**、甘肃瑞龙科技有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0982民初1666号 原告：**，男，住甘肃省敦煌市。 委托诉讼代理人：王**展，甘肃飞天律师事务所律师。 被告：甘肃瑞龙科技有限公司，住所地甘肃省敦煌市。 法定代表人：***，系该公司经理。 被告：***，男，住甘肃省敦煌市。 共同委托诉讼代理人：**，甘肃得舍律师事务所律师 共同委托诉讼代理人：**，女，住甘肃省敦煌市。 被告：敦煌市恒信房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省敦煌市。 法定代表人：***，系该公司总经理。 被告：**，女，住甘肃省敦煌市。 原告**与被告甘肃瑞龙科技有限公司（以下简称瑞龙公司）、***、敦煌市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）、**合同纠纷一案，本院于2022年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人王**展、被告瑞龙公司、***的共同委托诉讼代理人**、**、被告恒信公司的法定代表人***、被告**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：依法判令***、瑞龙公司、恒信公司、**共同向**给付***、瑞龙公司抵顶给**敦煌市北苑小区一期×号楼×**×楼西户的楼房款360000元。 事实和理由：2015年，***与**达成口头协议，由***将自己位于敦煌市冰河世纪家园二期×号楼×**×楼西户的房屋一套以包工包料方式承包给**进行装修。同时，***还将其经营的瑞龙公司承包的敦煌市**沙州大酒店2至6楼消防通风房装潢装修，瑞龙公司经营的位于天润花园东侧的名酒折扣店以及瑞龙公司办公区的装修、装潢工程，均以包工包料方式转包给**进行施工。**完成上述装潢装修工程后，经与***核算，瑞龙公司、***共计应付**上述工程款746000元。2019年11月18日，**与***协商后约定，将恒信公司抵顶给***和瑞龙公司的位于敦煌市北苑小区一期×号楼×**×楼西户楼房一套抵顶给**，用于抵扣***和瑞龙公司应付**的上述装修、装潢工程款等。后**将上述抵项房屋以360000元的价格出售给了**，**给**出具了房款欠条。**就上述房屋在恒信公司办理了按揭贷款手续，**、**和恒信公司三方协商，由**办理按揭贷款后先将360000元购房款转入恒信公司的账户中，再由恒信公司转给**。后**将应付**的360000元购房款转入恒信公司的账户。2020年年底，***、瑞龙公司与恒信公司因建设施工合同一案发生经济纠纷，恒信公司将**支付的360000元购房款进行了扣押，拒不向**给付。故**诉讼至法院。 瑞龙公司、***辩称，1．**要求瑞龙公司、***承担房款没有事实及法律依据，请求依法驳回**的诉讼请求；2．关于**事实与理由部分的第二段，予以认可。对于北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋与本案无关，因此我方不予答辩。一、本案中**应当依据“合同相对性”原则向其合同相当人**主张权利，**诉讼瑞龙公司、***承担房屋买卖款于法无据。2013年1月20日，恒信公司将位于北苑小区12套房屋抵顶给瑞龙公司（其中包括本案所涉的北苑小区一期×号楼×**×楼西户）用于抵顶工程款。2019年，瑞龙公司将该房屋抵顶给**用于抵顶装潢款，后**又将该房屋出售给**。故本案涉房屋至少涉及三个合同关系，即：1．恒信公司与瑞龙公司抵顶合同关系；2、瑞龙公司与**的抵顶合同关系；3、**与**的房屋买卖合同关系。且**在诉讼状中也认可***将北苑小区×号楼×**×楼抵顶其装修、装潢款，后**将该楼房卖给了**。