某某与北京筑基兴业建设工程有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京0114民初8674号

原告：***，男，1937年2月11日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：裴愚，北京市广川律师事务所律师。

委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。

被告：北京至诚八仙房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇政府南侧。

法定代表人：张钊，总经理。

委托诉讼代理人：张翠翠，北京智勇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李俊鹏，北京智勇律师事务所律师。

被告：马崇健，男，1949年8月22日出生，汉族，住广东省台山市。

委托诉讼代理人：田爱京，北京市冠衡律师事务所律师。

第三人：北京筑基兴业建设工程有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇大礼路1号（原镇政府院内）。

法定代表人：杜林，总经理。

委托诉讼代理人：余森，北京首联律师事务所律师。

第三人：佟景龙，男，1955年3月16日出生，汉族，住天津市蓟县桑梓镇邱各庄村1区。

委托诉讼代理人：佟志强（佟景龙女婿），男，1979年1月4日出生，汉族，住天津市蓟县桑梓镇邱各庄村3区。

原告***与被告北京至诚八仙房地产开发有限公司（以下简称八仙公司）、马崇健，第三人北京筑基兴业建设工程有限公司（以下简称筑基兴业公司）、佟景龙委托合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人裴愚，被告八仙公司的委托诉讼代理人张翠翠、李俊鹏，被告马崇健的委托诉讼代理人田爱京，第三人筑基兴业公司的委托诉讼代理人余森，第三人佟景龙及其委托诉讼代理人佟志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付原告以售房款折抵的工程款179.2227万元（具体金额以财务审计为准）；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，***变更诉讼请求为：1.二被告向原告支付房屋销售款1390.6862万元，并承担连带责任；2.二被告向原告支付欠款179.2227万元，并承担连带责任。以上两项共计1569.9089万元。事实和理由：2010年1月8日，八仙公司与筑基兴业公司签订《建设工程施工合同》，约定八仙公司将其开发建设的位于北京市昌平区北七家镇羊各庄村西果园住宅楼两栋（24号楼、25号楼）的施工工程发包给筑基兴业公司，总建筑面积24479平方米。2010年3月30日，筑基兴业公司与***及佟景龙签订《内部承包合同》和《协议书》，约定筑基兴业公司将《建设工程施工合同》中的全部工程转包给***和佟景龙。《协议书》约定，八仙公司与筑基兴业公司以建成的房屋抵偿应支付给***和佟??龙的工程款，抵款房屋面积8132平方米，抵款房屋具体位置为：24号楼8门至10门、11门的1、2、4、5、6层，26号楼6门及28号楼2门。2010年4月，前述房屋开始对外出售，因售房主体只能是作为开发商的八仙公司，又因马崇健拥有销售途径，故八仙公司、筑基兴业公司和***共同委托马崇健对外销售，八仙公司同时指定马崇健向***支付以售房款折抵的工程款。三方约定的资金走向为八仙公司与马崇健介绍的购房人签订房屋销售合同并收取房款，再由八仙公司将收取的房款支付给筑基兴业公司转而支付给马崇健，或者由八仙公司将收取的房款直接支付给马崇健，最后由马崇健将售房款支付给***。上述约定达成后，马崇健于2010年4月9日开始陆续向***支付以售房款折抵工程款的款项。按照马崇健与吴明然和邹岩签订的房屋买卖合同计算，这两份合同一共售出了53套???合同对房屋的单价有明确的约定，参照此合同约定的价格，原告计算出房屋单价5642元每平方米，计算公式为（5000+5800×4+5700+5600）/7=5642元/平方米。马崇健和八仙公司应付款为4143.4848万元，计算方式为5642×8160×90%=4143.4848万元，被告已付款为2752.7986万元，尚欠1390.6862万元。加上双方在欠款纠纷中被确定为工程款的179.2227万元，马崇健和八仙公司应支付款项为1569.9089万元。现二被告隐瞒房屋的实际销售金额，至今未与***最终结算，故***起诉至法院，望判如所请。

