某某物权保护纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终7533号

上诉人（原审原告）：中国地方煤矿有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街200号。

法定代表人：吴凤东，总经理。

委托诉讼代理人：郭艺男，女，中国地方煤矿有限公司员工。

委托诉讼代理人：李文博，男，中国地方煤矿有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：***，男，1955年12月28日出生。

委托诉讼代理人：景海竞，北京市中闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯逍遥，北京市中闻律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1965年4月30日出生。

被上诉人（原审被告）：黄正超，女，1992年9月11日出生。

上诉人中国地方煤矿有限公司（下称煤矿公司）因与被上诉人***、***、黄正超物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初23500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

煤矿公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持煤矿公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由***、***、黄正超负担。事实和理由：一、一审法院认定居住权来源系福利分房与庭审中已经确认的借房事实矛盾，事实认定错误；对***等提供的证据全盘接受，严重违反证据规则和基本证据逻辑。本案***在单位任职时居住房屋为职工宿舍，离职时仍居住是因为其向单位申请借用并出具借条。一审法院通过以下三个方面对居住权来源展开的论证均存在严重证据不足，主观推断的情况：（一）错误认定《公有住房租赁合同》、《有关单位函询》、《于某证人证言》的证明力，忽视煤矿公司的质证意见。***、***、黄正超提交的《公有住房租赁合同》全部以物业公司为出租方，物业公司为自身经营便捷，在未获得产权单位授权的情况下单方面与住户签订了租赁合同，且承租人在明知产权人是谁的情况下签署该合同，不查证出租人的授权文件，不属于善意第三人，该合同属于无效合同，合同项下的权利义务与产权方无关。同时，一审法院又向相关物业单位函询，物业单位仅能证明上述合同确系其无权签署，同时曾经作为物业管理单位为产权人提供过物业服务，服务内容包括维修、物业收费、供暖等基础物业项目，其无法提供《物业服务委托合同》也无法提供任何煤矿公司特殊授权其签署租赁合同的文件。最后，证人于某当庭证言中明确表示借房情况属实并由其本人在借条上签批了意见，表示该房公司仅为同意借用，***等应予归还，证人对于其口头叙述的福利分配住房决策并未提交任何相关证据证明。且证人于某曾与单位发生过房产纠纷，煤矿公司作为债权人曾通过法院执行拍卖过证人于某长期居住的债务人房产，其做出的对煤矿公司不利的证词不应被采信。（二）错误认定《95年职工购房工龄、公积金情况调查表》、《购房人及同居人口情况》、《购房人住房情况》，违反基本逻辑。《95年职工购房工龄、公积金情况调查表》仅为情况调查文件，该表显示“根据北京市人民政府文件精神，职工以成本价或标准价购买公有住房”需要进行上述内容调查，基于此即认定***、***、黄正超居住权系享受分房政策毫无逻辑。该表显示调查内容为工龄、公积金情况，作为用人单位对职工工龄和公积金实际情况予以确认，和职工是否享受分房政策和房改政策并无任何关联性，一审法院不应据此推断***、***、黄正超享受福利分房政策。相反，此份证据显示煤矿公司作为售房单位并未盖章，恰恰可以明确该职工并未享受分房及房改政策。其余两份证据，《购房人及同居人口情况》系自行填写，真实性存疑；《购房人住房情况》属于其他单位内部文件，与本案不具有关联性且真实性存疑，且该两份证据的内容单纯反映了***、***的工作单位、住址等基本情况，与是否享受福利分房政策没有任何关系，两份与煤矿公司毫无关联的文件却被一审法院认定为可以佐证煤矿公司福利分房行为的证据，显然违背证据采信规则和基本推论逻辑。（三）是否有资格申请房改与是否已经享受福利分房无直接联系。一审法院在庭审中询问煤矿公司房改流程是什么，煤矿公司表示是根据公司房改政策以及申请人实际情况，综合评定排名，最后经过公司决策确定房改资格和名单。***、***、黄正超作为单位职工可以申请房改，但肯定要经过具体的资格审查和决策程序，因此存在公司盖章的《调查表》，但是可以明确在其离职前未享受房改政策，离职后无资格享受房改政策。基于上述陈述，一审法院推断，只要职工向单位提出过公有住房购房意愿，单位也对其情况进行过调查，就等于居住在单位宿舍的员工享受福利分房政策。该推断置产权方的基本物权于不顾，将对于产权单位、职工都极其重要并严肃的福利分房政策儿戏化，显然违背基本事实，严重损害产权方乃至所有当时职工的权益。二、一审法院将借房认定为租赁合同关系属于事实认定错误。首先，根据借条及庭审陈述可以认定本案存在借房事实。基于借房事实，单位作为物权人虽然一直想收回房屋或按照市场价租赁，但因***等不配合等多种原因一直未能实现，***等一直仅缴纳远低于市场价租金的费用，多年来煤矿公司一直承担着重大损失，现在却因为合法合理止损而被一审法院推定为承认公房租赁关系，显然与借房事实相违背。其次，***、***、黄正超提交的《公有住房租赁协议》属于物业公司在未获得产权人授权的情况下私自签订，***、***、黄正超也未查证授权文件，双方均明知产权方是谁仍旧签订该合同，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情况，该合同自始无效。一审法院表示煤矿公司对该《公有住房租赁协议》未提出过异议等于默认，实为煤矿公司一直认为双方间属于借房关系，对于《公有住房租赁协议》并不知情，直至2020年12月与***等做起诉前最后交涉时才获悉此合同，并明确向***、***、黄正超表示该合同无效。三、借条约定的还房条件因情势变更已经显失公平，应当归还房产。煤矿公司与***之间在其未离职时提供员工宿舍住宿，离职后基于其申请给予借房帮扶，已经尽到用人单位的责任和最大限度体现国有企业的社会担当，不能因此剥夺煤矿公司作为物权人的基本权利。借条约定待***调入单位落实住房后即归还涉案房屋，显然***承诺近期将会落实单位及住房，属于周转性借用，基于此单位同意借房。但因***个人原因，多年来均未能解决住房问题，因此根据《民法典》第533条规定，该借条订立的基础条件发生了当事人在订立时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行对于煤矿公司明显不公平。***等三人均有稳定的经济收入，具备自行租赁住房的条件，应当返还煤矿公司产权房。

***辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回煤矿公司的上诉请求，维持一审判决。涉案房屋系***在煤矿公司工作期间合法分配取得，享有居住权。双方之间早已存在租赁合同关系，实际履行20多年且煤矿公司也在收取租金并开具收据，煤矿公司现在恶意驱赶，不能提供相反证据，且严重违反诚实信用原则。对于《公有住宅租赁合同》效力，从程序上看，煤矿公司可另案解决；从证据来看，现有证据可以证实双方之间就涉案房屋始终存在自管公房租赁合同关系。《公有住宅租赁合同》系有效合同。***等依据租赁关系履行着承租人的付款等义务，且煤矿公司也收取了租金，其无权要求***等腾退、支付资金损失。一审法院对于《借条》与《公有住宅租赁合同》二者在证据能力的认定并无矛盾，双方就涉案房屋存在自管公房租赁合同关系，不存在事实错认，煤矿公司以《借条》为据主张，无事实与法律依据。

***、黄正超的答辩意见同***。

煤矿公司向一审法院起诉请求：1、要求***、***、黄正超立即自北京市东城区602号房屋（下称涉案房屋）搬出；2、要求***、***、黄正超向煤矿公司赔偿自2021年1月1日至实际腾退之日止的房屋租金损失（2021年按照每月9000元标准计算，此后每年租金上浮3%）。

一审法院认定事实：涉案房屋所在21号院系煤矿公司及案外单位的共有产权，2018年12月14日，三共有权人对该院落的房屋归属进行确认分配，涉案房屋分配给煤矿公司所有。

自1984年***系原煤炭工业部正式职工，工作部门为煤矿公司。该期间***入住涉案房屋。1996年***提出辞职。1996年1月18日，***向煤矿公司出具《借条》，内容为“因本人工作调动，原住中国地方煤矿总公司锡拉胡同21号东1-602号两居室住房一套，待调入单位落实住房后即归还。”在该《借条》下部，时任煤矿公司党委书记的于某作出批示表示同意，并加盖有煤矿公司公章。2002年***与***协议离婚，双方协商涉案房屋归女方居住。

