山东众成地产集团有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省东营市东营区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0502民初836号

原告：山东众成地产集团有限公司。住所地山东省东营市东营区府前大街61-3号。统一社会信用代码913705006133729157。

法定代表人：董**，董事长。

委托诉讼代理人：杨秀娜，北京市盈科（东营）律师事务所律师。

被告：***，男，1988年10月26日出生，汉族，无业，住东营市东营区。

被告：**，女，1989年4月17日出生，汉族，无业，住东营市东营区。

原告山东众成地产集团有限公司（以下简称“众成公司”）与被告***、**商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众成公司的委托诉讼代理人杨秀娜、被告***、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

众成公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除众成公司与***、**于2015年12月18日签订的商品房预售合同（合同编号：YS0118558，房屋总价款828036元），责令***、**将格林盛景第25幢2单元101室、-1-04号储藏室腾退返还众成公司，并配合办理注销合同备案，撤销网签等相关手续；2.判令***、**偿还众成公司垫付的按揭银行贷款利息41652.86元，罚息92.75元，复利109.62元，承担违约金82803.6元，利息损失12124.98元，以上合计136783.81元，并承担自2021年7月31日起至实际清偿之日止的利息损失，以41855.23元为基数，按年利率4.75%计算；3.本案诉讼费由***、**承担。事实和理由：2015年12月18日，众成公司与***签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0118558），约定***购买众成公司开发的东营区太行山路322号格林盛景25幢2单元101室房屋以及-1-04号储藏室，总价款828036元，其中首付款249036元，剩余579000元通过按揭贷款方式支付。2015年12月25日，众成公司、***、**与招商银行股份有限公司东营济南路支行（以下简称“招商银行”）签订《个人购房借款及担保合同》，***从招商银行贷款579000元，贷款期限240个月（2015年12月25日至2035年12月25日），众成公司对该笔按揭贷款承担连带保证责任。自2019年7月25日起，因***出现逾期偿还贷款的情形，招商银行开始自众成公司保证金账户内扣除***逾期的贷款本金及利息、罚息，截至2021年3月31日，招商银行将案涉房屋全部的贷款本息一次性全部扣除，众成公司共代***偿还按揭贷款本息合计是555593元，其中本金513737.8元、利息41652.86元、罚息92.75元，复利109.62元。按照众成公司与***签订的《商品房现房买卖合同补充协议》第五条第三项约定，在房产证办理并作抵押之前，出卖人对买受人按揭贷款向银行保证担保的，在保证期间因买受人不能按期偿还银行贷款，贷款银行要求买受人履行还款责任或承担保证责任时，众成公司有权解除合同，因此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担，并一次性支付出卖人总房款10%的违约金。同时出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此造成的一切损失。***逾期偿还按揭贷款的行为，违反了上述的约定，众成公司与***签订的商品房预售合同已经达到了解除条件，且***经多次催促仍拒不履行还款义务，也不配合办理解除手续。综上，为维护合法权益诉至贵院，望判如所请。

***辩称，想调解解决，违约金约定过高。

**辩称，最好调解解决，违约金约定过高。

本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，众成公司（出卖人）与***（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ0118558），约定***购买众成公司开发的位于东营区，该商品房单价为每平方米5119.87元，总金额为828036元。付款方式为按揭付款：买受人应当在2015年12月9日前支付首付房款249036元，剩余房款579000元应当在2014年1月20日前贷款付清。众成公司与***签订的《合同补充协议》第五条第三项约定，在房产证办理并作抵押之前，出卖人对买受人按揭贷款向银行保证担保的，在保证期间，因买受人不能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行要求出卖人履行还款责任，或者承担保证责任时，买受人同意出卖人有权解除《商品房预售合同》，在出卖人解除《商品房预售合同》后，自合同解除之日起30日内，买受人应将所购出卖人的房屋腾退并返还给出卖人。因此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担，并一次性向出卖人支付总房款10%的违约金；同时出卖人有权要求买受人赔偿出卖人因此所造成的一切损失；如买受人对该房屋进行了装饰装修，则该装饰装修无偿归出卖人，买受人自愿放弃对此的任何权利主张。

