**与湖北荆力电力集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省荆州市沙市区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鄂1002民初1392号 原告：**，女，1983年4月1日出生，回族，住湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：**，湖北大柏地律师事务所律师。 被告：湖北荆力电力集团有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区太岳路与金龙路交汇处1-2层。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，湖北三鼎律师事务所律师。 第三人：***，男，1974年8月11日出生，汉族，住湖北省广水市。 第三人：***，男，1958年3月5日出生，汉族，住湖北省广水市。 第三人：***，男，1965年5月13日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。 第三人：***，男，1951年11月2日出生，回族，住湖北省荆州市沙市区。 四位第三人共同委托诉讼代理人：**，湖北***师事务所律师。 原告**诉被告湖北荆力电力集团有限公司（以下简称荆力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，第三人***、***、***、***于2022年5月16日申请作为有独立请求权第三人参与本案诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理，原告**及其委托诉讼代理人**，被告荆力公司委托诉讼代理人**，第三人***、***、***及四位第三人的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**的诉讼请求为：1、被告荆力公司返还原告拆迁补偿款908430元；2、被告荆力公司返还原告停产停业损失费31474元；3、被告荆力公司以拆迁补偿款、停产停业损失费之和939904元为基数自2020年6月15日起按照人民银行贷款基础利率（ＬＰＲ）标准向原告支付资金占用损失（截至2022年2月14日暂计61215.16元）；4、本案诉讼费用由被告荆力公司负担。事实与理由：原告自2010年前后起，长期租赁被告荆力公司沙市区××路的场地。租赁期间，原告经被告同意，将租赁地进行了全面修整，先后新建了仓库、房屋等设施。此外，还对租赁区域路面进行了硬化平整，对租赁场地安装水电并修缮装饰。2016年7月，被告通知原告，要求原告配合政府拆迁，并向原告出示了荆州市沙市区人民政府发布的“关于沙市区沿江大道***片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告”。原告愿意配合，同时希望在租赁期间出资新建的仓库、房屋等设施能得到合理的补偿。被告安排律师口头向原告转述了“三七分”的方案，原告未予同意。为了不影响政府整体拆迁工作，原告配合被告与拆迁部门完成租赁场地内的构筑物面积确认工作，并将大部分财产搬出厂房，遣散人员。2020年6月被告荆力公司与拆迁部门签订了《征收补偿协议》。2020年6月15日案涉区域被拆除。次月，原告正欲与被告商议拆迁款分配事宜，却接到被告的起诉状，请求判令原告缴纳2018年1月1日至拆迁期间的租金。该案中，法院未采纳原告关于“拆迁期间租赁受影响，未再继续正常使用”等意见，最终裁判由原告按照既往价格全额支付租金。该案处理期间，被告一直隐瞒拆迁部门确定的原告新建房屋面积及补偿金额明细等重要信息。近日，原告偶然了解到，被告出租的各场地均有明确补偿明细。经原告了解，拆迁部门已经确认的由原告新建的构筑物面积为1132.92平方米，拆迁补偿款为908430元。此后，原告与被告多次商议拆迁补偿款返还事宜，被告均推诿并拒不支付，原告为维护自身合法权益，故而起诉。 被告荆力公司就原告**诉请辩称：***片区改造是区政府改造的项目，属于政府拆迁，按照原被告双方签订的房屋租赁合同约定，被告在拆迁补偿后无需对原告进行补偿或者赔偿，原告诉请应予驳回。 第三人***、***、***、***就原告**诉请辩称：案涉房屋并非由原告出资新建，而是由第三人在承租案涉场地后自行出资修建，面积为424.85平方米和360.36平方米，并且在原告父亲去世后第三人一直正常租用该场地，据此被告应将对应的424000元和398558元征收补偿款给予第三人。 第三人***、***、***、***的诉讼请求为：1、被告荆力公司返还***、***拆迁补偿款424000元，返还***、***拆迁补偿款398558元；2、本案诉讼费由荆力公司承担。事实与理由：2006年3月1日，第三人***与原告**父亲**签订了《场地出租合同》，双方约定**将电力公司车间大楼附近的空场地出租给***使用，并约定***在该租赁场地修建的房屋由***自行负责。之后第三人***、***与**签订了《场地出租合同》，约定**将其承租的荆力公司车间大楼前空场地转租给第三人***、***，由承租人在租赁的场地上修建房屋。四位第三人在承租案涉土地后，***、***修建了仓库，面积为424.85平方米；***、***修建了仓库，面积为360.36平方米，两间仓库均未办理不动产权登记。