优品鲜生活（北京）商贸有限公司与北京汇海永兴科技发展有限公司案外人执行异议之与一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0102民初33050号

原告（异议人）：优品鲜生活（北京）商贸有限公司，住所地北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5-108。

法定代表人：柳永英，经理。

委托诉讼代理人：王杰林，该公司员工。

被告（申请执行人）：北京汇海永兴科技发展有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路66号镇政府1号楼110室-2302。

法定代表人：张学伟，执行董事。

委托诉讼代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。

第三人（被执行人）：北京立高科技股份有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇赵礼路北京东方立高装饰有限公司院内。

法定代表人：赵松林。

第三人（被执行人）：北京东方展业兴民装饰工程有限公司，住所地北京市平谷区岳各庄双河路2排10号。

法定代表人：单永华。

第三人（被执行人）：北京爱心中立高文化有限责任公司，住所地北京市丰台区小屯路9号2号楼108室。

法定代表人：王爱勇。

第三人（被执行人）：北京展业防水材料有限责任公司，住所地北京市大兴区礼贤镇南电镀厂院内006。

法定代表人：薛峰。

第三人（被执行人）：北京水润田丰农业技术开发有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路1号院5号楼1层（5）-5。

法定代表人：王付伟。

第三人（被执行人）：王政昌，男，1970年6月20日出生，汉族，住北京市平谷区。

第三人（被执行人）：北京立高防水工程有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇岳各庄双河路2排10号。

法定代表人：赵松林。

原告优品鲜生活（北京）商贸有限公司（以下简称优品鲜公司）与被告北京汇海永兴科技发展有限公司（以下简称汇海公司）及第三人北京立高科技股份有限公司、北京东方展业兴民装饰工程有限公司、北京爱心中立高文化有限责任公司、北京展业防水材料有限责任公司、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司、王政昌、北京立高防水工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员许波独任公开开庭进行了审理。原告优品鲜公司的委托诉讼代理人王杰林及被告汇海公司代理人铁维中到庭参加诉讼，第三人北京立高科技股份有限公司、北京东方展业兴民装饰工程有限公司、北京爱心中立高文化有限责任公司、北京展业防水材料有限责任公司、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司、王政昌、北京立高防水工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

优品鲜公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）京0102执异186号执行裁定书；2.中止（2018）京0102执恢18号案件的执行；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：法院在拍卖涉案的房屋时侵害了原告的合法权益，原告享有优先购买权。2012年6月15日涉案房屋由刘国峰进行合法承租，租赁合同也约定了刘国峰对涉案房屋转租权，2017年9月15日，原告与刘国峰签订了租赁合同，承租涉案的房屋，法院对涉案房屋进行评估、拍卖等一系列执行行为时并没有告知原告，擅自对涉案房屋进行了处分，其行为侵犯原告作为承租人对承租的涉案房屋享有的优先购买权，其行为严重违法。原告对涉案租赁的房屋享有合法的承租权，法院对涉案房屋进行强制腾退，违反买卖不破租赁的原则。承租人承租涉案房屋在先，法院查封在后，根据买卖不破租赁的原则承租人享有现有合法的承租权，法院强制对原告承租的涉案房屋进行腾退，其行为严重违法。执行法官执行过程中严重违法，出具的（2021）京0102执异186号《执行裁定书》明显错误，应予撤销。

汇海公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。第一，汇海公司是房产所有权人，涉案房屋不存在足以对抗抵押权的真实合法的租赁关系。我公司通过司法拍卖取得涉案房产，2019年5月28日北京市西城区人民法院作出执行裁定确认我公司已取得涉案房产的所有权。房产原占用人刘国峰曾向北京市丰台区人民法院提起诉讼主张涉案房产存在租赁关系被法院驳回，后经北京市第二中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。原告称是向刘国峰承租的涉案房产，其作为次承租人更无法对抗抵押权，不享有足以排除强制执行的权利。第二，涉案房产已经执行完毕，案外人执行异议之诉没有依据。2021年12月8日西城法院已将成交的涉案房产交付给我公司，执行标的的执行程序已经终结，案外人的异议之诉缺乏事实基础。第三，原告是否在法定期间提起案外人执行异议之诉，请法院予以审查。

