天津优安健康信息咨询有限公司、天津锦绣裕丰建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）津01民终8984号

上诉人（原审原告）：天津优安健康信息咨询有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道268号和通大厦602。

法定代表人：罗美玲，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张彦君，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：孙学军，天津万聚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：天津锦绣裕丰建设发展有限公司，住所地天津市南开区科研西路8号607室（科技园）。

法定代表人：卓星妹，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李洋洋，天津耀达律师事务所律师。

上诉人天津优安健康信息咨询有限公司（以下简称优安健康公司）因与被上诉人天津锦绣裕丰建设发展有限公司（以下简称锦绣裕丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初9382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

优安健康公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项和第四项；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违约造成的实际损失1096879元；3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清、自相矛盾。本案审理的核心问题是被上诉人根本性违约，且在未提前通知的情况下进行封门，导致合同无法履行，进而触发客户退款，上诉人的损失属于直接损失，被上诉人的该行为存在根本性违约，但判决中对该问题只字不提。一审法官就封门当日是否送达了书面通知进行询问并给被上诉人15天举证期，在被上诉人未举证的情况下，一审之后并未进行查明，明显是刻意回避。就损失，上诉人主张的水箱费与装修属于同一性质，应当一并处理。一审判决难以自圆其说。二、原审适用法律错误，程序违反最高人民法院关于审限的规定，严重违法。三、一审判决没有正确认定违约方，被上诉人没有为上诉人提供合格的交付房屋，被上诉人从合同履行之初就处于违约状态，因此，本案的违约方应当是被上诉人。四、一审认定的权利指向错误。一审认为上诉人同意被上诉人解除合同的理由是由于上诉人违约造成解除合同，解除合同的权利在被上诉人，同意被上诉人解除合同并不代表上诉人认可违约。五、一审认定被上诉人履行合同义务只存在瑕疵的认定与事实不符。六、本案的合同是格式化合同。综上，请求依法改判。

锦绣裕丰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。关于上诉人认为未按约定交付租赁物一节，原判决已经有认定，但被上诉人认为原判决对该情节的认定是错误解读，被上诉人交付的租赁物符合合同约定，不是违约，被上诉人对此未提起上诉，是因为本案及另案105574号，在上诉人的恶意拖延下，已拖延一年半之久，造成租赁物没有实际投入使用，造成社会资源浪费，扩大了双方的损失，基于以上考虑被上诉人对原判决没有上诉。原判决对租赁合同解除及解除原因作出是上诉人一方欠付租金的相关认定，均具有事实和法律依据，被上诉人认可。综上，被上诉人虽对一审认定的瑕疵履约并承担20%的责任有异议，但为使本案尽快了结，未提起上诉。因此，请求维持原判。

优安健康公司向一审法院起诉请求：1.确认解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告返还原告入场押金153667元；3.判令被告赔偿原告因被告违约造成的实际损失1096879元；4.本案诉讼费用由被告负担。

一审法院认定事实：被告锦绣裕丰公司系涉案房屋的所有权人。2015年4月20日，原告法定代表人杨玉静通过个人账户向被告银行账户汇款153667元，用途备注为房屋押金。次日，被告向原告开具《企业往来收据》，载明收到原告交来的租赁意向金153667元。

2015年6月1日，原告优安健康公司（乙方）与被告锦绣裕丰公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方名下位于天津市南开区鞍山西道286号和通大厦5层房屋，使用面积822平方米，租赁期自2015年8月10日始至2021年8月9日止。2015年6月1日至2015年8月9日为装修期。租金为2.50元/平方米/天，月租金为62506.25元，租赁内，租金从第2年开始递增，每年为一递增区间，每个递增区间环比递增10%。物业管理费为20元/平方米/月，金额为16440元。合同第四条约定乙方须于本合同签订后7日内，向甲方支付人民币15789.25元作为履约保证金，保证金数额为贰个月该租金及管理费之总和。租赁期届满或提前终止时，甲方应在乙方将该房屋按《交付标准》交还甲方后的30日内，将全部保证金或按本合同规定作出适当扣除后的保证金余额，无息返还给乙方。第五条装修条款5.6项约定，乙方对承租房屋进行装修时产生的一切费用由乙方自行负担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。第8.4条约定，如甲方根据本合同规定终止本合同时，乙方在甲方发出书面通知后10日内仍未与甲方联系，或者虽与甲方联系但不交还该房屋的，甲方有权进入该房屋，并将其腾空收回，对因此对乙方造成之损失，甲方无需负责。合同第9.1条约定，乙方拖欠该租金或其他费用超过30日，甲方可单方面即时终止本合同并即时收回该房屋，且乙方必须赔偿甲方因此所蒙受的一切损失。合同第十二条第12.3项约定，前述诉讼的败诉一方，须承担所有与进行该项诉讼及判决执行有关的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费。等，唯该等费用须经法院评定为合理。

