中国冶金地质总局与北京时代畅想物业管理有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京03民终9772号

上诉人（原审原告）：中国冶金地质总局，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2座。

法定代表人：卢进，局长。

委托诉讼代理人：王玉娟，北京继来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张润洁，北京继来律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：北京时代畅想广告有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居(煤炭印刷厂)1幢310室。

法定代表人：徐国庆，董事长。

委托诉讼代理人：于洋，男，1987年3月18日出生。

委托诉讼代理人：马万明，北京市中兆律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京时代畅想物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居（煤炭印刷厂）1幢2层212室。

法定代表人：徐国庆，董事长。

委托诉讼代理人：于洋，男，1987年3月18日出生。

委托诉讼代理人：马万明，北京市中兆律师事务所律师。

上诉人中国冶金地质总局（以下简称冶金地质总局）因与上诉人北京时代畅想广告有限公司（以下简称广告公司）、北京时代畅想物业管理有限公司（以下简称物业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冶金地质总局之委托诉讼代理人王玉娟、张润洁，上诉人广告公司、物业公司之共同委托诉讼代理人于洋、马万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

冶金地质总局上诉请求：撤销原审判决第二项，改判广告公司、物业公司连带赔偿违约金50万元。事实和理由：物业公司已经超过30日未支付房屋租金，构成涉案租赁合同第十二条违约责任条款中约定的情形，应向我方支付违约金50万元，该违约金的支付并不以解除合同为前提。

广告公司与物业公司共同辩称：不同意原审判决，答辩意见同上诉意见。

广告公司、物业公司共同上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.我方长期将大部分承租场所进行分租，分租对象全部并非我方的参控股公司或关联公司，冶金地质总局对此完全知晓。一审认定“出具住所（经营场所）证明已经成为双方交易上的惯例”，但却未认定冶金地质总局的行为是违反合同附随义务的违约行为，属认定事实错误及适用法律错误。2.本案一审诉讼过程中，我方已另案起诉中矿基业公司及天成和众中心要求其支付扣除违约金后的相应租金，该两案尚在审理中，导致冶金地质总局对我方的违约责任不能确定，因此一审本应中止本案诉讼。

冶金地质总局辩称：物业公司与案外公司的纠纷与本案无关，其一审法庭辩论终结前也未提出任何反诉请求，故本案应以我方诉求为审理范围，一审未处理对方主张的损失问题是正确的，不存在程序错误，不应当发回重审。且我方没有协助办理营业执照的义务，其余答辩意见同我方上诉意见。

冶金地质总局向一审法院起诉请求：1.判令物业公司支付自2015年7月1日起至实际给付之日止的房屋租金，计算标准为6760.27元／日；2.判令物业管理公司支付违约金500000元；3.判令广告公司承担连带责任。

一审法院认定事实：冶金地质总局原为北京市朝阳区西坝河东里甲16号的国有土地使用权人，该宗地上所建的北京市朝阳区西坝河东里甲16号原为冶金地质总局名下所有产权房屋。2007年11月13日，冶金地质总局与广告公司签订了《房屋土地租赁合同》，双方约定，冶金地质总局将北京市朝阳区西坝河东里甲16号院内房屋总建筑面积约3079平方米（其中主楼建筑面积2779.19平方米，附楼建筑面积约300平方米），土地面积1780.10平方米的房屋及土地出租给广告公司用于办公使用。