**父亲**于2012年过世，之后四位第三人仍一直将场地租金正常支付给原告**。四位第三人认为，原告**所主张的拆迁补偿款中，标注360.36平方米的仓库为***、***所建，标注424.85平方米的仓库为***、***所建，在征收补偿过程中对应的398558元和424000元应为房屋修建人所有而非**所有，故提起第三人有独立请求权之诉。 原告**就第三人诉请辩称：原告父亲**承租被告公司场地，修建房屋，并在承租期间将部分场地转租给第三人。原告对第三人所称修建的面积及对应的赔偿款均不清楚。被告拆迁过程中，原告有所参与，拆迁部门已将拆迁款核算至原告名下，据此原告认为对应的拆迁款应当由原告所有。另原告认为，第三人与被告之间无直接关联，若第三人须主张相关权利，应持相关证据另案向原告提起诉讼。 被告荆力公司就第三人诉请辩称：原告向第三人转租事实属实，但转租是在被告不知情的情况下。被告与原告签订了租赁合同，原告又转租给第三人，因转租关系产生的权利义务应当受到原被告签订的租赁合同约束，诉争的租赁房屋被政府拆迁，因此无论是承租关系还是转租行为，依据原、被告之间的合同约定被告均不应赔偿。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 位于荆州市沙市区××路的场地属被告荆力公司所有，21世纪初被告公司（当时名称为荆州市荆力租赁有限公司，后吸收合并为被告公司）将该场地出租给原告父亲**，但因年代久远且**已于2012年去世，起租时间及具体约定已无法查实。2006年3月1日，**将其租赁的部分场地转租给第三人***，并与***签订了《场地租赁合同》，约定：**将交易所西北空地北墙以南25米，西墙以东10米，租给***使用；***在新租场地修建房屋或其他使用，**不负任何责任，由***自己解决；租期为2006年3月1日至2007年3月1日一年，每月租金400元；合同期满，***修建的房屋由自己解决。后***、***在该场地上修建了仓库，面积为360.36平方米，但该房屋未经过规划许可，亦未办理房产证。2011年3月10日，**又将另一部分租赁场地转租给***、***，并与其签订《场地租赁合同》，约定：**将电力公司车间大楼前空场地大约600平米租给***、***使用；***、***在新租场地修建房屋或其他使用，**不负任何责任，由其自己解决；租期为2010年3月10日至2011年3月10日一年，每月租金700元；合同期满，***、***修建的房屋由自己解决。后***、***亦在该场地上修建了仓库，面积为424.85平方米，但未经过规划许可，也未办理房产证。以上租赁关系延续至**去世。 **去世后，其女即原告**继续租赁该场地，此时租赁场地上除第三人兴建的仓库外还有原告父亲搭建的简易房、简易棚等附着物。2012年6月13日原告**（乙方）与被告荆力公司（当时名称为荆州市荆力租赁有限公司，甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：所租房屋位于沙市区××路；甲方同意乙方经营存放不锈钢材料，租赁期为一年零九个月，从2012年4月1日起至2013年12月31日止；因政府拆迁不可抗拒的因素，甲方不予承担任何经济赔偿；等。2014年2月26日，原告**与被告荆力公司签订《房屋（门面）续租合同》，约定：就前合同续租一年，自2014年1月1日起至12月31日止；因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任；等。2015年3月26日，原、被告再次续签《房屋（门面）续租合同》，约定续租一年，自2015年1月1日起至12月31日止，仍约定了因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任；等。同时，原告**继受了其父**与第三人***、***和第三人***、***在相应场地上的转租关系，第三人***、***和第三人***、***一直使用租赁场地和自建仓库至拆迁，并多次向原告**交纳租金。 2016年9月1日，沙市区人民政府制发沙政发（2016）6号《荆州市沙市区人民政府关于沙市区沿江大道***片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，本案讼争的位于沙市区××路的场地在此征收范围内。2020年6月16日，征收实施单位荆州市沙市区人民政府解放路街道办事处、征收指挥部沙市区望塔片区棚户区改造项目企事业单位征收分指挥部、被征收人国网湖北省电力有限公司荆州供电公司、被征收人被告荆力公司签订了《沙市区***户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议》，其中被征收人被告荆力公司补偿金额为：房屋建筑面积为1632.9平方米，货币补偿金额为1362822元；附属物面积为352.46平方米，货币补偿金额为86680元；装修补偿金额362616元；停产停业损失费68141元；搬迁费19595元；以上五项共计1899854元，被告公司已足额收到该补偿款。 各方当事人对原、被告之间的租赁关系、租赁标的，以及原告与第三人之间的转租关系、转租标的不持异议。