某某与天津市武清区雍泉建筑工程公司、天津市武清区南蔡村镇人民政府等买卖合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）一中民一终字第362号

上诉人（原审被告）天津市武清区雍泉建筑工程公司，住所地天津市武清区杨村镇建国北路2号。

法定代表人朱春江，经理。

委托代理人高玉仁，公司职工。

委托代理人赵如林，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）***，武清区大王古庄镇政府副镇长。

委托代理人任亚森（夫妻关系），天津市公安局武清分局民警。

被上诉人（原审被告）天津市武清区南蔡村镇人民政府，住所地天津市武清区南蔡村镇。

法定代表人张维其，镇长。

委托代理人李树林，天津津孚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）天津市武清区建设开发中心，住所地天津市武清区杨村镇广厦里小区。

法定代表人姚林辉，经理。

委托代理人李红艳，建设开发中心资产管理部部长。

上诉人天津市武清区雍泉建筑工程公司（以下简称雍泉公司）因买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2012）武民二初字第4379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雍泉公司的委托代理人高玉仁、赵如林，被上诉人***及其委托代理人任亚森，被上诉人天津市武清区南蔡村镇人民政府（以下简南蔡村镇政府）的委托代理人李树林，被上诉人天津市武清区建设开发中心（以下简称开发中心）的委托代理人李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审人民法院经审理查明，2003年10月21日，被告南蔡村镇政府与被告雍泉公司签订补充协议一份，该协议载明，根据双方于2002年7月5日签订的南蔡村镇综合市场商住楼建设工程施工合同（GF-1999-0201）第26条的约定：“一期工程自竣工之日起（即2002、11、10）一年内付清工程款，到期未付清工程款（即2003、11、10），甲方可以800元／㎡的价格，用已建成的房屋抵清剩余工程款。”后，被告南蔡村镇政府用已建成的西、南面24套楼房，北面两套楼房折给被告雍泉公司用以折抵一、二期工程所欠工程款。2005年，被告雍泉公司建设施工完了天津市武清区南蔡村镇商贸市场四期工程，其在施工时并未按施工图纸留消防通道。根据被告雍泉公司提供的施工图纸看，涉案房屋位置不属于消防通道。后，被告雍泉公司将四期工程全部房屋销售。被告雍泉公司在建设施工时，天津市武清区南蔡村镇商贸市场四期工程未取得任何行政审批手续。2005年3月6日，原告向被告雍泉公司购买了坐落在南蔡村商业街商业门脸18号（即涉案房屋），总价款220000元，原告于2005年3月6日交清100000元预付款，于2005年10月交齐全款220000元，被告雍泉公司于2005年10月在交齐房款后就将涉案房屋交付给原告，双方没有书面合同，只有被告雍泉公司出具的售房说明。该说明中载明，此房出售后由镇政府开发办公室办理产权登记手续，以及土地使用证，办理费用由个人负担。2005年11月1日，被告雍泉公司的该项目负责人贾洪亮向武清区南蔡村镇政府第三产业办公室交纳了市场土地出让金1600000元。被告雍泉公司出售的房屋因行政审批手续不齐，无法办理产权登记手续，部分业主到区政府信访，后区政府和区建委委托被告开发中心为购房人办理产权登记手续，在办理南蔡村商业街的产权登记手续时，使用的图纸显示涉案房屋位置属于消防通道，无法办理产权登记手续，其余房屋均办理了产权登记手续。