八仙公司辩称，原告没有委托本公司卖过房，原告与本公司不构成委托卖房的关系，本公司也不应作为被告参加诉讼。

马崇健辩称，不同意原告的诉讼请求。***委托我们卖房，但相应的售房款我们已经全部返还。

筑基兴业公司述称，因为工程是由八仙公??发包给我方，是由***和佟景龙来完成的，八仙公司已经将工程款折抵成房屋抵偿给我方，我们也签订协议将房屋抵偿给***和佟景龙，***和佟景龙通过马崇健已经将房屋全部售出，所以我方支付工程款的义务已经完成了，至于***和佟景龙收到没收到销售款，应该由其委托的销售人员去解决，与我方没有关系。

佟景龙述称，我们对***和马崇健之间往来的款项不认可，我们也不认可***陈述说该给我们的钱给清了，请法院依法判决。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和基本事实，本院确认如下：

1.被告北京至诚八仙房地产开发有限公司原名北京宇辰八仙房地产开发有限公司，在诉讼过程中更名为北京至诚八仙房地产开发有限公司，本判决简称为???仙公司。

2.2010年1月8日，八仙公司与筑基兴业公司签订《建设工程施工合同》，约定八仙公司将位于北京市昌平区北七家镇羊各庄村西果园住宅楼两栋（24、25#楼）的施工工程发包给筑基兴业公司，总建筑面积24479平方米。该合同“其他约定”部分约定“甲方以建成的房屋抵扣工程款，抵给乙方的面积为8132平方米（应抵给乙方8160平方米，实抵8132平方米，差额为28平方米，由甲方以支付工程款的形式结算给乙方），24#楼8门至10门、11门的1层、2层、4层、5层、6层，26#楼6门及28#楼2门，该幢号及房号甲方无权干预，并无权出售。承包人出售的房屋由甲方开具收据，同时由乙方开具有效发票。”

3.2010年3月30日，筑基兴业公司（甲方）与***、佟景龙（乙方）签订《内部承包合同》，约定筑基兴业公司将前述《建设工程施工合同》中的全部工程转包给??传周和佟景龙。《内部承包合同》同时约定“（1）乙方负责实施西果园住宅楼2栋24、25#楼项目，建筑面积：24479㎡。（2）乙方负责实施的项目工程款全部由乙方垫资。（3）建设方以建成的房屋抵扣工程款，抵给乙方的面积为8132㎡（应抵给乙方8160㎡，实抵8132㎡，差额为28㎡，由建设方支付工程款的形式结算给乙方），24#楼8门至10门、11门的1、2、4、5、6层，26#楼6门及28#楼2门，该栋号及房号建设方无权干预并无权出售。乙方出售的房屋由建设方开具收据，需要甲方开具发票的，乙方按3.4%交纳税金。（4）甲方不干预乙方对上述房屋的处置权，乙方可以单套出售，也可以多套出售；多套出售时，向一个单位或个人销售不得超过上述房屋总套数的一半。否则甲方有权解除与乙方的所有合同，乙方负责赔偿甲方的所有损失。”同日，筑基兴业公司（甲方）与***、佟???龙（乙方）另签订一份《协议书》，约定“甲方于2010年1月8日与北京宇辰八仙房地产开发有限公司签订了西果园住宅楼2栋（24#、25#，结构类型：地下室为钢筋混凝土墙，正负零以上为砖混结构）总建筑面积为24479㎡的建设工程施工合同，双方合同约定，建设方以建成的房屋抵扣工程款，抵给甲方的面积为8132㎡（应抵给甲方8160㎡，实抵8132㎡，差额为28㎡，由建设方支付工程款的形式结算给甲方），现就上述抵款房屋的处置，甲乙双方签订协议如下：一、建设方抵款的房屋如下：24#楼8门至10门、11门的1、2、4、5、6层，26#楼6门及28#楼2门，该栋号及房号建设方无权干预并无权出售。二、甲方同意由乙方对上述房屋进行处置，向第三方出售上述房屋的使用权。三、甲方不干预乙方对上述房屋的处置权，乙方可以单套出售，也可以多套出售；多套出售时，向一个单位或个人销售不得超过上述房屋总套数的一半。否则甲方有权解除与乙方的所有合同，乙方负责赔偿甲方的所有损失。”