**在甘肃省高级人民法院出庭作证证实“……***将北苑小区×号楼×**×楼抵顶其装修、装潢款，后**将该楼房卖给了**”，所以以上三个合同均合法有效，两级法院均予以认可。根据“合同相对性”原则，**应当向其合同相对人**主张权利，其无权向瑞龙公司和***主张权利。二、本案所涉房屋已经在甘肃省酒泉市中级人民法院（2020）甘09民初61号民事判决书和甘肃省高级人民法院（2021）甘民终408号判决书中做出由恒信公司抵顶瑞龙公司的事实认定，因瑞龙公司取得该楼房的所有权，故有权处置该楼房。瑞龙公司和***对已处置给**的房屋所产生的其他债权债务无权干涉，也没有义务承担因**与**买卖合同产生的任何债务。甘肃省高级人民法院（2021）甘民终408号判决书中“经核，恒信公司自2012年至2016年以北苑小区12套楼房（包括本案所涉北苑小区一期×号楼×**×楼西户）给瑞龙公司抵顶工程款4747274元，包含恒信公司支付瑞龙公司北苑小区工程的工程款，也包含甘肃建投项目部应支付瑞龙公司的工程款”。故此，本案所涉北苑小区×号楼×**×楼楼房所有权由恒信公司转为瑞龙公司，瑞龙公司有权抵顶给**，**因与瑞龙公司抵顶合同行为取得该房屋所有权。后**又将该房屋卖给**，其买卖合同也合法有效，故恒信公司与瑞龙公司的抵顶合同关系，瑞龙公司与**的抵顶合同关系，**与**的买卖合同关系均合法有效，而且这三个合同关系相互独立，合同当事人互不牵连。同时，本案所涉楼房买卖合同瑞龙公司和***也不知情，故此瑞龙公司和***没有义务承担因该买卖合同产生的债务。三、根据**所述，楼房最终承买人**将售房款打入恒信公司，因恒信公司收取该房款没有法律依据，根据《民法典》第一百二十二条规定，恒信公司再次收取售房款系不当得利，恒信公司应当返还不当得利。本案由于恒信公司与瑞龙公司的抵顶合同有效，故恒信公司已经失去了该房屋的所有权，恒信公司因已经失去该房屋的所有权故而失去因其它合同关系而取得的二次收益权。恒信公司以办理房屋按揭手续为由非法扣取售房款，其系明显的“二次收益”。根据《民法典》第一百二十二条规定，恒信公司无权取得**与**在买卖合同中由**给付给**的售房款，其行为系明显的不当得利应当予以返还。综上所述，本案**诉讼瑞龙公司和***承担售房款无法律依据和事实根据，请求依法驳回**的诉讼请求。 恒信公司辩称，恒信公司曾将北苑小区一期×号楼×**×楼东户和×号楼×**×楼西户的两套房屋预先抵顶给了***，***向恒信公司出具了房款欠条，之后**向恒信公司称，其从***手中又通过债权债务抵顶的方式购买了该两套房屋，并称其要将该两套房屋出卖（×号楼×**×楼东户出卖给了***，×号楼×**×楼西户出卖给了**）。鉴于此，出于诚信，恒信公司协助**完成了该两套房屋的买卖手续。2020年4月，***以其设立的瑞龙公司的名义向酒泉市中级人民法院提起诉讼，要求恒信公司等给付其在月牙泉景区建设工程中的款项。诉讼中，恒信公司持***出具的欠条，要求抵消了应支付***、瑞龙公司的部分债务。但在诉讼抵消算账过程中，***、瑞龙公司不认可北苑小区×号楼×**×楼东户的房屋抵顶给**的事实，称由其出卖给了***，导致该套房屋没有在应支付瑞龙公司的款项中予以抵消。鉴于***、瑞龙公司不认可北苑小区×号楼×**×楼东户的房屋由其抵顶给**的事实，**就丧失了出售该房屋的权利。因此，**有义务将其因出售北苑小区×号楼×**×楼东户房屋所获取的36万元售楼款向恒信公司予以给付。否则，恒信公司的该套房屋岂不白白送人了。就北苑小区×号楼×**×楼东户的房屋债权债务发生歧议后，恒信公司及时将情况向**进行了通报说明，希望其尽快与***沟通妥善解决处理。后鉴于**最终没有结果，恒信公司就扣留了**因出售北苑小区×号楼×**×楼西户而应获得的售楼款360000元，以此抵消**出售北苑小区×号楼×**×楼东户房屋取得的房屋买卖款项。综上所述，由于恒信公司是在相信**从***手中以债权债务相互抵顶方式，获得的北苑小区×号楼×**×楼东户的房屋，才同意协助**将该房屋进行销售，并由**收取了该房屋的销售款。