厦门市禾兴建设集团有限公司
***与厦门市禾兴建设集团有限公司、厦门福客庄典当有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民初26号
原告（执行案外人）：***，男，汉族，1960年1月19日生，住福建省龙岩市新罗区，
委托诉讼代理人：莫延辉，福建博益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪丽宏，福建博益律师事务所律师。
被告（申请执行人）：厦门市禾兴建设集团有限公司，住所地福建省厦门市江头白果山。
法定代表人：周世凯，董事长。
委托诉讼代理人：王晚成，男，汉族，1949年11月13日生，住福建省厦门市，
被告（申请执行人）：厦门福客庄典当有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头北路69-08号。
法定代表人：吴金交，总经理。
第三人（被执行人）：龙岩市国葳房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区溪南路29号。
法定代表人：陈国恩，董事长。
委托诉讼代理人：陈炜民，男，汉族，1989年12月6日出生，住福建省厦门市湖里区。
原告***与被告厦门禾兴建设集团有限公司、厦门福客庄典当有限公司、第三人龙岩市国葳房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人莫延辉、厦门市禾兴建设集团有限公司委托诉讼代理人王晚成到庭参加诉讼。被告厦门福客庄典当有限公司、第三人龙岩市国葳房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于龙岩市××小溪路“国××假日花园”××住宅××楼××号房屋；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：龙岩市中级人民法院在办理申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案、申请执行人厦门福客庄典当有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司典当纠纷执行案中，查封了包括案外人即原告的房屋在内的龙岩市国葳房地产开发有限公司开发的房产，并拟进行拍卖。原告于2016年8月11日对执行标的即“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号房屋提出书面异议,贵院于2016年10月17日作出（2016）闽08执异15号《执行裁定书》,驳回原告的异议请求。原告不服，向福建省高级人民法院申请复议。福建省高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽执复74号《执行裁定书》，撤销（2016）闽08执异15号《执行裁定书》，发回龙岩市中级人民法院重新审查。该法院于2017年3月3日作出（2017）闽08执异2号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告于2017年3月8日收到该裁定。原告认为，（2017）闽08执异2号《执行裁定书》认定事实错误，理由如下：首先，原告已于2006年5月29日与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订了一份《认购协议书》，双方约定龙岩市国葳房地产开发有限公司将执行标的出售给原告，购房总价为348295元，原告于当日缴纳了认购金30000元。原告认为该认购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定原告与龙岩市国葳房地产开发有限公司已签订商品房买卖合同；其次，2008年6月4日，陈燕萍借给龙岩市国葳房地产开发有限公司人民币60万元整，用于房地产二期项目开发。后原告、陈燕萍与龙岩市国葳房地产开发有限公司协商一致，将上述部分借款转为原告购买执行标的购房款。因此，原告已将执行标的之全部购房款予以付清；再次，龙岩市国葳房地产开发有限公司早已于2009年底将执行标的交付原告使用，原告已实际占有该财产并出租；最后，未办理过户登记手续的原因在于龙岩市国葳房地产开发有限公司，原告对此没有过错。综上，原告认为，在执行标的被查封之前，龙岩市国葳房地产开发有限公司将其所有的龙岩市××小溪路“国××假日花园”××住宅××楼××号房屋已出售给原告，原告不仅付清了合理对价且已实际占有讼争房屋，并对未办理产权过户登记手续不存在过错，即原告与龙岩市国葳房地产开发有限公司的房产交易行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的四个要件，被告无权要求执行。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。
厦门禾兴建设集团有限公司答辩称，一、国葳二期2号楼1201号住宅的所有权人是龙岩市国葳房地产开发有限公司，法院执行上述不动产并无不当。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，不动产物权的归属以登记为准，上述不动产登记的所有权人为龙岩市国葳房地产开发有限公司，人民法院执行上述不动产并无不当。二、原告对上述不动产不拥有足以排除执行的权利，法院应当继续执行上述不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但是本案中不存在该情形。理由是：第一，原告与龙岩市国葳地产开发有限公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同，《认购协议书》不是房屋买卖合同。第二，原告没有合法占有该不动产。第三，原告没有证据证明其己经支付全部价款。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
