北京天河盛宴国际文化传媒有限公司与和云筹（北京）网络科技有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2022）京03民终6191号 上诉人（原审被告）：北京天河盛宴国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区樱花园28号楼（樱花集中办公区0525号）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京星权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京星权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国冶金地质总局，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2座。 法定代表人：***，副局长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：和云筹（北京）网络科技有限公司，住所地北京市东城区东水井胡同11号楼12层15B09。 法定代表人：***。 上诉人北京天河盛宴国际文化传媒有限公司（以下简称天河公司）因与被上诉人中国冶金地质总局、和云筹（北京）网络科技有限公司（以下简称和云筹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初66983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天河公司上诉请求：1.将一审判决中第一、二项改判为：“一、和云筹（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付中国冶金地质总局租金五百八十万零七千四百八十一元二角五分。二、和云筹（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付中国治金地质总局违约金二十八万八千九百三十六元九角八分。”2.本案一审、二审的全部诉讼费用由和云筹公司承担。事实与理由：1.和云筹公司多次书面承诺承担天河公司与中国冶金地质总局之间的全部债务，中国冶金地质总局亦已通过书面形式及实际行为认可由和云筹公司承担全部债务，天河公司与中国冶金地质总局之间的债务已全部转移至和云筹公司，属于免责的债务转移。一审法院认定事实错误，导致判决天河公司承担付款责任及违约责任错误。2.中国冶金地质总局、和云筹公司均已通过书面形式认可天河公司债务免责的转移至和云筹公司的事实。案涉《催款通知函》及抬头随附文字系由天河公司与中国冶金地质总局、和云筹公司三方共同签订的协议，三方均已通过书面形式认可天河公司债务免责的转移至和云筹公司的事实，而一审法院在认定事实时并未查清、说明相关落款时间、函件内容而使本案认定事实错误，导致天河公司错误地承担相关法律责任。3.中国冶金地质总局已通过实际行为认可天河公司债务免责的转移至和云筹公司的事实。在和云筹公司向中国冶金地质总局作出债务转移的书面意思表示后，中国冶金地质总局随后向和云筹公司单独书面催告要求其支付天河公司与中国冶金地质总局之间的全部债务，并未再向天河公司主张相关债务，应当视为中国冶金地质总局通过实际行为认可债务免责的转移至和云筹公司的事实。 中国冶金地质总局辩称：同意一审判决，不同意天河公司的上诉请求。 中国冶金地质总局向一审法院起诉请求：1.判令天河公司、和云筹公司向中国冶金地质总局支付租赁费5807520.25元，并支付违约金288936.98元；2.判令天河公司、和云筹公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：涉案房屋产权人系中国冶金地质总局。2014年8月11日，中国冶金地质总局作为甲方与天河公司作为乙方签订了《租赁合同》，约定：中国冶金地质总局将涉案房屋租赁给天河公司作为办公用房；合同期限5年，自2014年9月1日至2019年8月30日止，其中免租期自2014年9月1日至2014年10月31日止；年租金为2377091.7元，后续每年以上一年租金为基数增加5%（第5条第1款）；天河公司按季度向中国冶金地质总局支付租金，第一次支付时间为2014年8月20日，以后每年的2、5、8、11月20日为当期租金支付的最终日期（第5条第3款）；租赁标准包含物业管理费每月7959.82元、每年95517.84元，冬季取暖费每年60784.08元（第5条第2款）；天河公司向中国冶金地质总局支付租赁保证金20万元（第6条第2款）；天河公司不支付或不按照约定支付租金达30日或具有欠缴各项费用达5万元等情形的，中国冶金地质总局有权单方解除合同，收回房屋（第12条第4款）；天河公司有本合同第12条第4款约定的情形之一的，应按年租金的10%向中国冶金地质总局支付违约金（第13条第4款）。