北京立高防水工程有限公司
某某等非诉执行审查执行裁定书
来源：中国裁判文书网
北京市西城区人民法院
执行裁定书
(2021)京0102执异186号
异议人（案外人）：优品鲜生活（北京）商贸有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：柳永英，董事长。
委托代理人：王杰林，男，优品鲜生活（北京）商贸有限公司职员。
委托代理人：王伟，男，优品鲜生活（北京）商贸有限公司职员。
申请执行人：北京汇海永兴科技有限发展公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路66号镇政府1号楼110室-2302（溪翁庄镇集中办公区）。
法定代表人：张学伟，经理。
委托代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。
被执行人：北京立高科技股份有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇赵礼路北京东方立高装饰有限公司院内。
法定代表人:赵松林。
被执行人：北京东方展业兴民装饰工程有限公司，住所地北京市平谷区岳各庄双河路2排10号。
法定代表人:单永华。
被执行人：北京爱心中立高文化有限责任公司，住所地北京市丰台区小屯路9号2号楼108室。
法定代表人：王爱勇。
被执行人：北京展业防水材料有限责任公司，住所地北京市大兴区礼贤镇南电镀厂院内。
法定代表人：薛峰。
被执行人：北京水润田丰农业技术开发有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路1号院5号楼1层（5）-5。
法定代表人：王付伟。
被执行人：***，男，1970年6月20日出生，汉族，住北京市平谷区。
被执行人：北京立高防水工程有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇岳各庄双河路2排10号。
法定代表人:赵松林。
本院在执行北京汇海永兴科技发展有限公司（以下简称汇海公司）与北京立高防水工程有限公司、北京东方展业兴民装饰工程有限公司、北京爱心中立高文化有限责任公司（以下简称文化公司）、北京市展业防水材料有限责任公司（以下简称防水材料公司）、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司（以下简称农业开发公司）、***、北京立高科技股份有限公司金融借款合同纠纷一案，异议人优品鲜生活（北京）商贸有限公司（以下简称优品鲜公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
优品鲜公司称：请求中止北京市西城区人民法院（2018）京0102执恢18号案件的执行裁定书的执行内容。
事实和理由：贵院（2018）京0102执恢18号执行裁定书，所要执行的内容为优品鲜公司合法取得的财产，享有合法权利。具体理由为：宏义公司并没有收到贵院发布的竞买公告（拟于2019年3月7日对外拍卖北京市丰台区房屋及对应土地。但在竞买公告对外披露拍卖标的物信息中未提及其中涉案房屋已租赁给宏义公司的事实，同时亦未确认优品鲜公司对涉案房屋依法享有优先购买权），故优品鲜公司作为涉案房屋合法承租人提出执行异议，要求确认涉案房屋租赁权合法有效；2017年9月15日，我司与刘国峰签订了租赁合同，承租位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号的房屋。同时查阅了刘国峰与房屋产权房（北京爱心中立高文化有限责任公司）于2012年6月15日签订的租赁合同，合同允许承租方由权利对该房屋进行转租转让。所以我是签订的租赁合同是合法有效的；依据合同法买卖不破租赁的规定，优品鲜公司有权利继续承租房屋。物权法第190条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。
汇海公司称，我司不同意优品鲜公司请求中止涉案房产的执行。我司为房产的所有权人，涉案房产是否出租不能对抗抵押权的实现。我司通过拍卖以14900万元的价格购得全部涉案房产，2019年5月28日，贵院作出（2018）京0102执恢18号执行裁定书，确认我司依法取得涉案房产的所有权。2019年6月27日，我司依法取得涉案房产的《不动产权证书》。依据原产权人签订的《最高额抵押合同》第26条约定：“抵押权存续期间，未经乙方同意，甲方将抵押财产馈赠、转让、出租、再抵押或其他任何方式处分的，其行为无效，乙方仍可对抵押财产行使权利。”其附件“抵押物是否出租”显示为“否”，由此可见，原产权人在设定抵押时，未将涉案房屋出租。根据《民法典》第405条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”优品鲜公司提出的中止执行的理由没有事实和法律依据，优品鲜公司应当知道租赁权不得对抗设立在先且已经登记的抵押权，在此情况下，优品鲜公司仍签署租赁合同，应当自行承担损失或另行向刘国峰等人主张，而不能对抗抵押权的实现。
原房产占用人刘国峰、刘国胜等人已经向贵院提出申请执行异议及执行异议之诉，后撤诉，表明其放弃对房产承租相应的权利，接受法院强制执行，优品鲜公司作为次承租人，没有法律依据阻却法院的执行。此外，在竞买须知中明确写明涉案房产没有优先购买权，优品鲜公司在拍卖前使用涉案房产，应知晓涉案房产被拍卖的事实。优品鲜公司未行使相应权利，应承担不利后果。优品鲜公司明知刘国峰、刘国胜等人提出的执行异议被驳回，自我司取得合法所有权后，优品鲜公司始终没有支付过任何租金，其行为具有与刘国峰、刘国胜等人恶意串通。