对于本案存在争议的证据和事实，本院认定如下：

1.被告马崇健是北京宏鑫德建房地产咨询有限公司（以下简称宏鑫德建公司）的法定代表人。诉讼中，马崇健曾提交一份2010年3月30日由***、佟景龙与宏鑫德建公司签订的《授权委托书》复印件，该《授权委托书》约定：“授权人***、佟景龙依法、依约取得了北京市昌平区北七家镇羊各庄西果园住宅楼21#楼2门至5门的地下一层、1、2、3、4、5、6层；26#楼6门和28#楼2门成套房屋的使用权的出售权利。现特依法委托宏鑫德建公司作为两位授权人的代理人，全权负责代表授权人对上述住宅楼套房（建筑面积为8132平方米）组织实施有偿转让使用权70年的全部事宜。凡被授权人就上述住宅楼??房对外签订的有偿转让使用权的协议或合同，授权人均予以认可，并依法享受其权利，同时承担其义务。（注：被授权人在组织实施上述住宅楼套房有权转让使用权对签订协议或合同时，地下一层每平米单价为人民币5000元，地上一至四层每平米单价为人民币5800元，地上五层每平米单价为人民币5700元，地上六层每平米单价为5600元）。”对于该《授权委托书》，马崇健曾提交复印件，后表示原件在***处，同时表示撤回该份证据。***称自己手里没有该《授权委托书》原件，不认可该《授权委托书》的真实性。本院认为该《授权委托书》没有原件，无法确认真实性，且马崇健撤回该份证据，故本院对该《授权委托书》不予采信，其不能作为认定案件事实的依据。但同时，各方当事人均认可北京市昌平区北七家镇羊各庄村西果园住宅楼21#楼2门至5门的地下一层、1??2、3、4、5、6层；26#楼6门和28#楼2门中的80套房属于***和佟景龙，二人对这批房屋享有处分权。***表示因为其承建的这个工程是以房屋抵工程款，这批房屋属于自己和佟景龙，而房屋销售只能通过八仙公司进行，而八仙公司和马崇健之间有债权债务关系，所以认可由马崇健销售这批房屋，也是为了让马崇健挣点钱。***还表示自己和马崇健之间是委托售房的关系，双方之间只有口头协议，没有书面合同，马崇健这批房子卖了多少钱就应该给***、佟景龙返回多少钱。马崇健认可和***、佟景龙之间是委托售房的关系，认可双方之间没有书面合同。八仙公司认可这批房屋已抵给***、佟景龙，***、佟景龙有权出售这批房屋，但八仙公司认为己方只是协助办理相关手续和缴纳相应税费，不是受委托的销售方。而***认为八仙公司和马崇健共同控制这批房屋的销售款，八仙公司和马崇健应承担连带责任。

