上海政荟建筑装潢工程有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民事判决书 （2022）沪0114民初14405号 原告：上海政荟建筑装潢工程有限公司，住所地上海市嘉定区宝安公路4229号4层J895室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***、***，上海久光律师事务所律师。 被告：***，女，1990年2月8日生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县。 被告：***，男，1985年8月22日生，汉族，户籍地山东省烟台市招远市。 被告：***，男，1987年10月22日生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县。 原告上海政荟建筑装潢工程有限公司（以下简称“政荟公司”）与被告***、***、***间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政荟公司委托诉讼代理人***、***、被告***到庭参加诉讼。报告***、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告政荟公司向本院提出诉讼请求：1.判令***支付尚欠租金1,236,000元；2.判令***支付截至2022年7月31日的逾期付款违约金1,189,765元，以及自2022年8月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（1,338,224.66元×0.05%×逾期天数）；3.判令***支付代付款176,458元；4.判令***、***对上述第一至三项诉请承担连带清偿责任。事实与理由：2018年1月1日，政荟公司向上海A有限公司承租嘉定区XX路XX号厂房（以下简称“系争厂房”），双方签订租赁合同，约定租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日，政荟公司享有转租权。2017年11月21日，***代表上海B有限公司（以下简称“B公司”）与原告政荟公司签订《厂房租赁合同》，约定政荟公司将系争厂房转租给B公司，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日。之后，政荟公司及B公司一致同意将前述《厂房租赁合同》承租人变更为***。2018年7月18日，政荟公司与***、***重新签订《厂房租赁合同》，约定：租期自2018年1月15日至2023年1月14日，第一年租金为220万元，租金每隔两年递增6%；租金先付后用，每半年支付一次，本合同签订后3个工作日内支付6个月租金，此后应于租金付款周期的最后一个月提前15个工作日支付下一期租金；若逾期支付的，每日按欠付金额的0.3%支付逾期付款违约金，逾期满一个月，逾期付款违约金按欠付金额的0.5%支付，且政荟公司有权单方解除本合同；***承诺无条件承担该合同约定的承租人的付款义务等相关法律责任。2021年7月1日，***向政荟公司出具《承诺书》明确其对《厂房租赁合同》项下***的所有义务承担连带担保责任。政荟公司按约履行了合同义务，但***一方总不能及时支付租金。政荟公司多次催要未果，通知***一方于2021年7月14日解除《厂房租赁合同》，并要求***一方尽快支付拖欠租金。另外，***将系争厂房全部转租给第三方。鉴于政荟公司与***的租赁关系已解除，***亦与各实际使用人解除了租赁关系，***应退还各实际使用人未使用的租金及押金。***无力退还前述款项，政荟公司为顺利承接、与各实际使用人建立租赁关系，遂与***及部分实际使用人签订了《三方协议》，载明在实际使用人应向政荟公司支付的租金及押金中扣减***应退还实际使用人的款项，***应另行向政荟公司支付前述代付款。前述代付款共计176,458元。政荟公司多次向***催要，但至今未果，故提起诉讼。审理中，政荟公司将诉请2变更为支付截至2022年7月31日的逾期付款违约金594,724元，以及自2022年8月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（1,236,000元×0.05%×逾期天数）。 被告***、***未作答辩。 被告***辩称，对于租赁系争厂房的事实没有异议；但认为欠付租金没有那么多，和政荟公司对过账，结果还未出来；违约金应支付，但希望酌减；代付款不清楚。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 上海A有限公司为系争厂房产权人。2018年1月1日，政荟公司与上海A有限公司签订租赁合同，约定：上海A有限公司将系争厂房出租给政荟公司，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日，政荟公司享有转租权等。 2017年11月21日，政荟公司（甲方）与B公司、***（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争厂房租赁给乙方，租赁期限自2018年1月15日至2023年1月14日；租金第一年220万元，第三年递增6%，乙方逾期缴纳租金，甲方按日加收欠付金额的0.3%的滞纳金，逾期满一个月，滞纳金按欠付金额的0.5%按日加收等。2018年7月18日，政荟公司（甲方、出租人）与***（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争厂房出租给乙方，租期自2018年1月15日至2023年1月14日，系争厂房在2018年1月1日交付乙方；租金计算时间自2018年1月15日开始，租金第一年为220万元，第三年递增6%；乙方按照“先付后用、缴六押一”原则，本合同签订后3个工作日内支付6个月租金和1个月押金，此后按照租金付款周期的最后一个月再提前15个工作日一次性支付下一个付款周期的租金；乙方逾期缴纳租金，交付按日加收欠付金额的0.3%的滞纳金，逾期满一个月，滞纳金按欠付金额的0.5%按日加收，逾期满一个月，甲方可不经催告单方面解除合同，并有权处理乙方的产品货物抵扣租金及违约金，损失由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.2倍向甲方支付违约金并没收乙方保证金作为补偿；本合同系变更合同，原签约甲方为政荟公司，乙方为B公司、合同签署代表人为***，应乙方要求进行合同变更，乙方变更为***；原签约乙方承诺若因现签约乙方不能按合同约定履行该合同法定责任时，原签约乙方代表人***个人无条件承担该合同约定的法定责任及付款义务；政荟公司、***、***在上述合同后签字盖章。