上诉人郑州市金水区茗缘茶楼因与被上诉人中国黄金河南有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫01民终16907号

上诉人(原审被告)：郑州市金水区**茶楼。

经营者：***。

委托诉讼代理人：***，河南豫龙律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国黄金河南有限公司。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：***，河南文中律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庞路，河南文中律师事务所律师。

上诉人郑州市金水区**茶楼（以下简称**茶楼）因与被上诉人中国黄金河南有限公司（以下简称黄金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2018)豫0105民初16731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人**茶楼的委托诉讼代理人***，被上诉人黄金公司的委托诉讼代理人***、庞路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**茶楼上诉请求：1.依法改判**茶楼支付黄金公司房屋租金和水电费125883.74元（截止2018年3月20日的房租及水电费）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，黄建公司擅自将涉案房屋落锁、断电，导致**茶楼无法继续经营，双方的合同关系于2008年3月20日已经解除，其主张至该日之后的房租和水电费无事实依据。黄金公司也认可**茶楼与该日后未再经营，涉案房屋处于黄金公司控制之下，其主张的水电公摊费用及违约金无事实和法律依据。二、2015年2月起涉案房屋屋顶因黄金公司怠于维修，下雨漏水造成**茶楼屋内地板、墙面、屋顶装修、门套严重损坏，遭受巨大损失，多次与黄金公司协商维修，均未得到解决。在黄金公司未合理履行合同义务的情况下，**茶楼有权拒绝交纳租金。

黄金公司辩称，一、黄金公司在一审所提交的2018年3月20日的照片上显示**茶楼“内部装修暂停营业”。照片是黄金公司从**茶楼所承租房屋门口拍摄的，可说明**茶楼一直在使用该承租房屋。**茶楼称系黄金公司将房屋落锁、断电无事实和法律依据。从黄金公司提交的录音中可证明黄金公司一直在找**茶楼要房租，而**茶楼一直在找各种理由推辞。二、双方约定租赁期截止至2018年6月30日，但上诉人在2018年7月份还未将自己放在出租屋内的物品搬出，被上诉人于2018年7月11日给上诉人发出书面通知要求其将物品搬出后，上诉人始陆陆续续将物品搬出。三、上诉人所称的2015年2月起被上诉人怠于维修导致下雨漏水造成房屋屋内地板、地面、屋顶装修损坏的说法不能成立，因为上诉人在起诉之前从未向被上诉人主张过怠于维修的责任，并且上诉人前期也按时交纳租金，其在二审中称2015年2月起被上诉人怠于维修根本无事实和法律依据，明显存在故意拖欠房屋租金和水电的嫌疑。而且该诉已经超过了上诉请求的范围，二审法院应不予受理。

黄金公司向一审法院起诉请求：1.**茶楼向黄金公司支付2018年度1月至6月房屋租金192276元及违约金100000元（该违约金以每日1221元为标准，自2017年12月21日计算至起诉之日，以后继续计算至实际支付之日止），以上共计292276元；2.**茶楼向黄金公司支付截止2018年5月份的水、电费25352.68元及违约金5000元（该违约金以25352.68元为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年1月1日计算至起诉之日，以后继续计算至实际支付之日止），以上共计30352.68元；3.**茶楼承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：1、2013年10月17日，河南黄金大厦作为出租方（甲方）、**茶楼作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：河南黄金大厦将位于文化路15号二楼三角厅（含裙楼）和三角厅的全部房屋出租给**茶楼；房屋租赁期自2013年8月1日始至2018年6月30日止；租金支付方式为：**茶楼先支付租金，后使用房屋；首次支付2013年8月1日至2013年12月31日的租金，支付金额为125000元，支付时间为2013年10月22日前；从支付第二次租金开始，每三个月支付一次；每次支付年租金的四分之一；每次至少提前10天支付，每次支付租金的数额，遇到按照年租金四分之一不能取得整数的，佰元以后的数额留在第四次支付租金时付清；第二次支付租金的时间为2013年12月21日，第三次支付租金的时间为2014年3月21日前，以后支付租金的时间以此类推，2017年7月1日至2018年6月30日，应付租金350892元，递增3%。**茶楼应承担水、电费，河南黄金大厦为**茶楼安装独立的水表和电表，河南黄金大厦每月代付**茶楼应付电费，**茶楼每月25日前向河南黄金大厦支付上一个月使用的水、电费；2013年10月11日前，**茶楼向河南黄金大厦支付30000元作为履约保证金；合同期满，在**茶楼不欠费用的前提下，河南黄金大厦期满后的三个工作日内全额退还**茶楼的保证金；在租赁期内，**茶楼逾期交纳本合同约定应由**茶楼负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.1%支付河南黄金大厦滞纳金；**茶楼如逾期支付租金，每逾期一日，则**茶楼须按日租金的壹倍支付滞纳金；在租赁期内，**茶楼未经河南黄金大厦同意，中途擅自退租的，**茶楼应该按合同总租金10%的额度向河南黄金大厦支付违约金。

