某某、湖北荆力电力集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省荆州市沙市区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂1002民初1934号

原告：***，女，汉族，1963年12月4日出生，住荆州市沙市区。

委托诉讼代理人：庞炜，湖北楚韵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵颜艳，湖北楚韵律师事务所律师。

被告：湖北荆力电力集团有限公司，住所地：荆州市沙市区太岳路与金龙路交汇处1-2层。

法定代表人：代兆华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。

原告***与被告湖北荆力电力集团有限公司（以下简称荆力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人庞炜，被告荆力公司的委托诉讼代理人彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拆迁补偿款150万元；2.判令被告承担本案诉讼费用18300元。事实与理由:原告自2012年起，承租被告房屋，并与被告前身荆州市荆力租赁有限公司签订《房屋租赁合同》，经被告同意，原告多次对房屋进行翻修以改善承租环境，因原告投资巨大且双方合作愉快，2015年双方续签了《房屋租赁合同》，租赁期延续至2018年12月31日。2016年7月12日，原告收到被告通知，要求原告配合政府拆迁，腾退房屋，原告收到通知后表示愿意配合政府工作，并提出因合同未到期，前期投入巨大，按政府拆迁政策对原告补偿后，原告立即搬迁，被告安排律师与原告协商，达成了拆迁款由原告享有75％，被告享有25％的基本分配方案，为此原告还解除了与第三方签订的设备采购合同，承担了相应的违约责任。随后在政府拆迁过程中，原告自筹资金搬迁了厂内设施，并了解到被告已与拆迁办达成拆迁补偿协议。原告多次要求被告按原方案支付拆迁补偿款，被告均予以拒绝、并拒不提供拆迁补偿明细及具体数额，故而成诉。

被告荆力公司辩称：1.双方的租赁合同关系已于2020年6月14日终止。2.合同约定因拆迁导致合同不能履行的，承租人即原告应当无条件搬离，且双方不承担责任。3.合同约定在承租期间承租人任何搭建、添附应经过被告的同意并约定合同终止或解除时，出租人不承担任何补偿。4.原告提出的拆迁补偿款150万元没有任何事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:原告从2007起开始租用被告的房屋，曾于2012年5月与被告签订租期为一年半（从2012年7月1日起至2013年12月31日）的房屋租赁合同，后又于2015年11月9日重新签订《房屋租赁合同》,该合同的主要内容如下：第一条、所租房屋的具体情况：沙市区宝塔湾989号，总面积为400平方米。第二条、甲方同意乙方经营印刷，租赁期为三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日。第八条、租赁期满或合同解除，乙方应在三日内将出租房屋返还给甲方（将出租房屋钥匙交给甲方）。以上交还手续都应用书面文字。乙方返还的房屋应当符合正使用后的状况乙方添置的可移动的物品应自行收回或放弃收回，对乙方装饰、装修的部分，由乙方恢复原状（但不能拆毁，更不能人为地破坏。）乙方不能恢复原状的应保留经营期的现状，保持现状的室内装饰、装修，甲方不承担任何补偿费。第十一条、因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任。2018年12月31日租赁届满后，***继续使用租赁房屋至2020年6月15日房屋灭失拆除之日。

***从2007年起，陆续搭建了面积为852.44平方米的建筑物，均未办理合法建设手续。

2016年7月，荆力公司通知***配合政府拆迁、腾退房屋，***希望得到政府拆迁补偿再搬迁，荆力公司安排其法律顾问彭涛律师与***多次协商。2018年***向荆力公司提供了有其署名的《协议书》壹份，表明因其搭建的建筑物与荆力公司原有的建筑已合为一体，希望就该建筑物的拆迁赔偿总体金额按***75%，荆力公司25%进行分配，并要求与荆力公司共同与征收主体进行协商，最终的补偿以双方的签字为准。因荆力公司不同意其中部分内容，2018年4月19日，荆力公司的法律顾问彭涛律师草拟了另一份《协议书》，《协议书》载明：“对乙方自行私自搭建的房屋面积约为857.56平方米。鉴于乙方承租的房屋和土地归甲方所有和使用，拆迁协议以甲方名义与相关主体签订，拆迁补偿款汇至甲方。款到后由甲方将乙方应得的款项汇到乙方指定账号。鉴于乙方私自搭建的建筑建立在甲方土地使用权的基础上，故乙方同意征收主体对甲方补偿款中属于乙方搭建的部分---按乙方得75%、甲方得25%分配”。该《协议书》尾页甲方、乙方处均为空白，仅首页乙方处打印有“***”，《协议书》首页底部有手写签名“彭涛”，尾页的下方有手写签名“彭涛2018年4月19日”。

