中国银行股份有限公司宿迁分行与宿迁市新德建设有限公司、某某等金融借款合同纠纷执行裁定书

江苏省高级人民法院

执行裁定书

（2017）***207号

复议申请人（案外人）：江苏富雅工贸有限公司，住所地宿迁市宿豫开发区嘉陵江路68号。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江苏三法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，江苏三法律师事务所律师。

申请执行人：中国银行股份有限公司宿迁分行，住所地江苏省宿迁市幸福路2号。

负责人：***，该行行长。

被执行人：宿迁市新德建设有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区深圳路355号。

法定代表人：***，该公司董事长。

被执行人：缪**，女，1977年6月17日出生，汉族，住所地江苏省江阴市。

被执行人：**，男，1977年5月15日出生，汉族，住所地江苏省江阴市。

复议申请人江苏富雅工贸有限公司（以下简称富雅公司）不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）作出的（2017）苏13执异46号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

宿迁中院在执行申请执行人中国银行股份有限公司宿迁分行（以下简称中行宿迁分行）与被执行人宿迁市新德建设有限公司（以下简称新德公司）、***、**借款合同纠纷一案中，案外人富雅公司向该院提出执行异议称，请求法院停止要求富雅公司迁出涉案房屋。事实和理由：2014年富雅公司与江苏通得建设有限公司（后更名为新德公司，下称通得公司）签订租赁合同，约定新德公司将位于宿迁经济开发区深圳路355号的土地、房产（以下简称案涉房产）租赁给富雅公司使用，租期2014年7月18日至2024年7月17日。在宿迁中院网络拍卖新德公司房产时，《不动产竞价标的调查情况表》载明标的现状为有租赁。给基于法院拍卖公示的材料，富雅公司有理由相信买受人知晓拍卖房产、土地存在租赁的情况。相关法律规定，拍卖的财产上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，在当事人没有合意解除租赁合同或生效判决确认租赁合同解除前，租赁合同继续有效，买受人应继续履行租赁合同。如果法院认为富雅公司的租赁权对担保物权实现存在影响的，应在拍卖前依法去除租赁，承租人在拍卖前未收到依法解除租赁合同的生效法律文书。富雅公司和新德公司的租赁合同依然合法有效，法院无权要求承租人富雅公司搬离。

申请执行人中行宿迁分行辩称，案涉房产是在2013年11月19日办理抵押登记，通得公司出租给富雅公司是在抵押登记之后，该租赁行为不得对抗抵押权，不影响涉案房屋的拍卖交付，富雅公司的租赁损失应向新德公司主张赔偿。

宿迁中院查明，通得公司2014年9月24日更名为新德公司。2013年11月15日，中行宿迁分行与通得公司签订《授信额度协议》，约定中行宿迁分行向通得公司提供500万元授信额度，授信品种为短期流动资金贷款，使用期限截止至2014年9月11日，通得公司提供房屋和土地作为抵押担保，由缪**、**提供最高额保证。同日，中行宿迁分行与通得公司签订《最高额抵押合同》，约定通得公司将其所有的位于宿迁市经济开发区深圳路355号的房地产为借款提供抵押担保，担保范围包括借款的本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。后双方就涉案抵押物办理抵押登记手续，证书编号分别为：宿房他证开发字第××号、宿房他证开发字第××号、宿房他证开发字第××号。2013年11月20日，中行宿迁分行与通得公司签订《流动资金借款合同》，约定借款金额为500万元，借款期限为1年，借款用途为购买材料，借款利率为年利率6.66%，罚息为借款基础利率水平加收40%。同日，中行宿迁分行将款项汇至通得公司的账户。2014年8月15日，中行宿迁分行与通得公司签订《商业汇票承兑协议》，约定中行宿迁分行为通得公司开立银行承兑汇票12万元，垫款罚息利率计算标准为每日按垫款金额万分之五计收罚息。中行宿迁分行与通得公司签订《保证金质押总协议》、《保证金质押确认书》各一份，约定通得公司提供12万元保证金作为质押担保。同日，中行宿迁分行为通得公司开立银行承兑汇票12万元，到期日为2015年2月15日。上述两份合同到期后，通得公司未向中行宿迁分行偿还借款本金及利息，中行宿迁分行向该院起诉。该院于2015年7月17日作出（2015）宿中商初字第00045号民事判决，判决：1、新德公司于判决生效后十日内向中行宿迁分行归还借款500万元、借款期限内利息53140.54元，合计5053140.54元，支付罚息（罚息包含借款期限内罚息197.66元；并以5053140.54元为基数，按照年利率9.324%的标准自2014年11月20日起至实际履行之日止），并支付律师费用15万元；2、新德公司于判决生效后十日内向中行宿迁分行归还因银行承兑汇票垫资产生的罚息5715元；3、缪**、**对第一项债务承担连带清偿责任，缪**、**在承担保证责任后，有权向被告新德公司追偿；4、如新德公司未能按期履行判决主文第一项所确定的债务，中行宿迁分行有权就新德公司所有并设定抵押的财产【他项权证号为：宿房他证开发字第××号、宿房他证开发字第××号、宿房他证开发字第××号】与抵押人协议折价，或以拍卖、变卖该所得价款在500万元限额内享有优先受偿权。

