信阳华联超市有限公司、光山县城市建设投资有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫15民终4231号 上诉人（原审被告）：信阳华联超市有限公司，住所：河南省罗山县城大十字街。统一社会信用代码：91411521694857542A。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南银辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：光山县城市建设投资有限公司，住所：河南省光山县城紫水办事处光辉大道财富广场3#楼东1号。统一社会信用代码：91411522MA44FDGA9X。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河南斗南律师事务所律师。 原审第三人：河南省全购超市有限公司，住所地：河南省信阳市羊山新区新五大街与新六大街交汇处香格里拉花园1号楼商业1-4层。统一社会信用代码：91411500MA44DEX58B。 法定代表人：**，该公司总经理。 原审第三人：***，男，1976年6月4日出生，汉族，住河南省光山县。 上诉人信阳华联超市有限公司因与被上诉人光山县城市建设投资有限公司、原审第三人河南省全购超市有限公司、***房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2022）豫1522民初432号民事判决，向本院提起上诉，本院于2022年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人信阳华联超市有限公司委托诉讼代理人***、被上诉人光山县城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人河南省全购超市有限公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信阳华联超市有限公司上诉请求：1、依法撤销（2022）豫1521民初432号民事判决，将案件发回重审或者是依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用及保全费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人双方约定房屋的全部消防施工、消防送审均由被上诉人来完成，原审判决将申请办理二次消防认定为是上诉人的义务系认定事实错误。上诉人与被上诉人2020年9月1日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同被原审法院认定为是有效的合同。《房屋租赁合同》第六条第5款约定“消防：该租赁物内的全部消防施工、消防送审与验收由甲方负责完成”。根据该条约定，上诉人承租的房屋的全部消防施工、消防送审均应当由被上诉人来完成。原审判决在对此问题进行了这样的阐述“一次消防一般是开发商做好的，二次消防一般是商业建筑的租户要自己负责的”，进而直接就作出了这样的认定“二次消防应当由建筑物的实际使用人本案被告自己向消防救援大队申报并验收”。上诉人认为，由“一般”推论出“应当”是违反逻辑的，更是完全无视上诉人与被上诉人对消防施工、送审的约定。二、原审判决上诉人向被上诉人支付租金301.5万元没有事实依据，上诉人只欠被上诉人租金1009558.7元。因为上诉人承租的惠泉广场三、四、五层没有消防许可，五楼全空着，没有装修，三、四楼里面只有几个商户签订了租赁合同，大面积空置。因为没有消防许可，仅有的几个商户也不能够正常运营。上诉人无法将场地正常向外出租，因此也无法获得预期的收益。被上诉人没有按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定办理消防许可，致使三、四、五楼均不能正常使用，这三个楼层的租金依法应当减去，上诉人应当支付给被上诉人的租金为1009558.7元。三、原审判决的利息过高。原审判决按照全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率的两倍计算利息过高，上诉人认为最多只能按同期贷款市场报价利率来计算利息。综上所述，根据上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》第六条第5款约定：无论是一次消防还是二次消防，均应当由被上诉人办理。被上诉人没有履行合同约定的义务，致使三、四、五楼不能正常使用，该部分租金应当减掉，上诉人应当支付给被上诉人的租金为1009558.7元。原审判决双倍的利息过高，诚请贵院予以降低。诚请贵院支持上诉人的上诉请求。 光山县城市建设投资有限公司辩称，一审法院认定答辩人已全面履行了《房屋租赁合同》约定的消防义务，认定事实清楚。1、光建消验字（2019）第001号建设工程消防意见书评定：答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》所涉及的房屋消防验收合格。2、从被答辩人支付租金的相关材料可以看出答辩人已经全面履行了《房屋租赁合同》约定的消防义务。2020年9月1日答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，随后答辩人将房屋交予被答辩人使用，全面的履行了合同约定的义务，对于这一点被答辩人是认可的，否则被答辩人怎可能支付租金。根据《房屋租赁合同》的约定，被答辩人应提前支付相应租金，但鉴于经营压力及市场因素被答辩人分别于2020年12月25日、2021年8月10日向答辩人出具了委托支付申请、关于延缓缴纳惠泉广场商铺租金的申请，对于支付租金的义务承诺全面履行。特别是2021年8月20日双方签订了《关于拖欠惠泉广场商铺租金分期交付的补充协议》，被答辩人对于所拖欠的租金的支付方式及时间节点作出了明确的承诺。截至此时被答辩人从未提起过所谓的消防义务，若双方对合同约定的消防义务有争议，被答辩人怎能在答辩人没有全面履行义务的情况下承诺支付全额的租金，甚至对于逾期支付租金所产生的利息也有详细的约定。