原审法院认为，违法建筑物作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，而以此为标的物的买卖合同应确认无效。对于涉案房屋，被告雍泉公司在建设之初就没有取得任何行政审批手续，迄今为止，只有涉案房屋仍没有取得合法的审批手续及产权登记手续，原告与被告雍泉公司之间的就涉案房屋的买卖关系虽是当事人真实意思表示，但是由于买卖的标的物不合法，故应认定原告与被告雍泉公司的买卖合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因此，被告雍泉公司应当返还原告已收取的购房款220000元。原告与被告雍泉公司之间的买卖合同无效后，必然导致原告购买涉案房屋时的信赖利益丧失，而信赖利益的范围应综合考虑原告的实际投入损失及丧失同等的交易机会所遭受的损失。因此，原告现在购买同地段同类房屋所要支出的价值与原告当初支付给被告雍泉公司的购房款的差价就成了原告的损失。鉴于评估的同地段的同类房屋的现价为551000元，原告在庭审中表示要求增加赔偿其差价损失331000元，原审人民法院认为由于涉案房屋没有房地产权证，无法评估，而原告向评估机构提供的同地段的同类型的房屋博鑫园2号楼-1的房地产权证，评估机构出具的评估报告中评估结论为博鑫园2号楼-1现价为551000元，具有可参考性。因此可以确定差价损失金额为331000元。对于原告主张的装修费用损失，原审人民法院认为，如果原告与被告雍泉公司之间的买卖关系正常履行，那么所有的装修价值仍归为原告所有，现在涉案合同无效，原告投入的装修费用亦无法收回，故该笔装修损失也是原告的实际损失。原告在庭审中表示依据评估报告，增加装修损失8000元，对此各方当事人亦未提出其他异议，予以准许，对于装修的价值可以依据评估报告确定的金额58000元确认。综上，原告的实际损失金额为389000元。被告雍泉公司提供的施工图纸显示，涉案房屋位置不属于消防通道，由于被告雍泉公司在施工时并没有留消防通道，后被告开发中心在为南蔡村商业街的业主办理产权登记手续时，使用的图纸显示涉案房屋位置属于消防通道，无法办理合法的产权登记手续，被告雍泉公司作为建设方和出卖人，其有义务按照行政规划许可合法施工，在出售之初就应该保证交易标的物的合法性，其在建设完后出售时未取得任何行政审批手续，且至今仍未能取得合法手续，合同无效的过错在于被告雍泉公司，其应承担本案的全部责任。

被告雍泉公司抗辩的涉案房屋是被告南蔡村镇政府折抵给被告雍泉公司的证据不足，原审人民法院不予采信。在审理过程中，被告雍泉公司申请追加南蔡村镇政府和开发中心为本案被告，且被告雍泉公司抗辩的如现在确实被确认为是消防通道，也是在后来办证过程中开发中心与武清区人民政府的行为，与本公司无关的理由，与本案不属于同一法律关系，应另行解决。对于原告主张的其他损失及已付款利息，原审人民法院认为，原告基于被告存在欺诈行为主张被告雍泉公司及被告开发中心共同赔偿原告220000元即购房款的一倍的经济损失及已付款的利息，没有事实及法律依据，故对于其该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的要求被告开发中心承担赔偿责任的请求，原审人民法院认为，根据合同的相对性原则，被告开发中心不是涉案合同的交易主体，原告要求被告开发中心承担责任于法无据，故对于原告的该项主张不予支持。此案经调解未达成一致意见，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条之规定判决：一、被告天津市武清区雍泉建筑工程公司于本判决生效后5日内退还原告购房款220000元，赔偿原告经济损失389000元，合计609000元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费13861元，原告承担5039元，被告雍泉公司承担8822元。评估费4800元，由被告天津市武清区雍泉建筑工程公司承担。

上诉人雍泉公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判：驳回被上诉人***对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；两审诉费由被上诉人承担。主要理由：原审人民法院认定事实错误，判决缺乏依据。原审人民法院认定2005年11月1日上诉人项目负责人贾洪亮缴纳出让金事实认定错误。事实上上诉人未向镇政府缴纳过任何土地出让金，收据上写的是贾洪亮，但贾洪亮行为与雍泉公司无关。被上诉人***无法办理产权登记是南蔡村镇政府的过失。被上诉人开发中心是否有权力指定消防通道，私自改变房屋消防通道等设施，损害被上诉人***的利益，不能办理行政审批的责任不应由上诉人承担，应由被上诉人南蔡村镇政府承担，与上诉人无关。原审人民法院判决上诉人赔偿被上诉人***的损失缺乏依据。涉案房屋是非法建筑，如何确定赔偿。且被上诉人***占用使用至今，未产生损失。故赔偿范围不应包括预期损失。