合同中约定：广告公司保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得改变该房屋的用途。房屋及土地租赁期限自2008年1月1日至2017年12月31日，共计10年（120个月）。租金标准为2008年至2012年每年租金标准为2350000元，2013年至2017年每年租金标准为2467500元。广告公司每二个月向原告支付一次租金，2008年至2012年期间每次支付391666元，2013年至2017年期间每次支付411250元，第一次支付租金的时间为2008年4月20日前，第二次支付时间为2008年6月20日前，以后，每第二个月的20日前为下一个二个月的租金支付日期，以此类推。20日为非工作日的，广告公司应在20日前的最后一个工作日将上述款项支付给冶金地质总局。本合同签订生效后的三个工作日内，广告公司应向冶金地质总局支付房屋及土地的租赁保证全，具体金额为550000元，广告公司前期支付的200000元转为租赁保证金，另需支付350000元整。合同的第九条约定：除双方另有书面约定以外，乙方（即广告公司）不得在租赁期内将该房屋及土地整体转租给他人。乙方可以将本合同项下之房屋部分转租或提供给其参控股或相关联的公司使用，但该事项必须遵守本合同各条款的规定，由于转租而引起的法律纠纷责任由乙方承担。在合同的第十一条解除条款第四款中，双方约定：乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋及土地。在合同的第十二条违约责任第三款中，双方约定：乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金500000元。给甲方造成实际损失的还应承担赔偿责任。该条第九款约定：乙方不按约定时间和数额支付租金，但未达到解除合同条件的，应向甲方按每迟延一日千分之一年租金的标准支付违约金。

后双方履行合同过程中，冶金地质总局与广告公司、物业公司于2009年4月14日达成了《房屋土地租赁合同补充协议》，三方约定：一、冶金地质总局同意合同的承租人由广告公司变更为物业公司。二、物业公司承诺遵守合同项下的一切约定。三、广告公司承诺在物业公司违反合同约定时，广告公司承担连带责任。

2015年10月8日，冶金地质总局向物业公司发出催款通知函，称物业公司自2015年4月20日起未交纳租金，要求物业公司在2015年10月13日之前缴纳租金及违约金。2015年12月22日，北京市君合律师事务所律师邹××代表冶金地质总局向物业公司发出律师函，要求物业公司在收到律师函之日起两个工作日内向冶金地质总局补交2015年5月1日至2015年12月24日的租金1608945.21元，并表示冶金地质总局保留通过法律途径向物业公司追究法律责任及解除租赁合同的权利。

本案审理中，物业公司称其将涉案房屋中的部分房屋出租给北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心，多次依约向冶金地质总局索要办理地址变更登记和注册所需要的场地使用证明，冶金地质总局拒绝配合，导致上述两家公司拒绝向物业公司交纳租金并与物业公司解除了租赁合同关系，产生房屋空置费用。故物业公司未交纳2015年7月1日以后的租金。

为证明冶金地质总局违约在先，广告公司、物业公司提交了北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心与物业公司之间的《租赁合同》、北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心要求物业公司出具加盖冶金地质总局印章的住所（经营场所）证明的情况证明及盖章使用说明、未加盖印章的住所（经营场所）证明、落款时间为2015年6月4日的物业公司《致中国冶金地质总局的函》、无人签收的圆通速递的快递详情单。物业公司与广告公司称物业公司曾于2014年9月找到冶金地质总局方的负责人田××要求冶金地质总局在北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心与物业公司住所（经营场所）证明上加盖冶金地质总局的印章，广告公司与物业公司以上述两家公司并非物业公司的参控股公司或者关联公司拒绝，2015年1月19日物业公司参控股北京中矿基业安全防范技术有限公司后，冶金地质总局仍拒绝在住所（经营场所）证明上加盖冶金地质总局的印章，物业公司遂于2015年6月4日发函给冶金地质总局，但冶金地质总局拒收了信函。冶金地质总局认可在2015年6月4日前物业公司曾口头要求冶金地质总局为北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心出具场地使用证明，广告公司与物业公司所述拒绝理由亦属实，但冶金地质总局在2015年8月为北京中矿基业安全防范技术有限公司出具了住所（经营场所）证明。审理中，广告公司与物业公司认可冶金地质总局2015年8月20日左右为物业公司出具了北京中矿基业安全防范技术有限公司住所（经营场所）证明。

物业公司要求冶金地质总局承担因拒绝为北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心出具办理地址变更登记和注册所需要的场地使用证明所导致的相应损失，并在广告公司与物业公司应缴纳的费用当中予以扣除。在法庭辩论终结前，经法院多次询问，广告公司与物业公司明确表示不要求在本案中提出反诉。经询，本案法庭辩论终结前，物业公司与北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心之间的纠纷并未通过诉讼程序解决。

