兴化市新华房地产开发有限公司、兴化市市场监督管理局商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）苏12民终378号

上诉人兴化市新华房地产开发有限公司（以下简称新华公司）因与上诉人兴化市市场监督管理局（以下简称市场监管局）商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初6769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人新华公司上诉请求：撤销江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初6769号民事判决，依法改判对代建房一层西南侧面积94.04㎡办公用房的单价至少应按2500元/㎡计算，应增加购房款61126元；本案一、二审诉讼费用由市场监管局承担。事实与理由：一审法院将94.04㎡办公用房的单价以汽车库的价格标准计价，属于事实认定错误。1.新华公司提供给市场监管局一层朝南面积为94.04㎡部分房屋，己经按办公用房的标准进行砌建，交付的是办公用房，并不是汽车库。2.兴化市物价局作出的兴价[2007]08号《关于国际公寓商品房销售价格的批复》中，汽车库销售基准价1850元/㎡，但并非核定最高限价，而新华公司出售汽车库的价格远高于2500元/㎡。即使以汽车库销售价格作为标准，也应当参照实际销售价格进行认定。

市场监管局答辩称，新华公司要求对一层西南侧面积为94.04㎡的车库按办公用房计价，无事实和法律依据，应当按照1300元/㎡计价。1.交付的车库层高为1.9米，并非按办公房砌建，有现场照片及竣工图为证。2.竣工图中标明与之平行的整个大楼的一层均为自行车库。3.物价部门批准的自行车库为含税价1300元/㎡，一审将自行车库当作汽车库且在物价部门批准的含税价基础上加收10%税款，错误地重复计价。4.新华公司出具的销售发票是在我局付款后两年至四年之后，价格不可能相同。因此，请求驳回新华公司的上诉请求。 上诉人市场监管局上诉请求：撤销江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初6769号民事判决，依法改判驳回新华公司一审全部诉讼请求，判令新华公司履行合同附随义务，向市场监管局交付商品房销售发票、土地分割证、有效测绘证；本案一、二审诉讼费用由新华公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。（一）一审以“情况说明由市场监管局曾经的会计许红芳签字确认，故对证人陈述的催款事实依法予以确认”为由，认定新华公司诉请未超出诉讼时效，没有事实及法律依据。1.除法定情形外，证人依法应当出庭作证，且新华公司提供的市场监管局退休人员签名，无法证明是否本人所签及其真实意思，更无法证明与索要有关的时间、人物、内容。2.情况说明内容完全是新华公司故意所为，未能提供证据证明所谓十多年不断索要的事实。新华公司诉请已超出诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。（二）新华公司违反约定、改变规划交付房屋，应当以约定为基础进行合理的按实结算，明确市场监管局早已足额支付了房款。1.新华公司通过非法下挖地坪来“增加”层高，因此其一直拒绝提供自已保存的涉案房屋设计、规划、竣工图纸，而是故意引向现场测量。一审认同新华公司的行为，但既不责成其依法提供图纸，又支持现场测量，特别是在市场监管局提供了图纸及照片后，一审仍然回避及拒绝接受这些定案的基本证据，采信测绘报告及补充说明，回避新华公司下挖地坪增加层高的违法事实。2.协议约定两层小楼的总层高为6.1米（一层高3.2米，二层高2.9米），实际交付的总层高为5.7米，矮了40厘米。一审中所提供的竣工图1（即11号楼西山墙立面图）清楚地标明11号楼二层窗户下边平齐的标高为5.7米，而小楼楼顶正好与11号楼二层窗户下边平齐。法律严禁违规下挖地坪，法院不能认可、保护这一违法行为，否则开发商会无止境下挖地坪以提高房价。两层小楼约定房价为3000元/㎡加上大约10%以下的销售税，因为实际交付矮了40厘米，房价理应下调，应当按含税价3000元/㎡结算。3.11号楼3单元101室西侧的102室同为普通商品房，其层高与101室完全相同，其构造、面积与202室完全相同，故应当与101室等同计价。