被上诉人***答辩称：对原审判决并非全部同意，但因自己是政府工作人员，工作比较繁忙，所以没上诉。武清区人民法院生效判决证明我的房屋买卖有效。2005年，我买的房开始没有消防通道，上诉人和被上诉人开发中心在2011年，未经我同意，私自更改，将我的房屋变成消防通道，致使我办不了房产证。上诉人属于恶意违约，应依照法律的规定予以赔偿。另被上诉人开发中心出的图纸，明知没有消防通道，就把我的房屋所在位置设计成消防通道，严重侵权，应承担责任。

被上诉人南蔡村镇政府答辩称：关于出让金，政府与上诉人合作期间，2003年签订补偿协议以房抵债，但并不包括诉争房屋。2005年以后，上诉人缴纳土地出让金，政府不再参与，上诉人自行设计、建设、销售。政府只负责配合盖章。当时的设计图纸有消防通道，但上诉人为了赚钱却建成了房屋。后期为了给被上诉人***办理产权证，被上诉人开发中心帮忙，才重新规划补办房产证。一切是上诉人自己所为，与被上诉人南蔡村镇政府无关，原审人民法院认定事实清楚。本案合同的相对方只是被上诉人***和上诉人，我单位与被上诉人开发中心都是上诉人追加的，毫无依据。

被上诉人开发中心答辩称：我们不是买卖合同相对方，只是按政府要求予以帮忙。原房屋没有消防通道，不能办产权证。设为消防通道的房屋不能办理产权证。考虑到日后赔偿问题，我们才在上诉人的帮助下进行协调。

经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。案经调解双方当事人各执己见。

本院认为，依照法律的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人***就涉案房屋的买卖关系系双方当事人的真实意思表示，但由于上诉人所出售之房屋在双方形成买卖协议时，尚未办理完毕合法手续，使得双方的买卖合同从开始就无效。另，由于上诉人所出售的房屋均没有合法手续，致使其他买房人在经过诉讼后，形成上访问题。为解决上访问题，被上诉人开发中心受武清区人民政府的委托，解决上诉人所出售房屋的产权登记问题，因上诉人所建房屋没有预留防火通道，故将被上诉人***所买房屋定为防火通道。致使上诉人与被上诉人***买卖合同的标的物不能合法化，无法办理权属登记。故原审人民法院认定上诉人与被上诉人***的买卖合同关系归于无效是正确的，本院予以确认。

对于被上诉人的损失由谁承担赔偿责任一节，上诉人作为合同的相对方，且在被上诉人***所买房屋定为防火通道后，未提出反对意见，故上诉人作为合同的一方当事人理应承担相应的责任。原审人民法院参照同地段同类房屋所要支出的价值与被上诉人***当初支付给上诉人的购房款的差价认定赔偿数额依据充分，本院予以确认。

至于上诉人与被上诉人南蔡村镇政府、开发中心之间的其他问题，因与本案不属同一法律关系，原审人民法院释明另案解决符合法律规定，本院予以确认。

另，原审人民法院在认定上诉人与被上诉人***之间的房屋买卖协议无效后，仅判决上诉人退还被上诉人***购房款及赔偿经济损失，未对涉案房屋予以涉及不妥，本院予以加判。

综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持天津市武清区人民法院（2012）武民二初字第4379号民事判决。

二、在上诉人天津市武清区雍泉建筑工程公司履行退还被上诉人***购房款及赔偿经济损失的给付义务后十五日内，被上诉人***将坐落于天津市武清区南蔡村商业街商业门脸房（即涉案房屋）腾空，交与上诉人天津市武清区雍泉建筑工程公司。

二审案件受理费9890元，由上诉人天津市武清区雍泉建筑工程公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王鸿云

审判员　　陈鸿儒

审判员　　王宗新

二０一四年五月二十三日日

书记员　　仇　维

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……