本院查明：2015年1月20日，本院作出（2014）西民初字第11625号民事判决：1、北京立高科技股份有限公司于本判决生效后十日内偿还中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金一千九百九十八万八千四百二十一元六角四分及罚息（截至二○一四年九月十八日的罚息为二百二十七万四千三百三十六元五角八分；自二一四年九月十九日起至实际付清贷款本息之日止，按照日万分之五的利率计付）；2、***、北京立高防水工程有限公司对本判决第一项所确认的北京立高科技股份有限公司的给付义务向中国民生银行股份有限公司总行营业部承担连带保证责任；***、北京立高防水工程有限公司在承担保证责任后有权在已经清偿的连带保证责任范围内向北京立高科技股份有限公司追偿；3、中国民生银行股份有限公司总行营业部对北京东方展业兴民装饰工程有限公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼-2层3-2号房屋及其土地使用权、北京爱心中立高文化有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼1层3-5号房屋及其土地使用权、北京市展业防水材料有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼2层3-7号房屋及其土地使用权、北京水润田丰农业技术开发有限责任公司所有的位于北京市丰台区南方庄2号院3号楼3层3-9号房屋及其土地使用权有权行使优先受偿权，前述抵押物经折价或者拍卖、变卖后的所得价款优先偿还本判决第一项确认的中国民生银行股份有限公司总行营业部对北京立高科技股份有限公司享有的债权；4、驳回中国民生银行股份有限公司总行营业部的其他诉讼请求。
中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月29日变更为中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生北京分行）。
民生北京分行依生效法律文书向本院申请强制执行，2015年6月2日，本院以（2015）西执字第05466号执行案件立案执行，2017年4月27日，该案以本次执行程序终结方式结案。
2017年12月18日，本院作出（2017）京0102执异161号执行裁定书，将（2015）西执字第05466号执行案件的申请执行人变更为浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）。浙商公司向本院申请恢复执行，2018年1月16日，本院以（2018）京0102执恢18号执行案件立案执行。
2018年9月20日，本院作出（2018）京0102执异158号执行裁定：变更北京汇海永兴科技发展有限公司为（2018）京0102执恢18号执行案件的申请执行人。
2018年12月29日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司针对涉案房屋作出《房地产估价报告》。2019年1月29日，本院在京东网络司法拍卖平台就涉案房屋发布拍卖公告。汇海公司通过拍卖以14900万元的价格购得全部涉案房产，2019年6月27日，汇海公司取得涉案房产的所有权。
另查1、2013年5月18日，文化公司、防水材料公司、农业开发公司作为甲方，刘国峰作为乙方，北京宏泰昌酒店管理有限公司（以下简称宏泰昌酒店）作为丙方，三方签订《房屋租赁变更确认协议》，约定：在甲方租赁北京南方庄2号院3号楼（1-3层）房屋给丙方之前，甲方将此房屋于2012年6月7日、2012年6月12日、2012年6月15日分别租给刘贺昌、刘国峰、刘国胜，2012年8月8日上述另两方全权委托刘国峰进行房屋租赁事宜的管理，甲方在2013年4月8日又将上述房屋租给乙方，甲方自愿将其与丙方2013年4月8日签订的租赁合同的权利义务转给乙方，丙方同意……。2017年9月15日，刘国峰与优品伟业（北京）商贸有限公司就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给优品伟业（北京）商贸有限公司；2018年11月6日，优品伟业（北京）商贸有限公司（乙方）与刘国峰（甲方）、优品鲜生活（北京）商贸有限公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定将乙方在《北京市房屋租赁合同》中的权利转让给丙方。
另查2，在民生北京分行与（2018）京0102执恢18号执行案件被执行人北京东方展业兴民装饰工程有限公司、文化公司、防水材料公司、农业开发公司分别签订的《最高额抵押合同》抵押物清单中抵押物（本案涉案房屋）是否出租的状态记载均为：否。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，民生北京分行对涉案房屋享有的抵押权已经生效法律文书予以确认，民生北京分行对涉案房屋的拍卖、变卖所得款享有优先受偿权；涉案房屋租赁合同签订之前已经抵押给债权人并进行了抵押登记，优品鲜公司以其对涉案房屋享有租赁权为由提出排除执行的异议，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人优品鲜生活（北京）商贸有限公司的执行异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 赵燕来
审 判 员 刘 敏
审 判 员 张 毅
二〇二一年八月二十三日
法 官 助 理 刘 岩
书 记 员 单 明