第三人北京立高科技股份有限公司、北京东方展业兴民装饰工程有限公司、北京爱心中立高文化有限责任公司、北京展业防水材料有限责任公司、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司、王政昌、北京立高防水工程有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。

当事人围绕诉讼请求分别提交了证据材料，本院庭审组织了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年1月20日，本院作出（2014）西民初字第11625号民事判决，判令：1、北京立高科技股份有限公司于本判决生效后十日内偿还中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金一千九百九十八万八千四百二十一元六角四分及罚息（截至二〇一四年九月十八日的罚息为二百二十七万四千三百三十六元五角八分；自二一四年九月十九日起至实际付清贷款本息之日止，按照日万分之五的利率计付）；2、王政昌、北京立高防水工程有限公司对本判决第一项所确认的北京立高科技股份有限公司的给付义务向中国民生银行股份有限公司总行营业部承担连带保证责任；王政昌、北京立高防水工程有限公司在承担保证责任后有权在已经清偿的连带保证责任范围内向北京立高科技股份有限公司追偿；3、中国民生银行股份有限公司总行营业部对北京东方展业兴民装饰工程有限公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼-2层3-2号房屋及其土地使用权、北京爱心中立高文化有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号房屋及其土地使用权、北京市展业防水材料有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼2层3-7号房屋及其土地使用权、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼3层3-9号房屋及其土地使用权有权行使优先受偿权，前述抵押物经折价或者拍卖、变卖后的所得价款优先偿还本判决第一项确认的中国民生银行股份有限公司总行营业部对北京立高科技股份有限公司享有的债权；4、驳回中国民生银行股份有限公司总行营业部的其他诉讼请求。

该案判决生效后，本院以（2015）西执字第05466号执行案件立案执行，于2017年4月27日裁定终结本次执行程序，于2018年1月16日以（2018）京0102执恢18号案件恢复执行。恢复执行过程中，本院于2018年9月20日裁定变更汇海公司即本案被告为申请执行人。

2019年1月29日，本院在京东网络司法拍卖平台就位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼-2层3-2号、1层3-5号、2层3-7号、3层3-9号房屋及对应土地使用权（即执行依据载明的全部抵押物）发布拍卖公告，汇海公司通过拍卖以14900万元的价格购得全部房地产。2019年5月28日，本院出具拍卖成交裁定，汇海公司于2019年6月27日办理了所有权登记。上述房屋拍卖后，本院出具执行裁定书，载明“汇海公司依据（2014）西民初字第11625号民事判决申请执行……在执行过程中……5.本院将上述房屋及土地使用权拍卖……7.本次执行过程中，执行到位39420835元，本案尚有40776959.7元迟延履行债务利息未能执行”，并裁定终结本次执行程序。

2021年，优品鲜公司向本院提起案外人异议，主张其与刘国峰于2017年9月15日签订了租赁合同，系丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号房屋的合法承租人，要求中止执行。本院经审查作出（2018）京0102执异186号执行裁定书驳回异议请求。该裁定向优品鲜公司提供的地址邮寄送达，于2021年9月1日退回。优品鲜公司提交的编号1140504226929邮政EMS邮单显示，其于2021年9月15日向本院位于西城区后英房胡同1号的地址邮寄了材料，立案庭签收。后本院出具补正裁定对（2018）京0102执异186号执行裁定书的笔误进行补正并于2021年9月30日进行邮寄，优品鲜公司于2021年10月12日前往本院立案窗口现场递交了本案立案材料，立案时本院曾询问优品鲜公司代理人王杰林，其称2021年8月30日邮寄送达时人在外地，因无法代收故被退回，回北京后于9月13日来本院现场领取裁定并于9月15日邮寄了案外人异议之诉的起诉材料。