本案审理中，双方对签订的租赁合同的第九条应如何断句、如何理解产生了歧义。对于“乙方可以将本合同项下之房屋部分转租或提供给其参控股或相关联的公司使用”一句，冶金地质总局主张“部分转租或提供”的对象为“其参控股或相关联的公司”；广告公司与物业公司则认为“部分转租”并没有指定对象，而“提供”的对象限定为“其参控股或相关联的公司”。为此，广告公司与物业公司向法庭提交了案外人北京格润雅园林景观工程有限公司、北京阳光之旅航空服务有限责任公司、中国利通置业有限公司、太思妙拓科技（北京）有限公司、北京安泰恒昌图文设计制作有限公司、北京汇融易通投资顾问有限公司、北京同心创世科技发展有限公司、北京罗莎星空文化传播有限公司、北京诚实渡商务咨询有限公司、北京星光之夜文化传播有限公司、中通财富投资有限公司十一家公司的工商登记档案。广告公司与物业公司表示，广告公司与物业公司将涉案房屋分租给了上述非广告公司与物业公司的控股公司或关联公司，冶金地质总局在2014年以前均为上述公司出具了加盖印章的住所（经营场所）证明，依据合同履行的惯例，冶金地质总局在案件审理中对于租赁合同的第九条解释并非双方签订合同时的本意。

另，经双方对账，确认物业公司交纳了截止至2015年7月1日前的租金。目前，涉案场地仍由物业公司占用。

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

本案中，双方争议的焦点问题为如何对双方签订的《租赁合同》第九条进行断句，如何理解该条。如果单纯从文字角度判断，双方各自的理解均有一定的道理。但纵观整个合同的履行，在合同签订后，广告公司、物业公司多次对涉案场地进行分租，分租对象并非全部为广告公司、物业公司的参控股公司或者关联公司，而冶金地质总局亦为相关公司出具了住所（经营场所）证明。故此，应视为冶金地质总局允许广告公司、物业公司将涉案场地部分分租给他人，而非仅允许部分分租给参控股公司或关联公司。因此，冶金地质总局理应知晓广告公司、物业公司将涉案场地分租用于经营，且冶金地质总局在实践中以多次配合广告公司、物业公司出具证明，出具住所（经营场所）证明已经成为双方交易上的惯例。

但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为出租人，将符合合同约定的房屋交付给出租人为其主要义务。本案中，冶金地质总局将房屋已交付物业公司多年，其履行了合同的主要义务。物业公司应如约交纳租金。物业公司所述冶金地质总局未出具住所（经营场所）证明并不能成为其不缴纳租金的合理合法依据，就租金给付问题上应属于物业公司违约。现冶金地质总局要求其交纳租金，法院应予支持。冶金地质总局主张广告公司、物业公司按照合同第十一条、第十二条的约定支付违约金，但依据合同上下文含义，冶金地质总局主张的违约金500000是以解除合同为给付前提的，本案中，冶金地质总局并未主张解除合同，故对于冶金地质总局的该项请求，法院不予支持。

广告公司在三方协议中承诺在物业公司违反合同约定时承担连带责任，故其应对物业公司的违约承担连带责任。

物业公司所述因冶金地质总局不出具住所（经营场所）证明导致其产生损失,其应待损失确认后与冶金地质总局另行解决。本案不予处理。

判决：一、北京时代畅想物业管理有限公司、北京时代畅想广告有限公司于判决生效之日起七日内承担连带责任按每日六千七百六十元二角七分的标准给付中国冶金地质总局实际租赁期内自二〇一五年七月一日至给付租金之日止的租金。二、驳回中国冶金地质总局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，物业公司及广告公司不持异议；冶金地质总局提出对于物业公司口头要求其为北京中矿基业安全防范技术有限公司和天成和众安全技术研究中心出具场地使用证明的时间，应在物业公司2015年6月4日发函的前后，具体时间不能确定。对于双方无异议的事实，本院予以确认；对于冶金地质总局所称物业公司口头提出要求的时间，其在一审庭审中认可系在2015年6月4日之前，现其变更原有陈述，未提供合理的解释及充足证据推翻原有陈述，本院不予采信。