判决生效后，因新德公司等未自觉履行判决义务，中行宿迁分行向该院申请执行。执行期间该院依法公开拍卖新德公司的抵押房产及部分无证房产和附属设施，并与2017年6月23日拍卖成交。

宿迁中院另查明，通得公司在办理抵押登记后，2014年7月26日将抵押给中行宿迁分行的房产出租给富雅公司使用，双发订立租赁合同，约定租期10年，自2014年7月18日至2024年7月17日，租金每年30万元。该院在拍卖涉案抵押房产期间，于2016年11月7日向富雅公司送达执行情况告知书，书面告知富雅公司该院将涉案房产去除租赁关系拍卖。拍卖成交后，该院于2017年7月5日发出公告，责令占用被拍卖的房产、土地的单位或个人于2017年7月20日前迁出涉案标的物，富雅公司目前尚未搬出涉案房产。

宿迁中院认为，抵押合同是债权人（抵押权人）与债务人或第三人签订的担保合同，当债务人不能履行债务时，抵押权人可依法以处分抵押物所得价款优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案涉案房屋在中行宿迁分行与通得公司签订抵押担保合同，并办理抵押物登记后，通得公司又将涉案房屋出租给富雅公司。涉案房屋抵押在先，出租在后，因此，在涉案房屋被依法拍卖成交后，富雅公司与通得公司的租赁合同对被拍卖的抵押物的受让人不具有约束力。富雅公司要求继续履行与通得公司签订的租赁合同，并请求法院停止要求其迁出涉案房屋的异议主张，依据不足，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回江苏富雅工贸有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。

富雅公司向本院申请复议请求：一、撤销宿迁中院（2017）苏13执异46号执行裁定。二、宿迁中院停止要求申请人迁出宿迁市经济开发区深圳路355号土地、房屋。事实与理由：一、涉案房产的拍卖为带租拍卖，基于公示公信原则，买受人应继续履行租赁合同。二、申请人对案涉房产的租赁权，不因拍卖而消灭。三、宿迁中院要求申请人迁出案涉房产已超出其执行范围，案涉房产纠纷不应由执行局直接处理。后富雅公司又补充提出复议意见：一、宿迁中院适用法律错误，《物权法》第190条第2款规定情形与本案无关，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款不适用于本案；二、即使宿迁中院认为需要涤除租赁关系，也应当于拍卖前依法作出相关手续。现宿迁中院带租拍卖完成后，在无相关合法裁决的前提下，要求富雅公司迁出，于法无据。

本院查明，2016年6月28日，宿迁中院作出（2015）宿中执字第00401－2执行裁定，2016年10月26日，富雅公司向宿迁中院提出执行异议，请求停止对案涉房产的评估、拍卖。2016年10月31日，宿迁中院受理后，立（2016）苏13执异147号案件。2016年11月3日，富雅公司申请撤回异议。2016年11月7日宿迁中院裁定准许案外人江苏富雅工贸有限公司撤回异议申请。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款还规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，通得公司就涉案房屋与中行宿迁分行签订抵押担保合同，并办理抵押物登记。在抵押成立后，又将涉案房屋出租给富雅公司，因此涉案房屋抵押在先，出租在后。宿迁中院于2016年6月28日作出评估、拍卖案涉房产的裁定，富雅公司于2016年10月26日向宿迁中院提出执行异议，请求停止对案涉房产的评估、拍卖。2016年11月3日，富雅公司申请撤回异议。2016年11月7日宿迁中院裁定准许案外人江苏富雅工贸有限公司撤回异议申请并向富雅公司送达执行情况告知书，书面告知富雅公司该院将除去涉案房产的租赁关系进行拍卖。拍卖成交后，该院于2017年7月5日发出公告，责令占用被拍卖的房产、土地的单位或个人于2017年7月20日前迁出涉案标的物。因此，宿迁中院上述执行行为有事实与法律依据，富雅公司以涉案房产的拍卖为带租拍卖，申请人对案涉房产的租赁权，不因拍卖而消灭，宿迁中院要求申请人迁出案涉房产已超出其执行范围为由请求该院停止要求申请人迁出案涉房产没有事实与法律依据。

综上所述，复议申请人富雅公司的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。宿迁中院（2017）苏13执异46号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：

驳回复议申请人江苏富雅工贸有限公司的复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2017）苏13执异46号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长**

审判员***

审判员**

二〇一八年一月十五日

书记员*浩