厦门市禾兴建设集团有限公司、厦门福客庄典当有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查类执行裁定书

福建省龙岩市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2016）闽08执异20号

案外人：王木贵，男，1968年3月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。

申请执行人：厦门市禾兴建设集团有限公司，住所地厦门市江头白果山，组织机构代码15522009―1。

法定代表人：周世凯，董事长。

申请执行人：厦门福客庄典当有限公司，住所地厦门市湖里区江头北路69－08号，组织机构代码77602024―4。

法定代表人：吴金交，总经理。

被执行人：龙岩市国葳房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区溪南路20号，组织机构代码76408854－0。

法定代表人：陈国恩，董事长。

申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司债权纠纷一案［执行案号：（2009）岩执行字第2号］；申请执行人厦门福客庄典当有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司典当纠纷一案［执行案号：（2014）岩执行字第118号］，因两执行案属同一被执行人，本院并案执行。在执行过程中，案外人王木贵对本院查封、拍卖被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司名下的坐落于龙岩市新罗区小溪路4号5幢-13号杂物间提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王木贵称，龙岩市新罗区小溪路4号5幢-13号杂物间，属其向龙岩市国葳房地产开发有限公司购买房产。双方约定该房产价格为52,000元，案外人于2007年9月10日支付了30,000元；2010年6月6日支付了22,000元。上述房产于2007年9月10日交付给案外人。因该房产属杂物间，无法办理产权登记手续，故至今未办理过户登记手续。贵院在办理相关执行案件过程中，于2016年6月2日在龙岩市新罗区南城小溪路4号小区张贴公告，查封了案外人所有的5幢-13号杂物间，并将对房产进行评估、拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求解除对上述房产的查封、拍卖等强制执行措施。

案外人为证明其主张，向本院提交了盖有“龙岩市国葳房地产开发有限公司”公章，编号为0020498的《收款收据》及陈国恩出具的《收条》各一张。

申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司答辩称，1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，不动产物权的归属以登记为准，龙岩市新罗区小溪路4号5幢-13号杂物间不动产登记的所有权人为龙岩市国葳房地产开发有限公司，不是案外人，人民法院执行上述不动产并无不当。2、案外人未与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行的条件之一就是被执行人和案外人在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同，但案外人与被执行人之间并未签订买卖合同，买卖关系无法确认。另收据也无法证明案外人所交款项是全部购房款。此外，申请人也未合法占有该杂物间。因此，案外人对上述杂物间不拥有足以排除执行的权利，人民法院应对继续执行该杂物间。

申请执行人厦门福客庄典当有限公司答辩称，案外人的执行异议不能成立，应予驳回。案外人未提交任何证据证明与龙岩市国葳房地产开发有限公司签订书面房屋买卖合同；案外人并未提交任何证据证明其支付了购房款，没有提供任何证据证明存在借款支付的情形。案外人提交的《收条》收款人为“陈国恩”，而非龙岩市国葳房地产开发有限公司，显然该《收条》与本案被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司无关。因此，案外人的情形不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，依法应当予以驳回。

被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司未作答辩。

本院查明，申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司、厦门福客庄典当有限公司与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司执行案件；在执行过程中本院于2015年1月28日，以（2014）岩执行字第118号执行裁定书及协助执行通知书，在龙岩市房地产交易服务中心（现为龙岩市不动产登记中心），查封了被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司名下的坐落于龙岩市小溪路4号5幢-13号杂物间。在本院查封时，该杂物间未办理预告登记，未办理房产所有权证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人王木贵主张龙岩市新罗区小溪路4号5幢-13号杂物间归自己所有，提供了《收款收据》及《收条》，但未能提交相应的转账凭证及争议房产的《商品房买卖合同》；《收条》的出具人为陈国恩，与本案无关，本院不予审查。综上，案外人的异议请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人王木贵的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。

审　判　长　王　 跃　 进

审　判　员　林　 发　 富

代理审判员　邹　　　　晖

二〇一七年三月二十日

书　记　员　魏闽杰（代）

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。