恩施州佳力矿业技术咨询服务有限责任公司与恩施佳兴典当有限责任公司确认合同有效纠纷一审民事判决书

湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂2801民初5596号

原告：恩施州佳力矿业技术咨询服务有限责任公司，住所地：湖北省恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村（金龙大厦）1幢401号。统一社会信用代码91422800795928266E。

法定代表人：覃道恩，该公司董事长。

委托诉讼代理人：覃仕丹，男，生于1980年10月25日，土家族，住湖北省恩施市。

被告：恩施佳兴典当有限责任公司，住所地：恩施市施州大道63号。统一社会信用代码914228005506648219。

法定代表人：郭普燕，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李超，男，生于1969年6月2日，汉族，住湖北省恩施市。

原告恩施州佳力矿业技术咨询服务有限责任公司（以下简称佳力矿业公司）与被告恩施佳兴典当有限责任公司（以下简称佳兴典当公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告佳力矿业公司的委托诉讼代理人覃仕丹、被告佳兴典当公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告佳力矿业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》有效；2.被告承担诉讼费。事实和理由：因被告向原告借款后未及时归还，经双方友好协商，被告以其获得的来凤民生天然气有限公司享有所有权××房屋（××州大道金安大厦）20年的使用权抵偿原告的借款，双方于2017年11月21日办理了抵偿协议，被告将该房屋交付给原告，原告将该房出租获得收益。现被告要求解除双方之间的抵偿协议，故原告具状起诉。

被告佳兴典当公司辩称，原告所诉是属实的，合同是有效的，但案涉租赁房屋是来凤天然气公司的，来凤天然气公司现已进入破产重整程序，要求把房子拿回去，租赁合同无法履行，只能解除合同。

原告佳力矿业公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、借据及转款凭证等证据。被告佳兴典当公司为支持其抗辩主张提交了来凤县人民法院（2019）鄂2827民初1480号民事判决书、恩施州中级人民法院（2019）鄂28民终2095号民事判决书。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佳兴典当公司与案外人来凤民生天然气有限责任公司（以下简称来凤天然气公司）于2014年10月9日签订了《财产权利质押典当贷款合同》，双方约定借款最高金额1000万元，借款期限自2014年10月9日起至2015年4月8日止，借款综合月费率21‰，月利率4‰，借款费率合计为25‰。此后，李超、郭晋燕受佳兴典当公司委托各自通过转账付款250万元，其中郭普燕于2014年10月22日转账90万元、2014年10月23日转账60万元、2014年11月7日转账100万元，李超于2014年10月11日转账100万元、2014年10月22日转账50万元、2015年10月10日转账100万元。佳兴典当公司共计给来凤天然气公司转去借款本金500万元。借款于2016年12月10日到期后，双方当事人于同日又签订了《借款延期合同》，双方约定将贷款到期日延长至2017年6月9日。延期还款期限到期后，佳兴典当公司作为“乙方”、来凤天然气公司作为“甲方”又于2017年7月21日就还款问题协商签订了《委托书》，双方约定因来凤天然气公司欠佳兴典当公司借款本金及利息，来凤天然气公司同意将其拥有完全产权的坐落于恩施市施州大道155号1幢（恩施房产证恩施市字第××号）房产委托佳兴典当公司进行对外出租，并达成以下协议：“一、乙方全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同，乙方有权选择承租方并确定租赁价格。乙方全权收取上述房产的房屋租金、房屋押金。乙方签署的房屋租赁合同将报备甲方。二、甲方负责提供乙方全权代理房屋租赁的相关手续和证件。三、乙方收取的房屋租金抵减甲方所欠乙方的借款本金及利息。四、乙方所签署的房屋租赁合同受法律保护。五、甲方委托乙方出租房屋的期限为2017年7月21日至2037年7月21日。”佳兴典当公司于2017年11月21日与佳力矿业公司签署了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2017年11月21日至2037年7月21日止，按照每平方25元每月进行出租，即年租金为255000元，19年8个月的租赁期限租金总额为501.5万元，租金支付方式为：佳兴典当公司以所欠佳力矿业公司的借款501.5万元抵减租金，合同签订之日双方办理501.5万元借款结算。佳力矿业公司将该房屋又予以转租他人经营。佳兴典当公司未按照约定将房屋转租的情况向来凤天然气公司报备，更没有将收取租金的事宜与来凤天然气公司结算抵偿借款，也没有给来凤天然气公司出具任何还款收据。

来凤天然气公司属于独立经营的法人，因不能清偿到期债权，根据债权人覃胜春、胡兴荣的重整申请，恩施州中级人民法院于2018年6月30日受理了对来凤天然气公司的重整申请，并制定来凤天然气公司清算组为管理人。佳兴典当公司于2018年10月12日向来凤天然气公司管理人申报了所欠贷款的费率差额为1045928元的债权。来凤天然气公司管理人于2018年12月28日向佳兴典当公司发出（2018）来凤民生破管字第152号《告知函》，其内容为“恩施佳兴典当有限公司：恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2018年6月30日作出（2018）鄂28号破申4号《民事裁定书》，裁定受理申请人覃胜春、胡兴荣对来凤天然气公司的重整申请，于2018年7月10日作出（2018）鄂28破申4号决定书，由来凤县委、政府成立来凤民生天然气公司破产清算组，选定湖北夷水律师事务所为清算组成员，并承担管理人主要职责。管理人接管来凤民生天然气公司资产时，发现位于恩施市××州大道××房产被贵单位出租，后管理人查询贵公司债权申报材料得知，来凤民生天然气公司于2017年7月21日与贵公司签订了《委托合同书》。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条以及《中华人民共和国合同法》第四百四十一条之规定，《委托合同书》已于2018年8月30日自动解除。请贵公司依法申报债权。特此函告。来凤民生天然气有限责任公司管理人（公章），2018年12月28日。”佳兴典当公司认为该《告知函》无效，遂于2019年6月11日向来凤县人民法院提起诉讼。同年7月25日，来凤县人民法院作出（2019）鄂2827民初1480号民事判决，驳回了佳兴典当公司的诉讼请求。佳兴典当公司不服提出上诉，恩施州中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）鄂28民终2095号民事判决，维持了原判。