一审认为图纸上是办公用房就应当按办公房计价的观点无事实依据，因为图纸上对应的办公房是不设车库、两层合一、总高为4.7米的房屋，实际砌建时新华公司改变规划，将原先规划的办公房分隔为上下两套出售。新华公司早在2007年1月申请测绘时就无理地将102室及车库与二层小楼并列为办公房测绘，企图无理抬高车库及普通商品房的价格，现在一审已经将102室下部的办公房纠正为车库，102室作为普通商品房也应当一并纠正，至于没有标注102室，那是因为交房前就约定与101室打通一并交付，不需要开设两个门。4.11号楼3单元101室、102室以普通商品房2500元/㎡计价是合理有据的，不应再加10%销售税计价。双方协议约定的是交付11号楼西侧普通商品房一、二两层各一套，按2500/㎡加销售税计价，而实际交付的是一层两套普通商品房，因一层房价普遍低于二层房价，因此这两套商品房一律按含税价2500元/㎡计价，是协议约定与实际交付相结合后的合理价格，也完全符合物价局批准的2680元/㎡基准价的规定，更何况市场监管局付款时间较早。5.车库层高1.9米，应当按1300元/㎡计价，这既有物价局的文件规定，又因竣工图标明为自行车库。一审按汽车库计价的认定没有依据，在物价局批准的售价基础上再加10%销售税的判决，属于错误重复计价，因为物价局批准的商品房（包括车库）销售价本身包含销售税。6.小楼、车库、101室及102室合计房价为1003667元，故市场监管局早已足额支付购房款，新华公司十多年来也无异议。房款构成分别为：小楼3000元x104.13㎡=312390元；11号楼3单元一层两套普通商品房2500元x227.61㎡=569025元，11号楼西侧自行车库1300x94.04㎡=122252元。（三）一审认为房款未结算，新华公司起诉主张不超诉讼时效的情形下，竟又无理认为市场监管局主张迟延交房违约金的请求超过诉讼时效，明显偏袒对方。同时一审在判令给付购房尾款的情况下，却未判令新华公司履行开具房屋销售发票等合同附随义务，导致市场监管局无法领取不动产证书。（四）双方对案涉房屋面积没有争议，均认同房屋测绘证上载明的面积。争议的是对各部分房屋面积如何分别进行合理计价，因为实际交付的房屋与协议约定以及规划、设计、竣工图均不相同，且新华公司在履行代建房协议过程中有诸多违约行为，包括延期交房、隐瞒事实、违反约定下挖地坪后将车库作为办公用房交付，但是一审对诉讼时效以及新华公司的上述违约问题，都没有做出相应处理。综上，请求二审驳回新华公司的诉请，支持市场监管局的上诉请求。 新华公司答辩称，1.本案没有超过诉讼时效，新华公司及工作人员在房屋交付后的几年中从未停止催要购房尾款，一审中也提供了情况说明、证人证言等证据予以证实。市场监管局持有的只是临时收款收据，没有取得正式发票，说明本案房款并没有进行最终结算，同时我方也没有将房屋测绘证等相关证书交给市场监管局，也可以说明索要房款没有超过诉讼时效。从程序上看，市场监管局在一审第三次开庭时才主张违约金的请求，此时已经辩论终结，且该请求不属于抗辩范畴。从实体上讲，迟延交房按照合同约定应当行使合同解除权，但其接受了房屋，且未在法律及合同约定期限内主张违约损害的赔偿请求，既超过诉讼时效也视为放弃实体权利。2.新华公司向市场监管局交付房屋层高符合协议约定，设计、规划、竣工图纸中载明一层层高4.7米，与协议和实际交付房屋层高均不相一致，故不能认定新华公司违反协议约定，反而符合协议约定的房屋层高。3.双方签订的协议是真实意思表示，均应按照合同约定履行各自的义务，否则构成违约。市场监管局要求按照1300元/㎡计价没有法律和合同依据，应当按3000元/㎡进行计算。退一步讲，即使不能按照合同约定以代建房价格计算，虽然紧邻该部分的房屋在图纸上是自行车车库，但该部分面积大于自行车库的正常面积，且国际公寓11号楼朝南部分为汽车库，朝北部分才是自行车库。从11号楼自行车库和汽车库销售档案来看，平均价格在2634.43元/㎡，故按照此价格结算才符合公平合理的法律原则。兴化市物价部门作出的有关销售价格批复是2007年，而双方签订协议在2005年，时间早于文件批复时间，该批复文件对于协议没有溯及力，且目前我国关于商品房价格调控政府指导定价的各类通知意见并未形成强制性法律规定，故政府指导价批复不具有法律上的约束力。双方在协议上约定房屋价格不含商品房销售税，且市场监管局未能申请行政税务部门减免，应当按照约定以购房款10%计价。4.双方在代建房协议中没有明确约定交付房屋销售发票及相关证书的问题，而交付发票是税法上的义务，并非双方合同约定的义务，但我方会在市场监管局付清全部房款后，将土地分割证、房屋测绘证交付给市场监管局。综上，请求驳回市场监管局的上诉请求。

