淮安市汽车机电产品有限公司与安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司、安徽省振远保安服务集团有限公司保安服务合同纠纷、房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏08民终3171号

上诉人(原审被告)：安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司。

负责人：张成家，该公司经理。

委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：淮安市汽车机电产品有限公司。

法定代表人：殷振洪，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙贵洋，江苏穿石律师事务所律师。

原审被告：安徽省振远保安服务集团有限公司。

法定代表人：张振军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。

上诉人安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司（以下简称振远公司淮安分公司）因与被上诉人淮安市汽车机电产品有限公司（以下简称汽车机电公司）、原审被告安徽省振远保安服务集团有限公司（以下简称振远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2017年7月13日作出的（2016）苏0891民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月8日公开开庭审理了本案。上诉人振远公司淮安分公司和原审被告振远公司的委托诉讼代理人赵国际，被上诉人汽车机电公司的委托诉讼代理人孙贵洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人振远公司淮安分公司提起上诉，请求：维持一审判决一、二、四、五、六项，撤销第三、七项，依法改判上诉人不承担解除租赁合同之后的占用费用，并支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一审判决已认定涉案房屋存在漏雨现象，但又认定漏雨程度并不严重，未达到免除给付租金的程度，属认定事实错误，房屋漏雨必然影响上诉人实现房屋租赁的目的，被上诉人主张漏雨是上诉人装修造成，对此没有证据证明；上诉人并未收到过任何催交鉴定费用的通知书，一审判决认定是上诉人未缴纳鉴定费错误；双方已于2015年11月份发生纠纷，上诉人要求解除合同的意思表示已到达被上诉人，合同解时间应为2015年11月份，且上诉人已于2015年9月搬走了部分物品，剩余未搬离的均为小件物品，也均为废弃物品，一审判决认定上诉人仍未搬离也属认定事实错误，上诉人不应承担此后的占用费用。一审判决认定上诉人没有尽到自行维修义务，应承担不利的法律后果，属适用法律错误。

被上诉人汽车机电公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。

原审被告振远公司答辩称，认可上诉人振远公司淮安分公司的上诉请求及理由。

原告汽车机电公司向一审提起诉讼，请求：1、判令两被告给付原告租金23万元及违约金（从2016年5月5日计算至实际给付之日止，按日千分之二计算），之后的租金按合同标准计算至实际搬离之日止。2、判令两被告给付水电费4421元。

振远公司淮安分公司提起反诉，请求：判决原告退还已支付的保证金3万元和平共处租金17万元，赔偿装修损失245910元。

一审法院认定的事实：淮安市二手车交易市场有限公司对其所有的淮安经济技术开发区××号房屋，授权原告汽车机电公司对外出租。2015年，原告汽车机电公司（甲方）与被告振远公司淮安分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将翔宇中道19号院内一幢经营办公用房及300平方米的场地出租给乙方使用，租期为2015年5月15日至2018年5月14日止，三年租金合计60万元，在合同签订当日，乙方须向甲方缴纳房屋设施及合同履约保证金3万元，租赁期满后，乙方在保证设施完好不破坏使用现状，各项费用缴纳齐全并全部搬出给甲方的前提下，凭合同和收据，由甲方退还保证金（不计息）。三年的租金支付方式为，第一年租金合同生效三日内缴付贰拾万元整，第二年租金2016年5月4日前缴付贰拾万元整，第三年租金2017年5月4日前缴付贰拾万元整。水电费用的计收方法：乙方使用的水电费用按表计收，按季缴纳，水费每吨肆元，电费每度壹圆。合同第八条约定了违约责任，第一款约定，本合同生效后，任何一方无权在合同有效期内单方终止合同，单方无故提前终止合同，必须向另一方赔偿违约损失壹拾万元，如实际损失超过壹拾万元，按实际损失赔偿。第二款约定，乙方逾期七个工作日未缴清房屋及费用的，甲方有权没收保证金叁万元，逾期十个工作日未缴清的，视同乙方单方提前终止合同，甲方追缴乙方所欠房租及费用，并收回房屋，滞纳金每天按千分之二计算。

合同签订后，振远公司淮安分公司缴纳了3万元的保证金及17万元的房屋租金，并进场进行了装修。汽车机电公司安装了电表和水表。后振远公司淮安分公司以房屋存在漏雨问题为由，与汽车机电公司发生纠纷。振远公司淮安分公司提供了一份视频，其陈述形成时间为2015年9月份，视频中显示涉案房屋存在漏雨现象，振远公司淮安分公司要求汽车机电公司予以解决。

