苏州二建建筑集团有限公司、苏州七喜堂文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏0505民初5781号 原告:苏州二建建筑集团有限公司，住所地苏州工业园区唯亭镇金达路16号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏王牌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于**，江苏王牌律师事务所律师。 被告：苏州七喜堂文化传播有限公司，住所地苏州高新区狮山路35号1幢3600室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告苏州二建建筑集团有限公司（以下简称二建公司）与被告苏州七喜堂文化传播有限公司（以下简称七喜堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月6日受理后，依法适用简易程序，本院于2022年11月3日公开开庭审理了本案，原告二建公司的委托诉讼代理人***，被告七喜堂公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告二建公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年8月23日因被告违约而解除；2.请求判令被告返还租用房屋；3.请求判令被告支付原告所欠租金以及房屋占用使用费134325元(暂计至2021年11月16日，实际要求计算至被告返还所占房屋之日)以及逾期支付房租的违约金36822.5元(违约金按每逾一日按月租金的0.5%支付，334.75元/天*110天，违约金自2021年7月29日暂计至2021年11月16日，实际计算偿还之日止)；4.请求判令因被告原因解除合同的违约金66950元；5.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告支付原告所欠租金以及房屋占用使用费912620元（暂计至2022年10月31日，实际要求计算至被告返还所占房屋之日）以及逾期支付房租的违约金305961.5元（违约金按每逾一日按月租金的0.5%支付，334.75元/天*110天，违约金自2021年7月29日暂计至2022年10月31日，实际计算偿还之日止）。事实和理由：原、被告在2020年5月签订了《房屋租赁合同》，合同约定将苏州市高新区狮山路35号1幢36F的房屋出租给被告，该房屋的租期为2020年8月1日至2023年7月31日。该房屋的租金是2020年8月1日至2021年7月31日月租金62766元(包含物业费)，2021年8月1日至2022年7月31日月租金66950元(包含物业费)，租金支付方式是每三个月支付一次，在房租到期日之前15日内向原告支付租金。若逾期支付租金，则每逾期一日按月租金的0.5%支付违约金。合同签订后，被告多次逾期支付房租，被告应在2021年1月15日之前支付2021年2月至4月的房租，但直至3月14日被告才将房租付清，被告应在4月15日之前付清2021年5月至7月的房租金188298元，但经原告多次催要，直至2021年5月21日才付清房租，被告应在2021年7月15日之前付清2021年8月至10月的房租200850元，但时至今日只付款了100000元，被告多次逾期支付租金的行为构成违约，并且根据《房屋租赁合同》的第十三条第三款，未经原告的书面同意，被告不得擅自出租房屋主要结构、部分或者全部转租他人。后经原告核实被告在未经原告书面同意的情况下，将房屋出租给了第三方**以及江苏博宥商贸有限公司，故在2021年8月23日原告已向被告提出解除房屋租赁合同，但时至今日被告一直拖欠房租并且未按原告要求搬离房屋，原告为依法维护自身合法利益，故诉至法院，望判如所请。 被告七喜堂公司辩称，我曾向原告的合同代表人***提出退租，***提出找中介公司帮忙转租，因此并非我未经允许转租。原告发函给转租租客，导致租客退租，应当免除相应的租金。原告干预我的正常经营、延误房屋装修工期、拒绝修缮卫生间、未更换空调水管，因此我司暂停支付房租，并非我司违约。另外，我曾代原告支付物业费用，该部分应当在租金中扣除。 经审理查明，坐落于苏州市××新区××室（土地使用权面积266.12m2/房屋建筑面积1394.81m2）房屋系原告二建公司所有。 2020年5月21日，二建公司作为出租方、甲方，与承租方、乙方七喜堂公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将坐落于苏州高新区狮山路x号x幢xx房屋出租于乙方，该房屋建筑面积为1394.81m2，乙方租用该房屋的期限为3年，共计36个月，即自2020年8月1日至2023年7月31日止。