曾某、某（北京）建筑有限公司新疆分公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民事判决书 （2024）新0103民初2245号 原告：曾某，女，1961年12月15日出生，俄罗斯族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：***，新疆万和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆万和律师事务所律师。 被告：某（北京）建筑有限公司新疆分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 负责人：孙某，该分公司经理。 被告：孙某，男，1963年4月29日出生，汉族，某（北京）建筑有限公司新疆分公司负责人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：某（北京）建筑有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区。 法定代表人：张某，该公司经理。 原告曾某与被告某（北京）建筑有限公司新疆分公司（以下简称某新疆分公司）、孙某、某（北京）建筑有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告某新疆分公司、孙某、某公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾某向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除曾某与某新疆分公司、孙某签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令某新疆分公司、孙某、某公司支付拖欠的房屋租金773,900元；3．依法判令某新疆分公司、孙某、某公司支付拖欠房屋租金的违约金154,780元；4．依法判令某新疆分公司、孙某、某公司支付拖欠的物业费43,120元；5．依法判令某新疆分公司、孙某、某公司支付拖欠的暖气费35,200元；6．依法判令某新疆分公司、孙某、某公司支付律师费70,000元。事实和理由：2019年12月16日，某新疆分公司、孙某与曾某签订《房屋租赁合同》一份，曾某将其所有的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西环中路某号某大厦七楼，计租面积800平方米的房屋租赁给某新疆分公司、孙某使用。租赁期为2019年11月至2029年11月，租金为每年23.8万元，每两年租金在上年租金基础上上浮5％。合同签订后曾某将涉案房屋交付使用。至2021年5月，某新疆分公司、孙某出具欠条两张，截至2021年5月，某新疆分公司、孙某拖欠租金488,600元，物业费21,760元，暖气费17,600元，为维护合法权益，望判如所请。 某新疆分公司、孙某、某公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明认定事实如下：2019年12月16日曾某（甲方）与某新疆分公司、孙某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条：甲方同意将某大厦七楼房屋及其办公设施出租给乙方，计租面积为800平方米，第二条：租赁期自2018年11月至2028年11月止。每两年租金在上年租金的基础上上浮5％。第三条：租金为每年人民币23.8万元（含税价）。第十一条：由于该房屋属于临时建筑，只有使用权，因此，乙方对甲方房屋权属状态、性质完全了解并知悉，乙方对此没有异议，自愿租赁。第十二条：乙方如发生以下行为之一时，甲方可立即通知乙方而解除合同，如对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任：1、到支付租金日，拖欠租金及其他债务超过30日未付的；2、租赁场所的使用违反本合同第一条规定的；给其他业主（租户）生活造成严重妨碍，业主（租户）反映强烈造成投诉行为的；4、乙方押金不足以支付拖欠物业、暖气费用的。第十三条：在租赁过程中，乙方拖欠物业费、暖气费超过三个月，拖欠房租超过一个月，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付拖欠已使用期间房租、待租空置期间房租，以及房租年租金30％的违约金，押金不予退还。 2021年5月某新疆分公司、孙某出具欠到载明：“欠到某大厦七楼2018年11月1日-2019年11月1日房租费98,000元、2019年11月1日-2020年11月1日房租费238,000元、2020年11月1日-2021年5月房租费7个月152,600元。共计：488,600元（肆拾捌万捌仟陆佰元整）。”孙某签字确认并载明身份证号及联系方式，某新疆分公司盖章确认。 2021年5月某新疆分公司、孙某出具欠条载明：“今欠某物业服务公司2020年物业费：15,360元。暖气费：17,600元。2021年物业费5个月6,400元。共计39,360元，叁万玖仟叁佰陆拾元整。”孙某签字确认并载明身份证号及联系方式，某新疆分公司盖章确认。 另查明，2022年4月13日曾某向某新疆分公司、孙某出具《租金催缴通知函》载明：“根据你我双方2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你在合同签订之日向我支付房屋租金每年人民币238,000元，但协议签订后，你方只陆续支付租金240,000元（含押金50,000元）。期间经我多次催缴，至今仍未向我缴纳拖欠的房屋租金。截至2021年10月30日，你已累计拖欠房租535,900元。同时拖欠物业服务费和暖气费合计65,920元。为妥善解决问题，请你在接到本通知7日之内想我缴纳拖欠房屋租金人民币535,900元及物业服务费和暖气费65,920元，否则请你搬离。逾期，我将按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，解除与你的《房屋租赁合同》，并追究你的违约责任并赔偿损失，同时我将向人民法院提起诉讼。”蒋某签字并注明日期4月13日。曾某向本院陈述蒋某为某新疆分公司工作人员。 曾某认可某新疆分公司、孙某于2022年12月初搬离涉案房屋的事实。 新疆维吾尔自治区税务局电子发票（普通发票）显示项目名称：法律咨询＊案件代理费，金额66,037.74元。价税合计：70,000元。 以上事实有《房屋租赁合同》、《欠条》、《租金催缴通知函》、电子发票、当事人陈述及庭审笔录在卷作证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合庭审查明的事实，本案《房屋租赁合同》持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案的争议焦点为：1．涉案《房屋租赁合同》能否解除及解除时间如何认定；2．