金慧源电力集团有限公司与新疆奥特莱斯投资发展有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）新01民初30号

原告（执行案外人）：施学玉，男，1961年1月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）。

委托诉讼代理人：杨福靖，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

被告（申请执行人）：***电力集团有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇优比路367-1号1号房。

法定代表人：王康宇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：霍伟，北京市中伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈新平，北京市中伦律师事务所律师。

被告（被执行人）：新疆奥特莱斯投资发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区万盛大街4706号。

法定代表人：余美能，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：石聪诚一，男，该公司工作人员。

原告施学玉与被告***电力集团有限公司（以下简称***公司）、新疆奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称新疆奥莱公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告施学玉的委托诉讼代理人杨福靖、黄静，被告***公司的委托诉讼代理人陈新平，被告新疆奥莱公司的委托诉讼代理人石聪诚一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

施学玉向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）XXX号1-1A号楼2单元商铺12室、商铺13室、商铺13A室三套房产（房屋所有权及对应土地使用权）（以下简称涉案商铺）；2.确认涉案商铺归施学玉所有。事实和理由：2016年12月，我与新疆奥莱公司达成《以房抵工程款协议书》，新疆奥莱公司以涉案商铺抵付我的工程款。2016年12月13日我通过案外人福建来宝建设集团有限公司（以下简称福建来宝公司）向新疆奥莱公司支付了全部房款，新疆奥莱公司收款后向我付清了全部工程款，并于2018年1月向我交付了涉案商铺，经出租装修后实际占有并使用至今，2019年8月27日，我与新疆奥莱公司根据《以房抵工程款协议书》，就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，当时新疆奥莱公司不具备办理不动产权属证书的条件，在2019年12月条件具备时又未及时通知我办理，2020年初新冠肺炎疫情影响，故在人民法院财产保全前未能将涉案商铺的不动产权属证书办理至我名下，对此我不存在过错。人民法院的查封保全措施侵犯了我的合法权利，请求依法支持我的诉讼请求。

***公司辩称，1.施学玉提起本案执行异议之诉的时间已经超过法定期限，贵院于2020年11月24日作出（2020）新01执异261号执行裁定书，施学玉应当在收到该执行裁定书后十五日内提起执行异议之诉，但根据落款日期为2021年1月14日的《答辩通知书》，贵院接到施学玉的起诉时间为2021年1月12日，已经超过法定期限，贵院应直接裁定驳回施学玉的起诉；2．根据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记中心提供的查询结果，涉案商铺的所有权人为新疆奥莱公司，我公司有权申请保全查封；3.施学玉的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条和第二十八条的规定，不足以排除贵院对涉案商铺的保全查封，施学玉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。施学玉不属于上述法律规定的买受人，新疆奥莱公司以涉案商铺抵偿其欠付施学玉的工程进度款，实质上是通过以房抵债的方式消灭其对施学玉所负金钱债务，而非创设不动产买卖关系、产生物权期待权，且施学玉提交的《以房抵工程款协议书》《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等文件存在重大疑点，无法证明其对涉案商铺权利的真实性，新疆奥莱公司系房地产开发企业，故本案属于买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，应当优先根据《执行异议和复议规定》第二十九条而非第二十八条进行审查。施学玉的诉讼请求不符合上述法律规定情形，施学玉的起诉缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回施学玉的诉讼请求。

新疆奥莱公司辩称，我公司同意施学玉的诉讼请求，我公司于2016年和施学玉达成协议，2019年才签合同是因为前期没有许可证，施学玉与福建来宝公司是挂靠关系，实际施工人确实是施学玉，房屋抵给施学玉之后，在装修过程中也邀请我公司去参观过。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认如下：1.本院（2020）新01执异261号执行裁定书；2.湖北海厦建设有限公司向保利物业发展股份有限公司新疆分公司支付物业费的票据；3．施学玉向新疆燃气集团有限公司支付燃气初装费票据；4．福建来宝公司向新疆奥莱公司支付12,482,900元的昆仑银行股份有限公司乌鲁木齐分行的收方/付方凭证；5.商品房预售合同签约证明和预告登记申请书；6.新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