自合同生效后至2020年7月31日为装修免租期，免租期间物业费由甲方承担。该房屋的租期为3年，其租金如下约定：第一年租金单价45元/平/月（含物业），第二年租金递增至48元/平/月（含物业），第三年租金递增至50元/平/月（含物业）。自2020年8月1日至2021年7月31日，月租金总额为人民币陆万贰仟柒佰陆拾陆圆整（含物业费）（小写：62766元）。房屋租金支付方式为每叁个月支付一次，每期支付租金总额为人民币壹拾捌万捌仟贰佰玖拾捌圆整（含物业费）（小写：188298元）。首次付款日为签订合同后三个工作日内。自2021年8月1日至2022年7月31日，月租金总额为人民币陆万陆仟玖佰伍拾圆整（含物业费）（小写：66950元）。房屋租金支付方式为每叁个月支付一次，每期支付租金总额为人民币贰拾万零捌佰伍拾圆整（含物业费）（小写：200850元）。自2022年8月1日至2023年7月31日，月租金总额为人民币陆万玖仟柒佰肆拾圆整（含物业费）（小写：69740元）。房屋租金支付方式为每叁个月支付一次，每期支付租金总额为人民币贰拾万零玖仟贰佰贰拾圆整（含物业费）（小写：209220元）。乙方应于每期房租到期日提前15日向甲方支付租金。乙方应支付1月租金作为保证金，保证金为62766元，此合同签订后三个工作日内付款。乙方不得以保证金抵付房租。前述保证金，于租期届满后，乙方交还房屋后叁个工作日内，甲方应于验收后无息返还保证金。甲方应于合同生效后将出租房屋交付乙方使用（先付三押一后入住）铺位交由乙方使用经营。合同第十一条约定，承租方整体翻新装修后，若有少量房屋不使用，须经甲方同意后承租方可合理转租。第十三条因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。（一）乙方逾期支付租金、租赁保证金，则每逾期一日按月租金的0.5%支付违约金，累计逾期7日的，甲方有权解除合同；（二）乙方所欠除房租外各项费用滞纳金达（2000）元以上；（三）未经甲方书面同意，乙方擅自改建出租房屋主要结构、进行装修、部分或全部转租他人或改变用途的；（四）乙方违反本合同的第十条规定，因乙方过错，未承担维修责任或支付维修费用，或致使房屋或设施严重损坏的，甲方依据上述情形单方解除合同的，甲方不予退还乙方合同保证金；不足以弥补甲方损失的，甲方可另行要求乙方赔偿。 合同签订后，二建公司向七喜堂公司交付了房屋，七喜堂公司使用至今。七喜堂公司支付了保证金62766元(目前仍在原告处），租金结清至2021年7月31日，2021年8月1日至2021年10月31日的租金仅支付了10万元。七喜堂公司另于2022年2月25日支付案涉房屋2022年2月物业费23711.77元。 因被告七喜堂公司经营亏损，曾由原告公司员工***向《房屋租赁合同书》中明确的代理人***进行微信沟通。***询问“协议上不是写退租要通知你们么？按理要提前一个月，我提前半个月，**可以理解一下吗？”，***回复“意思是全不租还是减半，这个不行”，***称“如果减半的话，继续租”，***回复“你也得要有时间给我们，我们也是有合同的”，***称“好吧，那就算到下个月15号，按协议来吧，多付几万房租了，也好，我有时间来处理这些家具，最好是找到需要的人，卖个好价钱”，***引用***所述“最好是找到需要的人，卖个好价钱”并称“我们解决当下的，就事论事吧”，***回复称“嗯，当下最好是能允许我租一半，这样我损失最小，15号我必须要通知了，越拖越累啊，每天两千多块啊，**，今天下班给我明确答复，可以么？”，***称“我找下安选，让中介帮忙找个客户”，***称“他们找不到，我也请他们找过”，***回复“你找过了吗，你现在房子有没有租出去”，***回复“找过了，一楼也找过，我花了好多钱置顶，有人看，都看不上”。后双方又进行微信沟通，***称“虞主任，剩下的钱我下周再转”，***回复“**：上午好！知道您也不容易，我也提前一个月通知到您，目前已经1.5个月了（7.15日前付），还没有全付款”，***回复“现在是7月28号啊，我们上次交到7月底”，***称“合同上明确写的是7.15日前付”，***称“提前半个月，我知道的，下个月争取按时”，***称“恩，那尽快吧，我从来不为难你，不过你也不能让我工作难做。大家理解就好”。后双方还曾因被告搬走办公家具被物业阻挠与***进行沟通，***称系保安公司的规定，并催促支付房租。 另查明，2021年3月，被告七喜堂公司与案外人**签订《房屋租赁合同书》一份，约定由**承租坐落于苏州市高新区狮山路35号1幢36F-1房屋，实际出租面积为530m2，租赁期限自2021年3月15日起至2023年7月31日止，每月租金为29150元。上述合同签订后，**于2021年3月15日入场。 2021年8月23日，原告二建公司委托律师向**发出律师函，要求**与原告另行签订房屋租赁合同或于2021年9月3日办理，否则将处理**方物品并追究相应责任。