在2015年11月及2016年1月份，振远公司淮安分公司人员采取锁汽车机电公司大门的形式，要求与汽车机电公司解决争议，公安部门介入处理未果。

2016年5月6日，2016年7月15日，汽车机电公司分别在涉案房屋张贴催款函催要租金。

审理中，淮安市公安局经济技术开发区分局海口路派出所于2016年11月24日出具情况说明，载明：“2015年11月至2016年8月，安徽振远保安公司淮安分公司因租赁淮安机电公司位于淮安市经济技术开发区××大道的厂房楼宇，机电公司多次维修仍然无法正常使用，双方多次发生纠纷，就赔偿金数额无法达成一致，要求公安机关调解，经多次调解，双方仍无法达成和解，告知双方到法院起诉。”2016年11月26日，淮安市公安局经济技术开发区分局海口路派出所再次出具情况说明：“2015年11月至2016年8月，安徽振远保安公司淮安分公司因与淮安汽车机电产品有限公司发生合同租赁纠纷，经我所多次调解未达成一致意见，告知双方到开发区法院起诉。注：2016年11月24日我所作出的书面情况说明作废，本次说明不作任何结论评定，仅证实派出所处理过此纠纷。”

审理中，一审法院于2016年11月7日到涉案房屋现场进行查看，房屋入口被锁住，房屋内物品大部分已被搬走，但仍有数张办公桌、沙发在房屋内，屋内墙面无霉变现象，仅房顶有数处有水渍、涂料脱落现象。汽车机电公司主张漏雨系振远公司淮安分公司装修导致，但经释明，其明确表示不申请司法鉴定。振远公司淮安分公司申请对装修损失进行司法鉴定，但经鉴定机构多次催缴鉴定费用，该公司没有缴纳，未进行司法鉴定。

一审法院认为：原告汽车机电公司与被告振远公司淮安分公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同。振远公司淮安分公司以其已经搬离为由，主张合同已经解除，经一审法院现场查看，振远公司淮安分公司确已将人员撤离涉案的房屋，屋内的大部分物品也已搬离，以其行为明确表示不再履行合同，故《房屋租赁合同》无法继续履行，且汽车机电公司也同意解除合同，故《房屋租赁合同》应当予以解除，振远公司淮安分公司应交还房屋。关于合同解除的时间，振远公司淮安分公司主张其在2015年8月份已经搬离，但其又陈述所提供的视频形成时间为2015年9月份，视频显示当时仍未搬离，该公司还陈述屋内物品是9月份搬走一部分，故应认定振远公司淮安分公司在2015年9月份尚未搬离涉案的房屋。之后双方在2015年11月份发生纠纷，振远公司淮安分公司要求汽车机电公司退还保证金、租金、赔偿损失，振远公司淮安分公司要求解除合同的意思表示到达汽车机电公司，合同解除时间应为2015年11月份。

关于应支付的租金及占用费，振远公司淮安分公司主张房屋无法使用，已付租金应当全部返还，经一审法院现场查看，涉案房屋确有漏雨现象，汽车机电公司主张漏雨系振远公司淮安分公司装修造成，但其并无证据证明，对此主张不予采纳。因房屋墙面并无霉变，仅有数处有水渍、涂料脱落现象，应认定漏雨程度并不严重，并未达到免除给付租金的程度。根据《合同法》第二百一十二条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因漏雨现象确给振远公司淮安分公司使用房屋造成不便，租金应当予以酌减，考虑漏雨的程度，支付合同约定租金数额的90%为宜，即年租金标准为18万元。在双方合同解除之后，振远公司淮安分公司仍有办公物品存放在涉案房屋内，且以汽车机电公司尚未退还租金、保证金及赔偿损失为由，将房屋锁住，拒不交还房屋，故房屋仍由振远公司淮安分公司占用，其应当支付房屋占用的费用至实际交还房屋之日止。经计算，2015年5月15日至2016年5月14日的租金及房屋占用费为18万元，已付17万元，该期间的费用还应再付1万元。汽车机电公司主张按照合同约定支付逾期付款违约金，因房屋存在漏雨现象，汽车机电公司没有证据证明系振远公司淮安分公司装修导致，故对逾期付款违约金不予支持。

关于水电费，双方合同约定费用按表计收，根据汽车机电公司为振远公司淮安分公司安装的仪表示数，及双方合同约定的水电费价格，水电费总额应为4444元，原告仅主张4421元，有利于被告，应予以支持。