施学玉围绕其诉讼请求提交下列证据：第一组证据，证据1：2016年12月施学玉与新疆奥莱公司签订的《以房抵工程款协议书》、新疆中城国际城商铺可折抵房源表、商品房抵工程款审批单，用于证明2016年12月，新疆奥莱公司将涉案商铺以“以房抵工程款”的方式出售给施学玉，抵付应付施学玉班组中城国际城项目工程款6,308,275元；证据2：2019年8月27日施学玉与新疆奥莱公司签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议，用于证明施学玉与新疆奥莱公司根据《以房抵工程款协议书》就涉案商铺签订了正式商品房买卖合同，总房款为6,308,275元；证据3：商品房预售合同签约证明、预告登记申请书，用于证明涉案商铺已向房产部门申请办理预告登记手续；第二组证据：证据4：昆仑银行股份有限公司乌鲁木齐分行的收方/付方凭证，用于证明2016年12月13日，施学玉通过指示第三方的付款方式向新疆奥莱公司支付涉案商铺的全部房款；证据5：福建来宝公司出具的情况说明、福建来宝公司资质证照手续，用于证明福建来宝公司与施学玉是挂靠关系，中城国际城项目工程的实际施工人是施学玉；第三组证据：证据6：房屋交付通知书，用于证明2017年12月30日，新疆奥莱公司通知施学玉办理涉案商铺的交付手续；证据7：燃气初装费票据，用于证明2018年5月28日，施学玉向新疆燃气集团有限公司支付涉案商铺的燃气初装费4,407.7元；证据8：租房合同、承租方装修劳务及建材款项结算支付资料，用于证明施学玉将涉案商铺出租给湖北海厦建设有限公司，该公司进行装修并支付了房屋设计、装修等费用；证据9：物业费票据，用于证明湖北海厦建设有限公司向保利物业发展股份有限公司新疆分公司支付了涉案商铺2018年、2019年、2020年6月前的物业费；证据10：涉案商铺现状照片16张，用于证明湖北海厦建设有限公司对施学玉购买的涉案商铺装修为办公室并使用。

***公司对施学玉提交的证据发表质证意见如下：第一组证据：证据1：《以房抵工程款协议书》没有签署日期，亦无福建来宝公司的盖章，协议书中新疆奥莱公司的印章编号与《商品房买卖合同》上的印章编号不同，且没有随附工程款的相关凭证，该工程款是否真实存疑；可折抵房源表和商品房抵工程款审批表均为新疆奥莱公司单方制作且未加盖公章，故对证据1的真实性、合法性以及要证明的问题均不予认可；证据2：《商品房买卖合同》及补充协议上新疆奥莱公司的印章编号与《以房抵工程款协议书》上的印章编号不同，内容也有悖常理，也无法证明《商品房买卖合同》已实际履行，故对证据2的真实性、合法性以及要证明目的均不予认可；证据3：商品房预售合同签约证明和预告登记申请书，没有落款日期，也没有不动产登记中心的公章，不足以证明案涉商铺已经办理了网签备案，对证据3的真实性认可，对要证明目的不予认可；第二组证据：证据4：付款凭证是福建来宝公司向新疆奥莱公司的付款，且付款金额与涉案商铺总价款不一致，无法证明该笔款项是福建来宝公司代施学玉支付的购房款，对证据4的真实性认可，关联性和证明目的不予认可；证据5：福建来宝公司出具的《情况说明》属于证人证言，未经福建来宝公司的负责人签署并出庭接受询问，且福建来宝公司与施学玉存在利益关系，故不具备法律效力，对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可；第三组证据，证据6：房屋交付通知书系新疆奥莱公司单方制作，亦无法证明新疆奥莱公司已将案涉商铺交付给施学玉，对证据6的真实性及关联性均不予认可；证据7：燃气初装费票据从内容上看与涉案商铺不具有关联性，真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可；证据8：租赁合同、承租方装修劳务及建材款项结算支付资料，系施学玉与案外人之间的协议，且无签署日期，对真实性、关联性和证明目的亦不予认可；证据9：物业费票据的真实性予以认可，关联性及证明目的不认可；证据10：施学玉没有提交现场照片的原始载体，显示的公司名称中亦有福建来宝公司，对真实性以及关联性均不予认可。