2、2013年10月17日，河南黄金大厦作为出租方（甲方）、**茶楼作为承租方（乙方）签订了一份补充协议，主要内容为：经双方协商一致，同意就**茶楼承租后续在黄金大厦现雨棚上方和二楼裙楼南边加建的房屋达成协议；河南黄金大厦同意**茶楼承租河南黄金大厦加建房屋，该部分房屋的租金为1.3元每平方米，每年递增3%。租赁期限的起始时间按照加建房屋完工时间计算，截止至2018年6月30日。

3、2015年6月23日，河南黄金大厦与**茶楼又签订一份补充协议（2），主要内容为：上述补充协议约定的**茶楼承租的加建房屋具备了出租的条件，双方确认**茶楼承租河南黄金大厦的面积增加了188.64平方米，该部分房屋的租期自2015年4月1日至2018年6月30日止；其中2017年7月1日至2018年6月30日，应付租金93658元；从2015年7月份起，本合同确认增加承租的188.64平方米的租金，按月支付，每次支付一个月（年租金的十二分之一）的应付租金，每次提前15天支付下一个月的应付租金；除上述在本协议中明确补充约定的部分外，原合同（租赁合同、补充合同）的其余部分应完全有效。

4、黄金公司提交的水、电费明细清单及收据，载明黄金公司已支付过2017年9月12日至2017年12月12日的水电费。2017年12月12日至2018年1月12日，**茶楼产生水电费共计8772.84元；2018年1月12日至2018年2月12日，**茶楼产生水电费共计9685.22元；2018年2月12日至2018年3月12日，**茶楼产生水电费共计5345.53元；2018年3月12日至2018年4月12日，**茶楼产生水电费共计1342.75元；2018年4月12日至2018年5月12日，**茶楼产生水电费共计206.34元；以上未交水电费共计25352.68元。

5、2017年6月16日中国黄金集团公司出具的批复显示，河南黄金大厦采取吸收合并方式，合并至中国黄金河南公司，并注销其法人资格。2017年11月22日，中国黄金河南公司被河南省工商行政管理局决定准予变更登记名称为中国黄金河南有限公司。

6、黄金公司提交的2018年1月31日其向**茶楼出具的河南增值税普通发票，载明**茶楼共向黄金公司支付79042元，备注：文化路15号2楼，2017年11月至2017年12月房租58482元；加建2017年11月至2017年12月房租15610元；夹层宿舍2018年1月至2018年3月4950元。

7、**茶楼提交的***光大银行账户对账单显示，***2018年1月10日向黄金公司转账15000元，黄金公司称该15000元中8201元支付的是11、12月的水、电费，其中6799元系上述已开发票中79042元的一部分；2018年3月8日，**茶楼向黄金公司转账30000元，黄金公司称该部分系付2018年1月至3月的房屋租金，黄金公司已经在诉讼请求中扣除。

8、**茶楼提交的***招商银行账户历史明细显示，2018年1月5日**茶楼向黄金公司转账15000元；2018年1月19日，**茶楼向黄金公司转账30000元。黄金公司称上述转账均系**茶楼迟延支付的2017年12月份之前的房屋租金。