2020年3月26日，原告向本院提起诉讼，请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》有效。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同签订时，原告知晓被告与来凤天然气公司系委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在没有证据证实案涉租赁合同仅约束原、被告的情况下，本院确认案涉租赁合同直接约束来凤天然气公司与原告。根据各方诉辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同的性质认定；二、案涉租赁合同是否已经解除。针对前述焦点，本院作如下分析评述：

关于焦点一。根据待履行合同认定标准的理论分析，借鉴“实质性违约”判断标准，履行完毕是指主合同义务履行完毕，就租赁合同而言，承租人的主合同义务为交付租金，而出租人的主合同义务为交付标的物的占有、使用。本案中，原、被告之间的租赁合同与原、被告之间的借款合同以及来凤天燃气公司与被告间的借款合同相关联，存在租金与借款的抵算问题，若按正常抵算，该借款可于2037年7月21日还清。乍一看，原告佳力矿业公司已经就未来的租金预先交付了，也就意味着原告佳力矿业公司已经履行了交付租金的主合同义务，如果来凤天燃气公司没有破产，那么该结论是没有争议的，但在破产程序中，还须考虑是否有利于破产法目的的实现，并将破产前与破产后两阶段做划分。关于租金抵算问题，根据合同双方的约定以及《中华人民共和国企业破产法》第四十条的规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，但债权人可进行破产抵销的债务仅以破产申请受理前发生的为限，即2018年6月30日前双方的债权债务可相互抵销。在破产申请受理后，来凤天燃气公司若同意租金抵销，相当于是对个别债权人进行清偿，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人对未到期的债务提前清偿的，管理人享有撤销权，举重以名轻，破产受理后的个别清偿必定会损害全体债权人的共同利益，不利于破产法目的的实现。换句话说，在破产申请受理后，原、被告之间的租赁合同并不因进入破产程序自动终止，而是处于中止的状态，若佳力矿业公司要继续租赁房屋必须承担向来凤天燃气公司支付租金的义务，若佳力矿业公司不支付租金，则必然导致实质性违约，来凤天然气公司可以此抗辩不履行合同义务，综上可知破产申请受理后，原、被告间的租赁合同有效，但为待履行合同。

关于焦点二。破产程序中管理人对待履行合同行使选择权时应当以有利于破产法目的的实现为前提，要尽可能收集债务人的财产，综合考虑诚实债务人、债权人及利害关系人的利益，并在债权人之间平等分配，保障各方利益最大化，以商业判断标准为原则，以过重负担检验、利益平衡标准为补充，综合判断管理人选择权行使的合理性。在本案中，如果管理人选择继续履行合同，佳力矿业公司也同意继续履行租赁合同的话，双方也不得完全按照原租赁合同履行，需要变更的是上述提及的关于租金抵销的约定，佳力矿业公司必须就实际占有、使用房屋支付相应的租金。因为破产程序的核心内容是要在债务人无力清偿所有债务的情况下，禁止对个别债权的清偿，从而为所有债权人提供一个公平受偿的机制。很显然，本案中佳力矿业公司既不愿意支付租金，也不愿解除合同。

在此前提下，经综合考量，管理人只能行使解除权。然而该解除权的行使是否与承租人的承租权发生冲突时，该如何解决。本院认为，在有利于破产法目的实现的前提下，管理人的解除权应当优先于承租人的承租权。第一，因破产法相对于合同法为特别法，根据特别法优于一般法的法律适用规则，当破产管理人的解除权与合同法中规定的买卖不破租赁规则相冲突时，应当优先适用破产法的规定。第二，承租人的承租权本质上是债权而非物权，因此不应与其他无担保债权有所区别，而应与其他普通债权一样平等受偿，承租人可就解除合同造成的损失进行债权申报，并在管理人处置房屋时享有优先购买权。在本案中，管理人在处置来凤天然气公司资产时，是整体处置而非单独处置，若保留佳力矿业公司的租赁权必将影响破产企业资产处置的速度以及破产程序的顺利进行。买受人付款的前置条件必须是承租人搬离租赁房屋，若依照“买卖不破租赁”的规则行使，买受人将无法拥有完整的使用权，买受人可能就该资产有一个整体的规划处置，若继续保留原租赁关系存在必定极大限制买受人的处置，因此极大影响意向者的购买心理，从而不利于资产的处置。因此，从实际情况出发，管理人的解除权优先于承租人的承租权将有利于破产财产的整体处置，有利于加快资产的变现速度，保障破产程序顺利有序推进，实现破产财产价值的最大化，最终实现债权人之间更大利益的平等受偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”来凤天然气公司管理人自破产重整受理后两个月内，未通知佳力矿业公司，应视为案涉租赁合同已于2018年8月31日解除。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十二条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

确认原告恩施州佳力矿业技术咨询服务有限责任公司与恩施佳兴典当有限责任公司于2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》有效（该合同已于2018年8月31日解除）。

案件受理费100元，减半收取计50元，由原告恩施州佳力矿业技术咨询服务有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　谭远双

二〇二〇年九月二日

书记员　　李彦东