湖北荆力电力集团有限公司与沙市区炉鼎记火锅店、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省荆州市沙市区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂1002民初495号 原告：湖北荆力电力集团有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍发财，湖北三鼎律师事务所律师。 被告：沙市区炉鼎记火锅店，住所地：荆州市沙市区航空路46号（供电公司门面）。 经营者：***，男，汉族，1977年5月12日，住湖北省荆州市沙市区。 被告：***，男，汉族，1977年5月12日，住湖北省荆州市沙市区。 原告湖北荆力电力集团有限公司（以下简称荆力电力公司）诉被告沙市区炉鼎记火锅店、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荆力电力公司的委托诉讼代理人伍发财，被告沙市区炉鼎记火锅店的经营者***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荆力电力公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2021年1月1日至2021年9月23日的租金239858元及逾期违约金（自2021年2月6日起以239858元为基数，按每日1‰计算至实际偿清之日止，暂计算至2021年11月12日为66920元）。2.判令被告向原告支付2021年9月24日至2021年10月29日的房屋占有使用费32858元及逾期腾退房屋违约金32585元。两项诉请计算标准均按租赁合同租金标准计算。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月22日，湖北荆力电力集团有限公司租赁分公司（2020年9月8日已注销）与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于沙市区××号××楼××楼××楼房屋，总面积810平米房屋出租给被告用于经营炉鼎记火锅店，租赁期间自2018年1月1日至2021年12月31日。合同约定每月5日前交纳当月租金，被告拖欠租金达2个月的，每天按千分之一支付违约金，原告同时有权终止合同并收回房屋。租赁期届满或合同解除后，被告应在3日内将房屋及钥匙交还原告，逾期腾退的，***时期租金的2倍向原告支付违约金，同时应将房屋恢复原状，不能恢复的，应保留装饰装修现状，对于房屋内留置的物品，视为被告放弃所有权，原告可自行处置。被告自2021年1月1日以来未向原告交纳任何租金，严重违反合同约定。原告已于2021年9月23日通过微信和邮政专递方式向被告送达了解除合同通知书，告知被告解除租赁合同，并在3日内腾退房屋交还钥匙，同时原告于2021年10月8日向被告发送腾退房屋通知，告知被告立即腾房。被告在收到通知后腾退房屋，并于2021年10月29日将案涉房屋交还原告。现因被告未向原告履行租金支付义务，故依据《民法典》等法律的规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判允所诉。 被告沙市区炉鼎记火锅店、***辩称,在2021年1月的时候我就已经停业了，在年后我才提出退租，直至9月期间一直在协商此事，并且原告也已经重新招租了，同时我也在转租，我也多次去原告公司协商并且与原告口头协商过房租交到4月。 本院查明事实如下：2017年12月22日，出租方、甲方荆力电力公司租赁分公司与承租方、乙方沙市区炉鼎记火锅店签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意乙方承租××号主楼和附楼二楼总面积810平方米经营炉鼎记火锅店，租赁期限为2018年1月1日起至2021年12月31日止（四年）；乙方需在合同签订时交押金5万元，合同生效，甲方开具收据给乙方，合同期满后按规定退还给乙方（押金不计利息）；2021年租金为330371.00元；每月5日前交当月租金；租赁期间，乙方拖欠租金累计2个月的，每天按1‰计滞纳金，甲方可以终止合同收回房屋；租赁期满或合同解除后，乙方应在三日内将出租房屋及钥匙返还甲方，如乙方逾期不搬者，***时租金的2倍计算，向甲方偿付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，应通过甲乙双方协商解决，也可由当地房管部门或工商行政管理部门调解。协商或调解不成的依法向人民法院起诉；本合同一式二份，经甲、乙双方签字生效，甲乙双方各执一份。荆力电力公司租赁分公司系荆力电力公司的分公司，已于2020年9月8日注销。 合同签订后，被告沙市区炉鼎记火锅店在案涉租赁房屋从事餐饮服务。原被告确认，沙市区炉鼎记火锅店、***已向原告交纳押金50000元且在2021年以前的房租已支付完毕，同时荆力电力公司已按湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第一条第2项关于“减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的要求，为沙市区炉鼎记火锅店共免除了2020年6个月的房租。 因沙市区炉鼎记火锅店、***未能支付2021年1月1日以来的房租，2021年9月23日，荆力电力公司向沙市区炉鼎记火锅店、***以邮寄方式发送《解除合同通知书》，通知解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求对方应自接到通知后三日内腾退租赁房屋、交还房屋及钥匙、支付2021年1月1日至合同解除之日的租金和每日千分之一的滞纳金，如逾期腾退，荆力电力公司将从逾期腾退之日起按合同约定租金的2倍主张逾期腾退违约金并自行收回租赁房屋，自行处置租赁房屋内留置的物品、装饰装修。