厦门福客庄典当有限公司未作答辩。
龙岩市国葳房地产开发有限公司答辩称，答辩人于2006年5月29日与原告签订《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》，将答辩人开发的“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号单元房屋出售给原告。因答辩人于2008年6月4日向陈燕萍借款人民币60万元暂无法偿还，经各方协商同意，将该部分借款转为原告购买“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号单元房屋的购房款。因此，原告已将全部购房款348295元付清。答辩人于2009年底左右将“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号单元房屋交付给原告使用权。由于答辩人的原因，该涉案房屋暂时未能办理权属证书。综上，答辩人请求法院支持原告的诉讼请求。
原告***为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、提交认购协议书及收款收据各一份，证明原告于2006年5月29日与龙岩市国威房地产开发有限公司签订了一份《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》，双方约定龙岩市国威房地产开发有限公司将“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号房屋出售给原告，购房总价为348295元，并对付款方式等作了明确约定。原告于当日缴纳了认购金30000元。
证据2、提交协议书、兴业银行转账凭证、欠条各一份，证明2008年6月4日，陈燕萍借给龙岩市国葳房地产开发有限公司人民币60万元整，用于房地产二期项目开发。后原告、陈燕萍与龙岩市国葳房地产开发有限公司协商一致，将上述部分借款转为原告购买案涉房屋的购房款。即原告已将案涉房屋的全部购房款予以付清。
证据3、提交收款收据（4份）、电费缴纳通知短信（3份）、电费支付账单（6份），证明龙岩市国葳房地产开发有限公司已将讼争房屋交付给原告使用至今。
证据4、提交2016闽08执异15号《执行裁定书》、2016闽执复74号《执行裁定书》各一份，证明因龙岩市中级人民法院在办理申请执行人厦门禾兴建设集团有限公司、厦门福客庄典当有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司执行案件中，查封案涉房屋。原告分别于2012年12月21日、2016年6月13日对案涉房屋提出书面执行异议，龙岩市中级人民法院于2016年10月17日作出（2016）闽08执异15号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告不服向福建省高级人民法院申请复议，福建省高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽执复74号《执行裁定书》，撤销（2016）闽08执异15号《执行裁定书》，发回龙岩市中级人民法院重新审查。
证据5、提交（2017）闽08执异2号《执行裁定书》、送达回证各一份，证明龙岩市中级人民法院于2017年3月3日作出（2017）闽08执异2号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告于2017年3月8日收到该裁定。
证据6、提交关于囯葳假日花园土地分割办证有关问题协调会议纪要一份，证明因囯葳假日花园项目在开发建设中的违规等原因，导致业主无法办理商品房土地分割登记。
厦门禾兴建设集团有限公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，但认购书是后面签的；对证据2的转账凭证和欠条真实性无异议，但与本案无关联，对协议书真实性没有异议，但协议书是后面补签的，不合法；对证据3的证明主张不清楚；对证据4、证据5真实性没有异议；对证据6不清楚，其他产权人都可以办理商品房土地分割登记，是买卖人的原因，***的购房款没有交足。
厦门福客庄典当有限公司、龙岩市国葳房地产开发有限公司未到庭未对上述证据进行质证。
本院对原告***提供的上述证据审核认为，厦门禾兴建设集团有限公司对***提供的上述证据证明内容提出异议主张，但其却不能提供证据证明，而且厦门禾兴建设集团有限公司对***提供的上述证据真实性无异议，本院对原告***提供的上述证据1、2、3、4、5、6予认定。
厦门禾兴建设集团有限公司未向本院提供证据。
厦门福客庄典当有限公司未向本院提供证据。
龙岩市国葳房地产开发有限公司未向本院提供证据。
本院根据上述有效证据及当事人的陈述，对本案事实作如下认定：
