繁昌县供水有限责任公司与罗庭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省繁昌县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖0222民初2764号

原告：繁昌县供水有限责任公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码91340222713906224Y。

法定代表人：张宗春，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王海波，安徽国本律师事务所律师。

被告：罗庭，男，1990年10月4日出生，汉族，住繁昌县。

委托诉讼代理人：张继新，住所地繁昌县。

原告繁昌县供水有限责任公司与被告罗庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海波、被告委托诉讼代理人张继新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告繁昌县供水有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2015年4月23日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告自2017年4月23日起至2017年6月6日止的租金10246元；3.依法判令被告排除妨碍，即责令被告立即迁出承租原告所有的位于繁昌县繁阳镇北门大道115号供水公司大院内房屋，赔偿违约给原告造成自2017年6月7日起至迁出承租房屋之日止，按日租金232元标准计算的租金损失；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月23日，原、被告双方订立书面房屋租赁合同一份，原告将位于繁昌县繁阳镇北门大道115号供水公司大院内部分房屋出租给被告用于经营酒店。合同约定租赁期限五年。同时约定前四年每两年支付一次租金，提前三个月内支付，第三、四两年租金为每年85000元。依照合同约定，2017年4月23日前，被告应付第三、四年的租金。原告多次催要，被告仍不履行支付租金义务。原告分别于2017年5月17日、2017年6月5日以催款函、解除房屋租赁合同通知书等书面形式主张权利，但被告却置之不理。综上所述，原告认为，双方房屋租赁合同关系合法有效，被告理应及时支付租金。现由于被告无正当理由拒不支付租金，且在原告多次主张权利并给予一定宽限期后，仍不予理睬，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。原告有权解除双方房屋租赁合同关系，并要求排除妨碍、赔偿损失。为此，原告提起诉讼，请求依法作出公正判决。

被告罗庭辩称：出租房屋未办理建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的合同应为无效合同，原告要求我方承担违约责任的诉求不应得到支持。另外，根据第九条规定，由于合同无效，对于我方租赁期间内装饰装修物，如果原告同意利用，应支付一定的价款给我方，如果原告不同意利用，也应同意我方拆除。我方已缴纳10000元履约保证金，我方主张在欠付租金中抵扣。综上，恳请公正裁判。

本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原告作为出租人与被告作为承租人订立房屋租赁合同一份。该合同约定租赁房屋坐落在繁昌县繁阳镇峨溪北路115号供水公司大院；租赁期限自2015年4月23日起至2020年4月22日止；第一、二年两年租金为每年80000元，第三、四两年租金为每年85000元，第五年租金为每年90000元，前四年每两年支付一次，提前三个月内支付，不得拖延；承租人在承租期内，自行承担租赁房屋的电费、水费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费以及其他各项税费；租赁房屋用途为酒店，承租人未经出租人同意，不得擅自改变租赁房屋用途；承租人自行承担租赁房屋维修费用；承租人如需对租赁房屋进行装修，应征得出租方同意，不得改变原有房屋结构，因承租人违约或合同期限届满而终止合同的，承租人装修的不可移动产无偿留归出租人所有，其他可移动产，承租人应在合同终止后三日内自行处理，逾期不处理，出租人有权处置；承租人应向出租人交付合同履约保证金10000元，签订合同时一次性交付出租人，承租期满，承租人不再续租并没有违反本合同的行为，出租人将如数退还上述保证金；承租人如不按时付给出租人租金，也不搬出该房屋，出租人有权不退还履约保证金，并采取必要措施，直至问题解决。2017年5月17日，原告向被告发出催款函，通知被告在收本函之日起15日缴清2017年4月23日至2018年4月22日房租款85000元，否则将依法解除房屋租赁合同。2017年6月5日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，通知被告自本通知发出之日起，被告与原告于2015年4月22日签订的房屋租赁合同解除，请被告在收到本通知后10日内搬出租赁房屋。上述催款函、通知书由被告分别于2017年5月18日、2017年6月6日签收。2017年8月25日，繁昌县国有资产管理委员会出具证明，称位于繁阳镇峨溪北路115号供水公司院内，原自来水厂办公楼[面积585平方米，（86）城建字70号]现产权属繁昌县供水有限责任公司，属国有资产，暂未办理房产证。现原告以被告未付房屋租金为由提起诉讼。

以上事实由原告提供的房屋租赁合同、2017年5月17日催款函、2017年6月5日解除房屋租赁合同通知书、EMS快件回单、2017年8月25日繁昌县国有资产管理委员会证明原件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。

本院认为：原告依据双方订立的房屋租赁合同向被告主张相关权利，被告以该合同无效为由抗辩。结合双方诉辩主张，本案争议主要围绕合同效力、解除权、财产清理问题展开。对于合同效力，原告虽未提供租赁房屋的产权证书，但原告出租的房屋经繁昌县国有资产管理委员会证实属国有资产，并由原告管理，故原告就该房屋与被告签订房屋租赁合同应属有效。就租金支付，被告在庭审中认可原告主张，即2017年4月份之后的租金未支付，故本院对原告主张被告第三、四年房屋租金未支付的事实予以确认。结合双方房屋租赁合同中的约定，原告解除租赁合同符合法律规定，双方订立的房屋租赁合同自被告收到原告发出的解除房屋租赁合同通知书时解除，即2017年6月6日解除。同时本院对原告要求支付该期间拖欠租金的请求予以支持。原告主张的日租金标准低于双方在租赁合同中的约定，本院对原告按此标准计算租金及租金损失予以支持。2017年4月23日至2017年6月5日止的租金按每年85000元计算，即232元/天×44天=10246元。合同解除后，被告应当迁出租赁房屋并将租赁房屋交还原告。被告虽称酒店现已不在经营，但其并未将房屋交还原告，其仍应按前述房屋租赁合同约定的租金标准赔付原告租金损失，故本院对原告相应请求予以支持。被告主张其已交付的履约保证金应冲抵所欠租金，但要求并不符合双方合同中的约定，且原告对此也未予以认可。故本院对被告要求以履约保证金抵扣欠付租金的主张不予支持，同时，被告基于合同无效而就装修部分提出的主张本院亦不予以支持，如有纠纷被告可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告繁昌县供水有限责任公司与被告罗庭于2015年4月23日签订的房屋租赁合同自2017年6月6日起解除；

二、被告罗庭支付原告繁昌县供水有限责任公司自2017年4月23日起至2017年6月5日止的房屋租金10246元，于本判决生效后10日内付清；

三、被告罗庭于本判决生效后10日内迁出繁昌县繁阳镇北门大道115号供水公司大院内租赁房屋，并将该房屋交还原告繁昌县供水有限责任公司；

四、被告罗庭自2017年6月6日起至其交还租赁房屋之日止，每日承担原告繁昌县供水有限责任公司租金损失232元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取108元（原告已预交）由被告罗庭负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。

审 判 员　姚艾敏

二〇一七年十二月二十二日

法官助理　俞　峰

书 记 员　俞夏银

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。