新华公司向一审法院起诉请求：1.判令市场监管局立即支付拖欠新华公司的购房款、垫付税款等合计327679.16元及利息（利息按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，已确定的从2007年1月1日计算至2018年4月1日为347172.79元，未确定的从2018年4月2日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；2.诉讼费用由市场监管局承担。

一审法院认定事实：1.2005年6月20日，新华公司与泰州市兴化工商行政管理局（即本案市场监管局）签订《代建房协议》一份，约定：（1）新华公司为市场监管局代建的办公房位置在新华家园西北角商铺与高层住宅楼之间的空地，二层内设楼梯，门厅朝向西，其一层高度为3.2m，二层高度为2.9m，框架结构，毛坯房，建筑面积200㎡（以图纸设计实际面积为准），价格3000元/㎡，该价格不含商品房销售税（市场监管局如能请示政府减免，此税新华公司不计算另收，如市场监管局申请政府不能减免则新华公司加收计取）。（2）市场监管局购买新华公司紧邻代建房南侧的一、二层住宅房各一套，其一层高度为2.7m，二层高度为2.9m，框架结构，毛坯房，建筑面积238㎡（以图纸设计实际面积为准），价格2500元/㎡，该价格不含商品房销售税（市场监管局如能请示政府减免，此税新华公司不计算另收，如市场监管局申请政府不能减免则新华公司加收计取）。（3）新建二层和高层一、二层的房屋连接平面设计在不影响整个小区规划环境及结构的情况下尽量科学合理适用。（4）合同签订一个星期内市场监管局应付房屋款60%、2005年年底付20%给新华公司，余款20%在交房时一次性结清。（5）交房时间为2006年9月30日，质量标准合格。（6）市场监管局不按时付清首付款，新华公司有权中止合同，并要求市场监管局赔偿相关费用20万元；新华公司不按时交房，逾期90日内，新华公司按日向市场监管局支付逾期期间已交房款的同期银行贷款利息违约金，合同继续履行；如逾期超过90日或质量不合格，市场监管局有权解除合同，新华公司退还市场监管局付款，并处20万元违约金。协议还对办证费用、质量保修范围、质量保修期以及保修责任等进行了约定。该协议由双方加盖印章，时任法定代表人签字予以确认。 2.协议签订后，市场监管局于2005年6月23日向新华公司支付房款72万元，于2006年12月26日向新华公司支付房款31万元。 3.新华公司主张交房时间为2006年12月底，市场监管局则认可从2007年2月底开始筹划装修。后新华公司在庭审中确认其主张的购房款逾期利息从2007年2月28日开始计算。 4.2005年6月7日，兴化市人民政府作出兴政发[2005]107号《市政府关于新华家园小区规划方案的批复》，原则同意新华家园小区规划。在实际施工过程中，工程名称为国际公寓，新华公司为建设单位。2006年10月24日，国际公寓11#楼通过竣工验收。 5.根据新华公司提供的兴化市鼎正房地产测绘有限公司于2007年2月5日出具的房屋测绘证，国际公寓11号楼西侧（工商局办公房）建筑面积为292.21㎡；国际公寓11幢3单元101室建筑面积为133.57㎡。 6.2007年2月2日，兴化市物价局作出兴价[2007]08号《关于国际公寓商品房销售价格的批复》，核定普通住宅销售基准价为2680元/㎡，汽车库销售基准价1850元/㎡，自行车库销售基准价为1300元/㎡。 7.2018年6月29日，扬州高新测绘有限公司出具测绘成果报告书以及补充说明各一份，经现场数据采集，内业解算复核，实测成果数据如下：取样点1净高3.04米，取样点2净高2.46米，取样点3净高2.52米，取样点4净高2.51米，取样点5净高2.48米，取样点6净高2.76米，取样点7净高2.70米，取样点8净高2.70米，取样点9净高2.71米，取样点10净高2.71米，取样点11净高2.71米，取样点12净高2.69米，取样点13净高2.71米，取样点14净高2.71米。同时说明：1.经当事人双方现场协商决定，法院证明，就楼层板厚及地面铺砖厚度不再做破坏性测量；2.待鉴定建筑楼层顶部为乳胶漆面，地面为整铺地砖。在补充说明中，该公司明确建筑实际层高=地面铺砖厚度+净高+楼层板厚及乳胶漆面厚度。