关于振远公司的反诉主张。振远公司淮安分公司在发现房屋漏雨后，要求汽车机电公司维修，符合《合同法》第二百二十一条的规定，在汽车机电公司没有解决漏雨问题的情况下，可自行维修，费用由汽车机电公司承担。但振远公司淮安分公司采取锁汽车机电公司大门、擅自搬离、将房屋上锁拒不交还的方式，均无法律依据。因合同中约定了3万元保证金返还的条件，目前尚不符合返还条件，故对返还保证金的请求不予支持。因振远公司淮安分公司支付的17万元租金尚不足以支付其应付的租金及占用费，故对返还租金的请求也不予支持。振远公司淮安分公司主张了房屋装修损失，应由该公司承担举证责任，一审法院要求其在鉴定机构指定期间内预交鉴定费用，经鉴定机构多次催缴鉴定费，该公司没有预交，应承担由此带来的不利后果。

因振远公司淮安分公司不具备法人资格，其民事责任由振远公司承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十一条规定，判决：一、解除原告淮安市汽车机电产品有限公司与被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司交还翔宇中道19号院内经营办公用房及300平方米的场地。三、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司给付2016年5月14日前的占用费1万元，之后的占用费按18万元/年的标准计算至实际交还房屋之日止。四、被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司于判决生效之日起10日内向原告淮安市汽车机电产品有限公司给付水电费4421元。五、被告对第三、第四项判决承担补充责任。六、驳回原告淮安市汽车机电产品有限公司其他诉讼请求。七、驳回安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5536元，由原告淮安市汽车机电产品有限公司负担553元，由被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司负担4983元。反诉案件受理费3995元，由被告安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司负担。

二审中双方当事人均未提交新证据。

本院经审理确认一审认定事实。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人汽车机电公司将涉案办公房屋及场地出租给上诉人振远公司淮安分公司使用，双方形成租赁关系。根据双方签订的租赁合同的约定，在租赁期间内上诉人应当按期足额向被上诉人支付租金。上诉人主张因涉案房屋存在漏雨情况，致其无法正常使用，要求提前解除与被上诉人之间的房屋租赁合同，由被上诉人返还其已支付的租金，并赔偿损失。被上诉人对于上诉人陈述的事实及理由均不予认可。对此，一审经对涉案房屋现场查看，根据双方提供的证据，结合双方在纠纷过程中所实施的具体行为，经综合分析，就涉案房屋租赁合同的解除时间、上诉人是否将涉案租赁房屋交还给了被上诉人、是否存在实际占用费用、应支付的占用费的标准及数额等事实均作了认定，说理全面详实，应予以确认，本院不作赘述。故对上诉人主张其不应支付2015年9月份之后的房屋实际占用费的上诉请求，本院不予支持。

根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上诉人主张因房屋漏雨影响其使用，要求被上诉人进行维修并赔偿其相关损失。在此情况下，如果涉案房屋确因漏雨影响上诉人正常使用，上诉人既可选择要求被上诉人维修，也可在被上诉人不履行维修义务的情况下选择自行维修，由被上诉人承担相关费用并依法要求减少租金或者延长租期。但上诉人在其主张房屋漏雨影响其使用，其要求被上诉人维修而被上诉人不予维修的情况下，没有自行进行维修，只单一的要求解除合同，明显无事实和法律依据，对由此而产生的后果上诉人自己也应承担相应的责任。上诉人反诉要求被上诉人赔偿其因房屋漏雨而造成的损失，根据举证规则的相关规定，上诉人对此应承担相应的举证责任。由于上诉人未能在合理的期限内向鉴定部门缴纳鉴定费用，致上诉人主张的损失无相关证据予以证实，一审判决驳回其反诉请求并无不当。上诉人主张其未收到催交鉴定费的通知。对此，因缴纳鉴定费是鉴定程序得以顺利进行下去的首要条件，鉴定机构不可能不要求申请人缴纳鉴定费，而鉴定费的缴纳也属鉴定申请人的义务，申请人也应主动与鉴定机构联系并履行缴纳义务。现鉴定机构以申请人未缴纳鉴定费为由将案件退回法院，在此情况下一审法院认定是因上诉人未缴纳鉴定费导致鉴定程序无法进行，也与客观事实相符，故对此事实，本院亦予以确认。上诉人可待充分举证后另行主张权利。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费4156元，由上诉人安徽省振远保安服务有限公司淮安分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙晓明

审判员　　张桂林

审判员　　孙　艳

二〇一七年十二月十四日

书记员　　徐　海