某某与西藏晨曦市场开发建筑有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西藏自治区那曲县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）藏2421民再1号

再审申请人（原审被告）：**，住西藏那曲县。

委托诉讼代理人：江措，现住西藏那曲县。

被申请人（原审原告）：西藏晨曦市场开发建筑有限公司，住所地西藏自治区拉萨市哲蚌路以西（藏泉酒业以南处）。

法定代表人：白玛江才，该公司董事长。

委托诉讼代理人：袁金文，西藏博炜律师事务所律师。

再审申请人**因被申请人西藏晨曦市场开发建筑有限公司（以下至判决主文简称晨曦公司）房屋租赁合同纠纷一案，申请人**不服本院（2016）藏2421民初241号民事判决，向西藏自治区那曲地区中级人民法院申请再审。西藏自治区那曲地区中级人民法院于2017年3月22日作出(2017)藏24民申字第1号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人**及委托诉讼代理人江措、被申请人晨曦公司的委托诉讼代理人袁金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**申请再审称，一、依法支持申请人不予支付租金及迟延支付租金的滞纳金，并判令被申请人返还押金。申请人与被申请人的租赁合同关系期间为2014年7月15日至2015年7月15日，此后双方关系原审法院尚未明确，但双方实际上为不定期租赁合同关系。不论是否定期申请人拒付租金的原因就是被申请人作为出租方，首先违反了合同义务，修建大门不能提供可供良好经营的环境，导致申请人刚起步的经营受到严重的影响，继而导致不能支付租金，对于这样一个事实，原审法院已生效的判决（2015）那民初字第255号判决书对此予以了认定，因此申请人拒付租金并非无正当理由而是行使合法的抗辩权，原审法院将这种抗辩认定为违反合同义务，默然无视了事实情况。二、原审法院支持被申请人请求支付“滞纳金”的诉请，缺乏法律依据。民事关系中并没有“滞纳金”一说，退一万步，如果“滞纳金”条款即是违约责任的承担方式，那本案的违约金明显大大超过合同标的，合同约定一天的租金仅为40元不到，而一天的滞纳金高达59.5元，如此极高的违约责任原审法院竟然视而不见，还予以支持实在有违公平、公正、有违法律明确规定，定性错误，适用法律错误。三、原审法院在审理过程中违反程序规定，对案件没有适用本民族语言进行审理，而且在审理时对申请人因病不能较好表达个人意愿时制止申请人配偶的发言，也未对可以委托申请人配偶出庭进行释明。四、原审法院采取留置送达的方式，使申请人错失了上诉的权利。综上，请求对本案予以再审。

