青岛****投资有限公司、青岛润和科技服务有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁02民终3592号 上诉人（原审被告）：青岛****投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。社会统一信用代码：91370211ＭＡ3ＮＲＰＦ472。 法定代表人：**积，职务董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，男，1984年9月5日出生，汉族，该公司员工，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛润和科技服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠街道海景路298号东方海景9号楼501室。社会统一信用代码：91370211MA9522JC3E。 法定代表人：**，职务执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东齐鲁（西海岸）律师事务所律师。 原审第三人：青岛亿联建设集团股份有限公司，住所地青岛市黄岛区山川路1860号。社会统一信用代码：91370200163985537P。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1976年9月4日出生，汉族，该公司员工，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人青岛****投资有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人青岛润和科技服务有限公司（以下简称润和公司）、原审第三人青岛亿联建设集团股份有限公司（以下简称亿联公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2022）鲁0211民初9268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人融创公司上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项，改判上诉人不承担违约金9618450.82元，被上诉人无权对鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高债权额110000000元范围内享有优先受偿权，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未对涉案土地完成25%的投资开发，不具备办理转让登记的条件，对解除协议存在明显过错，因此上诉人未办理转让登记的行为并不违反合同的约定，不应当承担违约金。二、上诉人为维护交易安全为被上诉人提供房产抵押，但被上诉人仍然要通过诉讼解除合同，属于违约，按照《补充协议二》的相关约定，被上诉人无权享有房产折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。 被上诉人答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、上诉人在订立《合作协议书》仅一个月之后就私自将涉案土地进行抵押，其抵押担保的债权到期后又未能偿还，经被上诉人催告后仍未及时涤除抵押，且担保权人已经向法院提起诉讼，因此上诉人的行为已经构成根本违约，被上诉人有权解除合同并追究其违约责任。上诉人未经被上诉人同意私自将土地进行抵押，抵押之后又发生违约还款导致债权人提起诉讼，这些情况的存在，被上诉人无法也不敢再继续进行投资建设。二、上诉人之所以与被上诉人订立《补充协议二》，是为了防止保全措施对其造成的不利影响、要求被上诉人不再申请法院采取保全措施，并主动提出以3处不动产向被上诉人提供抵押担保。然而上述《补充协议二》订立后，上诉人再次违约，仅配合办理了黄岛区世纪大道路207号内2栋办公楼上205套房屋一处不动产的抵押登记，拒绝配合办理其他两处不动产的抵押登记。上诉人违约在先，被上诉人当然有权拒绝履行自己的义务，继续申请法院维持或增加对其所采取的保全措施。另外，从《补充协议二》第3条的内容可以看出，该协议的合同目的是上诉人向被上诉人提供3处不动产抵押担保后，被上诉人不再申请法院对其采取财产保全措施，而不是被上诉人撤回起诉、不再追究其所有违约责任。 润和公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告和被告之间签订的合作协议书和补充协议（一）；2.请求判令被告向原告返还资金92787107.86元；3.请求判令被告向原告支付违约金9278710.79元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费由被告承担。