***、江***建设有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

安徽省滁州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)皖11执异25号

申请人（案外人）：***，男，1988年6月16日出生，汉族，住安徽省来安县。

委托代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。

委托代理人：司文静，安徽知秋律师事务所律师（实习）。

原申请执行人：江***建设有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰经济开发区淮海西路**，统一社会信用代码91321204141944697E（1/2）。

法定代表人：游有文，该公司董事长。

原被执行人：滁州嘉宇房地产有限公司，住所地安徽省滁州市××号，统一社会信用代码913411005649533841（1-1）。

法定代表人：张成胜，该公司执行董事。

本院在执行江***建设有限公司于滁州嘉宇房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，决定拍卖滁州嘉宇房地产有限公司名下的房产，***提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。

***提出异议称，其于2017年3月12日与滁州嘉宇房地产有限公司签订房屋买卖认购合同，购买嘉宇万豪名苑5栋1单元1102室，交纳定金5万元，但滁州嘉宇房地产有限公司迟迟未办理网签手续。其认为上述事实符合司法解释规定的排除法院强制执行情形。请求依法停止对涉案房屋的拍卖，并解除查封。***为支持异议请求提供的证据：1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；2、2017年3月12日房屋买卖认购合同复印件一份，交纳定金5万元收据复印件一份，意图证明排除执行。

本院审查查明：江***建设有限公司与滁州嘉宇房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案，安徽省高级人民法院于2018年3月26日作出（2018）皖民初12号民事判决书，判决：一、滁州嘉宇房地产有限公司于本判决生效之日十日内支付江***建设有限公司工程款60462148元。江***建设有限公司在上述款项内对其承建的案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利；二、滁州嘉宇房地产有限公司于本判决生效之日十日内支付江***建设有限公司逾期付款违约金；三、驳回江***建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回滁州嘉宇房地产有限公司的反诉请求。案件受理费556780元，由江***建设有限公司负担108120元，滁州嘉宇房地产有限公司负担448660元；反诉案件受理费162511.04元，由滁州嘉宇房地产有限公司负担；财产保全费5000元，由滁州嘉宇房地产有限公司负担。滁州嘉宇房地产有限公司不服，上诉最高人民法院。2019年6月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终1250号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

一、二审判决发生法律效力后，滁州嘉宇房地产有限公司未按判决确定的期限义务，江***建设有限公司向安徽省高级人民法院申请强制执行。请求滁州嘉宇房地产有限公司建设工支付江***建设有限公司工程款60462148元，支付违约金给付迟延履行金等费用。2019年9月23日，安徽省高级人民法院作出（2019）皖执69号执行裁定，指定本案由本院执行。本院于2019年10月14日立案执行，案号（2019）皖11执151号。2019年12月23日，申请人江***建设有限公司以双方就还款事宜正在进行磋商为理由，向本院提出撤回对被执行人滁州嘉宇房地产有限公司的执行申请。同日，本院作出（2019）皖11执151号之一执行裁定：终结（2018）最高法民终1250号民事判决书、安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初12号民事判决书的执行。2020年3月30日，江***建设有限公司申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号（2020）皖11执恢13号。2020年11月17日，本院作出（2020）皖11执恢13号之一执行裁定，裁定评估、拍卖滁州嘉宇房地产有限公司名下被安徽省高级人民法院于2018年3月29日查封的位于滁州市××号嘉宇万豪名苑的住宅和商业用房146套（含嘉宇万豪名苑5栋1单元1102室）。2020年11月19日，***提出书面执行异议。

本院认为，名下无其他住房的买受人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，交纳了大部分购房款的，购买登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房用于居住的，能够排除人民法院强制执行。***与滁州嘉宇房地产有限公司双方只签订认购合同，之后双方并未签订《商品房买卖合同》，***也只对购买的一套住宅交纳了5万元定金，交纳购房款未达到法律规定最低限度，对其提出排除执行异议的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

驳回***的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

审判长　　张广斌

审判员　　司武山

审判员　　谭庆龙

二〇二一年一月十八日

书记员　　彭　艳

附本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。

案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。