但***、瑞龙公司否认该套房屋其抵顶给**的事实，那**销售该房屋并收取该房屋买卖款项就失去了合法依据，其由此获得的该房屋买卖款项有责任有义务返还给恒信公司。恒信公司由此扣留**出售的×号楼×**×楼西户的售楼款360000元，用以抵消**出售的恒信公司北苑小区×号楼×**×楼东户房屋取得的房屋买卖款项，完全属于自救行为和维权措施。作为开发公司，抵顶了12套房屋给瑞龙公司之后，最终在恒信公司与瑞龙公司之间的经济纠纷中，法院判定北苑小区×号楼×**×楼东户房屋抵顶不成功，该房屋又给了**，**又将房屋出售，所以，我们就将出卖给**的×号楼×**×楼西户的房屋房款进行了扣留。 **辩称，北苑小区×号楼×**×楼西户的房屋是**从**处购买的，当时购买房屋的所有流程及过程都是**带**与恒信公司售楼部工作人员共同办理的，看房子是**和**一起去的，钥匙是从恒信公司拿的，所有的流程都是经三方同意的。**称办理按揭必须到恒信公司去办理，房屋的所有手续也都是恒信公司出具的。按揭款下来之后，**让把钱打入恒信公司，恒信公司再将钱支付给**。**与**办理按揭手续后，到恒信公司售楼部开具发票，办理了相关手续等，房产证办理在**的名下，所有的流程都是恒信公司与**本人同意的。**把款项打入恒信公司后，恒信公司同意将款项支付给**。该房屋款项支付完毕之后，售楼部将相关材料交付给了**。目前恒信公司未将款项支付给**。综上，**认为本案与**没有直接的关系，当时办理房屋手续是三方同意的，所有手续也都是**与**办理的，恒信公司的人员在场，**是确认后才打的款。后来**才知道恒信公司与瑞龙公司之间有纠纷，没有给**支付该款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据依据： **向本院提交以下证据： 1．照片图片11张，拟证实**给***、瑞龙公司装修滨河世纪嘉园二期一号楼×**×楼西户房屋，**沙洲大酒店2-6楼的消防通风房，天润花园东侧的名酒折扣店及瑞龙公司办公区的事实。质证后，瑞龙公司、***认为以上证据与本案无关，不发表质证意见；恒信公司、**对以上证据没有异议。以上证据本院综合全案予以认定。 2.2019年11月18日***书写的证明复印件、2020年1月9日**与**书写的证明复印件、10月19日**出具的欠条、2016年12月12日***书写的证明复印件，上述证明的原件在恒信公司的手中，拟证实瑞龙公司、***将北苑小区1期×号楼×**×楼西户抵顶给**，用于抵顶应付**的装潢款，**又将该房屋以360000元的价格出售给**的北苑小区一期×号楼×**×楼东户实际是***出售给***，并不是**出售给***的。质证后，瑞龙公司、***称对上述证据证实的事实不清楚，对于出售给***的证明因无证明原件，不予认可。恒信公司认为北苑小区1期×号楼×**×楼东户的房屋是**卖出去的，并非***卖的。**对以上证据没有异议，欠条是因按揭款没有办理下来所以书写的，后手续办完后，**不予退还。以上证据本院综合全案予以认定。 3．酒泉中院（2020）甘09民初61号民事判决书、甘肃省高院（2021）甘民终408号民事判决书，拟证实***将北苑小区一期×号楼×**×楼西户房屋抵顶给**，**又将该房屋出售给**，同时，该判决认定是***于2016年12月12日将北苑小区一期×号楼×**×楼东户出售给***的事实。质证后，瑞龙公司、***对以上判决的真实性无异议，对证明目的有异议，认为北苑小区一期×号楼×**×楼东户的房屋与本案无关。恒信公司、**对以上判决无异议。以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的综合全案予以认定。 瑞龙公司、***向本院提交以下证据： 1．收据，由**亲笔书写，拟证实***将从恒信公司抵顶的×号楼×**×楼西户抵顶给**，**取得该房的所有权。质证后，**对以上证据无异议。