吴佑桂、湖北荆力电力集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省荆州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂10民终908号

上诉人（原审原告）：吴佑桂，女，汉族，1963年12月4日出生，住荆州市沙市区。

委托诉讼代理人：庞炜，湖北楚韵律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：湖北荆力电力集团有限公司，住所地：荆州市沙市区太岳路与金龙路交汇处1-2层。

法定代表人：代兆华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。

上诉人吴佑桂因与上诉人湖北荆力电力集团有限公司（以下简称荆力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

吴佑桂的上诉请求:一、请求撤销荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初1934号民事判决书第一项，改判被上诉人向上诉人支付拆迁补偿款903688元;二、请求撤销荆州市沙市区人民法院(2020)鄂1002民初1934号民事判决书第二项，改判被上诉人向上诉人支付搬迁费19595元、停产停业损失68141元；三、判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院对于房屋补偿款中适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的法律适用错误，因而导致对房屋补偿款的判定错误。首先，一审法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条载明的内容是“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方过错分担”。该条所指向的是承租人与出租人双方对扩建部分的扩建费用承担问题，是双方租赁关系内部的对扩建部分建设成本费用分担，是一种费用的负担行为;而本案是第三人拆迁补偿费的分配，是一种收益的处分，指向租赁关系之外的补偿分割比例问题。其次，一审法院认为“有关造价费用已转化为拆迁补偿款，故本案诉争的核心问题实际为拆迁补偿款的归属及分配问题”这一认定错误，造价费用不能等同于拆迁补偿款，在本案中也不能转化为拆迁补偿款，本案只是单纯的针对上诉人扩建部分的拆迁补偿，不应与造价费用混为一谈。二、从公平原则来看，上诉人所扩建部分所获得的收益应当由上诉人全部取得。涉案房产由上诉人自2005年开始修建至2007年修建完成，长达十年的时间内，被上诉人并没有承担建设成本的意思表示也没有实际出资；甚至在拆迁协议签署后，被上诉人都没有对上诉人扩建部分的修建成本进行补偿。那么根据诚信及公平原则，被上诉人没有付出也不应当获得收益。而一审法院以“任何人不得从不法行为中获利”的裁判精神及双方过错直接认定本案双方平分拆迁补偿款，不符合立法精神和立法原则，如若认为任何人不得从不法行为中获利，那么拆迁办就不应当对扩建部分予以补偿，而事实上是进行了补偿的。另外，被上诉人与上诉人同属于法院所认为的不法行为人，既然认为不能获利，那么为何被上诉人在未支出修建成本的情况下还能获得另外50%的拆迁补偿款，那么这50%的拆迁补偿款就不是获利行为吗?如按一审法院的裁判精神，被上诉人也不应当获得这50%的拆迁补偿款。所以，一审法院的判决不具有合理性。三、上诉人认为，即使是违法建筑，上诉人扩建部分所对应的拆迁补偿款应当全部补偿给上诉人。上诉人所搭建的房屋虽未办理合法的建设手续，但现实拆迁过程中存在大量无证房屋,国家在拆迁过程中对此类无证房屋的拆迁是可以参照有证房屋标准给与一定的补偿的，否则拆迁办也不可能对涉案房屋进行评估，并最终确定在拆迁补偿范围内。但被上诉人并非涉案房屋的权利人或投资人，没有领取上述补偿款的法律依据，根据不当得利的相关法律规定，一方获利，一方受损，损益变动之间有因果联系而无法律依据，被上诉人获取了原属于上诉人搭建部分的拆迁补偿款，导致上诉人没有得到应当获得的利益，被上诉人实属不当得利，因此被上诉人应当将从拆迁办获得的搭建房屋的补偿款全额支付给上诉人。四、一审对于停产停业损失费的认定有误，应当按照上诉人搭建面积所占比重全额支付给上诉人。拆迁办对停产停业损失费的补偿所依据的就是被拆迁房屋拆迁之时所对应的停产停业损失，如若没有上诉人的经营行为，那么被上诉人是不会从政府得到该补偿款的，因此，无论被上诉人是否给与上诉人足够时间另寻租赁场地，只要上诉人在拆迁时还在正常经营并且被上诉人也因上诉人的经营行为获得了政府的拆迁补偿，那么就应当按照政府对于停产停业损失的计算标准，将上诉人对应的停产停业的损失支付给上诉人。