天河公司称天河公司、和云筹公司在签订《租赁合同》前就有合作关系，有共同投资方，所以由天河公司出面签订《租赁合同》，但是租金由和云筹公司负担。 上述合同签订后，天河公司、和云筹公司占有使用了涉案房屋。天河公司称其实际使用面积仅为50平方米，剩余均为和云筹公司使用。 《租赁合同》履行过程中，中国冶金地质总局称天河公司、和云筹公司多次欠付租金，中国冶金地质总局多次发函催要，天河公司、和云筹公司同意还款，其中和云筹公司发函承诺构成债务加入。为此，中国冶金地质总局提交2016年6月1日出具的《催款通知函》（以下简称催款函3）、催款函1、催款函2、承诺书1、承诺书2、清退解约函、同意函予以证明。催款函3载明：2016年6月1日中国冶金地质总局向天河公司发函催要截止2016年5月31日租金及滞纳金。催款函1载明：2018年9月3日中国冶金地质总局向天河公司、和云筹公司发函催要2018年8月31日前所有租金及滞纳金，在此函件台头手写“和云筹（北京）网络科技有限公司全权代表北京天河盛宴国际文化传媒有限公司所欠房款”字样，并有天河公司、和云筹公司公章及和云筹公司法定代表人***签字。催款函2载明：2018年12月6日中国冶金地质总局向和云筹公司催要所欠租金及滞纳金。承诺书1载明：2018年9月4日和云筹公司就天河公司、和云筹公司拖欠中国冶金地质总局相关欠款事宜，承诺于2018年9月17日前清偿截止到2017年底前的相关费用，天河公司与中国冶金地质总局的相关债务由和云筹公司承担。承诺书2载明：2018年9月19日和云筹公司承诺天河公司全部房租欠款由其负责清偿交纳；和云筹公司于2018年9月25日15点前将天河公司、和云筹公司所欠2017年租金约合330万元结清；2018年11月20日将2018年上半年所欠租金结清；2018年12月20日将2018年所有租金欠款结清。清退解约函载明：2018年12月20日中国冶金地质总局向天河公司、和云筹公司发函，称天河公司、和云筹公司仍未按2018年12月6日去函补交房租，要求天河公司、和云筹公司于2018年12月31日前完成清退，解除租赁合同；同时依据和云筹公司2018年9月4日承诺书等相关资料，要求和云筹公司继续履行承诺，制定补交计划，补齐所欠约870万元全部租金。同意函载明：2018年12月22日天河公司、和云筹公司向中国冶金地质总局回函，同意2018年12月31日前完成清退，和云筹公司承诺承担天河公司全部欠款并制定天河公司、和云筹公司全部约870万元欠付租金补交计划，同意第三层所有装饰装修及室内办公物品由中国冶金地质总局处置，并结清其他费用。以上催款函、清退解约函均有发函单位及接收单位签章，承诺书1有和云筹公司公章，承诺书2有和云筹公司及法定代表人签字和签章，同意函有天河公司、和云筹公司签章。天河公司认可上述证据的真实性，认可欠付租金，但不认可中国冶金地质总局所称和云筹公司构成债务加入的事实，而是认为天河公司已经免责退出了债务关系，相关债务应由和云筹公司承担。对此，天河公司未提交其他证据作证，仅以中国冶金地质总局提交的证据作为其主张事实的依据。 关于租金交纳及欠付的具体情况。中国冶金地质总局称租金由天河公司缴纳，其实际共交纳租金4420780.21元，并支付了20万元保证金，33个月物业费262674.06元，2年取暖费121568.16元，共计5005022.43元，其中物业费及取暖费直接支付给了物业公司；2017年2月17日中国冶金地质总局用20万元保证金抵扣租金后，天河公司再无支付过租金；天河公司使用涉案房屋的期间为2014年9月1日至2018年12月31日，共52个月，扣除2个月免租期后，应付租金为10812542.5元；故天河公司、和云筹公司尚欠租金为5807520.25元。天河公司称认可欠付金额，但认为应当由和云筹公司承担该费用。审理中，法院要求天河公司核实款项交付情况，天河公司称相关财务人员已离职，查证账目困难，相关情况已无法核实。 中国冶金地质总局主张天河公司存在不支付或不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达5万元的违约行为，并主张适用《租赁合同》第12条第4款及第13条第4款之约定，要求天河公司、和云筹公司承担2018年租金标准的10%的违约金共计288936.98元。天河公司认可具有中国冶金地质总局所称的违约行为，但称违约责任应当由和云筹公司承担。 关于房屋腾退交接的情况。