庭审中，润和公司变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金9618450.82元；增加诉讼请求：5.判令被告赔偿原告资金占用损失（该资金占用损失暂计算至2022年7月29日为5082424.07元。要求以92787107.86元为基数按年利率6%的标准自申请人付款之日计算至被申请人实际清偿之日。其中，3000万元自2021年3月31日起计算；2000万元自2021年9月30日起计算；1000万元自2021年10月29日起计算；2000万元自2021年11月30日起计算；12787107.86元自2021年9月30日起计算）；6.判令被告赔偿原告其他经济损失1553000元；7.判决确认原告就其第2项至6项诉讼请求所涉债权对被告位于黄岛区××号××栋××房屋（详见抵押物清单）折价或拍卖、变卖所得价款在最高限额110000000元范围内享有优先受偿权。 一审法院查明事实：1.案涉土地位于黄岛区××道××世纪大道南，用地面积8222平方米。2020年8月，****公司通过青岛市黄岛区自然资源局举办储备国有建设用地使用权拍卖出让活动，竟得案涉土地使用权，出让金额88404342元。该宗土地办理了不动产权证书，权证号：鲁（2020）青岛市黄岛区不动产权第0117285号，权利人：青岛****投资有限公司，共有情况：单独所有，权利类型：国有建设用地使用权，用途：商务金融用地，使用期限：2020年9月10日起2060年9月9日止。 2.2021年3月28日，****公司（甲方）、青岛亿联控股集团有限公司（乙方，以下简称“亿联控股集团公司”）、亿联建设公司（丙方）签订《合作协议书》，协议约定甲方竟得案涉土地一宗，并拟在项目地块建设办公用途房屋、公寓及附属设施设备（以下简称“目标资产”），乙方拟以在建工程转让的方式从甲方受让目标资产。该协议第2.1条约定，各方同意，以由甲方发包且以甲方名义办理项目报规报建等审批和许可手续、由乙方自行筹措开发建设所需资金、由丙方实施项目施工总承包方式进行合作；该协议第2.3条约定，在目标资产主体结构建筑施工至满足转让条件且审计开发投资总额达到目标资产转让过户条件后30个工作日内，甲方配合乙方办理目标资产转让过户手续，将目标资产产权变更至乙方或其指定方名下；该协议第3.1条约定，目标资产的总交易对价为96184508.16元，包括截至2021年3月31日甲方因获取目标资产及开发建设已经实际支付的土地出让金、契税等费用总金额92787107.86元，及以上述支出为基数按年化6%的利率计取的财务费用3397400.3元；该协议第3.2条约定，乙方分三次向甲方支付交易对价款，2021年3月31日前乙方向甲方支付履约保证金3000万元，目标资产主体结构建筑施工达到转让过户条件时，由甲方向乙方发出书面付款通知，乙方在甲方发出书面付款通知5日内，不迟于2021年10月31日前，乙方向甲方指定账户支付首笔交易对价款5000万元，目标资产完成产权变更登记5日内，不迟于2021年12月31日前，乙方向甲方支付第二笔转让交易对价款16184508.16元；该协议第5.2条约定，本协议签订后，甲方不再实际承担与目标资产有关任何费用，***逾期支付相关费用所导致的政府处罚或者相应的施工方或供货方索赔等全部责任均由乙方及丙方承担连带责任；该协议第7.1条约定，目标资产主体结构建筑施工至满足转让条件30日内，由甲方根据要求委托三方认可的中介机构进行审计是否达到相关部门要求的目标资产转让过户条件，以在建工程转让的方式将目标资产变更至乙方或其指定方名下，费用由乙丙方承担；该协议第8.2条约定，甲方发生根本性违约或将目标资产另行出售而导致乙方不能购买或者不能实现转让过户的，应视作甲方违约，乙方有权解除本协议并由甲方承担违约责任；该协议第9.3条约定，甲方未按照约定时间向乙方及丙方履行本协议以及相关协议约定事项的，应按目标资产对价总额的日万分之一向乙方或丙方支付违约金，直至甲方履行完毕之日为止，甲方逾期超过30日的，乙方或丙方有权单方解除合同，甲方应按目标资产对价款总额的10%向乙方和丙方支付违约金；该协议第9.8条约定，在没有法律规定或本协议未约定的情况下，非因政府原因造成任何一方单方解除本协议的，除按照目标资产对价款总额的10%向守约方支付违约金外，还应赔偿守约方由此遭受的损失（包括但不限于磋商及准备阶段守约方已发生的合理费用、继续履行协议可得利益、遣散人员所发生的经济补偿等）。 该协议签订后，亿联控股集团公司于2021年3月31日向****公司转账3000万元，于2021年9月30日向****公司转账2000万元，于2021年10月29日向****公司转账1000万元；润和公司于2021年11月30日向****公司转账2000万元，于2021年12月31日向****公司转账12787107.86元。以上转账共计92787107.86元。 