**于2021年8月24日收到该函，并于2021年9月1日停止办公，2021年10月9日退场。 又查明，2021年7月，被告七喜堂公司与案外人江苏博宥立峰商贸有限公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定由江苏博宥立峰商贸有限公司承租坐落于苏州市高新区狮山路金河国际大厦3601、3602、3603、3609房屋，实际出租面积为425m2，租赁期限自2021年7月15日起至2023年7月31日止，每月租金为24000元。上述合同签订后，江苏博宥立峰商贸有限公司于2021年3月15日入场，后于2021年12月底退场。 再查明，因被告七喜堂公司拖欠租金，原告二建公司曾于2021年3月13日、2021年5月6日向七喜堂公司发出《租金催缴通知书》要求其足额支付2021年1月15日、2021年4月16日应支付的租金。七喜堂公司于2021年3月15日补足了2021年1月15日应支付的租金、于2021年5月21日补足了2021年4月16日应支付的租金。 还查明，2021年11月3日，原告二建公司委托律师向被告七喜堂公司发出律师函一份，载明“贵方在合同签订后并未按照合同约定按期交付房租，多次拖欠房租，并且经核实贵方未经过我方委托人的同意便擅自将房屋转租给他人，贵方的行为已构成了违约，贵方的行为已损害了我方委托人的利益。故在2021年8月23日我方委托人根据双方签订的《房屋租赁合同书》中第十三条的约定已通知你方非法转租的单位与你方解除合同，你方也收该单位的告知，但贵方时至今日一直怠于履行自己的义务，并未即时交付我方拖欠的租金或与我方处理你方非法转租的相关事宜等来积极履行自己的义务鉴于以上事实，特向贵方具函催告我方委托人与贵方确定于2021年8月23日即与你方解除房屋合同，请贵方在收到本函后7日内搬离房屋并恢复房屋原状并交清拖欠的租金和房屋的占用使用费用、电费等。若你方不予理会，我方将在七日后把相关材料提交法院，诉诸于法律途径予以解决，追究你方违约行为，由此引起的一切损失和后果由贵方承担”，该函件被告于2021年11月4日签收。 庭审中，原告二建公司表示同意被告七喜堂公司支付的物业费23711.77元在租金中予以扣除。 诉讼中，被告七喜堂公司主张原告二建公司没有尽到房屋修缮责任应当减免租金，减免标准为每月1万元，并提供了由**于2022年11月21日手写维修记录一份，载明“6.273601清洗过滤器7.5360336043610清洗过滤器3608清洗过滤器8.153608测试出风口为21℃3603清洗过滤器”。对该份手写维修记录，原告不予认可，认为无原告负责人签字且原告已经履行了出租人的义务。 以上事实，有不动产权登记证书、《房屋租赁合同书》、租金催缴通知书、转账记录、原告向被告发送的律师函及物流信息、原告向案外人发送的律师、聊天记录及本院听证笔录、庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立起生效，对双方当事人均有约束力。本案中，二建公司与七喜堂公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同第四条，被告应于2021年7月15日前支付2021年8月1日至2021年10月31日的租金200850元，然而七喜堂公司仅支付10万元，其余租金至今尚未支付。七喜堂公司在二建公司***通过微信催缴的情况下，仍未支付剩余欠租。又因为七喜堂公司未取得二建公司书面同意即将房屋进行转租，不符合合同第十一条、第十三条对转租应当取得二建公司书面同意的约定，亦属违约。关于七喜堂公司认为其已在微信上取得***的书面转租同意，但是根据目前的聊天记录并不能理解为二建公司同意七喜堂公司进行转租的意思表示。七喜堂公司逾期支付租金、未取得二建公司书面同意即进行转租，违反了合同的约定，二建公司有权根据合同第十三条的约定解除双方之间的租赁合同。虽二建公司主张曾于2021年8月23日向七喜堂公司发函告知解除合同，但并未提供相应的证据，2021年11月3日律师函中的内容仅为原告单方陈述，被告对函件内容并不认可，因此，根据二建公司于2021年11月3日向七喜堂公司发送的《律师函》，七喜堂公司于2021年11月4日签收，故双方之间的租赁合同于2021年11月4日解除。 合同解除后，根据租赁房屋的使用情况，七喜堂公司应支付拖欠的租金、逾期付款违约金及房屋占有使用费。关于租金，七喜堂公司应支付2021年8月1日至2021年11月4日期间的租金，因七喜堂公司已支付二建公司10万元租金，另折抵七喜堂公司支付的物业费23711.77元，故其还应支付租金86064.9元【计算方式：2021年8月1日至2021年11月4日租金为（200850-100000）+（66950/30*4）-23711.77元，合计86064.9元】。 