被申请人晨曦公司没有提交意见。

晨曦公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的租赁合同，并且将承租的房屋交还晨曦公司。2.**向晨曦公司支付拖欠的房租费7140元、卫生费90元及迟延支付租金的滞纳金10710元，共计17940元。3.本案的诉讼费由申请人**承担。原审法院认定事实：原告晨曦公司与被告**于2014年7月1日签订了《晨曦羌塘综合市场房屋租赁合同》，根据合同约定，原告晨曦公司将位于晨曦羌塘综合市场内的25号房屋租给被告**，月租金1190元，租期1年即2014年7月15日至2015年7月15日止，被告**应于每月的7日前交纳租金，不得少付或拒付，如不能按约支付租金，每延迟一日，处月租金总额的5%作为滞纳金。如连续迟延10天，原告晨曦公司有权收回房屋，不予退还押金，且不承担任何责任。在签订合同时，被告**应向原告一次性交纳7000元押金，租期届满后，在被告无拖欠租金和其他费用的情况下，凭押金票据退还押金（不计利息），但被告**不能出示押金票据的，不退还押金。（2015）那民初字第255号判决书中原告晨曦公司扩建晨曦羌塘综合市场的北大门必然对被告的生意产生不利的影响，而根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，减少了2014年8月至2014年12月期间的租金，酌情考虑即1190×75％×3.5个月=3123.75元，判决生效后被告继续占用房屋未向原告支付任何租金。原、被告租赁期限到期后未续签租赁合同。被告**与原告晨曦公司签订房屋租赁合同后，与其妻子次仁拉姆从事服装经营，晨曦羌塘综合市场有两个大门，分别为北大门，面临那曲地区浙江中路，南大门面临黑河。2014年8月份，原告晨曦公司对晨曦羌塘综合市场的北大门进行了扩建，大约2014年11月底完工。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告**无正当理由未支付或迟延支付租金的，原告晨曦公司有权要求被告**在合理期限内支付租金。被告**逾期不支付的，原告晨曦公司可以解除合同。被告**在庭审中辩称：一、原告晨曦公司扩建晨曦羌塘综合市场的北大门对被告**的生意产生不利的影响而不支付租金。二、因原告晨曦公司起诉被告**不支付租金，对此被告未支付2015年12月至2016年5月共计6个月的租金。三、被告**不愿意解除合同是被告**出租房投入了转让费、装修费、押金等共计165000元，如果原告晨曦公司向被告**补偿165000元，被告**愿意从出租房里搬出。本院认为，一、（2015）那民初第255号判决书中已经对原告晨曦公司扩建晨曦羌塘综合市场的北大门必然对被告的生意产生不利的影响而减少了扩建期间的租金，且被告**在扩建晨曦羌塘综合市场的北大门完工后有正常经营的条件；二、根据相关法律规定，受损害的集体或个人有权向人民法院起诉，被告**不能以原告晨曦公司起诉被告**为由不支付租金；三、被告**所花费转让费和装修费是投入给自己使用，故本院对被告**的上诉辩解意见中的第一、二点不予支持，第三点中的押金本院依照原告晨曦公司与被告**签订的房屋租赁合同第三条第二项规定不予支持。原告晨曦公司要求被告**支付卫生费的诉讼请求，因原告晨曦公司未向本院提交相关证据予以证明，故，本院不予支持。原告晨曦公司与被告**签订的租赁合同于2015年7月15日到期之后双方没有续签合同，被告**未支付租金的情况下继续占用原告晨曦公司的房屋，原告晨曦公司给被告**给了合理的期限内支付，但被告**逾期未支付，对此原告晨曦公司要求解除租赁合同。本院认为被告**的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的有关规定，原告晨曦公司有权解除租赁合同。故，原告晨曦公司要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。原告晨曦公司要求被告**支付2015年12月至2016年5月的租金1190×6=7140元、迟延支付租金的滞纳金1190×5%×30天×6个月=10710元及卫生费90元（共计6个月）并要求解除租赁合同并将房屋交还原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条的规定，因被告未按约定履行支付租金而产生滞纳金，故，本院对原告晨曦公司要求被告**支付6个月的租金及迟延支付租金而产生的滞纳金诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告西藏晨曦市场开发建筑有限公司与被告**签订的房屋租赁合同。二、被告**于本判决生效之日起十日内从位于西藏那曲地区晨曦羌塘综合市场内的25号出租房里搬出。三、被告**于本判决生效之日起十日内一次性向原告西藏晨曦市场开发建筑有限公司支付租金7140元及迟延支付租金的滞纳金10710元。四、驳回原告西藏晨曦市场开发建筑有限公司的其他诉讼请求。本案受理费249元，由被告**负担248元，由原告西藏晨曦市场开发建筑有限公司负担1元。

原审被告**未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称，该房屋是从别人手里转让过来的，且支付了转让费，同时进行了装修，不同意解除与晨曦公司之间的合同。在2014年8月晨曦公司说要修建大门，在修大门期间因为影响到生意，被告和几个商户去找晨曦公司要求减免几个月的房租。之后晨曦公司将被告起诉到法院，所以没能交成房租，后得知其他商户陆陆续续在交房租，晨曦公司将被告一人告至法院，且所有商铺的责任都让被告一人承担。对此，被告因房屋的转让费和装修费上投入太多，没有能力支付房租。

围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1、晨曦公司提交的《晨曦羌塘综合市场房屋（摊位）租赁合同》（复印件）1份，拟证明晨曦公司与**在2014年7月1日签订《晨曦羌塘综合市场房屋（摊位）租赁合同》并在合同中约定了双方的权利义务。对此证据**提出异议称，晨曦公司并没有按合同约定履行，有些租户九个月未交纳租金也未将房屋收回。本院认为，该证据系申请人与被申请人签订的合同，与其他租赁方无任何关系，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2、民事判决书（复印件）一份，拟证明**承租了晨曦公司的房屋，且未支付2014年8月至2014年12月的租金。**称，当时因被告老婆生病，不知法院判决的事。本院认为，该证据已经发生法律效力，故，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

**提交的证据照片两张，拟证明晨曦公司在修建大门时有二三个月没让人进出，影响到了被告的生意。原告晨曦公司对此提出异议，认为该份证据没有具体的拍摄时间及拍摄地点均无法核实，对该份证据的三性及证明目的不予认可，本院认为，该组证据并不能达到**的证明目的，对此证据本院不予认可。