中国冶金地质总局称涉案房屋已于2018年12月31日腾退交接，天河公司称2018年6月份由于和云筹公司不付款，天河公司收到催款函1后便搬离了涉案房屋，对自己使用部分进行了腾退。 一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，天河公司作为合同相对方未按租赁合同约定履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且和云筹公司亦未给付相应租赁款，中国冶金地质总局因此有权行使合同解除权；中国冶金地质总局已于2018年12月20日发出清退解约函，通知天河公司、和云筹公司在2018年12月31日前清退房屋、解除租赁合同，天河公司、和云筹公司亦回函同意且在12月31日实际腾退搬离，故法院认定涉案租赁合同在2018年12月31日已经解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中国冶金地质总局主张欠付租金及违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持，但是中国冶金地质总局主张的租金数额与法院核算的数额略有出入，法院予以调整。关于给付主体，和云筹公司在2018年9月至12月期间，多次致函中国冶金地质总局承诺承担天河公司与中国冶金地质总局之间租赁合同关系的相关债务，中国冶金地质总局在两份催款函、清退解约函以及本案诉讼中均未提出异议，且积极向天河公司、和云筹公司主张权利，应视为和云筹公司主动加入债务，与天河公司就涉案租赁合同关系内债务承担连带责任。天河公司虽不认可本案和云筹公司的承诺构成债务加入，并认为天河公司已经免责地转移合同债务，但根据合同法相关规定，天河公司转移债务应当经过债权人同意；和云筹公司所致承诺以及中国冶金地质总局致函，论其形式及内容均无中国冶金地质总局放弃对天河公司主张权利的意思表示，故法院对天河公司该项抗辩意见不予采纳。 根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，和云筹公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响法院依据查明的事实作出判决。 综上，一审法院判决：一、北京天河盛宴国际文化传媒有限公司、和云筹（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内连带支付中国冶金地质总局租金五百八十万零七千四百八十一元二角五分。二、北京天河盛宴国际文化传媒有限公司、和云筹（北京）网络科技有限公司于判决生效之日起七日内连带支付中国冶金地质总局违约金二十八万八千九百三十六元九角八分；三、驳回中国冶金地质总局其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，中国冶金地质总局与天河公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 关于合同解除的问题。天河公司未按双方租赁合同约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，和云筹公司亦未给付相应租金，中国冶金地质总局有权解除合同，中国冶金地质总局2018年12月20日发出清退解约函，天河公司、和云筹公司回函同意且在12月31日实际腾退搬离，故一审法院认定租赁合同2018年12月31日解除，并判决天河公司、和云筹公司支付相应的租金及违约金并无不当。 关于天河公司上诉主张改判由和云筹公司支付中国冶金地质总局租金、违约金的问题。和云筹公司多次致函中国冶金地质总局承诺承担涉案相关债务，中国冶金地质总局均未提出异议，且积极向天河公司、和云筹公司主张权利，故和云筹公司主动加入债务，应与天河公司承担连带责任。天河公司主张天河公司与中国冶金地质总局之间的债务已全部转移至和云筹公司，属于免责的债务转移，但根据法律规定，天河公司转移债务应当经过债权人同意，和云筹公司所致承诺及中国冶金地质总局致函，均无中国冶金地质总局放弃对天河公司主张权利的意思表示，故天河公司该项主张，于法无据，应不予采纳。天河公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，天河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54475元，由北京天河盛宴国际文化传媒有限公司负担（已交纳）。 公告费500元，由北京天河盛宴国际文化传媒有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年七月二十五日 法官助理*** 书记员***