同时关于案涉房屋一楼、二楼在被答辩人为经营而装修后所产生的消防义务（二消）都是由被答辩人去完成的，在此过程中所产生的所有费用及违法所支付的罚款也是被答辩人承担的，对此被答辩人从未向答辩人提起，也没有要求答辩人承担。此外一审中被答辩人明确指出关于三楼、四楼因经营所产生的消防验收手续也全都是其在办理。故从逻辑上来看被答辩人现在以消防问题对抗其所负的缴纳租金义务，明显违背逻辑，有违诚信。3、从日常生活经验法则来看，商业建筑需要履行两次消防申报手续。一次消防是指商业建筑在建设时进行的消防涉及审核和消防验收，用以保证建筑物本身的消防安全。此时，消防部门主要考虑的是防火分区设置、消防设备安装等问题。二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般就是指室内装修设计的审核。一次消防一般是开发商做好的，二次消防一般是商业建筑的租户要自己负责的。答辩人是房屋的出租者而非被答辩人的保姆，现被答辩人对于其应付的因经营需要进行装修后所产生的二次消防义务罔顾事实、异想天开的推给答辩人有违常理。二、一审法院判令被答辩人制度租金305.1万元事实清楚。答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，现答辩人既然已经全面的履行了合同义务，那么作为合同相对方的被答辩人也应遵守合同约定，履行支付租金的义务。对于被答辩人在经营过程中因自身原因所产生的经营损失及所担负的商业风险都应由被答辩人来承担。现被答辩人欲让答辩人来承担因此产生的损失无异于痴人说梦。三、一审法院关于被答辩人所拖欠的租金的利息标准的判决有事实与法律依据。答辩人与被答辩人所签订的《房屋租赁合同》中关于违约责任的2、4项都有明确的约定，一审法院根据相关事实与法律择一进行判令，无可厚非。四、被答辩人与答辩人签订《房屋租赁合同》后，将案涉房屋的一楼、二楼私自转租给河南省全购超市有限公司收取高达280万的年租金，该租金还随时间的推移而上浮。同时将三楼私自转租给**、**等人收取年租金数近100万元，将四楼私转租给***收取年租金100余万元及相应的保证金。答辩人在本案中与被答辩人都是市场主体，但答辩人是肩负国国计民生的国有独资企业。答辩人为了促进当地经济发展，也更为了方便群众的生活将其所有的房屋出租给被答辩人，现被答辩人每年收取几百万元的租金却不向答辩人支付，这不仅仅是答辩人的损失，更是国有资产的流失。被答辩人利用其所掌握的优势，假借租赁者的身份与答辩人签订租赁合同，随后立即私自高价转租给他人，这也有违诚信原则，更破坏了正常的市场秩序。综上，一审法院认定被答辩人在履行合同过程中存在严重的违约行为，进而判令解除双方间签订的《房屋租赁合同》并要求被答辩人搬离的同时支付所拖欠的租金及利息，该判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院在查明事实的基础上驳回被答辩人的上诉，维持原判。 河南省全购超市有限公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。 ***未到庭应诉，亦未提交书面意见。 光山县城市建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》并要求被告在一周内搬离其所租赁的房屋；2．判令被告支付2022年1月1日至2022年6月30日的租金301.05万元及利息，利息每日按同期银行贷款利率的双倍计；3．判令被告支付违约金100万元；4．由被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费等全部费用。 一审法院认定事实：2020年9月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落***县城九龙中路**广场的房屋租给被告用于超市商业项目经营，租赁期限自2021年1月1日至2035年12月31日。该合同对租金的支付方式及节点作出了明确的规定，其中自2021年1月1日至2025年12月31日期间的年租金为602.1万元；合同签订后15日内被告向原告支付100万元作为被告依约履行租赁合同的保证金，被告在2020年12月中旬交付租金时，此保证金转为租金使用。合同签订后被告缴纳了保证金100万元，但后期被告没有按合同约定支付2021年度的租金，经被告申请，原告同意其缓交2021年度的租金，现在经原告催要，被告再次违背合同约定，拒不支付2022年1月1日至2022年6月30日的租金，原告遂向法院提起诉讼。另查明，被告于2020年9月28日与第三人河南省全购超市有限公司签订《租赁合同》将一、二楼转租给第三人河南省全购超市有限公司，合同约定第一年至第五年的年租金为280万，履约保证金为50万元。于2021年间与**、**等签订《租赁合同》将三楼转租给他人用于文娱经营，收取租赁费数十万元。于2021年6月8日与第三人***签订《租赁合同》将四楼转租给***用于酒店经营，约定年租金120万元，履约保证金20万元。又查明，光山县住房和城乡建设局于2019年9月27日出具光建消验字［2019］第001号意见书，证明商住楼（**广场）在出租前的消防验收合格。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1．原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条、甲方义务之5、消防：该租赁物内全部消防施工、消防送审与验收由甲方（光山县城市建设投资有限公司）完成。原告光山县城市建设投资公司对于该消防义务是否已全面履行完毕，是否构成违约？诉讼中原告光山县城市建设投资公司主张该消防义务早已履行完毕，并提供了光建消验字（2019）第001号、委托支付申请、关于延缓缴纳惠泉广场商铺租金的申请、关于拖欠惠泉广场商铺租金分期支付的补冲协议等证据予以证实，尤其补充协议的签订表明双方已认可拖欠租金的数额且并没有因消防问题引发纷争，现在本次诉讼中提出消防问题提出抗辩的理由显然不能成立。