贵州绿景新城开发投资有限责任公司与杨某租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省习水县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黔0330民初1901号

原告：贵州绿景新城开发投资有限责任公司，公司住址贵州省遵义市习水县杉王街道城西区，统一社会信用代码91520330587276611W。

法定代表人：杨林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵洪，贵州黔北律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗深圳，贵州黔北律师事务所律师。

被告：杨某，男，汉族，生于1978年9月23日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。

原告贵州绿景新城开发投资有限责任公司和被告杨某租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗深圳，被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金40000元，并判决被告以40000元为基数，从2018年8月25日起按银行贷款年利率6%支付资金占用费直至本息付清日止（其中2018年8月25日至2019年2月25日的利息为1200元）。事实和理由：2015年8月25日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定原告将位于娄山中路，原科技局一楼1-4号约184㎡的营业房租赁给被告经营使用，年租赁费180000.00元，租赁日期为2015年8月25日至2018年8月24日。合同到期后，经原告结算，被告欠付租金4万元，经原告多次催收，被告拒不支付。特向法院起诉。

被告辩称，租金全部按照合同约定支付完了的，没有差欠租金。租金都是一年一年的支付的，后面两年都支付完毕了，不可能第一年还未支付，且就算未支付也超过诉讼时效。

本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，原被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将娄山路原科技局一层1-4#约184㎡的营业房租赁给被告使用，每年租金18万元，房屋保证金2万元，租赁期满后若被告未违反所签条约，未欠水电费、未欠房租、保证金如数退还，否则保证金不退还。租赁期为三年，自2015年8月25日起至2018年8月24日，租金一年一交，第一年租金分两次交纳，签合同时交10万元，剩余8万元在三个月内交清，次年租金需在次年租赁期满前一个月一次性交纳，如到期未缴纳，原告无条件终止合同等内容。

原告向被告交款明细如下：2015年8月20日交10万元（转账凭证附言用途工资）；2016年2月25日交4万元门面租金，2016年12月23日交9万元（转账凭证附言门面租金），2017年5月2日交4.5万元（转账凭证附言门面租金），2017年6月2日交4.5万元（转账凭证附言房租租金），2017年10月18日交6万元（转账凭证附言门面租金），2017年10月19日交3万元（转账凭证附言门面租金），2018年4月24日交9万元（转账凭证附言房租），以上合计50万元。

另查明，原告于2015年9月17日向被告出具收款收据，载明内容为西桥门面定金转保证金2万元。

2017年10月30日，原告的名称由原来的习水县城市建设投资开发有限责任公司变更为贵州绿景新城开发投资有限责任公司。

对原告所举的营业执照，法人身份证明、法定代表人身份证复印件，企业信用信息公司报告、准许变更登记通知书、《房屋出租合同》、交费依据，被告除对2016年2月25日收据有异议，其他证据无异议，对其他证据予以采信。对于原告所举的2016年2月25日收据，被告无法提供证据予以反驳，予以采信。对于被告所举的《房屋出租合同》、定金收款收据，原告无异议，予以采信。对于两张证明，被告认可现金交款自己并未收到原告出具的收条，故两张证明与本案没有关联性，不予采信。

本院认为，原被告双方系租赁合同关系，签订的《房屋出租合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议的其中一个焦点为2016年2月25日被告杨某向原告交租金的数额。由于当日被告杨某系现金交款，原告出具的收据上载明收到被告杨某租金现金4万元。被告杨某辩称当日交的现金为8万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中交款数额的举证责任在被告，被告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，交现金后未让收款方出具收条作为凭证本身就是对自己不负责的表现，现仅口头辩称当日交现金8万元，而原告只认可交款4万元，按照举证责任规则，对被告交4万元现金的事实予以确认。对被告辩称交8万元的意见由于没有证据证明，不予采纳。

对于本案的另一个焦点诉讼时效问题。被告辩称2016、2017年每年18万元的租金已经交纳，原告诉请差欠的4万元是2015年应支付的租金，而原告现在才起诉已经超过诉讼时效。诉讼时效制度的适用前提是债权人怠于行使自身权利。首先，原被告双方明确约定租金支付方式为一年一交，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。再者，被告在2016至2018年期间交纳租金是通过银行转账方式，附言备注为租金，并没有具体明确为哪年租金，且被告杨某也没有按照合同约定次年租金在次年租赁期届满前一个月一次性支付，而是分多次进行支付，原告有理由相信被告的陆续付款行为是履行租赁合同项下的租金支付义务，与其说是原告放弃租赁期内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对被告的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为原告怠于行使权利。本案中，诉讼时效的计算应从最后一期租金履行期届满之日起开始计算。故对被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，不予采纳。

按照合同约定租期3年，每年租金18万元，经计算租金共计54万元，扣除被告已交租金50万元，尚欠4万元，故对原告诉请被告支付租金4万元的诉请，予以支持。对于资金占用利息，按照合同约定，被告应于2018年7月24日前支付第三年的租金，被告未按照约定支付租金，属于违约，逾期未付款必然会对原告造成利息损失。由于双方对逾期付款没有约定，资金占用费支持从2018年8月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款还清之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告杨某于本判决生效之日起三日内支付原告贵州绿景新城开发投资有限责任公司租金40,000元，同时支付该40,000元从2018年8月25日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用费至款还清之日止；

二、驳回原告贵州绿景新城开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费830元，减半收取计415元，由被告杨某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。

审判员　　张小英

二〇一九年七月八日

书记员　　王素杰