**、**与南通明诺机械有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂武经开民初字第00824号

原告：**。

原告：**。

委托代理人：**（原告**之妻），女，住武汉市黄陂区祁家湾街汪畈村下畈湾61号。

被告：南通明诺机械有限公司，住所地南通市海安县李堡镇通海大道99号。

法定代表人：邵建根，该公司董事长。

委托代理人：曹胜男，该公司员工。

原告**诉被告南通明诺机械有限公司（以下简称明诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由代理审判员郑灵芝独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。经审查，**与原告**系夫妻关系，本案出租房屋系二人夫妻共同财产，故当庭通知**作为共同原告参加诉讼。原告**，原告**，被告明诺公司的委托代理人曹胜男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**、**诉称：2014年9月18日，原告**与被告明诺公司签订了一份武汉市房屋租赁合同，被告明诺公司的工作人员支付了定金人民币1，500元，同时原告**将房屋钥匙交予被告明诺公司，被告明诺公司开始使用房屋，并承诺于同年10月1日前支付余下的租金。之后两名原告一直催被告明诺公司交付租金，但被告明诺公司的联系人总是回复说在催总公司打款。同年10月24日，当两名原告又向被告明诺公司催收租金时，被告明诺公司的联系人表示公司决定不租房屋，二原告虽然同意解除合同，但要求被告明诺公司支付租金。被告明诺公司的一位部门经理称需向上级请示，二天之后回复，而在两天之内日被告明诺公司即搬离了武汉。后二原告多次电话联系被告明诺公司，被告明诺公司对于二原告主张的支付租金要求均不理不睬。二原告要求被告明诺公司归还房屋钥匙，被告明诺公司的工作人员也不愿意见二原告，仅在同年11月份，曾有两个陌生男子给原告**打过电话，说要归还钥匙，但原告**不敢随便相信，房屋钥匙至今没有归还。被告明诺公司随意违约的行为应受到法律约束，为维护自身合法权益，二原告起诉来院，请求判令：1、原、被告于2014年9月18日签订的《武汉市房屋租赁合同》于2014年12月2日解除；2、被告明诺公司支付两名原告两个月（2014年10月1日至同年11月30日）房租人民币6，000元、物业费人民币157元、垃圾费人民币10元、锁人民币100元、解除合同违约金人民币6，000元、拖欠房租的补偿费人民币3，000元、确认仲裁的费用人民币400元，合计人民币15，667元，扣除被告明诺公司已支付的定金人民币1，500元，被告明诺公司还应赔偿两名原告人民币14，167元；3、本案诉讼费用由被告明诺公司承担。

被告明诺公司辩称：被告明诺公司系于2014年9月18日与原告**签订的房屋租赁合同，于同年10月24日分别打电话给两名原告要求解除合同，接着几天两名原告给其工作人员曹胜男打电话，要求被告明诺公司进行赔偿。而两名原告已于2014年10月末将涉案房屋另行出租，故两名原告并未遭受大的损失，如果赔偿，被告明诺公司要么赔偿两个月租金作为违约金，要么在两名原告提供证据证实其实际损失后，按照实际损失进行赔偿，其主张项目中存在重复赔偿的问题。另外，对于钥匙归还问题系两名原告自己拒绝接收。