关于第三人诉请的拆迁补偿款，原告**认可《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司价值测算表（征求意见稿）》上建筑面积为360.36平方米的砖木结构仓库即为原告与第三人***、***之间转租场地上的房屋，建筑面积为424.85平方米的砖木结构仓库即为原告与第三人***、***之间转租场地上的房屋，该两处建筑均无房产证，最终在拆迁补偿中确认的补偿金额分别为294054元、343279元，该款项包含在1899854元补偿款中已向被告公司发放。关于原告诉请的拆迁补偿款，除包含第三人诉请的拆迁补偿款之外，还包含《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司地面附属物明细表》中备注为“**”补偿金额为85872元的部分，该部分金额对应的简易房、简易棚由原告父亲搭建，该款项亦包含在1899854元补偿款中已向被告公司发放。现原告与第三人均主张被告向其给付相应拆迁补偿款等成讼。 另查明：1、2019年，第三人***、***及第三人***、***分别作为原告以房屋租赁合同纠纷为案由起诉**，案号为[2019]鄂10**民初439号、440号，后均自愿撤回起诉，本院依法予以准许。 2、原、被告曾就租金给付形成讼争，经（2020）鄂1002民初1072号、（2020）鄂10民终2106号一、二审审理，确认原、被告之间的租赁关系止于房屋灭失之日2020年6月15日（房屋因拆迁而灭失），并就租金给付予以生效判定。 以上事实有原告提交的由沙市区***户区改造项目企事业单位征收分指挥部出具的《荆州电力局沙市供电分局评估价值汇总表》及附表、被告公司提交的《营业执照》及《准予变更登记通知书》、《房屋租赁合同》、《房屋（门面）续租合同》、《荆州市沙市区人民政府关于沙市区沿江大道***片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，第三人提交的《场地出租合同》、照片、租金收据、[2019]鄂10**民初439号、440号民事裁定和庭审笔录及与该笔录中出庭证人陈述吻合的条据、《房产分户平面图》，原、被告均提交的（2020）鄂1002民初1072号、（2020）鄂10民终2106号民事判决，原告与第三人均提交的《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司价值测算表（征求意见稿）》、《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司地面附属物明细表》及庭审笔录、笔录中的当事人陈述在卷佐证。 本院认为，各方当事人对**、**先后与被告公司发生的租赁关系，以及与第三人***、***和第三人***、***发生的转租关系事实均不持异议，最初的租赁标的是场地，各方当事人就场地形成的租赁协议意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，协议合法有效，但是，场地上修建仓库、简易房、简易棚等附着物后，租赁标的演变为场地和地上房屋，该附着房屋因未取得规划许可，未办理权属登记，违反了法释（2009）11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同无效。 因案涉租赁场地在政府拆迁范围之内，被告作为场地的权属方已获得拆迁补偿。原告**认为，根据其提交的《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司地面附属物明细表》所载，备注有“**”的简易棚、简易房的地上附着物评估价值为85872元；根据其提交的《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司价值测算表（征求意见稿）》所载，备注有“**”的两处砖木结构仓库评估价值测算为822558元（398558元+424000元）；**认为以上共计908430元（85872元+822558元）的拆迁补偿款应属其所有，被告应向原告给付，此为原告关于拆迁补偿款诉请的由来。其中《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司价值测算表（征求意见稿）》备注有“**”、评估价值测算分别为398558元、424000元两处砖木结构仓库，第三人***、***认为398558元对应的仓库由其修建，相应补偿款应属***、***所有，被告应向***、***给付398558元；第三人***、***认为424000元对应的仓库由其修建，相应补偿款应属***、***所有，被告应向***、***给付424000元，此为第三人诉请由来。但是，经原告申请，沙市区***户区改造项目企事业单位征收分指挥部提供的最终拆迁补偿明细显示，各方争议的第三人***、***诉请由其修建、面积为360.36平方米的仓库对应的实际补偿款为294054元并非398558元；第三人***、***诉请由其修建、面积为424.85平方米的仓库对应的实际补偿款为343279元并非424000元。另《湖北电力公司荆州供电公司沙市分公司地面附属物明细表》备注有“**”的简易棚、简易房的评估价值85872元与最终实际补偿金额吻合。以上系对实际产生的补偿金额的明确。 案涉仓库、简易房、简易棚系依据相应租赁关系、依附于被告的土地使用权而产生，从以上建筑物、附着物早已附着在场地上来看，被告公司理应对其明知，应视为承租人、次承租人经出租人同意扩建。