后市场监管局调取涉案房屋建筑施工图一套，2018年10月8日，扬州高新测绘有限公司出具补充说明一份，载明经现场实测层高，与图纸对比，办公区域实际层高与提供的图纸层高不一致。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新华公司与市场监管局签订的代建房协议系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议依法成立并生效，双方均应当按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，市场监管局分期向新华公司支付购房款合计103万元，新华公司亦应当按照约定的期限向市场监管局交付房屋。虽然双方就交房时间未能达成一致，但即便按照新华公司主张的交房时间即2016年12月底，该日期也明显迟于协议约定的交房时间（2006年9月30日），因而新华公司存在迟延履行的行为。根据合同约定，新华公司逾期90日交付房屋的，市场监管局有权解除合同并主张违约金20万元，但市场监管局未履行协议约定的解除权，而是接受新华公司交付的房屋，且其未能在法律规定的期限内及时主张违约损害赔偿，故对市场监管局认为新华公司应当支付违约金20万元的主张，不予采纳。因涉案房屋所在的工程已通过竣工验收，故市场监管局应当按照协议约定向新华公司支付购房款。 至于新华公司的主张有无超过诉讼时效，因新华公司已提供证据证明其在向市场监管局交付房屋后一直向市场监管局主张权利，且市场监管局一直未就涉案房屋的购房款与新华公司进行结算，故新华公司的主张并未超过诉讼时效。 至于新华公司主张的未付购房款应当如何计算，根据协议约定，新华公司向市场监管局交付的房屋由两部分组成，一部分为代建办公用房，另一部分为紧邻代建房南侧的一、二层住宅房各一套。但根据市场监管局提供的国际公寓11#楼的建筑施工图结合新华公司提供的测绘证，新华公司实际仅向市场监管局交付了一套住宅房，即国际公寓11幢3单元101室，另外交付代建办公用房一套。市场监管局认为新华公司交付的代建办公用房一层西南侧部分实际上为自行车库，二层西南侧部分包括了国际公寓11幢3单元102室房屋，该两部分的价格应分别按照自行车库价格1300元/㎡、商品房价格2500元/㎡计算。一审法院认为，对于代建房二层西南侧部分，在图纸上即表明为办公，且在房屋户面积对照表上也未列明国际公寓三单元102室，同时国际公寓11号楼西侧（工商局办公房）已取得测绘证，该部分与代建房为一个整体，故该部分仍应当按照代建房价格即3000元/㎡计算。对于代建房一层西南侧部分，从图纸上看该部分与自行车库处于同一水平线，位置也与车库处于同一平面，虽然经鉴定机构现场测量，该部分的净高未违反2003年4月21日中华人民共和国建设部发布的《住宅设计规范》的规定，但该部分房屋实际与协议约定的房屋要求不一致，故该部分的价格不能按照代建房的价格进行计算。虽然紧邻该部分的房屋在图纸上显示为自行车库，但国际公寓11#楼朝南部分的车库均是作为汽车库出售，故对于代建房一层西南侧部分的价格应按照汽车库的价格即1850元/㎡计算。因代建房一层西南侧部分对应的上方商品房位置为国际公寓3单元202室，故该部分的面积应以94.04㎡计算。综上，依法计算涉案房屋的价格为133.57㎡×2500元/㎡+94.04㎡×1850元/㎡+198.17㎡×3000元/㎡=1102409元。 至于新华公司主张的垫付税费，因协议约定房屋的价格不含商品房销售税，而市场监管局未能申请行政部门减免，故市场监管局应当按照协议约定给付新华公司垫付税款。至于商品房销售税如何计算，经向税务部门调查，新华公司提供的明细表中商品房销售税所包含的税种以及各税种的税率与税务部门的陈述一致，但税务部门认为土地增值税、企业所得税都是预征性质，如将该两项税种纳入计算，则为：营业税1102409元×5%=55120.45元，城市维护建设税55120.45元×7%=3858.43元，教育费附加55120.45×3%=1653.61元，地方教育附加55120.45×1%=551.2元，印花税1102409元×5‰=5512元，地方预算调节基金1102409元×8.5‰=9370.48元，企业所得税1102409元×3%=33072.27元，土地增值税1102409元×2%=22048.18元，合计139702.22元。