某某与湖南省长湖建设有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0111民初1639号

原告（反诉被告）：***，女，1969年4月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

被告（反诉原告）：湖南省长湖建设有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋1202。

法定代表人：杨涛。

委托诉讼代理人：钟山，湖南风云律师事务所律师。

原告（反诉被告）***（以下简称原告）诉被告（反诉原告）湖南省长湖建设有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人钟山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋租金36000元；2.判令被告继续履行房屋租赁合同；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年2月24日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于长沙市雨花区2602的房屋租给被告，租期为2019年2月18日至2022年2月18日，租金为每月6000元。被告应于每六个月的起租日前30天交付6个月的租金。原告于2019年1月24日将房屋交付给被告，被告通过其股东姜慧芳分别于2019年1月24日和2019年2月1日微信转账5000元、银行转账31000元，交付2019年2月18日至2019年8月17日的租金。又于2019年7月16日银行转账36000元，交付2019年8月18日至2020年2月17日的租金。按照合同约定，被告应于2020年1月18日前交付2020年2月18日至2020年8月17日的租金36000元，但被告至今未交付租金，且提出不想继续履行租赁合同。综上所述，被告未及时支付租金，且明确提出不继续租赁房屋，已构成违约。被告的行为严重侵犯了原告的权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称：1、合同有约定的按合同约定，被告对原告合同第四条说明的很清楚，被告有权提前解除合同；2、被告实际支付租金到2020年2月18日，而双方实际已于2020年1月16日正式解除合同，不欠原告租金。

被告向本院提出反诉请求：1、请求依法判令原告与被告2019年2月24日签订的房屋租赁合同提前终止；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年2月24日原告与被告就长沙市雨花区高桥现代商贸城4栋Ａ座2602房达成租房协议，租期为三年，被告用于公司办公。2020年1月9日，被告所租正在办公用房，不知何原因，原告直接通知物业对被告所租房屋停水停电，导致被告公司面临停业，年底结算终止，被迫搬家。原告的行为严重侵犯了被告的权益，故诉至法院，请求判如所请。

原告针对反诉辩称：1、被告没有正式交房，2019年仅电话通知原告不租了，无法终止合同。2、对于停电停水的问题，从2019年12月26日起被告一直联系不上，根据合同第八条，被告如果七天联系不上，原告可以决定去查看被告是否安全，并收回房屋，所以对被告所租的房屋进行了停电处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年2月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同一份》，约定：原告将位于长沙市雨花区2602房出租给被告用于办公，租赁期间为2019年2月18日至2022年2月18日止，甲方交房日期为2019年元月24日，合同期间租金标准为每月人民币陆千元（6000元）租赁费按每6个月缴纳，被告方每6个月起租日30日前交清租金，双方约定，合同签订当日原、被告双方同意，被告方若单方面提前解约，原告方有权没收已收租金，未经原告方同意，被告方不得私自转租房屋，否则原告方有权单方面解除合同并收回房屋，由被告方承担给相邻第三方和原告方造成的全部损失。同时约定，被告方变更联系方式应及时通知原告方，如原告方超过七天以上联系不上被告方且被告方未在租赁房屋内或租赁房屋没有任何使用，原告方根据安全需要有权进入租赁房屋内查看是否发生意外，并有权决定，是否收回房屋，双方还对其他事项进行了约定。租赁合同履行期间，被告公司由于经营发展问题需要进行搬迁，遂与原告提出提前解除合同，原告认为被告提前退租的行为严重侵犯了自身的权益，故诉至法院，要求被告继续履行租赁合同。

本院认为：原告与被告2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，其中内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行合同约定义务。被告于2019年12月23日通知原告，因公司经营问题需要搬迁，向原告提出提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，本院从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实信用原则，对于被告提出终止合同的请求，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》已经终止；

二、驳回原告（反诉被告）***的诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）湖南省长湖建设有限公司的其他反诉请求。

本案受理费因适用简易程序减半收取350元，反诉费88元，共计438元，由原告（反诉被告）***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　宁昊杰

二〇二〇年四月二十一日

法官助理彭傲

书记员吴叶佳

附：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。