绿康环境技术发展（广东）有限公司、广州市云山实业公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终14159号

上诉人（原审被告）：绿康环境技术发展（广东）有限公司，住所地广州市黄埔区观达路7号自编四栋四楼A4。

法定代表人：刘何才，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郑喜燕，广东南国德赛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾维都，广东南国德赛律师事务所实习人员。

被上诉人（原审原告）：广州市云山实业公司，住所地广州市白云区广从公路梅花园梅苑小区。

法定代表人：粟觅，该公司经理。

委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。

上诉人绿康环境技术发展（广东）有限公司（以下简称绿康公司）因与被上诉人广州市云山实业公司（以下简称云山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。

绿康公司上诉请求：1.撤销一审判决，绿康公司无需支付任何款项；2.一、二审诉讼费由云山公司承担。事实和理由：（一）云山公司在本案中自认租赁房屋处于被查封状态，双方签署三方协议，将原合同承租人变更为绿康公司后，云山公司拒不配合办理续签合同手续，导致绿康公司未能依法在租赁房屋办理工商登记手续，迫于无奈之下，已于2018年9月搬离租赁房屋，致使绿康公司遭受巨额装修损失，假如绿康公司需支付场地占用费，该占用费也应该与装修损失予以抵扣。（二）绿康公司在租赁期限届满后从未收到云山公司关于催收租金等费用的任何法律文件，云山公司在租赁期限届满后并无向绿康公司开出任何发票来要求绿康公司据此支付租金，明显不合理，亦不符合双方过往的合同约定或商业惯例，云山公司未履行先开发票义务，无权要求绿康公司支付租金或占用场地费用。综上，云山公司的诉讼请求既不符合客观事实，也没有法律依据，应予改判。

云山公司二审答辩称，1.物业查封不影响物业租赁，云山公司是公开招租的，绿康公司也已经了解物业查封情况，不存在因为物业的查封无法办理工商手续问题；2.绿康公司与云山公司的合同2017年12月31日就已经到期，云山公司在第一次招租时采用公开招租，绿康公司也清楚租赁期限到期后，云山公司将采用公开招租的方式招租，所以不存在绿康公司所称的云山公司应该与其办理续签手续问题。即便绿康公司有意愿继续承租该物业，也应当按照国有物业的规定参加公开招租的程序；3.绿康公司认为的装修损失云山公司不予认可，根据绿康公司一审提供的证据材料，其装修是合同期内的行为，一方面，绿康公司应当预见到合同到期后无法续租的可能，另一方面，即便是其进行了装修，在合同到期后该装修也应当按照租赁合同的约定，对于未形成附合的部分，归云山公司所有；4.云山公司主张的是合同到期后的占有使用费，不存在绿康公司所称的要先开具发票的义务，云山公司一直在督促绿康公司交还场地。

云山公司向一审法院起诉请求：1.绿康公司支付2018年1月1日起至2018年9月30日的场地占有使用费（场地占有使用费按《租赁合同》租金标准计算为每月7938元);2.本案诉讼费用由绿康公司承担。

一审法院认定事实：2015年12月24日，云山公司与案外人广州雅莉卡医疗科技有限公司（以下简称雅莉卡公司）签订涉案《租赁合同》，由雅莉卡公司承租位于白云区广州大道北梅苑小区2号楼首层28-31号商铺约210平方米的房产，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。双方约定2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为7560元，2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为7938元；雅莉卡公司须向云山公司交纳保证金15000元，云山公司应在租赁期满或解除合同之日不计息将保证金退回雅莉卡公司。2017年，云山公司、雅莉卡公司及广东绿康空气净化工程有限公司（以下简称绿康净化公司）签订《合同主体变更协议》，三方同意由绿康净化公司取代雅莉卡公司成为涉案《租赁合同》的乙方（即雅莉卡公司），雅莉卡公司在该合同中的所有权利和义务转移给绿康净化公司。2019年2月20日，绿康净化公司变更公司名称为绿康公司。

上述租赁合同期限届满后，云山公司与绿康公司未续签租赁合同，绿康公司仍继续使用涉案房产。一审诉讼中，绿康公司称其于2018年9月将涉案房产交还给云山公司，但记不清楚具体日期，亦无相关证据证实。云山公司对此则予以否认，并称其2018年10月1日自行采取将涉案房产上锁的方式要求收回该商铺。一审庭审中，云山公司确认绿康公司已付清2018年1月1日之前的租金；确认尚未向绿康公司退还押金15000元，并同意该押金在其诉请所涉的款项中相应扣减。另查，涉案房产有产权登记。

一审法院认为，云山公司与绿康公司之间的房屋租赁合同关系成立，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。涉案租赁合同期限届满后，双方未续签新的合同，绿康公司仍继续使用租赁物，云山公司对此亦未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。绿康公司主张其于2018年9月将房产交还给云山公司，但未能明确具体的交还日期，亦未能就此提供相应的证据对此予以证实，其依法应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定在2018年9月30日前涉案房产仍由绿康公司实际使用，则云山公司要求绿康公司支付自2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金合法合理，一审法院对此予以支持，租金参照原合同约定的每月7938元标准计算应为71442元。绿康公司主张涉案租赁合同押金15000元应在云山公司诉请所涉的租金款项中予以扣减，云山公司对此表示同意，一审法院对此予以认可，扣减后绿康公司尚应向云山公司支付租金56442元。绿康公司未能提供证据证实其在租赁期间无法办理工商登记且是由于云山公司拒绝与其签订租赁合同所致，故其以此为由拒付租金的抗辩意见一审法院不予支持。绿康公司未能提供证据证实因涉案房产被查封产权档案而导致其实际无法使用该房产，故其以此为由拒付租金的抗辩意见一审法院亦不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年5月28日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，绿康环境技术发展（广东）有限公司向广州市云山实业公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金56442元；二、驳回广州市云山实业公司的其他诉讼请求。案件受理费793元，由广州市云山实业公司负担166.5元，绿康环境技术发展（广东）有限公司负担626.5元。