新疆奥莱公司对施学玉提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。

本院对施学玉提供的证据认证如下：第一组证据：证据1：《以房抵工程款协议书》、可折抵房源表、商品房抵工程款审批表，证据2：《商品房买卖合同》及补充协议，上述证据施学玉均提交了原件，且产生的时间在***公司与新疆奥莱公司发生纠纷之前，新疆奥莱公司对上述证据的真实性均予以认可，故本院对证据1、证据2的真实性予以确认；证据3：各方当事人对商品房预售合同签约证明和预告登记申请书的真实性均予以认可，本院对证据3的真实性予以确认；第二组证据：证据4：各方当事人对昆仑银行股份有限公司乌鲁木齐分行的收方/付方凭证的真实性均予以认可，本院对证据4的真实性予以确认；证据5：《情况说明》及资质证照均加盖了福建来宝公司的印章，且施学玉提交了上述证据的原件，本院对证据5的真实性予以确认；第三组证据：证据6：房屋交付通知书施学玉提供了原件，且该证据的制作人新疆奥莱公司对真实性认可，故本院对证据6的真实性予以确认；证据7：各方对燃气初装费票据的真实性均予以认可，本院对证据7真实性予以确认；证据8：租赁合同、承租方装修劳务及建材款项结算支付资料，因施学玉提交了原件，结合现场勘查结果，本院对证据8的真实性予以确认；证据9：各方对物业费票据的真实性均予以认可，本院对证据9真实性予以确认；证据10：施学玉提交的现场照片与本院现场勘查的现状相一致，本院对证据10的真实性予以确认。对上述证据的关联性将结合全案综合予以认定。

***公司围绕其答辩意见提交下列证据：证据1：本院（2020）新01执异261号执行裁定书。用于证明该执行裁定书系2020年11月24日作出，施学玉应当在收到该执行裁定书十五日内提起执行异议之诉，但其起诉的时间为2021年1月12日，超过法定期限，应驳回施学玉的起诉；证据2：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记中心出具的涉案商铺登记信息查询结果，状态为当前手，预告状态为未预告，用于证明涉案商铺的所有权人为新疆奥莱公司，我公司有权申请保全查封，施学玉所称已向房产部门申请办理预告登记手续与事实不符；证据3：福建来宝公司2016年12月13日的付款凭证，用于证明施学玉提交的以房抵工程款协议书和福建来宝公司的付款凭证相互矛盾，无法证实施学玉对涉案商铺权利的真实性。

施学玉对***公司提供的证据发表质证意见如下：证据1：对（2020）新01执异261号执行裁定书的真实性、合法性、关联性均予以认可，我方收到执行裁定书的日期是2020年12月9日，后已在法定期限内申请网上立案，故对其要证明目的不认可；证据2：对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记中心出具的涉案商铺信息查询结果的真实性、合法性、关联性均予以认可，新疆奥莱公司在2019年12月17日取得大证，但未向我办理过户不是我的过错，故对其要证明目的不认可；证据3：对福建来宝公司的付款凭证真实性、合法性、关联性均予以认可，对要证明的问题不认可。

新疆奥莱公司对***公司提供的证据发表质证意见如下：证据1：对（2020）新01执异261号执行裁定书真实性、合法性、关联性均予以认可；证据2：对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记中心出具的涉案商铺信息查询结果真实性认可，我公司已取得大证，要分割完才能给施学玉办证，故对其要证明的问题不予认可；证据3：付款凭证的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其要证明的问题不予认可。

本院对***公司提供的证据认证如下：因各方当事人对上述证据的真实性均予以认可，经核实，本院对***公司提交的上述证据真实性均予以确认。关联性将结合全案综合予以认定。

根据确认的上述有效证据，本院认定事实如下：

一、涉案债权及执行情况。***公司与新疆奥莱公司建设工程施工合同纠纷一案，***公司于2020年1月15日向本院申请财产保全，请求对新疆奥莱公司名下价值26,183,706.08元的财产采取保全措施，并提供了相应的担保。本院作出（2020）新01民初18号民事裁定及（2020）新01执保24号民事裁定，依据上述裁定，查封新疆奥莱公司名下房产，查封的房产包含新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）XXX号XXX商铺12室、商铺13室、商铺13A室三套房产。查封期限三年，自2020年3月16日至2023年3月15日止。施学玉对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院于2020年11月24日作出（2020）新01执异261号执行裁定书，驳回了施学玉的异议请求。