恒信公司对以上证据无异议，但认为瑞龙公司承认从恒信公司抵顶了两套房屋，又抵顶给**，但在酒泉市中级人民法院和甘肃省高级人民法院判决时，并没有将出售给***的房屋计算在内。**对以上证据无异议。以上证据本院予以采信。 2．甘肃省酒泉市中级人民法院（2020）甘09民初61号民事判决书、甘肃省高级人民法院（2021）甘民终408号民事判决书，拟证实案涉北苑小区一期×号楼×**×楼西户由恒信公司抵顶瑞龙公司工程款，故瑞龙公司取得该房屋的所有权且有权抵顶给**，**取得该房所有权后也有权出卖给**；本案所涉房屋在抵顶和买卖合同关系中存在相互独立的三个合同关系，根据“合同的相对性”原则，因瑞龙公司和***并非该合同的当事人，也无任何牵连，故瑞龙公司和***无义务承担售房款。因恒信公司将该房屋抵顶债务而失去所有权，故恒信公司无权收取**与**买卖合同中的售房款，恒信公司“二次受益”的行为明显系“不当得利”应予返还。质证后，**、恒信公司、**对以上证据均无异议。以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的综合全案予以认定。 3．付款明细（***），原件在甘肃省酒泉市中级人民法院（2020）甘09民初61号卷宗，拟证实恒信公司将本案所涉房屋已经抵顶给瑞龙公司，瑞龙公司因此合法取得该房的所有权，有权处分该房屋，故瑞龙公司抵顶给**合法有效。**在依法取得该房屋的所有权后，出售给**的买卖合同合法有效。**与**的买卖合同系独立的合同关系，与瑞龙公司和***无关。质证后，**对以上证据的真实性没有异议，对认为与瑞龙公司、***无关的证明目的有异议。恒信公司、**对以上证据均无异议。以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的综合全案认定。 恒信公司向本院提交： 1．甘肃省高院（2021）甘民终408号民事判决书，拟证实在该判决书明确记载，出售给***的房屋没有抵顶成功，而该套房屋***已经抵顶给**，**将房屋出售给***，房屋手续也已经办理。因北苑小区一期×号楼×**×楼东户的房屋抵顶不成功，故将案涉房屋房款扣留。质证后，**对以上证据的真实性没有异议。瑞龙公司、***对以上证据的真实性没有异议，但认为判决中并非**为抵顶不成功，12套房屋实际都是恒信公司抵顶给***的，但出售给***北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋与本案无关。**对以上证据无异议。对以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的综合全案予以认定。 2．***、***身份证复印件各一份、**出具的证明原件二份，拟证实**从***处抵顶取得北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋并出售***，并收取房款的事实；欠条，拟证实恒信公司将北苑小区一期×号楼×**×楼东户、×号楼×**×楼西户抵顶给***的事实。质证后，**对以上证据无异议。瑞龙公司、***认为北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋与本案无关，该房屋抵顶给***是成功的。**对以上证据均无异议。以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的综合全案予以认定。 **向本院提交以下证据： 商品房买卖合同、购房发票、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、商品房买卖合同备案登记申请书、房产证复印件，拟证实**已购买北苑小区一期×号楼×**×楼西户房屋的事实。质证后，**、瑞龙公司、***、恒信公司对以上证据均无异议。以上证据本院予以采信。 