庭审中，市场监管局认为商品房销售税不应超过总房款的10%，新华公司同意按照总房款的10%计算，并不侵害市场监管局的合法权利，予以照准，故依法计算商品房销售税为110240.9元。至于新华公司主张的公共维修基金，因新华公司未提供证据证明其已为市场监管局向相关行政管理部门垫交，故对于该费用在本案中不予涉及。综上，市场监管局应当给付新华公司购房款及商品房销售税合计1212649.9元，扣除市场监管局已给付的1030000元，市场监管局还应向新华公司支付182649.9元。 至于新华公司主张的逾期付款利息，因双方并未对此进行约定，而涉案协议虽然为代建房协议，但市场监管局并未就涉案房屋的设计、规划取得相应的手续，而实际是由新华公司作为开发商将其开发的房屋出售给市场监管局使用，故应当按照商品房买卖合同的性质计算逾期付款利息，即按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。市场监管局认可自2007年2月28日开始装修，新华公司同意从该日起计算逾期利息，予以照准。另外，新华公司主张从2018年4月2日起至实际给付之日止按年利率6%计算逾期利息，该标准并未超过法律规定的标准，予以照准。因此，市场监管局应以182649.9元为基数，自2007年2月28日起至2018年4月1日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向新华公司支付逾期付款利息，自2018年4月2日起至实际给付之日止，按年利率6%向新华公司支付逾期利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，一审判决：一、兴化市市场监督管理局于判决生效之日起十日内给付兴化市新华房地产开发有限公司欠付购房款、商品房销售税合计182649.9元及逾期利息（以182649.9元为基数，自2007年2月28日起至2018年4月1日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月2日起至实际给付之日止按年利率6%的标准计算）；二、驳回兴化市新华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6216元，鉴定费2000元，由兴化市新华房地产开发有限公司负担4754元，兴化市市场监督管理局负担3462元。 二审中，新华公司提供了11号楼自行车库及汽车库的销售明细表、销售发票及合同，证明车库的销售价平均价格为2634.43元/㎡，远高于物价局所批复的汽车库价格1850元/㎡，及自行车库价格1300元/㎡。我方主张按2500元/㎡计算符合合同约定、市场销售价格以及公平原则。我方交付的并非是自行车库、汽车库，而是按照办公用房标准砌建，层高也符合合同约定，并非对方所称层高1.9米。 市场监管局质证称，1.新华公司出具的车库销售情况材料是在我局缴款几年后的市场交易价格，我局2005年缴款时该房尚未建成。2.新华公司涉案房屋的设计、规划、竣工图三图同一，都标明与102室下方平行的所有房屋全部是自行车库，而非汽车库。3.本案除两层小楼外，不存在独立砌建办公用房，交付的101、102室及102室下面的车库是11号楼整体的一部分。三份图纸中除小楼外的办公房，并未实际砌建和交付。新华公司以该图纸申办测绘证没有依据。 市场监管局提交许红芳于2019年2月13日手写的情况说明，证明新华公司一审中提供的2017年10月情况说明是其单方制作，不是许红芳本人的真实意思表示。许红芳对所谓的不停催款根本不知情，完全听“说明人”万凤琴所说。 新华公司质证称，1.该情况说明证明在我方提供的情况说明上，确实是许红芳本人的签字。我方提供的情况说明具有真实性。2.2019年2月13日许红方书写情况说明的基本情况是对方利用职务优势，违背客观事实，要求退休人员许红芳做虚假陈述。炮制了这份情况说明，妄图推翻我方先前提供的情况说明，企图达到本案起诉超过诉讼时效的目的。对情况说明中陈述的内容，我方不认可。事实上，许红芳本人就是市场监管局城东分局原先的财务负责人，本案所砌建的房屋也是城东分局办公用房。我方工作人员一直向城东分局财务人员索要购房尾款符合事实和常理。 本院认证如下：对于新华公司提供的11号楼自行车库及汽车库的销售明细表、销售发票及合同，市场监管局未对真实性提出异议，证据的真实性可以确认，但能否作为代建房一层西南侧的单价计算依据，需要结合全案事实予以认定。对于市场监管局提交的许红芳于2019年2月13日书写的情况说明，内容与一审中新华公司提供的情况说明不一致，故能否证明本案新华公司起诉已过诉讼时效，也尚需结合其他事实综合审查认定。