法释（2009）11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案讼争的拆迁补偿费用相当于对扩建造价费用的补偿，结合本案实际情况，由**搭建扩建部分所产生的85872元补偿费，因出租人与承租人双方对违规搭建均存在过错，按照公平原则，此部分补偿款应由原、被告各自分得50%即各分得42936元（85872元÷2）。 各方当事人对第三人主张由其搭建的事实存在争议，本院认为，就此争议部分，被告公司虽持异议但明确并非由被告公司修建，原、被告均未能就该房屋的修建提供合理、完整、确定的表述或相应证据，但是，根据**与第三人***、***及第三人***签订的两份《场地租赁合同》来看，均约定了“在新租场地修建房屋或其他使用，**不负任何责任，由承租人自己解决”及“合同期满，承租人修建的房屋由自己解决”，并且，根据［2019］鄂10**民初439号、440号的庭审笔录，当时修建的工人出庭作证并接受了质询，故本院认定，第三人系租赁场地上仓库的修建主体。同理，被告公司作为讼争场地的权属方，将场地出租给**后，**作为承租人同意次承租人扩建，亦系场地权属方和出租方均同意第三人扩建。**去世后由其女儿**承继相关权利义务。同理考虑到过错责任和公平原则，以及第三人的建设投入，对该部分费用本院认为应以最终确认的补偿金额为基数，由被告公司获得33%、原告获得33%、第三人获得34%，即被告公司获得210319.89元（294054元×33%＋343279元×33%）、原告获得210319.89元（294054元×33%＋343279元×33%）、第三人***、***获得99978.36元（294054元×34%）、第三人***、***获得116714.86元（343279元×34%）。被告认为，原、被告之间的合同明确约定“因政府拆迁不可抗拒的因素，甲方不予承担任何经济赔偿”等，本院认为，本案诉争的补偿款并非是由被告公司自行支出的赔偿款，是否包含在“经济赔偿”内有待商榷，该约定存在歧义，且该合同系无效合同，该条款自始无效，不具有约束力，故本院对被告公司该抗辩不予认可。原告认为，对**在世时发生的情况不清楚，并认为相关补偿款备注为“**”即应归属其名下，明显事实和法律依据均不充分，本院不予认可。另第三人对原、被告之间的诉讼标的有独立的请求权，其参与本案诉讼符合法律规定。 关于原告主张的停产停业损失补偿款，本院认为，租赁也是经营的一种方式，在场地被征收后，场地使用权人不能再继续租赁，而承租人则可以换至他处继续经营。且《荆州市沙市区人民政府关于沙市区沿江大道***片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》已于2016年9月1日发布，此时原、被告约定的租赁期限已经届满，之后实际拆迁发生在2020年，原告有足够的时间另行寻找租赁场地。据此，本院认定拆迁补偿款中的停产停业损失费应归被告获得，就原告关于停产停业损失费的主张不予支持。 关于原告主张的利息损失，本院认为，虽然原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋（门面）续租合同》系无效合同，但双方确实曾就“因政府政策征用该土地及拆迁使合同不能履行，本合同则自然终止，无条件搬离，互不承担责任”经协商达成一致，因此，被告未向原告支付相应补偿款的原因在于双方产生争议，被告不存在恶意违约占有补偿款的情形，本院就原告的利息主张不予支持。 综上所述，针对讼争场地上的仓库、简易房、简易棚，被告就此已获得的补偿款为723205元（85872元+294054元+343279元），其中被告应向原告给付补偿款253255.89元（42936元+210319.89元）、向第三人***、***给付补偿款99978.36元、向第三人***、***给付补偿款116714.86元。 本案所涉法律事实发生在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、法释（2009）11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、被告湖北荆力电力集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**给付拆迁补偿款253255.89元； 二、被告湖北荆力电力集团有限公司于本判决生效之日起十日内向***、***给付拆迁补偿款99978.36元； 三、被告湖北荆力电力集团有限公司于本判决生效之日起十日内向***、***给付拆迁补偿款116714.86元； 四、驳回原告**的其他诉讼请求； 五、驳回第三人***、***、***、***的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原告**缴纳的案件受理费13810元，由原告**负担10357元，由被告湖北荆力电力集团有限公司负担3453元；第三人***、***、***、***缴纳的案件受理费6013元，由第三人***、***、***、***负担4450元，由被告湖北荆力电力集团有限公司负担1563元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 员　　张　华 二〇二二年十一月二十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　***