本案审理中，物业公司称其已经就租赁合同纠纷起诉北京中矿基业安全防范技术有限公司及天成和众安全技术研究中心，现尚未开庭，正在诉讼过程中。另，经查，原审中物业公司及广告公司提供的冶金地质总局为北京格润雅园林景观工程有限公司、北京阳光之旅航空服务有限责任公司等多家企业提供住所（经营场所）证明的时间分别在2008年、2009年、2010年、2011年及2013年期间。再，广告公司及物业公司认为冶金地质总局主张违约金过高，申请法院予以调整。

上述事实，有《房屋土地租赁合同》、《房屋土地租赁合同补充协议》、企业住所（经营场所）证明、工商登记注册基本信息、记账单、催款通知函及当事人陈述等在案佐证。

本院认为，依据双方诉辩主张及本案查明的事实，本案二审的争议焦点在于：一、对于涉案租赁合同第九条即转租条款应作何种理解，进而冶金地质总局未及时为北京中矿基业安全防范技术有限公司及天成和众安全技术研究中心出具住所（经营场所）证明是否构成违约；二、物业公司未按约定支付租金行为是否构成违约；三、违约责任如何承担，具体包含两部分内容：其一，在物业公司构成违约的情形下如何理解涉案租赁合同第十一条第（四）款与第十二条第（三）款及第（九）款之间的关系，进而物业公司及广告公司应否就违约行为向冶金地质总局支付违约金及支付数额；其二，物业公司、广告公司所主张损失问题如何处理。

对于焦点一，本案中，双方当事人对于转租条款的争议集中于“乙方可以将本合同项下之房屋部分转租或提供给其参控股或相关联的公司使用”中“部分转租”及“提供”行为的对象，冶金地质总局认为“部分转租或提供”的对象为“其参控股或相关联的公司”，而物业公司及广告公司则认为“部分转租”未指明对象，仅是“提供”对象限定于“其参控股或相关联的公司”。通常而言，当事人对合同条款的理解存在争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，按文意解释，双方约定的合同词句做上述两种理解均无不可，结合合同的有关条款和合同的目的亦不能作出明确推断，且亦没有证据显示双方之间此前存在类似的交易习惯，故本院将重点围绕履行情况以及诚信原则对该合同条款作出解释。本案中，依据物业公司、广告公司在原审中所提转租合同及多家公司的工商登记档案等证据可知，冶金地质总局曾为上述自物业公司及广告公司转租涉案租赁物的多家公司出具过加盖印章的住所（经营场所）证明，且没有证据显示上述企业与物业公司、广告公司之间存在参控股或关联关系，即在涉案租赁合同的履行过程中，冶金地质总局存在配合物业公司及广告公司为其“部分转租”的非参控股或关联公司出具住所（经营场所）证明行为，且从次数上讲上述情形出现多次，从时间上几乎贯穿2014年之前的整个合同履行期间，故本院有理由认为冶金地质总局知晓物业公司及广告公司将涉案租赁物部分转租给非参控股或相关联的公司，且同意为其出具住所（经营场所）证明，此已形成双方的交易习惯，从诚信原则而言物业公司、广告公司对此负有合理的信赖，故结合对双方履行过程的分析及诚信原则，对该争议条款的解释本院采纳物业公司、广告公司的理解。

在上述分析的基础上，涉案租赁合同虽未约定冶金地质总局负有为次承租人出具场地使用证明的义务，但其与物业公司及广告公司已经就此形成交易习惯，且涉案租赁物的用途为办公用途，在允许部分转租的情形下，可以认定此种情形下为次承租人出具场地使用证明以供其办理工商注册或住所地变更登记手续，是出租人为保证租赁物正常合理使用所应负有的附随义务的一部分，故冶金地质总局拒绝及时为物业公司及广告公司转租的北京中矿基业安全防范技术有限公司及天成和众安全技术研究中心出具场地使用证明，已经构成违约。