3.2022年3月31日，****公司（甲方）、亿联控股集团公司（乙方）、亿联建设公司（丙方）、润和公司（**）签订《补充协议（一）》，对原《合作协议书》进行补充，原协议中的乙方变更为本协议中的**，原协议项下乙方尚未履行的义务和未行使的权利由**承受。该协议第二条约定，各方明确，应付未付的交易对价共计3397400.3元，在目标资产完成产权变更登记5个工作日内由**支付给甲方，**逾期支付的，按照原协议相关约定向甲方承担违约责任；该协议第三条约定，原协议交易对价款为96184508.16元，甲方同意将其中资金成本部分3397400.3元不再纳入资产转让价款（但该资金成本部分仍属于交易对价的一部分）。 4.2021年4月29日，****公司（甲方、当户）与案外人青岛恒信通典当有限公司（乙方、典当行）签订《典当合同》，约定甲方以其名下案涉土地使用权为乙方提供抵押，抵押额为200000000元，随后双方办理案涉土地使用权抵押登记。 润和公司提交青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《青岛市不动产登记信息》二份，证明案涉土地现有国有建设用地使用权抵押一笔，抵押权利人：青岛恒信典当有限公司，抵押证明号：鲁（2021）青岛市黄岛区不动产证明第0265395号，借款本金数额（或最高额数额）：200000000元，权利期限：2021年4月29日起至2022年4月28日，借款人为：****公司，共同借款人为：北京融创恒基地产有限公司、融创（青岛）置地有限公司，并备注：抵押期间禁止抵押物转让。 润和公司主张****公司称未经其与亿联控股集团公司同意，擅自以案涉土地进行抵押借款，并办理了抵押登记，该抵押登记至今仍然存在。****公司称关于抵押事宜在双方签订补充协议二后，双方已无关于抵押的争议，因此在土地开发到25%之前，****公司无需涤除抵押。 5.****公司提交案涉项目现场照片五张、《青岛海洋高新区管理委员会外商投资项目备案证明》一份，证明该项目目前仅搭建了围挡，支出费用19.63万元，未进行其他工程建设，该项目计划总投资6.72亿元，润和公司目前的投资数额远低于总投资额的25%。润和公司对照片真实性无异议，但认为润和公司已经投入了包括施工费用1500万等各项费用，这些巨额投资足以达到25%的投资比例,即使没有达到投资比例，也是因为对方擅自将涉案土地抵押，润和公司不能也不敢继续投资所导致；润和公司对《备案证明》真实性暂时无法核实，该证据没有相关部门**，即使该证据真实也不能证明其主张，该项目具体金额为多少，应当以最终确定的设计方案进行估算，依据该证明无法确认项目的投资金额。亿联建设公司认可润和公司质证意见，并称法律规定投资比例达到25%作为转移登记条件目的是防止炒卖土地使用权，本案土地转让是在政府牵线下进行的，也是为了解决****公司无力进行商业办公楼盘的开发而进行的，各方签订协议后共同向土地登记、税务等部门进行了协调咨询可以进行转让登记。 6.润和公司提交《30-2#地块建设工程设计合同》/《设计合同转让协议》、付款凭证各一份，证明2021年6月24日亿联控股集团公司与华东设计院订立设计合同，对案涉项目进行设计并支出设计费89.8万元，后润和公司与华东设计院、亿联控股集团公司三方订立转让协议一份，约定上述设计合同项下亿联控股集团公司的权利义务概括转让给润和公司，该笔损失应由****公司赔偿；润和公司提交《项目咨询顾问服务合同》、付款凭证各一份，证明2021年5月亿联控股集团公司与***行公司订立顾问服务合同，润和公司和亿联控股集团已向***行公司支付60万元，该笔损失应由****公司赔偿；润和公司提交《工程咨询服务合同》、付款凭证各一份，证明2021年11月30日润和公司与建通浩源公司订立工程咨询服务合同并支付2万元，该笔损失应由****公司赔偿；润和公司提交《服务协议》、付款凭证各一份，证明2021年11月5日润和公司与**会计师事务所订立服务合同并支付3.5万元，该笔损失应由****公司赔偿。 ****公司称关于润和公司所述的损失，首先****公司未构成违约，其次违约金的约定已经具有弥补损失的意义，不应同时主张，另根据案涉土地现场实际情况不可能发生数额巨大的工程款。亿联建设公司对以上证据及证明目的无异议。 7.亿联建设公司提交增值税专用发票11份，证明其在案涉土地上进行围挡建设发生的费用196290.61元。润和公司对该证据无异议，认为该费用的发生实际上也是间接由原告承担的，再一次证明合作协议约定的10%的违约责任公平合理，证明润和公司的损失已经接近甚至超出10%的违约金。****公司称该证据真实性无法确认，即便该证据属实，也仅能证明该项目开发进度不到20万元，达不到法律规定的投资总强度25%。 