依据以上有效证据以及当事人的**，本院确认以下案件事实： 2012年9月2日，***向恒信公司出具欠条一张，载明：“今欠到北苑住宅小区×号楼×**×楼东户、×楼东户，两套住宅楼共计：柒拾贰万肆仟壹佰零肆元整（724104），***，2012.9.2”。2013年1月20日，***向恒信公司出具欠条一张，载明“今欠到北苑小区一期×号楼×**×楼东户、西户两套，共计：柒拾叁万叁仟零捌拾元整（￥733080），***，2013.1.20”。 2016年12月12日，***在附有***、***的身份证复印件上书写：“本人***自愿将北苑小区一期×号楼×**×楼东户出售给***。***，2016.12.12”。2016年12月19日，**书写收条一张，载明：“收到***房款（150000元），大写拾伍万元正收款人：**，2016.12.19”。2018年2月26日，**书写收条一张，载明：“今收到***房款拾万元正（100000元）收款人：**，2018.2.26”。2019年2月2日，**书写收条一张，载明：“今收到***房屋款叁万伍仟元正（35000），（下欠我贰万元正）收款人：**，2019.2.2”。 2019年6月30日，**书写收据一张，载明：“今于***前欠装修款327816元，账务结算完毕。注：***以北苑小区一期×号楼×**×楼西户（不含阁楼），总房款375000元，抵账差额47184元，我以POS机刷卡19852元、微信转账27332元，补够全额房款。双方再无账务未结清。**，2019.6.30”后**与**约定，将北苑小区一期×号楼×**×楼西户（不含阁楼）房屋，以360000元的价格出售给**。 2020年9月4日，**（买受人）与恒信公司（出卖人）签订了商品房现售合同，载明商品房基本情况：该商品房为第一条规定项目中的北苑住宅小区一期×#楼×**××号，实测建筑面积125.12平方米。房屋价格为每平方米2929.51元，按照实测面积计算房屋总价款为366540元。付款方式为贷款方式付款：买受人应于2020年9月3日前支付首期房价款人民币186540元，占全部房价款的50.89％，余款人民币180000元于2020年12月3日前向敦煌市农商银行申请贷款支付。在办理房屋按揭手续后，银行直接将房款180000元打入恒信公司银行账户内。2020年10月19日，**书写欠条一张，载明：“今欠到**（×××）房款叁拾陆万元整（￥360000元）欠款人：**，×××,2020.10.19”。2020年12月9日，恒信公司给**开具了发票，载明房屋价款为366540元。2020年12月14日，**办理了敦煌市沙州镇文昌北路东侧北苑小区一期×住宅楼幢×**××房的不动产产权证书，载明权利人为**，共有情况单独所有。后**向恒信公司索要北苑小区一期×号楼×**×楼西户房款360000元，恒信公司以其与瑞龙公司、***就北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋抵顶不成功为由，不予给付案涉房屋房款，故**诉讼至法院。 另，2020年10月22日，**书写证明，载明：“本人**所购买的北苑小区一期×号楼×**×楼东户和一期×号楼×**×楼西户房屋是由敦煌市恒信房地产开发有限责任公司顶账给***，由***顶账给**（**为***所干装修工程款）。特此证明，证明人：**，135XXXX****，2020年10月22日”。 2020年12月16日，***书写证明，载明：“本人***购买北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋为敦煌市恒信房地产开发有限责任公司顶账给***，由***用工程款抵顶给**，本人***将该房屋房款￥290000，大写：贰拾玖万元整交于**。特此证明。***，2020年12月16日”。 