2020年6月，被告荆力公司与拆迁部门签订了《沙市区望塔棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议》，该协议显示：荆力公司在国网湖北省电力有限公司荆州市供电公司的土地上自建的位于荆州市沙市区的房屋建筑面积为1632.90平方米，货币补偿金额为1362822元，附属物面积352.46平方米，货币补偿金额为86680元，装修补偿金额362616.00元，停产停业损失费68141元，搬迁费19595元，以上五项共计1899854元。此后，荆力公司领取了案涉房屋的拆迁补偿款2020年6月15日案涉房屋被拆除。

另查明，原告自认其所提交的证据8即《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司（租赁公司）价值测算表（征求意见稿）》中房号17、18、19、20、22、23、24、25系原告所搭建的建筑物，总面积为852.44平方米。

还查明，就案涉争议房屋，荆力公司曾以***为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，本院于2020年9月10日作出的（2020）鄂1002民初1071号民事判决书已发生法律效力，该判决书确认***应向荆力公司支付自2018年1月1日起至2020年6月15日止的租金（以每月租金1154.67元的标准）。截止今天，***暂未向荆力公司支付该租金。

本院认为，本案争议的焦点为：一、***搭建的房屋面积为多少如何确定以及***搭建房屋的行为是否得到了荆力公司的同意；二、***搭建的房屋所获拆迁补偿，原、被告之间应如何分配。

关于焦点一，评析如下：

本院认为，关于***搭建房屋的面积，房屋现在已经被拆除，实际搭建面积为多少已经无从判断，但从荆力公司法律顾问彭涛向***出具的协议内容来看，荆力公司认可***的搭建面积为857.56平方米，但***的特别授权的委托诉讼代理人庭后以书面形式向本院自认《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司（租赁公司）价值测算表（征求意见稿）》中房号17、18、19、20、22、23、24、25系原告所搭建的建筑物，经本院核算，该表中该部分建筑物的总面积为852.44平方米，该自认面积略小于前述荆力公司认可的搭建面积，可见双方对搭建面积分歧不大，原告的该自认行为属于对自身权利的部分放弃，本院依法予以确认，故确认***的搭建面积为852.44平方米。

如前所述***的搭建面积达800多平方米，搭建800多平方米的房屋占用的土地面积、花费的时间都比较多，从常理来推断，荆力公司不可能不知晓，而荆力公司并未提供证据证明其明确对***的搭建行为是不同意的，可见荆力公司对***的搭建行为是默许的。

关于焦点二，评析如下：

就拆迁补偿款项分配协商过程中形成的两份协议，原、被告双方并未签字，可见双方并未达成最终的一致意见。具体各项补偿款应如何分配，分析如下：

1.关于房屋补偿款。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。案涉房屋已经被拆迁，关于原告的搭建房屋的造价费用，已无法评判，有关造价费用已转化为拆迁补偿款，故本案诉争的核心问题实际为拆迁补偿款的归属及分配问题。案涉原告搭建的房屋并未办理合法的建设手续，根据前述法律规定的立法精神，涉案补偿款全部归***或荆力公司所有均不具合理性。双方各应得多少补偿款，综合本案事实难以按一定标准进行划分，本院综合考量公平原则、遵循“任何人不得从不法行为中获利”的裁判精神及双方的过错来确定有关拆迁补偿款的分配比例，本院酌定双方对涉案房屋补偿金额各自分得50%，即原、被告各自分得451844（903688×50%）元。

2.关于搬迁费、停产停业损失费、其他损失。

本院认为，原告为852.44平方米房屋的实际使用人，在搬迁时必然发生相关的费用，故相关的搬迁费用应给付原告，根据原告举证的有关补偿的标准，搬迁费按12元每平方米计算，故被告应给予原告搬迁费10229元。根据承租合同的性质，出租人不担保承租人的经营收入。本案系因政府征收，致使合同终止，出租人不存在违约行为，不应赔偿承租人的营业损失，且政府有关拆迁的通知在2016年发出，原、被告双方的租赁合同在2018年到期，但实际拆迁发生在2020年，原告有足够的时间另行寻找租赁场地，保证自己能正常经营，故本院对原告要求支付停产停业损失费及其他损失不予支持。

综上，对于原告***要求被告荆力公司支付拆迁补偿款150万元的诉请，本院部分予以支持，即被告荆力公司应向原告***支付462073元（含房屋补偿金451844元与搬迁费10229元），其余部分均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

一、判令被告湖北荆力电力集团有限公司于本判决生效之时起十日内向原告***支付拆迁补偿款462073元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果被告湖北荆力电力集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18300元,减半收取9150元。由原告***承担6330元，由被告湖北荆力电力集团有限公司承担2820元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审 判 员　　盛　千

二〇二〇年十二月二十四日

法官助理　　毛冰超

书 记 员　　钟　倩