装修损失，本院注意到，**高受让南鑫商店时，系在陈某某与金谷公司(注销后的管理单位为溶剂厂)于2011年4月续签的租赁合同履行期间。根据相关规定，装修价值在租赁合同履行期满时即视为摊销完毕。根据现有证据，**高受让南鑫商店后未对系争房屋进行过装修，其在庭审中亦表示系争房屋是由陈某某装修的。故系争房屋装修价值在陈某某所签合同租赁期满时已摊销完毕。**高、南鑫商店在本案中主张装修损失，于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告(反诉被告)上海溶剂厂与被告(反诉原告)**高、上海南鑫百货商店于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》；

二、驳回原告(反诉被告)上海溶剂厂的其余诉讼请求；

三、原告(反诉被告)上海溶剂厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)**高、上海南鑫百货商店违约金170,625元；

四、原告(反诉被告)上海溶剂厂于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)**高、上海南鑫百货商店保证金6万元；

五、驳回被告(反诉原告)**高、上海南鑫百货商店的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费14,832元，减半收取计7,416元，保全费5,000元，合计12,416元，由原告(反诉被告)上海溶剂厂负担；反诉案件受理费减半收取计17,120元，由原告(反诉被告)上海溶剂厂负担2,379.50元，被告(反诉原告)**高、上海南鑫百货商店负担14,740.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　黄　政

二〇一八年二月二十八日

书记员　许瑞芬

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。