对于建筑物的消防根据消防法规定的程序和规则可分为：一次消防（建筑物的设计和施工符合消防规范）、二次消防（建筑物装修后投入使用前经消防救援大队验收）。一次消防是指商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收，用以保证建筑物本身的消防安全。此时，消防部门主要考虑的是防火分区设置、消防设备安装等问题。二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般就是指室内装修设计的审核。商业建筑需要履行上述的两次消防申报手续。一次消防一般是开发商做好的，二次消防一般是商业建筑的租户要自己负责的。综上，原告已经全面履行了完成一次消防的义务，二次消防应当由建筑物的实际使用人本案被告自己向消防救援大队申报并验收。被告辩称所租用的汇泉广场三、四、五层因没有消防许可而没有营业的理由与事实不符，本院不予采纳。2．原告光山县城市建设投资公司诉请的利息及违约金是否有事实与法律依据。原告与被告于2020年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的事实表示，不违反相关法律、法规之规定，本院予以确认。被告作为承租人，应按照合同约定支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，被告未按约定支付租金的行为已构成根本违约，且承租人（被告）未经出租人同意将租赁物擅自转租第三人，应依法承担违约责任。现原告请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，考虑到被告及第三人经营性质，可给予适度的搬离时间，本院酌定为二个月较为适宜。故被告应按照合同向原告支付2022年1月1日至2022年6月30日租金301.5万元，同时被告应当按合同约定承担实际占用租赁物期间的租金直至实际搬离为止。另外合同中约定了违约责任，被告应按照合同约定支付逾期付款的利息，因违约金系重复计算违约损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，第七百一十六条、第七百二十二条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、解除原告光山县城市建设投资有限公司与被告信阳华联超市有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告信阳华联超市有限公司于判决生效后十日内向原告光山县城市建设投资有限公司支付租金301.5万元（2022年1月1日至2022年6月30日）及利息（利息自2022年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率的两倍计算至款项付清之日止，期间利率标准有调整变化的按照调整变化的利率标准执行）；三、被告信阳华联超市有限公司于本判决生效后二个月内搬离位***县城九龙中路**广场的房屋，并承担从2022年7月1日至实际搬离之日期间的租金（租金的计算方式按照《房屋租赁合同》的约定进行折算）；四、第三人河南省全购超市有限公司、***于本判决生效后二个月内搬离位***县城九龙中路**广场的房屋。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费38884元、保全费5000元，由被告信阳华联超市有限公司负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、一审认为案涉房屋二次消防系上诉人的义务，是否有事实和法律依据；二、一审认定上诉人拖欠的租金和利息是否有事实和法律依据。 本案中，上诉人信阳华联超市有限公司与被上诉人光山县城市建设投资有限公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人之间的真实意思表示，该合同没有违反我国现行法律、法规的禁止性规定，依法成立并合法有效，应受法律保护，双方应该按照合同约定履行义务。合同签订后被上诉人按照约定向上诉人交付房屋，且所交付的房屋建筑物的设计和施工符合消防规范，上诉人应按照合同约定的时间节点向被上诉人支付房屋租金。上诉人上诉称未付款的原因系被上诉人未按照合同第五条的约定完成租赁物的消防送审与验收，导致三、四、五层消防验收不合格不能使用，该责任应该由被上诉人承担，而一、二层上诉人已实际使用，故应欠房屋租金1831062.65元。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。因双方对案涉租赁合同第六条第五项租赁物的消防送审与验收义务的理解存在分歧，对于建筑物的消防根据消防法规定的程序和规则可分为：一次消防（建筑物的设计和施工符合消防规范）、二次消防（建筑物装修后投入使用前经消防救援大队验收），对此问题一审已阐述清楚，在此不再累述。被上诉人在交付房屋时承担的是建筑物一次消防是否合格责任，而后续装修消防系二次消防，在双方对二次消防送审与验收义务没有明确约定的情况下，按照行业惯例二次消防是否合格应由上诉人向消防部门申报负责，并非被上诉人的义务。根据上诉人在一审提供的光山县消防救援大队出具的行政处罚决定书{光（消）行罚决字〔2021〕0021}，违法行为人光山县锦瑞餐饮服务有限公司在使用案涉房屋4楼时存在未经消防机构许可，擅自投入使用、营业，被责令停业，该行政处罚决定书所认定的违规事实与被上诉人没有关联性，其责任应该由房屋租赁人上诉人承担，上诉人因此拒绝向被上诉人支付合同内所租赁房屋的租金没有事实和法律依据。一审根据双方在合同中约定的逾期付款违约责任，判令上诉人承担逾期付款利息有事实和法律依据，本院予以认可。 综上所述，上诉人信阳华联超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38884元，由信阳华联超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　刘　辉 审 判 员　　张　勇 审 判 员　　李　敏 二〇二二年九月六日 法官助理　　*** 书 记 员　　***