8.2022年6月6日，****公司（甲方）、润和公司（乙方）、亿联建设公司（丙方）签订《补充协议二》，约定为担保甲方承担原协议和补充协议一所约定的相关责任、义务，甲方以下列抵押标的为乙方提供抵押担保：①鲁（2020）青岛市黄岛区不动产权第0117285号国有建设用地使用权，面积8222平方米；②鲁（2020）青岛市黄岛区不动产权第0148280号国有建设用地使用权，鲁（2020）青岛市黄岛区不动产权第0148268号国有建设用地使用权，共同面积20170平方米；③青房注字青黄2019第052号预售许可证下2号楼205套办公用房（不含312室）所有权。约定担保范围：甲方依据法律规定和原协议、补充协议一约定应当向乙方承担的全部责任，包括涤除标的物业上的抵押权和相关权利负担，为乙方办理标的物业的预告登记、转移登记，甲方因违约应当向乙方返还的转让价款、应当向乙方承担的违约金，甲方因**履行生效法律文书应当向乙方加倍支付的**履行期间的债务利息等；担保金额：11000万元；担保期限：自抵押登记办理完成之日至2023年3月31日，如抵押期间甲方已将标的物按照相关协议履行完毕转让事宜，乙方自转让事宜完毕后5日内将抵押物予以解除抵押。 上述协议签订后，双方于2022年6月16日办理抵押权登记证明，权证号：鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号，权利人：润和公司，义务人：****公司，坐落：黄岛区世纪大道路207号内2栋办公201户等（详见清单），抵押方式：最高额抵押，借款本金数额（或最高债权额）：110000000元。 9.润和公司提交诉讼财产保全责任保险单、保险费发票，证明其为本案诉讼申请了财产保全，为此支出诉讼保全责任保险费51032.91元，应由****公司赔偿。****公司对该证据真实性没有异议，但认为应由原告自行承担。亿联建设公司对该证据及证明目的无异议。 一审法院认为,本案系建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点为：1.案涉协议是否应当解除以及违约责任的承担；2.被告是否应当返还转让款并支付违约金与损失以及应当支付的数额；3.原告主张的优先受偿权是否成立。 关于第一个争议焦点，双方签订《合作协议书》后，润和公司依约履行付款义务，全额支付对价款，但****公司在未告知润和公司的情况下，就案涉建设用地使用权为案外人办理了抵押登记并约定抵押期间禁止抵押物转让，且在该抵押到期后无法清偿其债务，导致润和公司对案涉项目无法正常开发建设并办理过户登记，致使合同目的无法实现，故润和公司作为守约方诉请解除案涉协议及补充协议（一），一审法院予以支持。****公司抗辩案涉项目因未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于完成开发投资总额百分之二十五以上的规定条件，即使无抵押也不能办理过户手续，因此其行为并未违约，但本案中****公司未经润和公司同意，在签订《合作协议书》一个月后就对案涉建设用地使用权进行抵押的行为，违反了诚实信用原则，且其在案涉建设用地使用权上设立的权利负担，使得润和公司的合同权利无法得到保障，亦阻却了润和公司对案涉项目继续进行投资建设的可能性，导致协议丧失了履行基础，因此****公司应当承担本案违约责任。 关于第二个争议焦点，案涉协议及补充协议解除后，润和公司主张****公司返还其已支付的对价款92787107.86元，一审法院予以支持。对于润和公司主张的违约金以及资金占用费、保全担保费等其他损失，****公司抗辩损害赔偿金和违约金不能同时适用，而双方在协议中约定，违约金为目标资产对价款总额的10%，在没有法律规定或本协议未约定的情况下，非因政府原因造成任何一方单方解除本协议的，除按约支付违约金外，还应赔偿守约方由此遭受的损失。综合本案实际损失、案涉协议的履行程度以及当事人的过错，一审法院认定****公司应当按照双方约定的对价款总额的10%即9618450.82元支付违约金，但该违约金已足以弥补润和公司的损失，故其主张****公司赔偿其他损失的诉讼请求一审法院不予支持。 关于第三个争议焦点，本案诉讼过程中，****公司为担保其对润和公司所负债务，协议就其名下财产为润和公司设立抵押权并就部分财产办理了抵押登记，抵押方式为最高额抵押，最高债权额为110000000元，故润和公司要求对****公司提供抵押的鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高债权额110000000元范围内享有优先受偿权，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百二十条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、解除原告青岛润和科技服务有限公司与被告青岛****投资有限公司、第三人青岛亿联建设集团股份有限公司签订的《合作协议书》以及《补充协议（一）》；二、被告青岛****投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