二审期间，各方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。

另查明，云山公司一审期间提供的《企业信用信息公示报告》显示：绿康公司成立于2013年9月25日，2017年4月1日办理住所（经营场所）变更手续，将登记的住所由“广州市白云区同和中路28号A-12市场自编28房（仅限办公用途）”变更为“广州市白云区同和中路28号A-12市场自编28房”，2018年5月18日又将登记的住所变更为“广州市天河区林和西路9号x房自编B（仅限办公用途）”。绿康公司于2017年5月5日向云山公司发出《关于合同签约主体变更的通知函》，载明：“由于公司内部改制原因，我公司名称‘广州雅莉卡医疗科技有限公司’现已更名为‘广东绿康空气净化工程有限公司’。‘广州雅莉卡医疗科技有限公司’的权利义务由‘广东绿康空气净化工程有限公司’继承……”。

二审期间，各方均确认云山公司一审期间提供的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：繁字35431号）所载明的“白云区同和中路28-38号（除28-38号地下室，28号A-12，30号202外）”即为涉案房产所在物业。绿康公司确认在签订涉案《合同主体变更协议》前，其公司并无在梅苑小区承租过其他房产。云山公司称合同约定的租赁物地址是其公司自编地址。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：绿康公司应否向云山公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金。

根据绿康公司的工商登记信息来看，绿康公司在2017年4月1日至2018年5月18日登记的住所为“广州市白云区同和中路28号A-12市场自编28房”。云山公司、绿康公司均确认云山公司一审期间提供的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：繁字35431号）所载明的“白云区同和中路28-38号（除28-38号地下室，28号A-12，30号202外）”即为涉案房产所在物业，绿康公司确认在签订涉案《合同主体变更协议》前，其公司并无在梅苑小区承租过其他房产，绿康公司并无证据证明广州市白云区同和中路28号A-12市场自编x房与广州大道北梅苑小区2号楼首层28-31号商铺为不同地址房屋，结合绿康公司的工商登记信息及公司住所的记载情况来看，本院对云山公司关于广州市白云区同和中路28号A-12市场自编x房与广州大道北梅苑小区2号楼首层28-31号商铺为同一地址房屋的主张予以采信。

绿康公司于2017年通过与云山公司、雅莉卡公司签订《合同主体变更协议》的方式，概括受让了雅莉卡公司就涉案《租赁合同》所享有的权利和义务，取代雅莉卡公司成为《租赁合同》的承租人。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，绿康公司仍继续使用租赁物，云山公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。绿康公司自称2018年9月已撤场并将租赁物交还给云山公司，云山公司亦称其在约定的租赁期限届满后多次通知绿康公司交还场地，由此可见，双方对于解除涉案房产的租赁关系并无争议。绿康公司并无充分证据证明其交还涉案房产给云山公司的具体时间，云山公司自认于2018年10月1日自行采取将涉案房产上锁的方式收回租赁物，由此可见，一审法院认定2018年9月30日前涉案房产仍由绿康公司实际使用，并无不当，本院予以认可。绿康公司直至2018年9月30日仍占有、使用涉案房产，根据等价有偿的原则，绿康公司理应向云山公司支付实际使用涉案房产期间的租金。

至于绿康公司所称其因不能在租赁房屋办理工商登记手续而无法正常使用涉案房产的问题，本院评析如下：首先，如前所述，绿康公司早于2017年即已受让了涉案《租赁合同》项下承租人的权利义务，且签有《合同主体变更协议》，绿康公司可以在涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满前以涉案房产为经营地址办理工商登记，绿康公司并无证据证明其在租赁期限届满前因云山公司的原因无法以涉案房产为经营地址办理工商登记。从云山公司一审期间提供的《企业信用信息公示报告》记载的内容来看，绿康公司于2013年9月25日已经工商行政管理部门核准成立，且于2017年4月之前即以涉案房产作为工商登记的住所，绿康公司称其无法以涉案房产作为住所地办理工商登记手续，明显与事实不符。其次，合同约定的租赁期限届满后，是否签订新的租赁合同以及租赁双方的权利义务等内容，均有待租赁双方达成新的合意。绿康公司并无充分证据证明云山公司承诺在租赁期限届满后一定会与绿康公司续签租赁合同，且双方并无就续租事宜达成合意，绿康公司以云山公司在约定的租赁期限届满后不配合办理续签手续为由拒绝支付实际使用期间的租金，缺乏合理的理由。此外，绿康公司并无充分证据证明其因云山公司的原因在2018年1月1日至2018年9月30日期间无法正常使用租赁物，其认为不应承担该期间的租金，理据不足，本院不予支持。

综上所述，绿康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1211元，由上诉人绿康环境技术发展（广东）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　李静

二〇二〇年七月三十一日

书记员　　贾妍

苏劲丹