2020年12月17日，**书写证明，载明：“本人**于2015年给***在滨河世纪小区（注）：***本人自己住的那套复式楼300㎡左右上下两层）装修工程及**沙州大酒店他本人消防通道改造，他分包给我的装修工程还有他自己经营的名酒折扣店和瑞龙科技公司办公区的整体装修工程：***本人住的复式楼连工带料538000元，**沙州大酒店的装修连工带料110000元，名酒店和办公区的装修连工带料98000元，总合计工程款746000元，开始谈装修时就以顶楼房付工程款谈的，中途付了75000元的现金，还顶了19684元的酒，先在2016年底时顶了一套楼给我，我又以低价卖给***，后在2019年11月18日***又顶给我本人**一套北苑小区六楼，但***欠我的317816元不够顶***的楼房我又补给***5万余元，最后我本人**又以低价卖给了**。特此证明。证明人：**，2020年12月17日”。 庭审中，瑞龙公司、***认可北苑小区一期×号楼×**×楼东户、×号楼×**×楼西户两房屋系恒信公司向瑞龙公司、***抵顶的相关工程款，***公司、***又以该两套房屋用于抵顶欠付**的装修工程款，两套房屋分别出售于***、**。 甘肃省高级人民法院（2021）甘民终408号民事判决书认定：“***与**之间存在以房抵债的事实，***于2019年11月18日将北苑小区一期×号楼×**×楼西户房屋抵顶给**，**于2020年1月9日将该房屋出售给了**，而***于2016年12月12日将北苑小区一期×号楼×**×楼出售给了***。”、“一审判决认定×号楼×**×楼东户房屋不是抵顶案涉工程款正确，本院予以确认。” 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案案涉北苑小区一期×号楼×**×楼西户房屋，系恒信公司抵顶欠付瑞龙公司、***的相关债务，***公司、***又将该房屋抵顶瑞龙公司、***欠付**的装修工程款，**又将该房屋出售给**，**已将该房屋房款付清，该房款存于恒信公司账户内，对此本院予以确认。该房屋系是瑞龙公司、***向**抵顶的工程款，**已将该房屋出售于**，恒信公司扣留该房款已无事实和法律依据，应予以返还。依据上述理由，本案审理的是**与**之间的买卖合同中案涉房屋价款的归属问题，恒信公司与瑞龙公司、***，瑞龙公司、***与**之间的抵顶关系与本案无关。**不是恒信公司与瑞龙公司、***之间抵顶合同的当事人，不应承当相应的权利与义务。恒信公司辩称，因北苑小区一期×号楼×**×楼东户的房屋因法院生效判决认定并非瑞龙公司抵顶的案涉工程款，双方抵顶不成功，故扣留本案案涉房屋房款。但庭审中，瑞龙公司、***认可双方存在抵顶的事实，且恒信公司已配合办理相关手续。同时，瑞龙公司、***与恒信公司亦存在其他经济往来。综上，**对恒信公司与瑞龙公司、***之间的抵顶关系不负有任何义务，恒信公司与瑞龙公司、***之间的债权债务关系与**无关，故对恒信公司的上述辩解理由，本院不予支持。对瑞龙公司、***与恒信公司之间针对北苑小区一期×号楼×**×楼东户房屋的相关抵顶事宜，因与本案案涉房屋并非同一法律关系，对此本院不予涉及。因瑞龙公司、***与**之间对案涉房屋的抵顶已经完成，**已经交付了相应的案涉房屋房款，故瑞龙公司、***、**不承担返还责任。综上，恒信公司应向**返还北苑小区一期×号楼×**×楼西户房款360000元，瑞龙公司、***、**不承担责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、敦煌市恒信房地产开发有限责任公司返还**北苑小区一期×号楼×**×楼西户房款360000元，限于本判决生效后十五日内履行； 二、驳回**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元（**已预交），由敦煌市恒信房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　年　丽 人民陪审员　　*** 二〇二二年十二月十二日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***