就***取得涉案房屋的情况，煤矿公司主张系分配的职工宿舍，***在职期间并未享受单位的福利分房，***、***、黄正超对此不予认可，称涉案房屋系煤矿公司为其分配的福利住房，并提交如下证据予以佐证：1、《煤炭部地方公司职工分配住房办法》、《职工申请住房登记表》、《申请住房登记表》、《证明信》，证明***于1985年根据单位福利分房政策取得涉案房屋，并将户籍于1987年迁入。经质证，煤矿公司仅认可《证明信》的真实性，但否认证明目的，认为其他证据并未加盖煤矿公司公章而否认真实性。2、三份《公有住宅租赁合同》，证明***分别于1992年与北京市电子工业房屋修建服务公司订立有自管公房租赁合同，于2000年、2003年与北京市同创物业管理有限责任公司订立有自管公房租赁合同。经质证，煤矿公司认为上述合同的签订主体并非煤矿公司，其他人无权处分煤矿公司的产权房屋。就此，法院向前述两个单位更名、改制后的北京久益物业管理有限责任公司（下称久益物业公司）咨询，该公司向法院出具《情况说明》，称煤矿公司曾于九十年代初委托北京市电子工业房屋修建工程公司（1993年由北京市电子工业房屋修建服务公司更名而来）对其房屋进行维修、收费、供暖等物业服务，后由北京市同创物业管理有限责任公司接替作为物业服务主体，2018年久益物业公司告知煤矿公司不再负责维修其房屋。该公司另称由于时间久远，无法找到最初煤矿公司与北京市电子工业房屋修建工程公司之间的委托协议，煤矿公司已有多年未再向久益物业公司交纳管理费用，现1992年的租赁合同原件保留在久益物业公司。3、***、***、黄正超向北京市同创物业管理有限责任公司及煤矿公司交纳租金、供暖费、卫生费等收据及说明，证明***承租涉案房屋期间，依约履行合同义务，煤矿公司并不存在租金损失。经质证，煤矿公司认可上述证据的真实性，但认为煤矿公司系止损为目的才收取租金。根据上述材料显示2008年至2012年期间及2016年至2021年期间***、***、黄正超曾向煤矿公司直接支付房屋租金，租金价格远低于市场价，其中煤矿公司还曾向***或***或黄正超出具租金收据。4、《95年职工购房工龄、公积金情况调查表》、《购房人及同居人口情况》、《购房人住房情况》，证明煤矿公司曾对涉案房屋进行房改售房，调查了***及配偶的情况，煤矿公司也在购房人单位处加盖公章，后因煤矿公司原因未能办理完毕，因为***及配偶签署了相关材料，因此此后未再享受任何福利分房。经质证，煤矿公司认可证据的真实性，但认为上述材料仅为过程性文件，***并未取得该福利分房。就***为何可以进行房改售房程序，煤矿公司称可能当时***符合房改条件，但需要进行排队房改，***在尚未房改的情况下辞职，不再符合房改政策，因此未继续办理完毕。煤矿公司并提交该院其余房屋的房改名单，证明现仅有涉案房屋未进行房改售房。***、***、黄正超对该证据的真实性与关联性不予认可。5、1986年时任煤矿公司党委书记于某的证人证言，于某作证称***于1986年取得涉案房屋居住权，属煤矿公司根据内部分房政策为职工分配的福利住房，1995年***也在职工房改售房程序中填写相关表格，之所以1996年1月***会向煤矿公司提交借条，是因为当时煤矿公司曾动议要求离职员工将福利分房交回公司，***要求离职，因此于某在该借条中作出批示同意调入单位为其分配住房后将涉案房屋收回，后新调入单位未分配住房，因此***继续在涉案房屋居住。煤矿公司对证人证言的真实性认可，但认为根据档案调查，煤矿公司并未查询到为***分配福利房的档案材料，且根据证言内容，可以证明借房的情况。

煤矿公司另提交《锡拉胡同租赁价格调研报告》，证明煤矿公司针对涉案房屋的租金损失情况，***、***、黄正超对该证据不予认可，且认为双方系自管公房租赁合同关系，煤矿公司并无租金损失。