关于逾期付款违约金。根据合同第四条及第十三条约定，七喜堂公司应于每期房租到期日提前15日向二建公司支付下一期租金，每逾期一天，应按按月租金的0.5%支付违约金，但二建公司未提供充分证据证明因七喜堂公司违约造成的损失情况且其主张的标准过高对七喜堂公司显失公平，故本院酌情调整为按每日万分之三的标准计逾期付款违约金；故七喜堂公司应以欠付的租金100850元为基数，自2021年7月15日起至2021年10月15日，以109776.67元为基数，自2021年10月16日起至2022年2月25日止；以86064.9元为基数，自2022年2月25日起至实际付清之日止，均按照日利率万分之三的标准向二建公司支付逾期付款违约金。 关于房屋占有使用费。合同解除后，被告应当从涉案房屋搬迁将涉案房屋返还原告。因七喜堂公司逾期支付租金、未经允许转租等致二建公司行使解除权，双方之间的租赁合同于2021年11月4日解除，七喜堂公司理应在二建公司《律师函》中明确的7天期限内及时搬离涉案房屋，并将房屋返还二建公司，但其并未搬离，七喜堂公司应自2021年11月12日起向二建公司支付房屋占有使用费。计算方式参照合同约定，2021年11月12日至2022年7月31日月租金为66950元，故2021年11月12日至2022年7月31日被告七喜堂公司需支付占有使用费578001.67元（计算方式：66950*8+66950/30*19），自2022年8月1日至实际搬离交还房屋之日止，按照月租金69740元的标准计算，自2020年8月18日计算实际搬离交还房屋之日止，暂计算2022年8月1日至2022年10月31日为209220元（计算方式：69740*3）。综上，暂计至2022年10月31日的房屋占有使用费为787221.67元。 关于解除合同违约金。原告主张违约金为66950元，符合合同约定，亦未明显过高，本院予以支持。 关于被告已交纳的62766元保证金，因原告表示不同意抵扣，且合同第四条确实约定了“（保证金）于租期届满后，乙方交还房屋后叁个工作日内，甲方应于验收后无息返还保证金。”，故原告不同意将押金直接抵扣租金确有合同依据，故本院在本案中对上述押金不予处理，但被告在将房屋返还给原告后，可再行向原告进行主张。 关于被告辩称原告提供的房屋存在诸多问题，原告未予认可，因被告提供的证据不足以证明该主张，故本院对此不予采信。关于被告辩称原告驱赶其租客，应当免除租金，本院认为，被告未经允许转租属于违约行为，原告有权要求次承租人搬离，被告无权因自己的违约行为而获得租金的免除，故对于被告该抗辩，本院不予采信。关于被告认为原告侵犯其名誉权等抗辩，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、原告苏州二建建筑集团有限公司与被告苏州七喜堂文化传播有限公司于2020年5月21日签订的《房屋租赁合同书》于2021年11月4日解除。 二、被告苏州七喜堂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将苏州高新区狮山路x号x幢xx房屋返还给原告苏州二建建筑集团有限公司。 三、被告苏州七喜堂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州二建建筑集团有限公司拖欠的租金合计86064.9元。 四、被告苏州七喜堂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州二建建筑集团有限公司支付逾期付款违约金（以欠付的租金100850元为基数，自2021年7月15日起至2021年10月15日，以109776.67元为基数，自2021年10月16日起至2022年2月25日止；以86064.9元为基数，自2022年2月25日起至实际付清之日止，均按照日利率万分之三的标准计算）。 五、被告苏州七喜堂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州二建建筑集团有限公司违约金66950元。 六、被告苏州七喜堂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州二建建筑集团有限公司房屋占有使用费787221.67元（暂计算至2022年10月31日，之后的房屋占有使用费按照月租金69740元的标准计算至实际搬离之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取14942元，保全费1710元，合计16652元，由原告苏州二建建筑集团有限公司负担1832元，由被告苏州七喜堂文化传播有限公司负担14820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员　　*** 二〇二二年十二月五日 书记员　　***