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.新华公司起诉市场监管局支付案涉购房尾款的诉讼请求是否已过诉讼时效。2.市场监管局是否已经付清案涉购房尾款。具体主要是根据双方签订的代建房协议，新华公司实际交付的房屋各部分应当如何计算价格。（1）是否应当按照代建房协议的约定，在总价款上加收10%的税款；（2）除101室建筑面积133.57㎡之外，11号楼西侧建筑面积为292.21平米，即代建房一层西南侧94.04㎡、代建房二层94.04㎡、两层小楼104.13㎡，具体按照何种单价计算。（3）新华公司是否违反了代建房协议的约定交付了不符合约定的房屋，具体包括房屋层高问题以及是否符合建筑规划设计的要求。3.一审在判决市场监管局支付购房尾款时，并未判决新华公司履行交付房屋销售发票、土地分割证、测绘证等内容，是否违反了新华公司应当履行的法律规定的合同附随义务。 关于争议焦点1，本院认为，新华公司提供了其工作人员的证人证言，以及市场监管局城东分局（案涉房屋）原先财务人员签字的情况说明，即便按照市场监管局在二审中提供的情况说明来看，许红芳也陈述新华公司工作人员告知其索要购房款项的事宜，虽然阐述是否索要不知情，但至少能够说明新华公司催要的事实，可以认定新华公司在交付房屋后一直向市场监管局主张权利。同时通过市场监管局在2005年及2006年支付103万元购房款后，持有的只是临时收款收据，没有取得正式购房发票的事实可知，双方一直未就涉案房屋的购房款进行最终结算，一审据此认定本案起诉并未超过诉讼时效，并无不当。 关于争议焦点2，结合双方的诉辩意见，双方对新华公司交付的房屋面积并无异议，即为房屋测绘证载明的两个部分：国际公寓11号楼西侧（工商局办公房）建筑面积为292.21㎡；国际公寓11幢3单元101室建筑面积为133.57㎡。对于101室建筑面积133.57㎡的单价问题，按照协议约定计算并无争议。争议在于代建办公房292.21㎡的单价计算问题，具体分为代建房一层西南侧94.04㎡、代建房二层西南侧94.04㎡、两层小楼104.13㎡以及应否在购房总价款之上加收10%的税款。 （1）关于两层小楼104.13㎡的单价认定问题。市场监管局认为，协议约定两层小楼的总层高为6.1米，实际交付的总层高为5.7米，矮了40厘米，同时主张按照代建房协议的约定应往上砌建，但是新华公司没有按照设计、规划图纸实际施工，而是通过违法下挖地坪的方式变相交付该部分房屋，故房价理应下调，应当按含税价3000元/㎡结算，物价局批准的商品房（包括汽车库）销售价本身就包含销售税。本院认为，按照协议约定，两层小楼一层高度应为3.2米，二层高度应为2.9米，经过现场测绘及补充说明可知，一层净高约3.05米，二层净高约2.7米，且建筑实际层高=地面铺砖厚度+净高+楼层板厚及乳胶漆的厚度，故总体上两层小楼的层高基本与代建房协议的约定相当，同时房屋砌建并实际交付后，市场监管局在十多年的时间内一直未就房屋层高及质量等问题与新华公司发生争议。所以，一审认定该部分应按协议约定的不含税价3000元/㎡结算，具有事实依据。 （2）关于代建房二层西南侧94.04㎡的单价认定问题。市场监管局认为，11号楼3单元101室西侧的部分（即为测绘证上显示的代建办公房二层西南侧），实为普通商品房102室，应当与101室等同计价。新华公司在2007年1月申请测绘时就无理地将102室及车库与二层小楼并列为办公房测绘，企图抬高车库及普通商品房的价格，且实际砌建时新华公司改变规划，将原先规划的办公房分隔为上下两套出售。11号楼3单元101室、102室以普通商品房2500元/㎡计价合理有据，不应再加10%销售税计价。同时实际交付的是一层两套普通住宅，因一层房价普遍低于二层房价，故按含税价2500元/㎡计价，比较合理。本院认为，对于代建房二层西南侧部分，虽然实际上该部分看似普通商品房，但是在图纸上即表明为办公，从图纸和协议的约定来看，也并非独立于11号楼单独砌建，该部分房屋也不能作为约定交付普通商品房的价格进行计算。此外，在房屋户面积对照表上也未列明该部分是国际公寓3单元102室，同时国际公寓11号楼西侧（工商局办公房）已取得测绘证，该部分与代建房为一个整体，也与规划、设计、竣工图纸的代建房办公区域相吻合，故一审认定该部分按照代建房价格3000元/㎡计算，并无不当。 （3）关于代建房一层西南侧94.04㎡的单价认定问题。