***承租系争厂房后进行了转租。 2020年7月起，政荟公司工作人员微信向***催讨租金。***表示不是有意拖欠房租，政荟公司工作人员表示不支付租金将对租户告知并清理及报警处理，同时会同步诉讼到法院。***表示系争厂房现在都是小伍（***）在处理了，房租拖欠实在是没有办法。 2021年7月1日，***向政荟公司出具承诺书，***承诺对***与政荟公司于2018年签订的系争厂房租赁合同中***的所有义务承担连带保证责任。2021年7月14日，政荟公司通知***一方解除租赁合同。2021年10月18日，上海C有限公司（代政荟公司、甲方）与***（***、乙方）及***转租商户（丙方）分别签订4份《三方协议》，约定：因乙方与甲方合同违约，甲方对乙方解除系争厂房租赁合同，有（由）甲方和丙方直接签订租赁协议，涉及乙方与丙方的合同同步解约，乙方应退丙方押金、租金；现因乙方无力支付给丙方此笔费用，为了租赁关系的顺利转交，甲方同意在丙方应付租金和押金中扣减乙方应退丙方的押金和租金，此笔费用由乙方另行支付给甲方。上述4份《三方协议》共计费用为176,458元。 自2018年1月15日至2021年7月14日，***按照租赁合同应付政荟公司租金为7,883,000元，***实际支付租金6,647,000元，其中部分租金逾期支付。 审理中，***对于已付租金的日期、金额无异议，但认为另外支付押金18万元和租金；因新冠疫情政荟公司曾同意减免递增租金，要求在欠付款中扣除押金。政荟公司认为***违约导致租赁合同解除，要求按约没收押金18万元；不清楚曾同意减免递增租金。 本院认为，政荟公司与***签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。合同履行过程中，***多次欠付租金不付，显属违约，故政荟公司通知解除租赁合同合法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。租赁合同解除后，***应支付拖欠租金。***认为因新冠疫情影响，政荟公司曾同意减免递增租金，新冠疫情确实对于承租人使用系争厂房造成一定影响，本院酌情减免2020年度递增租金132,000元。***认为另外支付过租金，政荟公司不认可，***没有提供相应证据，故***仍应支付政荟公司拖欠租金1,104,000元。***拖延支付租金，应支付逾期付款违约金。租赁合同约定的逾期付款违约金标准过高，政荟公司已自行调整为每日万分之五，***仍认为过高，本院将标准调整为每日万分之三。本院根据拖欠租金数额和期限，酌情确定至2022年7月31日的逾期付款违约金为33万元，并支付自2022年8月1日起以拖欠租金为基数的逾期付款违约金。租赁合同约定***中途擅自退租的应按提前退租天数的租金的0.2倍向政荟公司支付违约金并没收***保证金作为补偿，现政荟公司仅主张没收保证金，符合合同约定，故***已付保证金政荟公司不需返还。《三方协议》约定由政荟公司代付***应退还给转租商户的租金、押金，此笔费用由***另行支付给政荟公司，故***应向政荟公司支付该些代付款。租赁合同约定因***不能按合同约定履行该合同法定责任时，***个人无条件承担该合同约定的法定责任，为一般保证，故***应对***的付款责任承担一般保证责任。***向政荟公司出具承诺书，承诺对***与政荟公司于2018年签订的系争厂房租赁合同中***的所有义务承担连带保证责任，故***对***的付款责任承担连带清偿责任。审理中，***、***经合法传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十七条、第六百八十八条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海政荟建筑装潢工程有限公司租金1,104,000元； 二、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海政荟建筑装潢工程有限公司至2022年7月31日的逾期付款违约金33万元，并支付以1,104,000元为基数、自2022年8月1日起实际支付之日止、按照每日万分之三为标准的逾期付款违约金； 三、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海政荟建筑装潢工程有限公司代付款176,458元； 四、被告***已付押金18万元，原告上海政荟建筑装潢工程有限公司不再返还； 五、被告***对被告***上述第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任，被告***承担保证责任后，有权向被告***追偿； 六、被告***对被告***上述第一、二、三项付款义务承担一般保证责任，被告***承担保证责任后，有权向被告***追偿。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27,617元，减半收取13,808.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,808.50元，由原告负担7,168.50元，由被告***负担11,640元。被告***负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十一月十五日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文