上述《商品房预售合同》签订后，***支付众成公司房屋首付款249036元。2015年12月25日，***（借款人、抵押人）、**（借款人、抵押人）与招商银行（贷款人）及众成公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款金额为579000元，贷款期限为240个月，自2015年12月25日起至2035年12月25日止；借款人选择等额本息的方式归还贷款本息；合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，合同执行利率为年利率4.9%，合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按次年对应日调整方式进行调整；借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。众成公司为该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。

众成公司于2015年底将涉案房屋交付***及**。

因***、**逾期偿还贷款，自2019年7月25日至2021年3月31日，招商银行自众成公司保证金账户共计代扣555593.04元，其中，贷款本金513737.81元、利息41652.86元、罚息92.75元、复息109.62元。至此，涉房屋贷款本息全部结清。

另查明，***与**系夫妻关系。二人认可涉案房屋系二人婚后共同购买。

庭审中，众成公司同意将***、**交纳的房屋首付款与二人应支付给众成公司的利息、复息、罚息及违约金相抵，并表示放弃主张自2021年7月31日起的利息。

上述事实，有当事人当庭陈述、《商品房预售合同》、《个人购房借款及担保合同》、保证金代扣明细、***逾期贷款利息损失计算方式等证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房预售合同》及《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，***、**未按《个人购房借款及担保合同》规定期限偿还贷款，导致众成公司承担保证责任的，众成公司有权单方解除《商品房预售合同》，收回涉案房屋。现由于***、**未按时偿还银行按揭贷款导致众成公司承担保证责任，代替***、**支付招商银行房屋按揭贷款本金、利息及罚息合计555593.04元，众成公司请求解除与***签订的《商品房预售合同》，本院予以支持。涉案房屋系***与**婚后共同购买，众成公司要求***、**腾退返还房屋、配合办理注销合同备案、撤销网签等相关手续，并赔偿众成公司垫付的按揭银行贷款利息41652.86元、罚息92.75元、复息109.62元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于众成公司主张的违约金82803.6元，众成公司与***约定因***不能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行要求出卖人承担保证责任，导致涉案《商品房预售合同》被解除，***应按房款总额10%的标准向众成公司支付违约金，***及**认为该约定过高，众成公司未举证证明其损失情况，根据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度及众成公司因代偿贷款而产生的利息损失、因本案诉讼而支付的费用等实际情况，根据公平原则和诚实守信原则，本院将违约金调整为20000元。关于众成公司主张的利息损失12124.98元，因本院在支持违约金时已考虑了众成公司遭受的利息损失，故对众成公司的该项诉讼请求不予支持。涉案《商品房预售合同》解除后，众成公司应返还***、**其二人向众成公司交纳的购房首付款249036元及二人向招商银行偿还的贷款本金65262.19元（579000元-众成公司代为偿还的513737.81元），合计314298.19元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、解除原告山东众成地产集团有限公司与被告***于2015年12月18日签订的《商品房预售合同》（编号YS0118558）；

二、被告***、**于本判决生效之日起三十日内腾空返还原告山东众成地产集团有限公司位于东营市东营区及位于东营市东营区，并配合原告山东众成地产集团有限公司办理注销合同备案、撤销网签等相关手续；

三、原告山东众成地产集团有限公司返还被告***、**购房款314298.19元；

四、被告***、**偿还原告山东众成地产集团有限公司代为垫付的案涉房屋按揭贷款利息41652.86元，罚息92.75元，复利109.62元，共计41855.23元；

五、被告***、**支付原告山东众成地产集团有限公司违约金20000元；

上述第三、四、五项，原告山东众成地产集团有限公司应支付被告***、**252442.96元，限原告山东众成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内支付。

六、驳回原告山东众成地产集团有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取6040元，由被告***、**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　任爱娟

二〇二二年三月三十日

书记员　　杨　欣