新华公司主张应按协议约定的代建房单价计算，而市场监管局认为，通过竣工图可以看出，此部分与测绘证中一层西南侧的房屋同处一层，均清楚标明为自行车库，故应按1300元/㎡计价。新华公司没有按照规划、设计图纸实际施工，通过下挖地坪变相交付房屋。本院认为，虽然新华公司申领的房屋测绘证上显示，一层西南侧部分包含在代建办公用房之中，经鉴定机构现场测量，该部分的房屋净高也未违反中华人民共和国建设部发布的《住宅设计规范》相关规定，但该部分房屋层高实际与协议约定的一层高度为3.2米的要求不一致，且亦是通过下挖地坪才达到净高2.5米左右，同时从图纸上看该部分与自行车库处于同一水平线，位置也与车库处于同一平面，故该部分不能按照代建房的价格进行计算。虽然国际公寓11号楼朝南部分的车库均是作为汽车库出售，但这属于新华公司的不当销售行为，由于紧邻该部分的房屋在图纸上显示为自行车库，故对于代建房一层西南侧部分的价格应按照物价局批准的自行车库销售基准价即1300元/㎡计算，而一审按汽车库1850元/㎡计算，并不适当，应予纠正。 综上，本院依法计算涉案房屋的价格为133.57㎡×2500元/㎡+94.04㎡×1300元/㎡+198.17㎡×3000元/㎡=1050687元。虽然市场监督管理局主张购房款在物价局规定的售价基础上再加销售税10%，属于错误重复计价，但是通过双方签订的代建房协议来看，因协议明确约定房屋的价格不含商品房销售税，且案涉房屋部分也尚未开具最终的正式售房发票，而市场监管局又未能申请行政部门减免，故市场监管局应当按照协议约定给付新华公司垫付税款，即加收新华公司认可的不超过10%的税款105068.7元。故此，市场监管局应当给付新华公司购房款及商品房销售税合计1155755.7元，扣除市场监管局已给付的1030000元，市场监管局还应向新华公司支付125755.7元以及按照商品房买卖合同的性质计算逾期付款利息，即按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，市场监管局应以125755.7元为基数，自2007年2月28日起至2018年4月1日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向新华公司支付逾期付款利息，自2018年4月2日起至实际给付之日止，按年利率6%向新华公司支付逾期利息。 关于争议焦点3，本案是新华公司一审起诉主张市场监管局支付购房尾款，而市场监管局在一审时并未对此提出反诉或者独立的主张，故一审法院对此未予理涉，符合法律规定。同时，新华公司二审庭审中表明如果市场监管局履行付清购房尾款的义务，其完全配合履行相应的合同附随义务，且若新华公司拒不履行，市场监管局也可以另行主张权利。 综上所述，上诉人市场监管局关于代建房一层西南侧94.04㎡应以自行车库计价的上诉请求依法成立，应予支持；上诉人市场监管局其余上诉请求以及上诉人新华公司的上诉请求，均无事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定的尚欠购房款数额应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初6769号民事判决主文第二项； 二、变更江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初6769号民事判决主文第一项为：兴化市市场监督管理局于本判决生效之日起十日内给付兴化市新华房地产开发有限公司欠付购房款、商品房销售税合计125755.7元及逾期利息（以125755.7元为基数，自2007年2月28日起至2018年4月1日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月2日起至实际给付之日止按年利率6%的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6216元，鉴定费2000元，由兴化市新华房地产开发有限公司负担5063元，兴化市市场监管局负担3153元。 二审案件受理费元5281元，由兴化市新华房地产开发有限公司负担1328元，兴化市市场监管局负担3953元（兴化市新华房地产开发有限公司已交，兴化市市场监管局交纳的案件受理费6216元由本院退还2263元）。 本判决为终审判决。

审判长　赵　旭 审判员　缪翠玲 审判员　顾春旺

书记员　蒋　琳