某某、湖南省长湖建设有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2020）湘01民终7137号 上诉人（原审原告、反诉被告）：辛***。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省长湖建设有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区奥林匹克花园雅典组团A栋1202房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖南风云律师事务所律师。 上诉人辛***因与被上诉人湖南省长湖建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辛***上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉请；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审适用法律错误，依据《合同法》第一百一十条终止合同错误；2、原审判决显示公平，对市场交易秩序造成严重冲击；3、即使合同终止，被上诉人也应按约支付截至判决生效日前的租金及物业、水电等相关费用。 湖南省长湖建设有限公司辩称，一审法院判决合法合理。 辛***向一审法院提出诉讼请求：1、判令湖南省长湖建设有限公司立即向辛***支付房屋租金36000元；2、判令湖南省长湖建设有限公司继续履行房屋租赁合同；3、本案诉讼费用由湖南省长湖建设有限公司承担。 湖南省长湖建设有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令辛***与湖南省长湖建设有限公司2019年2月24日签订的房屋租赁合同提前终止；2、本案诉讼费用由辛***承担。 一审法院认定事实：2019年2月24日，辛***与湖南省长湖建设有限公司签订《房屋租赁合同一份》，约定：辛***将位于长沙市雨花区长湖建设有限公司用于办公，租赁期间为2019年2月18日至2022年2月18日止，甲方交房日期为2019年元月24日，合同期间租金标准为每月人民币陆千元（6000元），租赁费按每6个月缴纳，湖南省长湖建设有限公司方每6个月起租日30日前交清租金，双方约定，合同签订当日辛***、湖南省长湖建设有限公司双方同意，湖南省长湖建设有限公司若单方面提前解约，辛***有权没收已收租金，未经辛***同意，湖南省长湖建设有限公司不得私自转租房屋，否则辛***有权单方面解除合同并收回房屋，由湖南省长湖建设有限公司承担给相邻第三方和辛***造成的全部损失。同时约定，湖南省长湖建设有限公司变更联系方式应及时通知辛***，如辛***超过七天以上联系不上湖南省长湖建设有限公司且湖南省长湖建设有限公司未在租赁房屋内或租赁房屋没有任何使用，辛***根据安全需要有权进入租赁房屋内查看是否发生意外，并有权决定，是否收回房屋，双方还对其他事项进行了约定。租赁合同履行期间，湖南省长湖建设有限公司公司由于经营发展问题需要进行搬迁，遂与辛***提出提前解除合同，辛***认为湖南省长湖建设有限公司提前退租的行为严重侵犯了自身的权益，故诉至法院，要求湖南省长湖建设有限公司继续履行租赁合同。 一审法院认为，辛***与湖南省长湖建设有限公司2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，其中内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行合同约定义务。湖南省长湖建设有限公司于2019年12月23日通知辛***，因公司经营问题需要搬迁，向辛***提出提前终止双方签订的《房屋租赁合同》，作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，一审法院从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实信用原则，对于湖南省长湖建设有限公司提出终止合同的请求，依法予以支持。据此判决如下：一、确认辛***与湖南省长湖建设有限公司签订的《房屋租赁合同》已经终止；二、驳回辛***的诉讼请求；三、驳回湖南省长湖建设有限公司的其他反诉请求。案件受理费因适用简易程序减半收取350元，反诉费88元，共计438元，由辛***负担。 本院二审查明：1、2020年1月10日，辛***通过物业公司对案涉房屋采取了停电措施；2、2020年1月16日，辛***以发微信、贴通知方式，告知湖南省长湖建设有限公司将于2020年1月18日收回房屋；3、湖南省长湖建设有限公司在一审中曾提出反诉，要求辛***退回多收的租金8000元，并赔偿租房费5000元、搬家费2000元，但在一审开庭审理时撤回该项反诉请求。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，辛***与湖南省长湖建设有限公司签订的《房屋租赁合同》第四条约定，湖南省长湖建设有限公司若单方面提前解约，辛***有权没收已收租金。现湖南省长湖建设有限公司于2019年12月23日向辛***提出解除合同，并放弃了2019年12月24日至2020年2月18日已支付的租金利益。同时，辛***亦以发微信、贴通知方式，告知湖南省长湖建设有限公司将于2020年1月18日收回房屋，故一审法院确认辛***与湖南省长湖建设有限公司签订的《房屋租赁合同》已经终止，并无不妥。综上，辛***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由辛***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年六月十九日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。