又，优品鲜公司自述于2017年9月15日与刘国峰签订了租赁合同，其提交的《北京市房屋租赁合同》显示：甲方（出租方）刘国峰，乙方（承租方）优品伟业（北京）商贸有限公司，承租房屋坐落于丰台区南方庄2号院3号楼3-5一层，一层除下列区域外（现有北京宏泰昌酒店管理有限公司在一层使用的面积、北京炫丽骄阳健身服务有限公司在一层使用的面积，北侧酒店卫生间墙体外留1.2米通道，现有酒店前台中控室不动，现有酒店办公室、宿舍不动。原南旋转门与电梯之间的立柱向北2米为酒店使用区域。甲方自用西北角房间一间）归乙方使用。甲方对该房屋享有转租权。租赁期限自2017年的10月1日至2032年6月11日止。甲方应于2017年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。优品鲜公司提交的《主体变更协议》显示：甲方刘国峰，乙方优品伟业（北京）商贸有限公司，丙方优品鲜公司即本案原告。甲方与乙方于2017年9月15日就第1层3-5-108号商铺签署了《房屋租赁合同》，乙方在租赁合同中的权利和义务转让给丙方，三方达成协议，甲方同意自协议生效之日起乙方将租赁合同中约定的乙方权利义务转让给丙方，本协议签字盖章后从2018年11月6日起生效。

本院认为:本案为案外人执行异议之诉纠纷，优品鲜公司以承租人身份主张对执行标的享有权利，执行标的虽于2019年5月28日拍卖完毕，但执行标的由当事人之一汇海公司受让，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第六条第二款，案外人异议应在执行程序终结之前提出，而非执行标的执行终结之前。执行标的执行终结之前是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前；执行标的由申请执行人或者被执行人受让的，案外人异议应在生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结之前提出。执行标的经拍卖后尚不足清偿（2014）西民初字第11625号民事判决确定的迟延履行债务利息，故优品鲜公司于2021年提起案外人异议符合法律规定。案外人异议裁定作出后邮寄送达给优品鲜公司，虽于2021年9月1日被退回，但优品鲜公司于9月15日邮寄本案诉讼材料未超出15日的起诉期限。本案争议焦点为：优品鲜公司作为承租人，能否对抗申请执行人汇海公司对抵押物享有的担保物权。优品鲜公司于2018年11月6日与原《北京市房屋租赁合同》的双方当事人签订《主体变更协议》，原《北京市房屋租赁合同》中承租人优品伟业（北京）商贸有限公司的权利义务一并转让给原告，适用债权转让、债务转移的有关规定，其享有的权利以优品伟业（北京）商贸有限公司的权利为限。《北京市房屋租赁合同》显示优品伟业（北京）商贸有限公司于2017年9月15日签订该合同，承租房屋为（2014）西民初字第11625号民事判决中确定的部分抵押物。该生效判决已确认中国民生银行股份有限公司总行营业部对包括承租房屋在内的抵押物享有优先受偿权，申请执行人变更为汇海公司后，汇海公司作为申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，且承租房屋存在的抵押权登记在先，租赁合同签订在后，属于先抵后租，优品鲜公司主张的承租人权利不足以排除强制执行，其诉讼请求本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第六十七条第一款、第九十五条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2022年修正）第三百零二条、第三百零三条、第三百零五条、第三百零八条、第三百零九条、第三百一十条之规定，判决如下：

驳回原告优品鲜生活（北京）商贸有限公司的诉讼请求。

案件受理费70元及公告费（以实际发生额为准），均由原告优品鲜生活（北京）商贸有限公司负担（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京金融法院。

审 判 员　许　　波

二〇二二年五月二十日

法官助理　王 佳 宁

书 记 员　张付芊芊