《租赁合同》附件二为《交付标准》，备注为“上述交付标准均基于分隔式布局提供”。根据2015年9月6日涉案房屋的物业公司与原告洽谈的会议纪要显示，5层的公区装修还未完成、5层专用小电梯无法正常使用、原告的健身房窗户漏水，上述问题由物业负责跟进解决。物业公司已就健身房消防手续审批未合格，暂不具备开业条件一事，向原告发文警示。根据2015年12月22日物业公司与原告洽谈的会议纪要显示，2015年12月6日上午健身房空调管道跑水，双方商定因跑水事件造成的装修损失及营业损失由空调公司承担，物业公司为此次事件做协调工作，泡水损坏的地板、地胶由锦绣裕丰公司安排专业施工人员进行更换，地坪漆由健身房找原施工单位进行维修，报价单要提供物业公司。

2015年11月23日，案外人天津裕丰物业服务有限公司向原告发出《物业管理费催款函》，载明原告于2015年8月10日办理入住手续，但在2015年11月2日起一直未缴纳物业管理费、租金及装修管理费。2015年11月26日，被告向原告发出函件，向其催缴前述欠付款项，并称逾期未结付，被告将收回房屋。同日，原告向天津裕丰物业服务有限公司发送《物业管理费催款回函》，载明收到该公司于2015年11月26日的来函。2016年11月28日、2017年1月17日、2017年1月22日、2017年2月16日、2017年3月2日、2017年7月3日，物业公司数次向原告发出《物业管理费催款函》。2017年7月6日，被告向原告发出《费用催款函》，告知原告因被告多次催款无果，被告根据《租赁合同》第9.1条规定收回房屋，故于2017年7月6日对原告做封铺处理。2017年7月14日，被告向原告发出《告知函》，载明被告已于2017年7月6日向原告发送催款告知函，要求原告于2017年7月13日将欠款缴清，由于到期被告未收到相关款项，故被告根据合同约定通知解除双方之间的《租赁合同》。原告于2017年7月15日回函称同意解除合同，但要求被告对原告的损失进行赔偿。

庭审中，原告述称由于被告擅自封铺的违约行为，造成原告装修损失620000元、安装水箱花费125000元、员工工资损失63669元、会员退费损失258210元、支付律师费30000元，并提供相关证明材料。对此，被告不予认可，认为涉案合同解除，是由于原告拖欠租金致使被告依法解除合同，根据合同约定原告无权要求被告对装修费用进行补偿。被告提供原告欠费情况统计表，统计结果截止2017年7月5日原告尚欠租金185119.10元、物业管理费80243.64元。原告称被告未按《交付标准》对涉案房屋的公共区域进行装修，经原告多次催告未予解决，被告违约在先，原告以缓交租金方式行使先履行抗辩权。

一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。围绕原告的诉讼请求，一审法院分析如下：

一、现原、被告双方均认可《租赁合同》已于2017年7月15日正式解除，故对原告该项诉请一审法院予以确认；

二、关于原告主张返还的153667元，被告开具的《收据》注明是租赁意向金，银行汇款凭证注明是房屋押金，而《租赁合同》关于履约保证金虽注明是15789.25元，但其后写明保证金数额为贰个月租金及管理费总和，故可确认该处为笔误，实为157892.5元。将153667元与157892.5元之间的差额结合被告提交的《租赁费用缴纳情况统计表》考量，可以看出被告的解释具有合理性，合同约定的157892.5元的履约保证金即包括原告缴纳的“房屋押金153667元”和多缴纳的租金（3345.83元）、物业管理费（880元）之和。对于该笔款项，考虑到被告已经另案向原告提起诉讼主张原告欠付的租金以及逾期付租等损失，不应在本案中再行扣除，故对原告的该项诉请一审法院予以支持；