二、施学玉购买涉案房屋的情况。2016年12月，新疆奥莱公司（甲方）与福建来宝公司【施学玉】（乙方）签订《以房抵工程款协议书》，协议约定：甲方与乙方签订《乌鲁木齐中城·国际城一期工程施工合同》，甲方承诺向乙方支付工程进度款12,482,905元，经甲乙双方协商一致，甲方以XXX3#地块1-12A商铺、1-13A商铺、1-14A商铺、8#楼原文化活动中心房屋（总价金额12,482,905元）抵付该部分工程进度款。由乙方指定购房人客户（自然人），与甲方签订《乌鲁木齐市商品房购销合同》。2016年12月13日福建来宝公司向新疆奥莱公司支付12,482,900元，付款摘要为“工程款抵房款”。2017年12月30日，新疆奥莱公司向施学玉发出房屋交付通知书，通知施学玉就涉案商铺办理房屋交付手续，2018年5月28日，施学玉向新疆燃气集团有限公司支付涉案商铺的燃气初装费4,407.7元。2018年1月1日，施学玉与湖北海厦建设有限公司签订房屋租赁合同，将涉案商铺出租给湖北海厦建设有限公司经营，租赁期间为2018年1月1日至2019年12月31日，约定由湖北海厦建设有限公司负责装修，装修费用抵房屋租金，后施学玉又与湖北海厦建设有限公司续签租赁期间为2019年1月1日至2020年12月31日的房屋租赁合同，约定年租金为300,000元。后湖北海厦建设有限公司缴纳了涉案商铺2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费用。2019年8月27日施学玉与新疆奥莱公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为：XXX、XXX、XXX，补充协议约定：第一条，出卖人确认买受人已付清上述房屋全部房款。《商品房买卖合同（预售）》与《以房抵工程款协议书》中房屋总价差系房屋实测面积与预测面积所产生的误差，出卖人对房屋面积变化所产生的价差部分予以免除；第二条，双方确认《商品房买卖合同（预售）XXX1-1A号楼2单元商铺12室、13室、13A室与《以房抵工程款协议书》中3#地块1-12A、1-13A、1-14A商铺为同一房屋。房号的变化，不影响抵债商铺的特定性（房号以最终登记为准）。

本案在审理过程中，本院前往涉案商铺进行现场勘查，涉案商铺已经打通并装修，实际使用人为湖北海厦建设有限公司，在涉案商铺内墙张贴的文件表格中显示有施学玉的信息。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：施学玉对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。对此本院分析如下：

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，***公司申请执行涉案商铺，施学玉主张对被采取强制措施的涉案商铺享有所有权，从而排除对涉案商铺的强制执行，施学玉应当就其对涉案商铺享有的权利优先于***公司的权利承担举证责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。施学玉就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。施学玉出示其与新疆奥莱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、房屋交付通知书、燃气初装费票据、租赁合同、物业服务费缴纳票据等证据，用以证实其于2019年8月27日已与新疆奥莱公司签订合法有效的书面买卖合同且实际占有涉案商铺，早于本院查封涉案商铺的时间，对此本院认为，施学玉与新疆奥莱公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，系真实有效的合同，根据施学玉提交的上述证据综合来看，施学玉在本院查封涉案商铺之前就已与新疆奥莱公司签订了合法有效的书面合同，且将涉案商铺出租给案外人实际使用并缴纳了涉案商铺燃气初装费及物业服务费，足以证明施学玉已合法占有涉案商铺。施学玉与新疆奥莱公司签订的《以房抵工程款协议书》，约定将包括涉案商铺在内的房产抵付新疆奥莱公司应向施学玉支付的工程款12,482,905元，该协议不存在规避执行或逃避债务的情形，后福建来宝公司向新疆奥莱公司支付了12,482,900元，摘要为“工程款抵房款”，福建来宝公司出具的《情况说明》以及昆仑银行股份有限公司乌鲁木齐分行的收方/付方凭证、《商品房买卖合同（预售）》补充协议的内容来看，施学玉与新疆奥莱公司之间通过以房抵工程款的方式取得涉案商铺。通过庭审调查及当事人的陈述，涉案商铺未办理过户登记并非施学玉自身的原因。参照上述司法解释的规定，施学玉对涉案商铺享有优先于***电力集团有限公司、足以排除强制执行的民事权益，故施学玉请求停止对涉案商铺强制执行的诉讼请求本院予以支持。***公司抗辩认为施学玉的起诉本案超过了法定期限，对此本院认为，（2020）新01执异261号执行裁定书系2020年11月24日作出，经查，施学玉收到该裁定书的时间为2020年11月27日，其提起诉讼的时间为2021年12月9日，并未超过法定起诉期限，对***公司的抗辩意见本院不予采纳。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。本案中，施学玉提交的上述证据仅能反映其与新疆奥莱公司之间存在债权债务，无法证实其对涉案商铺享有物权，其主张对涉案商铺享有所有权的理由不能成立，本院不予支持。

综上，施学玉的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：

一、不得执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）XXX1-1A号楼2单元商铺12室、商铺13室、商铺13A室三套房产；

二、驳回施学玉的其他诉讼请求。

案件受理费55,957.93元（施学玉已预交），由***电力集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。

审 判 长 冯 宁

审 判 员 瞿佩茹

人民陪审员 李建荣

二 〇 二 一 年 六 月 四 日

书 记 员 赵紫薇