荆力公司的上诉请求：1、撤销(2020)鄂1002民初1934号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求;2、原审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院事实认定不清，归纳焦点避重就轻，误导上诉人规避“该不该赔”的核心本质，原审法院审理本案时，分为了两个焦点，一是被上诉人的搭建面积及是否得到上诉人的同意的问题;二是搭建房屋所获拆迁款，双方如何配备问题。而上诉人在整个庭审中自始至终的强调:对第一个焦点，上诉人没有异议。但根据《租赁合同》约定，作为合同出租人的上诉人，是不需要对被上诉人进行补偿。因此，该不该补偿才是本案的核心焦点，亦是原告诉请之根基。这个焦点不查清楚，本案犹如无根之木、无源之水。当然，如果应该补偿，才会延伸下一个焦点也就是原审法院归纳的第二个焦点，搭建房屋所获拆迁款如何配备的问题。在判决书中，原审法院的评析始终围绕没有上诉人盖章的《协议书》和《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司(租赁公司)价值测算表(征求意见稿)》展开，而直接忽略了本案的核心证据一《租赁合同》。《租赁合同》是双方形成法律关系，双方享有权利和履行义务的依据，更是被上诉人提起诉讼的根本基石，故上诉人认为，本案为房屋租赁合同纠纷，就应当紧紧围绕《租赁合同》展开审查。《租赁合同》第8条就明确约定，在承租期间，承租人的任何搭建、添附都应经过出租人的同意。如何租赁签满或解除，承租人应对装饰装修部分进行恢复，不能恢复的应当保留经营期的现状，出租人不承担任何补偿费。而第6条约定:因政府拆迁不可抗拒的因素，承租人不予承担任何经济赔偿。可见，无论是拆迁导致合同目的不能，或合同解除或终止，出租人对承租人的任何搭建均不予以补偿或赔偿。这是合同的约定，是当时合同当事人双方签订合同，形成租赁法律关系时的真实表示意思。既然是契约，就应当遵循契约精神严格按照合同约定履行。在有明确的合同约定情况下，原审法院归纳本案焦点避重就轻，误导上诉人规避核心本质，脱离客观事实本身，直接越过合同审查，仅依《协议书》、《价值测算表》而径行判决，最终导致国有资产流失，严重损害了上诉人的合法权益。二、原审法院错误适用法律，违背了“约定大于法定”的基本民事审判原则。在焦点二的评析中，原审法院引用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定。但该法条关于“法院按照下列情形分别处理”规定的前提是双方对扩建费用的处理没有约定的。如前所述，关于搭建房屋的应不应补偿在《租赁合同》第6条和第8条均有明确体现。原审法院的判决，让上诉人百思不得其解。如果签字按手印的白纸黑字合同都不算约定，那什么叫约定?约定的表现形式又是什么?在有民事约定的情况下，人民法院审理案件还是优先适用法律规定吗?等等，上述这些疑问，让上诉人无所适从。三、原审法院在被上诉人拖欠租金以致违约在先的前提下，滥用公平原则，导致本案“不公平”。1、原审法院认为被上诉人应当分得补偿金额的50%是基于公平原则来综合考量。上诉人不明白判决书关于“任何人不得从不法行为中获利”的表述是什么意思，是想表达被上诉人搭建的房屋是违法行为?虽然被上诉人的搭建建筑没有规划许可，但征迁部门对临时搭建的建筑是认可，是予以补偿的。换言之，征收部门是对搭建建筑采取事后认可的态度。在荆州市的以往的棚户区改造项目中，基本上也是采取此政策。按照原审法院的逻辑，难道征迁部门的行政征收错误?如果原审法院认为确为不法获利，上诉人倒认为，则应当将这些不法获利予以收缴国库，以儆效尤。2、公平原则是一项法律适用原则，它体现的是公平正义。适用公平原则可以弥补法律规范的不足，也可以弥补合同的不足。在法律没有规定或者合同约定的情况下，可以运用公平原则来确定当事人的权利和义务，审判机关应当按照公平原则对当事人的权利义务进行价值判断，公平地确定法律责任承担。在本案中，被上诉人违约在先，自2018年起便拖欠租金，在上诉人对被上诉人提起诉讼后，租赁物灭失，租赁合同终止。沙市区人民法院经审理后作出(2020)鄂1002民初1071号民事判决书，判决确认被上诉人应向上诉人支付自2018年1月1日起至2020年6月15日止的租金。该判决也已生效，上诉人至今未支付租金。可见，在被上诉人先拖欠租金构成违约前提下，原审法院对《租赁合同》约定、对上诉人守约行为视而不见，仍滥用公平原则，导致本案违背法律体现的公平、正义，导致本案“不公平”。