9、黄金公司提交2018年3月20日**茶楼经营茶楼门口发布的通知照片，显示“内部装修暂停营业”。**茶楼称因为黄金公司擅自对其经营的茶楼进行落锁，其工作人员于2018年3月20日早上发现落锁后无法正常经营才张贴通知，称内部装修并不属实，并称黄金公司断了其水电。**茶楼提交茶楼上锁照片一张，称系黄金公司所为，黄金公司对此不予认可。**茶楼称其自2018年3月20日便没有再经营，2018年7月份黄金公司要求**茶楼搬出涉案房屋，至今**茶楼的物品仍在涉案房屋。

一审法院认为，河南黄金大厦与**茶楼签订的《租赁合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。法律规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。河南黄金大厦被中国黄金河南公司吸收合并，后又变更名称为中国黄金河南有限公司，故黄金公司有权要求**茶楼继续按合同约定向其履行权利和义务。**茶楼未按照双方合同约定支付2018年1月1日之后的房屋租金及2017年12月12日以后的水电费，其行为已经构成违约，应当承担相应责任。对于黄金公司要求**茶楼支付2018年1月至6月房屋租金的诉讼请求，该院支持其中的162275元（192275元-30000元保证金）。保证金扣除的原因在于黄金公司认可其于签订合同时已经收取**茶楼保证金30000元，现双方合同履行期限已经届满，且黄金公司诉请要求的房屋租金及水电费已经得到支持，故应当将保证金退还**茶楼。关于违约金，黄金公司主张的违约金计算方式为合同第十二条第2款关于滞纳金的约定，而滞纳金是由国家法律、法规明确规定的款项，个人和其他团体均无权私自设立，故黄金公司要求以此标准计算于法无据，该院酌定按照**茶楼欠付金额的10%支持黄金公司的违约金请求，即该部分违约金16227.5元，超出部分，依据不足，不予支持。黄金公司诉请的**茶楼欠付的水电费25352.68元并无不当，该院予以支持，该部分违约金该院酌定按照**茶楼欠付金额的10%支持，即水电费部分违约金2535元，超出部分，依据不足，不予支持。**茶楼称黄金公司擅自落锁涉案房屋导致其无法正常经营，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州市金水区**茶楼于判决生效后十日内支付中国黄金河南有限公司房屋租金162275元并支付违约金16227.5元；二、郑州市金水区**茶楼于判决生效后十日内支付中国黄金河南有限公司房屋水、电费25352.68元并支付违约金2535元；三、驳回中国黄金河南有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6139元，由黄金公司负担2212元，**茶楼负担3927元。

本院二审期间，**茶楼提交两组手机照片：第一组是一审证人**于2018年3月20日早上9点拍摄的照片，证明涉案房屋于该日被黄金公司锁门的事实；第二组是2018年2月份手机照片16页，证明因涉案房屋下雨漏水造成**茶楼内的门、地板、屋顶和其他设施损坏，黄金大厦拒绝维修，**茶楼有权拒付租金。黄金公司发表质证意见认为，第一组照片在一审中已经提交，不能证明**茶楼的目的。第二组照片有异议，不能作为定案的依据，该照片无法证明拍摄于涉案房屋。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。**茶楼称其不应支付2018年3月20日之后的房屋和水电费，原因为黄金公司于该日将涉案房屋加锁并断电，双方合同已经解除。**茶楼提供的证据不足以证明其上述主张，黄金公司对此也不予认可，且**茶楼亦承认2018年3月20日**茶楼门口“内部装修暂停营业”的公示信息确为自己发布。综上，**茶楼的该项主张不能成立，本院不予支持。**茶楼对有关黄金公司怠于维修的辩称，仅提供有照片一组，无其他证据相互印证，黄金公司亦不认同其证明力以及证明目的，故对**茶楼的该项辩称，本院不予采纳。

综上所述，**茶楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1813元，由郑州市金水区**茶楼负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员马莉

二〇一八年十二月十三日

书记员焦航