***于2021年9月30日收到该邮件。 2021年10月8日，荆力电力公司在沙市区炉鼎记火锅店门前张贴《腾退房屋通知》，通知将择日自行收回租赁房屋。 荆力电力公司主张于2021年10月29日收回案涉租赁房屋，***主张其于2021年6月15日腾退房屋。 本案诉讼发生后，2022年3月24日、3月25日，***分别向荆力电力公司转款20000元、12590元用于支付房租。 上述事实有原告荆力电力公司提交的《房屋租赁合同》、《照片》、《邮政快递单》、《解除合同通知书》、《腾退房屋通知书》，被告沙市区炉鼎记火锅店、***提交的《明细》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告荆力电力公司与被告沙市区炉鼎记火锅店、***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告荆力电力公司已按合同约定将房屋出租给被告沙市区炉鼎记火锅店、***使用，被告沙市区炉鼎记火锅店、***应支付相应租金。 《房屋租赁合同》约定了2021年租金以及每月5日前交当月租金。截止2021年9月23日荆力电力公司向***以邮寄和微信方式发送《解除合同通知书》时，被告仍未交纳2021年的任何租金。依据《房屋租赁合同》有关租赁期间，承租方拖欠租金累计2个月的，出租方可以终止合同收回房屋的约定，案涉《房屋租赁合同》自荆力电力公司要求解除《房屋租赁合同》的通知到达对方时即2021年9月23日解除。 《房屋租赁合同》约定2021年租金为330371.00元，即905元/天（330371元÷365天）。沙市区炉鼎记火锅店应支付2021年1月1日起至合同解除之日即2021年9月23日止的房屋租金240730元（905元/天×266天）。现原告荆力电力公司主张被告沙市区炉鼎记火锅店、***向其支付2021年1月1日至2021年9月23日的租金239858元，未超出合同约定的标准，本院予以确认。因***已向荆力电力公司交纳押金50000元、在本案诉讼发生后又向荆力电力公司支付32590元，双方均同意在欠付租金中予以扣减，故沙市区炉鼎记火锅店、***还应向荆力电力公司支付租金157268元（239858元-50000元-32590元）。关于原告主张被告自2021年2月6日起以239858元为基数至实际清偿完毕之日止按每日1‰计算逾期违约金的诉讼请求，根据双方“每月5日前交当月租金”“乙方拖欠租金累计2个月的，每天按1‰计滞纳金”的约定，应从2021年2月6日起计算该逾期违约金，但每日1‰的约定违约金标准过高，本院调整为按一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%计算。经本院核算，自2021年2月6日起至2021年3月5日止应以沙市区炉鼎记火锅店、***拖欠的2021年1、2月房租53395元（905元/天×31天+905元/天×28天）为基数计算为598元，自2021年3月6日起至2021年4月5日止以2021年1-3月房租81450元为基数计算为1010元，自2021年4月6日起至2021年5月5日止以2021年1-4月房租108600元为基数计算为1303元，自2021年5月6日起至2021年6月5日止以2021年1-5月房租136655元为基数计算为1695元，自2021年6月6日起至2021年7月5日止以2021年1-6月房租163805元计算为1966元，自2021年7月6日起至2021年8月5日止以2021年1-7月房租191860元为基数计算为2379元，自2021年8月6日起至2021年9月5日止以2021年1-8月房租219915元为基数计算为2727元，自2021年9月6日起至2022年3月23日止以239858元为基数计算为19093元，2022年3月24日以219858元为基数计算为88元，前述金额共计30859元，自2022年3月25日起自实际清偿完毕之日止以207268元为基数计算。 对被告自合同解除后至腾退前的房屋占有使用费，本院参照约定的租金标准计算2021年9月24日至2021年10月29日的房屋占有使用费为32580元（905元/天×36天）。对原告主张的32585元超过此标准部分不予支持。原告另主张房屋占有使用费的违约金32585元标准过高，本院调整为以房屋占有使用费32580元的30%计算为9774元。***主张其于2021年6月15日腾退房屋，但不能举示任何证据予以证明，对其该项抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，依照依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、被告沙市区炉鼎记火锅店、***于本判决生效之日起十日内支付原告湖北荆力电力集团有限公司欠付租金157268元和逾期违约金（自2021年2月6日起至2022年3月24日止为30859元，自2022年3月25日起自实际清偿完毕之日止以207268元为基数按一年期贷款市场报价利率四倍计算）； 二、被告沙市区炉鼎记火锅店、***于本判决生效之日起十日内支付原告湖北荆力电力集团有限公司房屋占有使用费32580元和逾期腾退房屋违约金9774元； 三、驳回原告湖北荆力电力集团有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决确定的期限内履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6879元，减半收取3440元，由被告沙市区炉鼎记火锅店、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年五月五日 书记员　　郑先帼