吴佑桂一审诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拆迁补偿款150万元；2.判令被告承担本案诉讼费用18300元。

一审法院认定事实：原告从2007起开始租用被告的房屋，曾于2012年5月与被告签订租期为一年半（从2012年7月1日起至2013年12月31日）的房屋租赁合同，后又于2015年11月9日重新签订《房屋租赁合同》,该合同的主要内容如下：第一条、所租房屋的具体情况：沙市区宝塔湾989号，总面积为400平方米。第二条、甲方同意乙方经营印刷，租赁期为三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日。第八条、租赁期满或合同解除，乙方应在三日内将出租房屋返还给甲方（将出租房屋钥匙交给甲方）。以上交还手续都应用书面文字。乙方返还的房屋应当符合正使用后的状况乙方添置的可移动的物品应自行收回或放弃收回，对乙方装饰、装修的部分，由乙方恢复原状（但不能拆毁，更不能人为地破坏。）乙方不能恢复原状的应保留经营期的现状，保持现状的室内装饰、装修，甲方不承担任何补偿费。第十一条、因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任。2018年12月31日租赁届满后，吴佑桂继续使用租赁房屋至2020年6月15日房屋灭失拆除之日。吴佑桂从2007年起，陆续搭建了面积为852.44平方米的建筑物，均未办理合法建设手续。2016年7月，荆力公司通知吴佑桂配合政府拆迁、腾退房屋，吴佑桂希望得到政府拆迁补偿再搬迁，荆力公司安排其法律顾问彭涛律师与吴佑桂多次协商。2018年吴佑桂向荆力公司提供了有其署名的《协议书》壹份，表明因其搭建的建筑物与荆力公司原有的建筑已合为一体，希望就该建筑物的拆迁赔偿总体金额按吴佑桂75%，荆力公司25%进行分配，并要求与荆力公司共同与征收主体进行协商，最终的补偿以双方的签字为准。因荆力公司不同意其中部分内容，2018年4月19日，荆力公司的法律顾问彭涛律师草拟了另一份《协议书》，《协议书》载明：“对乙方自行私自搭建的房屋面积约为857.56平方米。鉴于乙方承租的房屋和土地归甲方所有和使用，拆迁协议以甲方名义与相关主体签订，拆迁补偿款汇至甲方。款到后由甲方将乙方应得的款项汇到乙方指定账号。鉴于乙方私自搭建的建筑建立在甲方土地使用权的基础上，故乙方同意征收主体对甲方补偿款中属于乙方搭建的部分---按乙方得75%、甲方得25%分配”。该《协议书》尾页甲方、乙方处均为空白，仅首页乙方处打印有“吴佑桂”，《协议书》首页底部有手写签名“彭涛”，尾页的下方有手写签名“彭涛2018年4月19日”。2020年6月，被告荆力公司与拆迁部门签订了《沙市区望塔棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议》，该协议显示：荆力公司在国网湖北省电力有限公司荆州市供电公司的土地上自建的位于荆州市沙市区的房屋建筑面积为1632.90平方米，货币补偿金额为1362822元，附属物面积352.46平方米，货币补偿金额为86680元，装修补偿金额362616.00元，停产停业损失费68141元，搬迁费19595元，以上五项共计1899854元。此后，荆力公司领取了案涉房屋的拆迁补偿款2020年6月15日案涉房屋被拆除。

另查明，原告自认其所提交的证据8即《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司（租赁公司）价值测算表（征求意见稿）》中房号17、18、19、20、22、23、24、25系原告所搭建的建筑物，总面积为852.44平方米。

还查明，就案涉争议房屋，荆力公司曾以吴佑桂为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，本院于2020年9月10日作出的（2020）鄂1002民初1071号民事判决书已发生法律效力，该判决书确认吴佑桂应向荆力公司支付自2018年1月1日起至2020年6月15日止的租金（以每月租金1154.67元的标准）。截止今天，吴佑桂暂未向荆力公司支付该租金。

一审法院认为，本案争议的焦点为：一、吴佑桂搭建的房屋面积为多少如何确定以及吴佑桂搭建房屋的行为是否得到了荆力公司的同意；二、吴佑桂搭建的房屋所获拆迁补偿，原、被告之间应如何分配。

