上海新兴职业技能培训学校与上海普斯纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初40387号 原告：上海新兴职业技能培训学校，住所地上海市闵行区万源路2759弄3号3楼。 负责人：***，校长。 委托诉讼代理人：***，上海市中远蓝天律师事务所律师。 被告：上海普斯纺织有限公司，住所地上海市闵行区***1128号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，上海市汇盛律师事务所律师。 第三人：上海隆都建设集团有限公司，住所地上海市闵行区合川路3051号7幢302室。 法定代表人：***。 原告上海新兴职业技能培训学校（以下简称新兴学校）与被告上海普斯纺织有限公司（以下简称普斯公司）、第三人上海隆都建设集团有限公司（以下简称隆都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月14日依法适用简易程序立案受理并于2021年11月16日公开开庭进行了审理。原告负责人***及原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人隆都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告新兴学校向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋租金人民币162，000元（以下币种相同）。 事实和理由：被告于2019年5月将上海市闵行区XX路XX弄XX号3楼租赁给原告使用，约定期限为2019年5月1日至2021年1月31日，每月租金54，000元。房屋交付时间为2019年3月21日，免租期38日。被告在交付原告房屋后，因园区进行房屋外墙改造，导致原告六个月无法使用房屋。2020年7月至今，因***新建工程，导致园区道路封闭，原告无法正常进出租赁房屋。鉴于上述原因，原告整个租赁期限一年九个月，但真正能够正常使用的租赁房屋时间只有8个月时间。因与被告多次协商减免租金未果，原告无奈诉至法院，望判如所请。 被告普斯公司辩称：不同意原告之诉请，亦也不同意其**的事实和理由。涉案所在园区仅进行了外墙的改造，但是被告认为并不影响原告使用房屋，且实际施工也没有达到三个月无法使用的程度，至于原告所称其与被告多次协商要求减免租金与事实不符。综上，原告的诉请没有事实以及合同依据，也没有法律依据，请求法院不予支持其诉请。被告另对涉案房屋所在的三号楼外墙立面施工情况进行**：三号楼房屋施工期间确实对靠墙的一部分玻璃进行拆除，但整个三号楼房屋的施工过程不足一个月，且玻璃的拆除与安装是层层推进的，从顶楼开始拆除所以涉案房屋是最先处理的一批房屋。在玻璃被拆除的施工期间，房屋仍可以用作上班使用。因为玻璃拆除时要求将屋内物品归置离窗一米，但是装修队在离窗一米处做一个阻隔，所以被告认为在阻隔以外的地方办公是不受影响的，最终外立面完成后会将里面的阻隔给拆除。 第三人隆都公司未到庭，亦未发表意见。 本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，被告普斯公司作为出租方（甲方）与原告新兴学校作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号楼XX楼建筑面积740平方米的房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期为2019年5月1日至2021年1月31日，租赁房屋的开始交付日定于2019年3月21日。房屋租赁费自交付之日起计算免租期为38天。合同第4.1条确认月租金标准为54，000元，租赁房屋年租金在合同期内不变。合同第6.3条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。因此给乙方产生损失的费用由甲方承担。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、**。 2019年4月12日，案外人上海XX公司作为建设单位（发包人）与上海XX有限公司作为施工单位（承包人）签订《上海XX公司工业园南区外立面装修及室外总体修缮工程施工合同》。该合同约定的计划开工日期为2019年5月2日，工期总日历天数为200天。工程内容包括外立面装修面积18，000平方米，不改变房屋结构。室外综合修缮内容包括雨污水分流、室外灯光、水电煤等配套。 2019年7月1日，上海XX有限公司变更为上海隆都建设集团有限公司（即第三人隆都公司）。 2020年6月12日，中建八局第三建设有限公司张贴《施工告示》，告知市民西起合川路，***许路，道路全长1，525.557米，规划红线宽度为45米，单跨18米的《规划***道路新建工程》将于2020年7月1日起正式启动施工，施工周期为400天，该工程为民生工程。 另查明，原告合计向被告支付租金1，022，798元。 又查明，被告向案外人上海XX公司承租包括涉案房屋在内的整栋楼房，租期自2016年2月5日至2021年2月4日止。 上述事实，由原告新兴学校提供的《房屋租赁合同》、《上海XX公司工业园南区外立面装修及室外总体修缮工程施工合同》、《施工告示》、准予变更（备案）登记通知书，被告普斯公司提供的房租支付明细表、银行账户交易明细清单、银行账户信息及当事人的庭审**所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于原告提供的施工照片及物业通知照片，因照片并非涉案房屋所在的三号楼照片，故本院认为该组证据无法证明原告的举证目的，对该组证据不予采用。至于第三人出具的《情况说明》，因该《情况说明》实际属于公司出具的证人证言，原告举证的《情况说明》并不符合该类型证据的形式要件，本院对该证据不予采信。 本院认为，原告新兴学校与被告普斯公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力且目前已经期满。现原告要求退还租金的理由有二：一、整个园区道路翻新致使其无法进入园区；二、涉案房屋外立面装修时拆除了窗户导致其无法正常使用房屋。针对原告理由一，本院认为虽然其举证了相关的《施工告示》，但该证据无法证明因道路翻新影响被告导致其无法进入园区的影响程度。针对原告理由二，原告的举证内容仅能证实确实存在外立面装修及室外总体修缮工程，而对于外立面施工影响期间或者影响房屋使用程度原告均没有证据可予以佐证。依据双方合同中第6.3条之约定，本院认为被告应将影响原告使用的施工期间租金向原告予以返还，但由于原告未能就具体的施工期间有效举证，本院参照被告在庭审中自认的三号楼外立面施工期间、影响程度等因素，酌定由被告向原告返还租金18，000元为宜。 第三人隆都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 被告上海普斯纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海新兴职业技能培训学校返还租金人民币18，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计人民币1，770元，由原告上海新兴职业技能培训学校负担人民币1，574元，由被告上海普斯纺织有限公司负担人民币196元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　钱　洁 二〇二二年二月十一日 书记员　*** 附：相关法律条文