三、关于原告向被告主张的损失一节，原告认为涉案房屋所在的公共区域未按照《交付标准》进行装修，对《交付标准》中提到的“分隔式布局”应依照不利于被告的方式解释，被告封门和将租赁房屋上锁的行为没有事实依据，最终导致原告缔结合同的目的无法实现。对此，一审法院认为，原、被告对《交付标准》中“分隔式布局”的理解各执一词，《交付标准》内容并未写明被告提供材料并安装的空调系统、天花板系统等是指租赁区域还是公共区域，考虑到在原告提供的2015年9月6日的会议纪要中，物业公司曾承诺对“5层的公区的装修进度”、专用电梯及空调产生的问题予以负责，故可以认定就公共区域的装修问题，被告履行合同存在一定瑕疵。但从2015年8月起租至2017年7月封铺的两年间，原告一直在涉案房屋经营健身房，因此被告履行合同瑕疵并没有导致原告合同目的不能实现，原告称“每月以缓交租金的方式”行使抗辩权的理由不能成立。纵观全案，导致双方之间《租赁合同》解除的主要原因是原告拖欠涉案房屋租金及物业管理费，被告依据《租赁合同》第9.1.2条行使“即时收回该房屋”的权利所致。

关于原告主张的装修费一节，虽然合同第5.6条约定“该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿”，但该条并不构成合同解除时双方对装饰装修物处理的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，原告举证证明装饰装修费用为620000元，租期6年（72个月），合同履行23个月左右（2015年8月10日至2017年7月15日）解除，则一审法院确认装饰装修残值损失为422000元（620000元-620000元÷72个月×23个月），被告瑕疵履约应承担20%的过错责任，即对剩余租赁期内的装饰装修残值承担84400元的责任。

对于原告主张的水箱安装费、会员退费损失、员工工资损失，造成上述损失的根源均系原告欠付租金导致被封铺，原告应对封铺产生的间接损失承担全部责任。

关于原告主张的律师费，根据合同第12.3条约定，诉讼的败诉一方，须承担所有与进行该项诉讼判决及判决执行有关的费用，包括但不限于……律师费……等。但合同对“败诉”一词的具体涵义并未明确，从文义解释的角度而言，胜诉当指一方当事人取得有利于己方的判决，结合本案分析，无法认定被告是“败诉一方”，故对原告该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告天津优安健康信息咨询有限公司与被告天津锦绣裕丰建设发展有限公司签订的《租赁合同》于2017年7月15日解除；二、被告天津锦绣裕丰建设发展有限公司于本判决生效后十五日内返还原告天津优安健康信息咨询有限公司履约保证金153667元；三、被告天津锦绣裕丰建设发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告天津优安健康信息咨询有限公司剩余租赁期内的装饰装修残值损失84400元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16055元，由原告天津优安健康信息咨询有限公司负担12999元，由被告天津锦绣裕丰建设发展有限公司负担3056元；诉讼财产保全费5000元，由原告天津优安健康信息咨询有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，关于上诉人提出被上诉人交付的租赁物外的公共区域不符合《交付标准》，应当承担根本性违约责任问题。根据《交付标准》要求和会议纪要内容，公共区域中的部分设施确实存在一定的瑕疵，但公共区域并非完全不符合《交付标准》要求，且上诉人自2015年8月至2017年7月期间，仍一直在涉案房屋内经营，因此，被上诉人履行合同瑕疵并没有导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人提出被上诉人存在根本违约和“以缓交租金的方式”行使抗辩权的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人提出的被上诉人直接封门，导致其损失，存在根本性违约问题，根据上诉人自述，上诉人的租金和物业管理费交至2017年3月，在被上诉人多次催要后续租金未果的情况下，被上诉人根据租赁合同第9.1条赋予其“即时收回房屋”的权利对上诉人作出封铺处理，是有合同依据的，上诉人对该合同条款应当明知，故被上诉人的封铺行为不存在根本性违约，不应对封铺产生的损失承担责任。关于上诉人主张的各项损失，上诉人对一审法院确认的装饰装修残值损失422000元无异议，一审法院因被上诉人瑕疵履行行为确认应承担20%的责任并由此确认被上诉人应当支付上诉人此项损失84400元正确，本院予以维持。就上诉人主张的水箱安装费、会员退费损失、员工工资损失，皆由被上诉人封铺行为产生，因被上诉人的封铺行为并无过错，故2017年7月6日至2017年7月15日合同解除期间的损失不应由被上诉人承担。2017年7月15日后的损失，因上诉人同意解除合同，故该部分损失不应再向被上诉人主张。就上诉人主张的律师费，一审法院论述正确，本院不再赘述。关于上诉人提出的一审程序违法问题，经审查，一审程序未有违反《最高人民法院案件审限管理规定》的情形，上诉人的主张无事实和法律依据，本院不予采信。

综上所述，天津优安健康信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14672元，由上诉人天津优安健康信息咨询有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王鸿云

审　判　员　　王润生

代理审判员　　王　盛

二〇一九年一月二十三日

法官　助理　　张庆枚

书　记　员　　杨　霞

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；