关于焦点一，评析如下：关于吴佑桂搭建房屋的面积，房屋现在已经被拆除，实际搭建面积为多少已经无从判断，但从荆力公司法律顾问彭涛向吴佑桂出具的协议内容来看，荆力公司认可吴佑桂的搭建面积为857.56平方米，但吴佑桂的特别授权的委托诉讼代理人庭后以书面形式向本院自认《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司（租赁公司）价值测算表（征求意见稿）》中房号17、18、19、20、22、23、24、25系原告所搭建的建筑物，经本院核算，该表中该部分建筑物的总面积为852.44平方米，该自认面积略小于前述荆力公司认可的搭建面积，可见双方对搭建面积分歧不大，原告的该自认行为属于对自身权利的部分放弃，本院依法予以确认，故确认吴佑桂的搭建面积为852.44平方米。如前所述吴佑桂的搭建面积达800多平方米，搭建800多平方米的房屋占用的土地面积、花费的时间都比较多，从常理来推断，荆力公司不可能不知晓，而荆力公司并未提供证据证明其明确对吴佑桂的搭建行为是不同意的，可见荆力公司对吴佑桂的搭建行为是默许的。

关于焦点二，评析如下：就拆迁补偿款项分配协商过程中形成的两份协议，原、被告双方并未签字，可见双方并未达成最终的一致意见。具体各项补偿款应如何分配，分析如下：1.关于房屋补偿款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。案涉房屋已经被拆迁，关于原告的搭建房屋的造价费用，已无法评判，有关造价费用已转化为拆迁补偿款，故本案诉争的核心问题实际为拆迁补偿款的归属及分配问题。案涉原告搭建的房屋并未办理合法的建设手续，根据前述法律规定的立法精神，涉案补偿款全部归吴佑桂或荆力公司所有均不具合理性。双方各应得多少补偿款，综合本案事实难以按一定标准进行划分，本院综合考量公平原则、遵循“任何人不得从不法行为中获利”的裁判精神及双方的过错来确定有关拆迁补偿款的分配比例，本院酌定双方对涉案房屋补偿金额各自分得50%，即原、被告各自分得451844（903688×50%）元。

2.关于搬迁费、停产停业损失费、其他损失。本院认为，原告为852.44平方米房屋的实际使用人，在搬迁时必然发生相关的费用，故相关的搬迁费用应给付原告，根据原告举证的有关补偿的标准，搬迁费按12元每平方米计算，故被告应给予原告搬迁费10229元。根据承租合同的性质，出租人

不担保承租人的经营收入。本案系因政府征收，致使合同终止，出租人不存在违约行为，不应赔偿承租人的营业损失，且政府有关拆迁的通知在2016年发出，原、被告双方的租赁合同在2018年到期，但实际拆迁发生在2020年，原告有足够的时间另行寻找租赁场地，保证自己能正常经营，故本院对原告要求支付停产停业损失费及其他损失不予支持。

综上，对于原告吴佑桂要求被告荆力公司支付拆迁补偿款150万元的诉请，本院部分予以支持，即被告荆力公司应向原告吴佑桂支付462073元（含房屋补偿金451844元与搬迁费10229元），其余部分均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、判令被告湖北荆力电力集团有限公司于本判决生效之时起十日内向原告吴佑桂支付拆迁补偿款462073元；二、驳回原告吴佑桂的其他诉讼请求。

双方当事人在二审中未提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，双方在《房屋租赁合同》中，对装饰，装修、可移动的物品等进行了约定，但对扩建并无约定，该扩建部分并无产权证书，其获得拆迁补偿款的价值是因地上建筑部分和所依附的土地而产生，二上诉人分别要求全额享有补偿款或不予任何补偿款的上诉请求均有失公平，本院不予支持，一审法院依据公平原则判定各享有50%补偿款，处理得当。租赁也是经营的一种方式，在房屋被拆毁后，房屋所有人不再可能继续租赁，其应当享有大部分的经营损失补偿，承租人则可能换至他处继续经营，损失相对较小，其仅能依据合同未履行期限适当予以补偿，但本案2020年房屋拆迁时，上诉人吴佑桂的房屋租赁已于2018年到期，吴佑桂对其经营损失没有提供证据，该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据租赁面积和拆迁补偿标准判定搬迁费并无不当，上诉人吴佑桂就搬迁费提起上诉，但未作出合理理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22864元，由上诉人吴佑桂负担13714元，由上诉人湖北荆力电力集团有限公司负担9150元。

本判决为终审判决。

审判长　　陈时中

审判员　　谢成勇

审判员　　李　静

二〇二一年七月十二日

书记员　　郑　晨