福建百水环境科技有限公司
福建百水环境科技有限公司、泉州永佳盛机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2022）闽0521民初222号
原告：泉州永佳盛机械设备有限公司，住所地福建省泉州市惠安县黄塘镇接待村，统一社会信用代码91350521MA31P2DP24。
法定代表人：陈加鹏，总经理。
委托诉讼代理人：黄国辉，惠安县惠南法律服务所法律服务工作者。
被告：福建百水环境科技有限公司，住所地福州高新区海西高新技术产业园创新园一期10号楼5层B508室，统一社会信用代码91350100MA32C13W3P。
法定代表人：张国闽，总经理。
委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何童欣，福建英合律师事务所律师。
原告泉州永佳盛机械设备有限公司（简称永佳盛公司）与被告福建百水环境科技有限公司（简称百水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄国辉及被告的委托诉讼代理人何童欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永佳盛公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年11月12日签订的《租房合同》。2.判决被告支付尚欠原告租金170000元[计至2021年12月30日，已扣除被告交纳的保证金（押金）50000元]。3.判决被告按月租金18000元计付自2021年12月31日起至实际腾空交付租赁物止的租金。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为：判决被告按月租金18000元支付自2021年12月31日起至2022年3月30日止的租金54000元；自2022年3月31日起按月租金18000元于每月31日前支付至实际腾空、返还租赁物止的租金。事实和理由：2020年11月12日，原告与被告签订《租房合同》，作为生产机械使用。合同约定：1、租赁期限自2020年11月15日起至2023年5月14日止。2、厂房每年租金为216000元，每半年支付108000元。3、乙方补偿甲方拆卸厂房内原机械设备费用27000元等。合同签订后，原告交付厂房归被告使用至今。被告交纳保证金（押金）50000元、补偿27000元及租金23000元，合计100000元。经原告催讨租金，被告却以种种理由推诿。被告未按约履行双方签订《租房合同》的义务，造成未能继续履行合同。
被告百水公司辩称，1.现有证据无法证明原告系案涉厂房的权利人，双方签订的《租房合同》为无效合同。2.即使其应向原告支付租赁费用，但原告自2021年8月起对厂房断水断电，自2021年10月5日搬石头堵门，导致被告无法正常使用案涉厂房，给其造成损失，应扣除2021年10月起的租赁费用。3.原告收取相应的租金应开具租金发票。
双方当事人围绕争议的焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.惠安县黄塘镇人民政府文件、永佳盛机械设备项目投资意向协议书、证明各1份、进账单2份，经被告质证对真实性无异议，可以证明原告厂房因被拆迁，政府另行安置土地给原告建置，原告缴纳相应款项，其中所附《泉州永佳盛机械有限公司地形图》经被告质证与案涉厂房地理位置一致，可以证明案涉厂房归原告。2.监控视频及截图各1份，经原告质证对真实性有异议，该视频及截图无法证明系原告或其工作人员在案涉厂房大门外放置石块，原告亦不予认可，故不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告于2020年11月12日签订租赁合同1份，约定原告将其自有的位于惠安县黄塘镇接待村的整幢厂房（约1200平方米）出租给被告，并提供行车（供被告无偿使用），双方约定租赁期限自2020年11月15日起至2023年5月14日止，期限为两年半，保证金50000元，租金每年216000元，付款方式为每半年前十日内收取108000元。被告支付原告27000元作为搬离及拆卸的补偿金。如一方确需解除租赁合同，需提前3个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后才能终止租赁合同。合同签订后，原告拆除机器设备并向被告交付案涉厂房。诉讼中双方共认，被告分别于2020年11月16日、2021年4月21日向原告支付50000元、50000元，合计100000元。
上述事实，有原告提交的租赁合同、惠安县黄塘镇人民政府文件、永佳盛机械设备项目投资意向协议书、证明各1份、进账单2份，及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
综上事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同，体现双方当事人的真实意思，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。被告未能按约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的法律责任。原告搬离并向被告交付案涉厂房后，被告仅支付保证金50000元及租金23000元（50000元－27000元补偿金），折算相当于支付租金至2020年12月23日，已拖欠租金累计超过一年，原告请求解除双方于2020年11月12日签订的租赁合同，符合法律规定和双方约定，应予支持。原告并未举证证明其有通知被告要求解除合同，故合同解除时间应认定为载有解除请求的涉案起诉状送达至被告的时间，本案起诉状于2022年1月12日送达给被告，故本案合同解除的时间应认定为2022年1月12日。被告尚欠原告自2020年12月24日起至2021年12月30日（共371日）的租金169550.69元（216000元/365日×371日－保证金50000元），原告请求被告支付截至2021年12月30日的拖欠租金170000元，应按169550.69元予以支持。原告请求被告按月租金18000元支付自2021年12月31日起至2022年3月30日止的租金54000元；自2022年3月31日起按月租金18000元于每月31日前支付至实际腾空、返还租赁物止的租金，符合法律规定和双方约定，但应根据实际情况相应调整为：被告应支付原告自2021年12月31日起至2022年3月30日止的租金及案涉厂房占有使用费54000元（216000元÷12×3）；按每月18000元的标准于每月最后一日前支付自2022年3月31日起至实际腾空、返还案涉厂房之日止的案涉厂房占有使用费。案涉厂房系因政府征迁安置并经政府同意建置的，被告以该厂房未取得建设工程规划许可证主张案涉租赁合同无效，依据不足，不予支持。被告主张原告自2021年8月起对案涉厂房断水断电，于2021年10月5日堵住案涉厂房大门，但举证不足，不予采纳，其请求免除自2021年10月起的租金，不予支持。被告主张其于2021年4月21日向原告支付50000元系支付租金，与双方在租赁合同中的约定不符，故不予采纳。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告泉州永佳盛机械设备有限公司与被告福建百水环境科技有限公司于2020年11月12日签订的租赁合同于2022年1月12日解除；
二、被告福建百水环境科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州永佳盛机械设备有限公司2020年12月24日起至2021年12月30日的租金169550.69元；
三、被告福建百水环境科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州永佳盛机械设备有限公司自2021年12月31日起至2022年3月30日止的租金及占有使用费54000元；按每月18000元的标准于每月最后一日前支付自2022年3月31日起至实际腾空、返还案涉厂房之日止的逾期交房占有使用费；
四、驳回原告泉州永佳盛机械设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8970元，减半收取4485元，由原告泉州永佳盛机械设备有限公司负担3.37元（多预交的8966.63元予以退回）；被告福建百水环境科技有限公司负担4481.63元，均应于本判决生效之日起五日内缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应在七日内向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 张 龙
二〇二二年四月六日
书记员 王小颖
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