本院再审查明：2014年7月1日，晨曦公司与**签订了《晨曦羌塘综合市场房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于晨曦羌塘综合市场内的25号房（一间）租给被告，月租金1190元，租期1年（自2014年7月15日至2015年7月15日止）。并于每月的7号前交纳租金，不得少付或拒付，如未能按约定支付租金，每延迟一日处月租金总额的5%作为滞纳金。如连续迟延10天，晨曦公司有权收回房屋，不予退还押金，且不承担任何责任。另，（2015）那民初字第255号判决书中晨曦公司扩建晨曦羌塘综合市场的北大门必然对**的生意产生不利的影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，减少了2014年8月至2014年12月期间的租金，酌情考虑即1190×75％×3.5个月=3123.75元；并且支持了2014年12月至2015年11月期间的租金。在修建大门期间法院已酌情考虑了**的租金，但判决生效后；**仍占用房屋，且至今未支付任何租金。同时，晨曦公司与**之间的租赁期限已到期也并未续签租赁合同。

本院再审认为，申请人**与被申请人晨曦公司的房屋租赁合同虽然于2015年7月15日届满，但那曲县法院作出（2015）那民初字第255号判决书中支持了2014年12月至2015年11月期间的房租，故，晨曦公司与**的合同应当自2015年11月终止，但终止后被告仍占用、使用该房屋，亦未支付任何租金，被申请人也未再向**收取房租，双方之间并未形成不定期租赁合同，因此，申请人与被申请人之间签订的合同至期限届满时终止，合同终止后申请人理应返还房屋。被申请人要求解除与申请人之间的房屋租赁合同的请求，本院不予支持。对要求被告**返还房屋的请求，本院予以支持。故，申请人认为与被申请人之间的关系实际上应视为不定期租赁合同关系的理由不成立。对于申请人要求返还押金的请求，本院依照双方所签订的房屋租赁合同第三条第二项规定不予支持。申请人**在合同届满后仍占有并使用涉案房屋，应当支付占有使用期间的费用。该费用参照双方合同约定的房屋租赁费及当庭认可的卫生费计算，因此，被申请人要求申请人支付2015年12月至2016年5月期间的房租即1190×6=7140元，以及双方认可的2015年12月至2016年5月期间的卫生费即15元×6=90元，本院予以认可。对被申请人所要求的滞纳金按照双方的合同目的应当视为违约金，但违约金是基于合同关系存在，现双方租赁关系已终止，故，被申请人要求基于租赁关系的违约金，本院不予支持。申请人**在庭审中一再强调，因晨曦公司扩建晨曦羌塘综合市场的大门对申请人的生意产生不利的影响而无力支付房租，对此，本院在（2015）那民初字第255号已作出判决，故，对此辩解本院不予采纳。申请人**辩称因支付了高额的转让费和对承租房进行了装修为由不予返还房屋，于法无据，本院不予支持。原审法院认为，被告**无正当理由未支付或迟延支付租金，原告晨曦公司有权要求被告**在合理期限内支付租金。被告**逾期不支付的，原告晨曦公司可以解除合同。再审认为双方租赁合同应当自2015年11月终止，但终止后被告仍占用、使用该房屋，被申请人也未再向**收取房租，双方之间并未形成不定期租赁合同。对此，原审判决适用法律错误，予以纠正。再审申请人称原审法院在审理过程中违反程序规定，对案件没有适用本民族语言进行审理，而且在审理时对申请人因病不能较好表达个人意愿时制止申请人配偶的发言，也未对可以委托申请人配偶出庭进行释明。但未提供证据予以证明且于法无据，不予采纳。再审申请人称原审法院采取留置送达的方式，使申请人错失了上诉的权利。对此，原审法院因申请人妻子拒签，从而采取留置送达的方式，本院认为该送达方式合法，不予采纳。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、撤销西藏那曲县人民法院作出的（2016）藏2421民初241号判决。

二、再审申请人**于本判决生效之日起十五日内腾退位于西藏晨曦市场开发建筑有限公司羌塘综合市场内的25号出租房。

三、再审申请人**于本判决生效之日起十五日内一次性向原告西藏晨曦市场开发建筑有限公司支付占用使用期间的费用7140元、卫生费90元。

四、驳回被申请人西藏晨曦市场开发建筑有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

原审案件受理费249元，由再审申请人**负担100元，被申请人西藏晨曦市场开发建筑有限公司负担149元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲地区中级人民法院。

审判长　刘 期 波

审判员　边巴卓玛

审判员　次仁德吉

二〇一七年六月二十二日

书记员　边　　珍