对于焦点二，在租赁合同中，对于出租人和承租人而言，其最主要的合同义务分别为提供符合合同约定的租赁物以及按约定支付租金。本案中，冶金地质总局作为涉案租赁合同的出租人，已经履行了提供合格租赁物的主要合同义务，而物业公司未履行支付租金的主要合同义务。对此物业公司虽辩称，未支付租金具有合理理由即冶金地质总局拒绝为其转租的两家公司出具场地使用证明给其造成了损失，在此问题上，正如前文所述冶金地质总局的确存在违约行为，但究其起因系双方合同条款中对转租的约定存在不明确之处，且为次承租人出具场地使用证明并非租赁合同出租人之主要合同义务，结合冶金地质总局违约行为的性质、情形及程度考察，物业公司在占有使用并对租赁物继续转租赢利的情形下以拒付任何租金作为救济方式且长达两年多时间，缺乏适当性及必要性，违反比例原则及作为民事活动基本原则的诚信原则，故此不足以成为物业公司拒绝支付租金的合理抗辩理由，物业公司未支付租金行为的构成违约。原审判决支持冶金地质总局要求物业公司、广告公司连带支付所欠租金的诉求正确，本院予以维持。

对于焦点三，关于第一部分，在物业公司不支付租金构成违约的情形下，能否支持冶金地质总局要求物业公司支付违约金的主张，涉及到对涉案租赁合同第十一条第（四）款、第十二条第（三）款及第（九）款之间逻辑关系的理解。对此，原审法院认为“依据合同上下文词义，原告主张的违约金500000是以解除合同为给付前提的”，并据此驳回冶金地质总局关于违约金的诉求。本院对此则持不同观点，理由如下：综观上述条款的内容，其中第十一条第（四）款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋及土地：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、……8、出现重大安全责任事故的。”第十二条第（三）款约定“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金500000元（大写：伍拾万元整）。给甲方造成实际损失的还应承担赔偿责任。”第（九）款约定“乙方不按约定时间和数额支付租金，但未达到解除合同条件的，应向甲方按每迟延一日千分之一未付租金的标准支付违约金”，结合上述条款的词句表述及相互之间的逻辑关系进行理解，第十二条第（三）款中“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金500000元”中的“情形”系指代第十一条第（四）款“乙方有下列情形之一的”中的“不支付或者不按照约定支付租金达30日”等8种违约情形，而非指代“甲方有权单方解除合同”这一情形，即在乙方存在8种违约行为的情形时，合同单方解除权及50万元违约金两种违约责任为并列并存的关系，甲方有权选择同时适用或单独适用，而非违约金的支付以合同的解除为前提；乙方未按约定支付租金但未达“不支付或者不按照约定支付租金达30日”等甲方享有合同解释权的情形的，则适用第十二条第（九）款，承担的违约责任方式为按日支付违约金。

本案中物业公司不支付租金长达二年多时间，属于第十一条第（四）款约定的情形，冶金地质总局依据第十二条第（三）款要求物业公司支付违约金，符合合同约定。依据合同法的相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，如前文所述在合同履行过程中冶金地质总局亦存在一定违约情形，故针对物业公司应承担的违约责任，本院综合考虑双方违约情形、各自过错程度以及冶金地质总局的租金利息损失等情况，酌情判定物业公司支付冶金地质总局违约金40万元。依据三方协议的约定，广告公司对此应承担连带给付责任。

对于第二部分，物业公司主张因冶金地质总局不出具住所（经营场所）证明导致其经济损失，但其并未提出反诉，其要求本案中止审理待其与次承租人之间承租合同纠纷的处理结果无合法依据，其对此可另案解决。

综上所述，双方上诉主张中合理部分，本院改判予以支持，物业公司及广告公司要求本案发回重审的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5937号民事判决第一项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5937号民事判决第二项；

三、北京时代畅想物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付中国冶金地质总局违约金40万元,北京时代畅想广告有限公司对此承担连带给付责任。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费38490元，由中国冶金地质总局负担972元（已交纳），由北京时代畅想物业管理有限公司、北京时代畅想广告有限公司共同负担37518元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费47290元，由中国冶金地质总局负担1760元（已交纳），由北京时代畅想广告有限公司、北京时代畅想物业管理有限公司共同负担45530元（已交纳38490元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　杨　路

审判员　赵　霞

审判员　贾　旭

二〇一七年九月十八日

书记员　黄　蕾

书记员　陆九阳