经审理查明：原告**与原告**系夫妻关系。登记在原告**名下的武汉经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）7栋1单元1层6室的房屋系原告**与原告**的夫妻共同财产。2014年9月18日，原告**作为出租方（甲方）与被告明诺公司作为承租方（乙方）签订了一份武汉市房屋租赁合同（以下简称房屋租赁合同）。该合同第一条租赁房屋部分约定如下：“甲方将坐落于武汉市经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）7栋1单元1层6室的商铺（以下简称涉案房屋），合计面积为52.15平方米的建筑物租予乙方作为办公使用。”该合同第二条租赁期限部分约定：“租赁期共为二年，甲方从2014年10月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年09月30日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：……3、乙方拖欠租金累积达一个月的；……”。该合同第三条租金部分约定：“每年租金为人民币36，000元，付款方式为每半年一付即人民币18，000元，租金以每年5%的方式递增。”该合同第四条协议事项部分约定：“1、房屋内外水电费，煤气费，电话费及物业管理费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日止均由乙方承担；……4、租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前三十天通知甲方，并支付二个月租金作为赔偿；如甲方确需收回房屋使用，也须提前三十天通知乙方，支付二个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金……”。该合同第六条违约责任部分约定：“……4、乙方故意逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿；如遇特殊情况暂时未交租金的，甲、乙双方可协商解决。”该合同第八条争议的解决方式部分约定：“1、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商调解不成的，双方均可：1向武汉仲裁委员会申请调解或者仲裁；2向房屋所在地人民法院提起诉讼。”该合同第十条约定：“本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份，合同签字盖章后生效。”被告明诺公司在尾部的乙方处加盖公章并将加盖公章后的合同传真给在武汉的工作人员曹胜男，后原告**在甲方处签字，曹胜男代表被告明诺公司在乙方处签字。双方还口头约定，2014年9月18日至同年10月1日期间涉案房屋交予被告明诺公司使用，但不收取房租。原告**对房屋租赁合同以及上述约定予以认可。合同签订当日，原告**即将涉案房屋的钥匙交予了曹胜男。签订上述协议前，原告**与被告明诺公司进行了多次的洽谈，截至2014年9月18日，被告明诺公司前后分两次共向原告**支付定金人民币1，500元。其后至今，被告明诺公司未向两名原告支付过租金。两名原告因多次向被告明诺公司催收租金未果，故起诉来院，请求依诉予判。

另查明，2014年9月下旬，原告**在向曹胜男催交租金时表示，如被告明诺公司在三天之内不支付房租，其就将涉案房屋另行出租。曹胜男表示，如原告**将定金退还即同意解除合同。在原告**不同意退还定金后，曹胜男回复说让原告**自己决定并告知其。2014年10月24日，原告**给曹胜男打电话催交租金的过程中，曹胜男提出过解除合同，但两名原告并未同意。后被告明诺公司曾派人联系原告**欲将房屋钥匙退还，但原告**以联系人系陌生人为由未接收钥匙。2014年12月2日，原告**与案外人田文凤就涉案房屋签订了一份商铺租赁合同，将涉案房屋出租给了田文凤，租赁期为2014年12月2日至2016年12月1日。该份合同签订当日，原告**将涉案房屋的门锁进行了更换。

再查明，原告**起诉前向武汉市中级人民法院申请确认房屋租赁合同第八条中约定的仲裁协议的效力。武汉市中级人民法院于2015年1月7日裁定该仲裁协议无效，并裁定由原告**承担案件受理费人民币400元。

本案中，二原告提交了原告**和被告明诺公司签订的房屋租赁合同、（2014）鄂武汉中仲监字第00200号民事裁定书、房产证及土地证、物业费收据、二原告的结婚证、原告**和田文凤签订的租赁合同等证据，被告明诺公司提交了曹胜男、杨智、刘飞三人的相关通话详情单、照片等证据。以上证据中，物业费收据，不是正规票据，本院不予采信；原告**和田文凤签订的租赁合同，被告明诺公司对于原告**和田文凤之间签订有合同的事实无异议，但对签订日期不认可，因其未提供有效的证据予以推翻，故本院对该证据予以采信；被告明诺公司提供的其单位三名员工的通话详情单，因两名原告对其真实性无异议，本院对真实性予以认定，但该证据不能证明房屋租赁合同解除的时间及其过程；被告明诺公司提供的照片，与原告**陈述的2014年12月2日将涉案房屋重新出租的事实并不矛盾，但无法证明原告**于2014年10月份即将涉案房屋另行出租；其余证据合法有效，本院予以采信。

本院认为，被告明诺公司在房屋租赁合同上盖章确认后传真至武汉，由在武汉的工作人员曹胜男和原告**分别在其上签字，表明被告明诺公司对该合同知晓、确认以及原告**对该合同的认可，故房屋租赁合同系双方真实意思表示，原告**作为出租房屋的共有权人虽未签字确认，但事后表示认可，房屋租赁合同应属合法有效。原、被告双方均应依约履行己方的合同义务。