青岛润和科技服务有限公司转让款92787107.86元；三、被告青岛****投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛润和科技服务有限公司违约金9618450.82元；四、原告青岛润和科技服务有限公司对被告青岛****投资有限公司提供抵押的鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高债权额110000000元范围内享有优先受偿权；五、驳回原告青岛润和科技服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费587005元、保全申请费5000元（原告已预交），由原告青岛润和科技服务有限公司负担36025元，由被告青岛****投资有限公司负担555980元。 二审查明，上诉人与原审第三人签订《合作协议书》中，第1.4条约定：目标资产开发现状为【净地】……。甲方承诺上述对目标资产的披露真实、准确，土地权属清楚，除上述披露情况外，目标资产不存在被政府主管部门认定为闲置土地、征收闲置土地费、被强制收回土地等情况，不存在任何抵押、担保、查封或其它第三方权利限制等，没有涉及任何诉讼、**或行政处罚，不存在任何权利争议、合同或产权纠纷等瑕疵。二审调查中，上诉人认可其未能如期偿还案外人青岛恒信通典当有限公司借款，涉案土地上抵押未能解除。二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为：首先，关于上诉人是否应当向被上诉人承担违约金的问题。根据民法典规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人与被上诉人系合作关系，约定上诉人应在满足一定条件后将涉案土地及相关建设工程过户至被上诉人或其指定方名下，并约定目标资产不应当存在任何其他抵押、担保、查封或其它第三方权利限制，或者任何权利争议、合同或产权纠纷等瑕疵。该条约定目的在于尽量减少交易标的附着的权利瑕疵，以便在条件完备后顺利进行过户，保护交易安全，因此各方合同当事人在履行合同时均应秉持诚实，善意理念，促进合作顺利进行。本案中，上诉人在签订《合作协议书》后不久即以涉案土地使用权向案外人青岛恒信通典当有限公司提供抵押，约定抵押期间禁止抵押物转让，且青岛恒信通典当有限公司的债权至今未能得到清偿，涉案标的物上的抵押亦未能解除。被上诉人及原审第三人依约向上诉人支付了全额对价款，已经充分、善意履行了合同义务，但上诉人向案外人设定抵押权的行为，导致了无法过户的现状，以致被上诉人对合同目的无法实现。一审法院认为，上诉人设立抵押的行为使得润和公司的合同权利无法得到保障，亦阻却了润和公司对案涉项目继续进行投资建设的可能性，导致协议丧失了履行基础，由此判决融创公司承担违约金，本院予以认同。 其次，关于被上诉人是否有权就上诉人提供抵押的鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高债权额110000000元范围内享有优先受偿权的问题。根据上诉人与被上诉人、原审第三人在《补充协议二》的约定，上诉人自愿为被上诉人提供房产作抵押担保，且就鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产办理了抵押登记，因此被上诉人就该抵押房产的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权符合法律规定。上诉人主张被上诉人未依约撤回起诉，由此不应当享有优先受偿权。对此本院认为，首先，《补充协议二》中载明：“为保障交易安全，融创公司按约定提供担保，润和公司、亿联公司承诺在2023年2月28日前不再通过法院诉讼、**等方式查封、冻结融创公司的资产或银行账户，**和公司或亿联公司申请查封、冻结融创公司的资产或银行账户的，则本协议约定的抵押权自动失效，润和公司不享有本协议约定‘抵押标的’的抵押权、优先权。”根据以上协议内容，被上诉人、原审第三人承诺不再针对上诉人提起新的诉讼、**或申请新的查封、冻结，但并未承诺要撤回法院正在审理中的诉讼；其次，根据我国法律的物权公示原则，不动产抵押时采取登记生效主义。本案鲁（2022）青岛市黄岛区不动产证明第0380983号权证项下房产在办理抵押登记时，相应抵押权即已设立，被上诉人是否按照合同约定履行义务，属于合同履行问题，不能影响由此产生的物权效力。 综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费79129元，由上诉人青岛****投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　林　桦 二〇二三年五月十一日 法官助理　*** 书 记 员　*** 书 记 员　***