天津市武清区雍泉建筑工程公司与天津市武清区南蔡村镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

天津市武清区人民法院

民事判决书

（2015）武民二初字第4367号

原告天津市武清区雍泉建筑工程公司，住所地杨村镇建国北路2号。

法定代表人**，该公司经理。

委托代理人***，该公司职员。

委托代理人***，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。

被告天津市武清区南蔡村镇人民政府，地址武清区南蔡村镇。

法定代表人***，该镇镇长。

委托代理人***，***孚律师事务所律师。

原告天津市武清区雍泉建筑工程公司(以下称雍泉公司)与被告天津市武清区南蔡村镇人民政府（以下称南蔡村镇政府）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人***、***，被告委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2005年10月，被告为了达到增加财政收入目的找到原告，请求原告购买位于南蔡村镇南侧的市场第4期的闲置土地。原告考虑到双方的合作关系于2005年11月1日向被告交纳了160万元，开始自行建造用于经商的门脸房并低价进行了出售，现已经销售完毕。由于被告违约未能为购房者办理房证，导致诉讼发生。法院经过审理确认原告与被告未经招投标，擅自进行土地交易并建造房屋的行为属于无效的民事行为。原告建造的房屋应属于违章建筑，原告认为被告作为政府部门应依法行政，在土地招投标中应履行法定程序，鉴于原、被告双方的土地交易及原告建造房屋的行为业经武清法院生效判决确认无效，故原告提起诉讼，请求法院1、确认被告未进行招、投标擅自向原告出卖土地行为无效；2、被告退还购买土地款160万元；3、诉讼费被告承担。

被告辩称，请求驳回原告诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。理由如下：一、原、被告之间于2002年7月建立了建筑工程承发包合同关系，原告承揽了被告在南蔡村的工程，工程施工完毕后，因未能及时给付工程款，双方签订了以建造完毕的房屋折抵工程款的协议，双方以前的纠纷已经全部解决完毕。2005年因在施工建造过程中被告既没有工程经验又没有实际能力，应原告要求将国有土地（南蔡村采购站）折价1600000元转让给原告，由原告进行施工建造门脸商铺，商铺建造完毕后全部由原告销售完毕，在办证过程中因原告在当年没有及时办理相关手续即开始售房，购房户要求办理产权证产生争议，后经政府有关部门协调，将原告开发建造的房屋全部办理了产权登记手续，唯独只有一户***的房产因是消防通道，原告为了多出房而进行违章建筑，将消防通道建造房屋后销售给***，故产生诉讼，后法院确认原告将消防通道建造成房屋的行为违法，有（2014)一中民一终字第362号民事判决书为证。一审判决后本案原告提起上诉，二审维持原判。该案将武清区开发建设公司及南蔡村镇政府均列为被告，最终确认该案件被告即本案原告败诉。二、该片土地款1600000元，原告确实交付给了被告，被告将整理好的土地交给原告，原告在该土地上开发建设商铺，房屋全部销售，该土地已经补办了合法手续。现原告要求被告退还1600000元的请求无理无据，且原告取得土地后建造门脸获取了大量收益，原告的请求完全背离了法律，根本无法退还土地恢复原状，更谈不上退还1600000元土地出让金。综上，请求法庭依法驳回原告诉请，本案诉讼费用由原告承担。

经审理查明，原、被告诉争的案涉土地位于京津公路南侧、南蔡村镇农贸市场东侧，原使用权人为天津市武清区南蔡村供销社（以下称南蔡村供销社）。2002年4月20日，南蔡村供销社经天津市武清区供销合作社联合社同意，以书面协议方式将坐落于京津公路右侧、东邻商业局加油站、西邻南蔡村镇农贸市场、南邻定福庄的煤站（即本案案涉土地），占地20421.4平方米，转让给被告，当日收取被告煤站房屋和土地补偿款60万元。2005年3、4月份，被告将上述土地以南蔡村镇市场“第四期”名义“出让”给原告，共收取原告土地出让金260万元，其中，原告2005年4月交给被告120万元，5、6月交90万元，之后所交50万元，是双方以前期建设南蔡村镇市场形成的债务互开票据冲平的。被告于2005年11月1日以“武清区南蔡村镇第三产业办公室”名义，开具2张收据，其中“今收到贾宏亮市场土地出让金款160万元”1张，“今收到贾宏亮供销社煤站三角地土地权出让金款120万元”1张，总计280万元，其中多出的20万元是原告补交的第三期土地出让金。双方对“第四期”土地“出让”认可有书面协议，但均未能提供。