2006年5月29日***与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》，双方约定***认购龙岩市国葳房地产开发有限公司开发的“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号单元房产，单元房产建筑面积119.73平方米，认购单价2909元/平方米，总价为348295元。《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》第一条约定：甲（龙岩市国葳房地产开发有限公司）、乙（***）双方确认本协议签订时甲方已依法取得《商品房预售许可证》，（预售证号：龙房预售（2006）第06号），本协议作为甲、乙双方签订《商品房买卖合同》的依据。双方应按本协议规定签订合同。《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》第三条约定：***签订此协议后，***须于七日内携同协议书、收款收据及身份证或相关证件同龙岩市国葳房地产开发有限公司办理合同相关事宜。如***在规定期限内不来办理手续，视为***违约，龙岩市国葳房地产开发有限公司有权没收认购金，并有权将商品房收回销售他人。当日，***依《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》第二条约定内容，向龙岩市国葳房地产开发有限公司缴纳了认购金30000元，此后***未依约在七日内与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，至今双方仍未签订有效的《商品房买卖合同》，龙岩市国葳房地产开发有限公司也未到相关部门将涉案房屋进行备案登记。2008年6月4日，龙岩市国葳房地产开发有限公司陈国枝向第三人陈燕萍借款人民币60万元，2009年12月5日，陈国枝出具“欠条”一份，称因资金困难，同意向陈燕萍的借款中的348295元抵扣***购买“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号房产的购房款，该房现由***出租他人使用。龙岩市国葳房地产开发有限公司至今未补交“国葳假日花园”相关的土地出让金，导致“国葳假日花园”部分业主包括本案涉案房产“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号房屋无法办理不动产权属登记。
本院执行厦门禾兴公司国葳公司建设工程施工合同纠纷案，以（2009）岩执行字第2号执行裁定书依法查封了龙岩市国葳房地产开发有限公司开发的涉案“国葳假日花园”二期2号楼1201号房屋。2012年12月21日，***向本院提出执行异议，本院于2013年12月17日作出（2013）岩执外异字第5号执行裁定，驳回案外人***的异议，但该裁定未送达异议人。2014年本院受理厦门福客庄公司申请执行国葳公司典当纠纷案。因上述二案系相同被执行人，本院依法将二案并案执行。2016年6月2日，本院作出《公告》，将对查封的房产委托评估拍卖，责令被执行人、住户、租户及其他使用者限期迁出。***以其是“国葳假日花园”二期2号楼1201号房产实际产权人为由再次向本院提出书面异议。本院于2017年3月3日再次作出（2017）闽08闽执异2号执行裁定：驳回***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起本案的案外人执行异议之诉，要求判如所请。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依此法律规定，***诉讼请求得到支持的前提必须是本案同时存在前述四种情形，缺一不可。具体到本案，虽然根据本案证据可认定***与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订了《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》，***已缴纳了本案涉案房产“国葳假日花园”二期住宅2号楼1201号房屋购房款，及已实际占有、使用了该房屋，但根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。然而，上述《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书不能视为或认定为商品房买卖合同。而且在双方签订该认购协议书时，龙岩市国葳房地产开发有限公司已依法取得《商品房预售许可证》的情况下，***未依《国葳.假日花园（绿色食品销售中心住宅）认购协议书》第三条所约定的“***签订此协议后，***须于七日内携同协议书、收款收据及身份证或相关证件同龙岩市国葳房地产开发有限公司办理合同相关事宜”内容，与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同。因此，在未办理涉案房屋权属登记过错问题上，无论龙岩市国葳房地产开发有限公司是否存在过错，该***未依约定及时签订合法有效的商品房买卖合同的行为，也是无法办理涉案房屋权属登记的重要原因，***对未办理涉案房屋产权过户登记手续亦存在过错。本案中，并不存在上述法律所规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”所应同时具备的四种法定情形。本院（2017）闽08闽执异2号执行裁定，驳回***的异议请求并无不当。综上，本案***的诉请理由和诉讼请求不能成立，本院不予支持。厦门禾兴建设集团有限公司的抗辩理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告***的诉讼请求。
案件受理费人民币6524元，由***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 陈小曼
人民陪审员 郑淑萍
人民陪审员 官尔洋
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 陈其溢
附：本案适用的主要法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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