对于原、被告双方争议的房屋租赁合同解除原因、方式及时间问题，本院认为，合同的解除方式共有三种：一是合同的一方依照法律规定的情形行使合同解除权，二是合同的一方在双方约定的合同解除条件成就时行使合同解除权，三是合同双方通过合意解除合同。引发本案合同解除的合同履行方面问题系租金的交付问题，故应先对租金的交付时间和方式予以确定。房屋租赁合同虽约定了租金的支付方式为每半年一付，但未约定每半年租金的具体支付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合原告**在租期起算日之前即开始向被告明诺公司催收租金以及被告明诺公司在沟通过程中未就租金交付时间作出过抗辩的事实，考虑到租房实践中出租人预先收取租金这一惯常方式，本院对原告**陈述的双方曾口头约定被告明诺公司于2014年10月1日之前将半年租金支付到位的事实予以认定。因此，被告明诺公司应于2014年10月1日前即履行交付租金的义务。被告明诺公司未依照约定向两名原告支付租金，且经两名原告多次催交至今仍不交纳，逾期交纳达一个月以上，根据房屋租赁合同第二条的约定，二原告即享有合同解除权。而原告**于2014年12月2日将涉案房屋另行出租的行为即其因被告明诺公司拒绝履行交付租金义务为减少损失的进一步扩大而解除合同的行为，两名原告虽未尽到解除合同的通知义务，但此时原房屋租赁合同在原、被告双方之间均不存在继续履行的基础，故本院认定合同的解除时间应为2014年12月2日，被告明诺公司主张涉案房屋于2014年10月即另行出租没有证据证实，本院对该意见不予采纳。被告明诺公司认为，原告**曾于2014年9月下旬在电话中向其表示三天之内不交房屋，即将房屋另行出租，而被告明诺公司其后未按期交纳房租，意味着原、被告之间的房屋租赁合同即可自行解除。对此，本院认为，在第一笔租金支付期间尚未届满之前，“三天之内不交房租，即将房屋另行出租”并非法律规定的合同解除条件，亦非房屋租赁合同本身约定的合同解除条件，如要成为合同解除条件则需经过双方的合意，而被告明诺公司未予承诺且提出以返还定金为解除条件后双方仍未达成一致，被告明诺公司回复由原告**自行决定，亦表明双方之间并未形成解除合同的一致意思表示。因此，被告明诺公司以此为由主张合同解除的意见，本院不予采纳。另外，被告明诺公司还认为，2014年10月24日，被告明诺公司的工作人员在电话中向原告**提出解除合同，房屋租赁合同此时即应解除。对此，本院认为，法律并未规定承租人在对方无违约理由的情形下享有任意解除权，而被告明诺公司直接向原告**提出要求解除合同亦不符合房屋租赁合同约定的被告明诺公司无故解除合同的两个条件即提前三十天通知并以二个月租金作为赔偿，因此被告明诺公司主张房屋租赁合同于2014年10月24日解除的意见，本院亦不予采纳。

综上，针对两名原告的具体诉讼请求，其中两名原告请求确认房屋租赁合同于2014年12月2日解除，本院予以支持；两名原告要求被告明诺公司承担2014年10月和同年11月的房租共计人民币6，000元，本院予以支持；两名原告要求被告明诺公司承担拖欠房租的补偿费人民币3，000元，因被告明诺公司拒绝交付租金属实，故该主张符合房屋租赁合同第六条违约责任部分第4项的约定，本院予以支持；确认仲裁的费用人民币400元，因该费用实际发生，且与本案具有一定关联性，本院亦予以支持；物业费人民币157元、垃圾费人民币10元、锁人民币100元，因物业费票据不是正规票据，而垃圾费及锁的费用没有相关证据证实具体的损失金额，故本院不予支持；解除合同违约金人民币6，000元的请求，因房屋租赁合同的解除虽由被告明诺公司拒绝交付租金的行为引发，但被告明诺公司要求解除合同并不符合房屋租赁合同第四条第4项关于承租人无故解除合同的条件，故两名原告依据该合同条款要求被告明诺公司给予两个月租金作为赔偿的请求，本院不予支持。综上，被告明诺公司共应赔偿原告**、**人民币9，400元（6，000＋3，000＋400），二原告主张被告明诺公司前期支付的定金金额人民币1，500元从中扣除，意味着两名原告在既约定有违约责任，又约定有定金的情况下，选择适用违约条款，而未选择定金条款，该意见因符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，故本院予以支持，扣除后，被告明诺公司还应支付原告**、**人民币7，900元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告南通明诺机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**、**支付款项人民币7，900元（此款已扣除被告南通明诺机械有限公司前期支付的定金人民币1，500元）；

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、驳回原告**、**的其他诉讼请求。

本案案件受理费人民币154元，减半收取人民币77元，由被告明诺公司负担，此款二原告已垫付，由被告明诺公司与本判决第一项款一并给付二原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　郑灵芝

二〇一五年六月四日

书　记　员　　马　威