曾某主张某新疆分公司、孙某、某公司支付租金、物业费、暖气费、违约金、律师费有无事实及法律依据及数额如何认定。 关于涉案合同能否解除的问题：曾某与某新疆分公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案涉案合同第十二条明确约定某新疆分公司拖欠租金超过30日未付或者押金不足以支付拖欠物业、暖气费用的曾某有权通知某新疆分公司解除合同。故曾某主张解除涉案租赁合同的诉讼请求本院予以支持。关于解除时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”双方在履行涉案租赁合同时虽约定了合同解除条件，但曾某未行使该项权利，曾某主张其于2022年4月13日向某新疆分公司送达《租金催缴通知函》并由其工作人员签收，但并无其他证据证明该解除合同通知送达至某新疆分公司。故本院依据上述法律规定认定涉案租赁合同的解除时间为起诉状副本送达之日即2024年5月9日。 关于各项费用的问题。1．租金：《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。…租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”虽然双方签订的涉案租赁合同关于租赁期限起止日期有改动痕迹，但某新疆分公司向曾某出具的欠条载明欠付2018年11月1日至2019年11月1日房租98,000元的表述可知双方签订的租赁合同从2018年11月开始履行。涉案租赁合同约定自2018年合同签订起前两年租金为每年238,000元，第三年即2020年11月1日至2021年10月31日租金为249,900元，曾某在租金催缴通知函中认可收到2018年至2019年租金190,000元，对于2019年至2020年的租金，虽然遇到新冠疫情，但是某新疆分公司通过书写欠条上载明的欠付租金金额表明其并无主张要求减免租金的意思表示，对于2021年至2022年的租金，因2022年8月10日本市发生新冠疫情，依据公平原则，曾某应当减免租金26,734.25元【238,000元／365天＊41天（2022.8.10-2022.10.31共计82天，减半计41天）】，虽然本院认定涉案租赁合同解除时间为2024年5月9日，但曾某认可某新疆分公司于2022年12月初搬离涉案房屋的事实且主张租金至2022年10月31日。综上所述，欠付租金数额应当为48,000元（2018-2019年度欠付）＋238,000元（2019-2020年度）＋249,900元（2020-2021年度，上浮5％）＋238,000元（2021-2022年度曾某主张租金不上浮计算）-26,734.25元（应当减免部分）=747,165.75元。2．物业费：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案租赁合同约定由某新疆分公司承担，按照某新疆分公司2021年5月出具的欠条载明2020年度所欠物业费15,360元、2021年5个月为6,400元，故曾某主张物业费为每平方米每月1.6元计算所得物业费数额与欠条上载明的数额一致，曾某主张依照欠条上载明的物业费标准计算三个年度的物业费应当为1.6元／平方米／月＊800平方米＊12个月＊3年=46,80元，曾某主张43,120元系其对自身权利的处分本院予以支持。3．暖气费：涉案租赁合同约定由某新疆分公司承担，按照某新疆分公司2021年5月出具的欠条载明所欠2020年度暖气费17,600元，故曾某主张暖气费为每平方米22元计算所得暖气费数额与欠条上载明的数额一致，曾某主张依照欠条上载明的暖气费标准计算两个年度的暖气费应当为22元／平方米＊800平方米＊2年=35,200元。4．违约金：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案涉案租赁合同履行过程中，某新疆分公司存在迟延支付租金、物业费、暖气费等情形，故依照双方约定，曾某有权主张违约金，对于违约金数额，本院参照双方签订合同第十三条3中约定的房租年租金30％予以支持，即71,400元（238,000元＊30％）。5．律师费：双方签订的涉案合同第十七条约定如本合同履行过程中由于乙方违约导致诉讼，所产生的一切费用均由乙方承担包括律师费等费用。因本案合同履行过程中某新疆分公司迟延支付相关费用，存在违约行为，故曾某有权主张律师费70,000元。 关于曾某主张上述费用的承担责任主体。《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”依照上述法律规定，某新疆分公司作为签订合同主体，其应当承担的各项付款责任应当由某公司承担。虽然孙某在涉案合同和欠条中具有签字行为，但孙某作为某新疆分公司负责人应当认定其签字行为系履行职务行为，且涉案房屋的实际使用主体为某新疆分公司，故孙某不承担上述款项的付款责任。 被告某新疆分公司、孙某、某公司经本院公告送达开庭传票传唤，不到庭参加诉讼，本院视为其自行放弃在法庭上享有的各项诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。 综上所述，曾某的诉讼请求部分支持。依照、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第七百二十一条、《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告曾某与被告某（北京）建筑有限公司新疆分公司签订的《房屋租赁合同》于2024年5月9日解除； 二、被告某（北京）建筑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾某欠付租金747,165.75元； 三、被告某（北京）建筑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾某欠付物业费43,120元； 四、被告某（北京）建筑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾某欠付暖气费35,200元； 五、被告某（北京）建筑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾某违约金71,400元； 六、被告某（北京）建筑有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾某律师费70,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉争标的元1,077,000元，核定给付标的966,885.75元。案件受理费14,493元（原告曾某已预交），由被告某（北京）建筑有限公司负担13,011.21元，由原告曾某负担1,481.79元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年六月三日 书记员***