2005年末，原告完成了南蔡村镇市场第四期工程并将全部房屋销售，该期工程没有任何行政审批手续，出售的房屋无法办理产权登记，部分业主到区政府信访，区政府和区建委委托武清区建设开发中心，于2011年为购房人办理了产权登记。原、被告之间对“第四期”土地的“出让”至今未补办任何手续。

为办理上述出售房屋产权登记，2010年6月10日，出让人“天津市国土资源和房屋管理局武清区国土资源分局（以下称武清国土局）”与受让人“天津市武清区建设开发公司（以下称开发公司）”签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》，其中第四条内容为，出让宗地编号津武（挂）2010-060，宗地面积4085.1平方米，宗地坐落于武清区京津公路南侧，宗地平面界址、界址图见附件1、2（原被告确认为涉案地块）。界址图上记载：用地单位为南蔡村镇人民政府，用地方式为出让，规划用地性质为商业金融业，总用地面积8073.9平方米。2011年3月，开发公司取得《天津市建设工程规划验收合格证》。

庭审中，双方确认原告交纳购土地款260万元，不是160万元，原告变更第2项请求为，要求被告退还购买土地款260万元。但原告未在规定期限内补交诉讼费。

上述事实，有原、被告陈述，及（2012）武民二初字第4379号生效判决及相关书证等证明属实。

本院认为，原、被告争议焦点为，一、双方“出让”土地行为的性质及效力；二、原告交纳的“出让”土地款是否应当返还。

一、关于双方“出让”土地行为的性质及效力问题。第一，土地使用权出让、转让的概念是这样规定的：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称《土地使用权合同纠纷解释》）第一条，本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第七条，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第二十四条，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定可知，原、被告双方实施的行为，不属于“出让”，即使没有书面合同，也应属于土地使用权转让合同的性质。第二，从办理产权登记过程中补办的《天津市国有建设用地使用权出让合同》、《天津市建设工程规划验收合格证》可以看出，合同主体、工程合格证主体均不是本案的原、被告，这些法律规定的必备手续是为办理产权登记补编并不真实。但需要这些手续才能办理产权登记，说明原、被告之间无法办理这些手续，因此，原、被告之间的行为当属违法，系法律规定所禁止，不然就能够补救。第三，根据《土地使用权合同纠纷解释》第二十八条规定，本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。因此，本案适用该解释的规定。该解释第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案案涉土地，转让方为被告，未取得出让土地使用权证书与受让方原告订立合同转让了土地使用权，至今被告没有取得出让土地使用权证书，有批准权的人民政府也没有同意双方转让的书面文件，补签的出让合同是同意出让给了开发公司，而非本案原告。第四，本案案涉土地，同时存在被告转让给原告和武清国土局出让给开发公司的两个合同行为，后者的合同行为已经行政确认并依此给相关购房人办理了产权登记，这两个合同不可能都是有效的。

综上，原、被告双方的土地使用权转让合同没有履行法定程序，没有合法手续，也不符合《土地使用权合同纠纷解释》第九条的救济规定，所以，原、被告双方的土地使用权转让合同行为无效。

二、关于原告交纳的“出让”土地款是否应当返还问题。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告取得的260万元土地款虽源于无效合同，但原告因无效合同取得的土地，在建筑房屋并销售后已经取得了对价利益，也已经不再占有、使用该土地，所以，根据本案实际情况和公平原则，以双方不再返还为宜。

综上，本案经调解未果，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第七条、第九条、第二十四条、第二十八条及有关民事法律政策之规定，判决如下：

一、原、被告双方的土地转让合同行为无效；

二、原告其他诉讼请求不予支持。

案件受理费9600元，原告担负4800元，被告担负4800元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员***

二〇一六年二月二十三日

书记员付长镇

附法律条文

《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十八条本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。