一审法院认为，根据已查明情况，***已于1996年自煤矿公司处离职，并向煤矿公司就涉案房屋出具了《借条》，因此***、***、黄正超认为本案的纠纷属于因单位内部分房而引起的腾房纠纷，依据不足，法院应对该案进行实体审理，双方的争议焦点为***、***、黄正超是否应自涉案房屋内腾退。

首先，关于***取得涉案房屋居住权的来源问题，根据***、***、黄正超提交的《公有住宅租赁合同》、法院向有关单位进行函询的情况及时任煤矿公司党委书记的于某证人证言内容，可以相互印证证明***取得涉案房屋居住权时系根据煤矿公司的福利分房政策，同时根据《95年职工购房工龄、公积金情况调查表》、《购房人及同居人口情况》、《购房人住房情况》载明内容，煤矿公司作为购房职工单位加盖公章（因煤矿公司未在售房单位加盖公章，因此***未根据职工房改售房政策购买涉案房屋），虽然针对涉案房屋的房改售房程序未完成，但该调查表显示煤矿公司出售该房屋系“根据北京市人民政府文件精神，职工以成本价或标准价购买公有住房”，煤矿公司在庭审中亦称***在离职前曾根据排名进行职工房改售房，在未等到房改排名资格的情况下离职，因此无法进行离职后的房改售房。因此上述材料至少可以佐证***最初取得涉案房屋居住权时系根据煤矿公司单位职工内部分房政策。

其次，1996年***自煤矿公司离职时，向煤矿公司出具《借条》，煤矿公司亦加盖公章表示同意，根据借条内容，***待调入单位落实住房后即归还涉案房屋，现***、***、黄正超均表示并未自任何单位落实住房，煤矿公司亦未提交证据证明***、***、黄正超符合借条载明归还涉案房屋的条件，因此煤矿公司要求***、***、黄正超腾退涉案房屋，缺乏依据。

第三，1996年以后，即使***自煤矿公司处辞职，但***依然与相关物业管理单位订立有两份公有住房租赁合同，并依约履行承租人义务，煤矿公司虽然认为该物业公司无权与***订立相关租赁合同，但煤矿公司长期并未对此提出异议，结合相关物业管理单位提交的《情况说明》内容，及煤矿公司于2008年至2012年期间及2016年至2021年期间按照公有住房租赁合同标准向***、***、黄正超收取租金的情况，可以认定煤矿公司与***目前就涉案房屋仍存在自管公房租赁合同关系，在煤矿公司并未对自管公房租赁合同关系作出处理前，以物权人身份要求***腾退房屋，于法无据。***与***协议离婚时，仅处分了涉案房屋的居住权，并非所有权，***与黄正超系基于与***的身份关系居住于涉案房屋，因此该两人是否应腾退，取决于***应否腾退。

综上，煤矿公司现要求***、***、黄正超腾退涉案房屋并赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条之规定，判决：驳回中国地方煤矿有限公司全部诉讼请求。

二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。

本院认为，煤矿公司要求***、***、黄正超腾退涉案房屋并支付租金损失，但是***、***、黄正超提供的证据显示，***原系原煤炭工业部正式职工，工作部门为煤矿公司，其在该公司工作期间入住涉案房屋，且曾就涉案房屋参加房改售房；虽***离职时曾向煤矿公司出具借条，但于2000年、2003年又与北京市同创物业管理有限责任公司签订自管公房租赁合同，并于2008年至2012年期间及2016年至2021年期间曾直接向煤矿公司按照公有住房租赁合同标准支付租金。结合物业公司向法院出具的情况说明的内容以及煤矿公司主张权利的情况，可以认定***有理由相信物业公司有权与其订立自管公房租赁合同，亦可以认定***与煤矿公司之间存在自管公房租赁合同关系。煤矿公司在未对自管公房租赁合同关系作出处理前提起本案诉讼要求***等腾退涉案房屋并赔偿租金损失，依据不足。一审法院予以驳回，并无不当，本院予以维持。

综上所述，煤矿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9080元，由中国地方煤矿有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　王艳芳

审判员　　杨志东

审判员　　屠　育

二〇二二年九月二十九日

书记员　　周　洁