2.2010年3月30日，八仙公司（甲方）与宏鑫德建公司（乙方）签有一份《备忘录》，内容为：“甲乙双方于2010年3月30日就北京市昌平区北七家镇羊各庄西果园21#楼、26#楼、28#住宅楼中抵款给乙方的8132平方米住宅（套房）楼房使用权有偿转让中所收房款事宜经协商达成如下共识：一、双方确定：上述8132平方米住宅楼使用权的全部房款由甲方负责代收。二、逐笔款结算的方式按以下约定给付乙方，即甲方每收一笔房款后，扣留该笔房款总额的10%，其余90%的房款甲方应在五日内返还给乙方，以便减轻乙方的资金压力。三、如乙方交给甲方的是现金人民币，甲方应将房款的90%现金返还给乙方；如乙方交给甲方的是支票，则甲方以支票形式将90%的房款返还给乙方。四、甲、乙双方确定：甲方扣留的10%房款，其中5.5%是甲方代乙方交的营业税，剩余的4.5%暂时由甲方代管，待后再由甲、乙双方确定该款的支出事宜，并按多退少补原则处理。”八仙公司称这批房屋是按5000元每平方米的价格由其对外销售，销售后所获售房款由其按照《备忘录》的约定扣除10%以后，剩余90%返给宏鑫德建公司，八仙公司同时表示涉案的工程是“小产权房”，所以没有在行政机关备案的合同，也没有发票，而且房屋已经卖了好几手，这批房屋的初始售房手续现已无法查找。各方当事人对于涉案房屋是“小产权房”项目，没有规划审批和房屋产权手续的事实均无异议。马崇健对于八仙公司所述的售房价格和返款比例无异议，自己收到八仙公司扣除10%税费的房款后，再把钱返给***，但其中有两笔售房款，即2010年11月11日和2010年11月12日两笔各45万元，共90万元是由??仙公司直接返给***和佟景龙，没有通过自己返给毛、佟二人。佟景龙对这一事实表示认可。***认可八仙公司收取10%费用的事实，其要求马崇健返还的款项也是扣除10%以后的售房款。

3.关于涉案销售房屋的位置和面积。***和马崇健认可按照之前的协议，涉案房屋的总面积应为8132平方米。马崇健同时称，因后来更改了楼房号（原协议是24#楼8门至10门、11门的1、2、4、5、6层，26#楼6门及28#楼2门，后来更改为21#楼2门至5门的地下一层、1、2、3、4、5、6层、26#楼6门和28#楼2门），房屋总面积为8097平方米。***认可委托马崇健销售的是21#楼2门至5门的地下一层、1、2、3、4、5、6层、26#楼6门和28#楼2门中的80套房，总面积8097平方米，但***认为马崇健应该按照8160平方米的面积返还自己售房款。

4.关于房屋销售的价格和应收款情况。毛传???提交了宏鑫德建公司分别与案外人吴明然、邹岩签订的两份《房屋使用权转让协议》，根据这两份协议，吴明然从马崇健处购买了1867平方米的涉案房屋，邹岩从马崇健处购买了2945平方米的涉案房屋。***称按照上述两份协议，房屋平均单价应为5642元每平方米，故其依照此标准向马崇健主张售房款。马崇健则称吴明然和邹岩这两份协议都没有实际履行，而且也是吴、邹二人和宏鑫德建公司签的合同，不是跟自己签的合同，不应依据这个合同主张售价，而应以实际售价为准。马崇健还表示，自己受***、佟景龙委托销售这批房屋，双方实际约定是按照5000元每平方米销售，房屋面积共8097平方米，故总计应售4048.5万元。关于这80套房屋的实际销售情况，马崇健作了具体解释说明如下：（1）1套未扣税房屋（27-6-501），4800元/平方米×115平方米=55.2万元；（2）5套低价房???计227.98万元；（3）其余74套总计7157平方米，按5000元每平方米计算，总共3578.5万元；上述三部分80套房，售房款共计为3861.68万元，八仙公司扣税为（3861.68-55.2）×10%=380.648万元。此外，***之女毛宁购买一套房屋（28-2-302，165平方米），支付79.2万元，余3.3万元未支付；佟景龙之女佟秀丽购买一套房屋（28-2-102，165平方米），购房款82.5万元全部未支付；八仙公司未扣税的房屋少收2.3万元。综合以上，马崇健认为应返还***售房款总额应为4048.5-380.648-3.3-82.5-2.3=3579.752万元。***和佟景龙认可上述毛宁和佟秀丽购买房屋和付款情况的事实。

5.关于马崇健向***、佟景龙的返款情况。马崇健通过提交支票存根、汇款记录和收条等欲证明已向***、佟景龙支付3627.6886万元，***表示认可的有2670.2986万元，不认可的有957.39万元。本院对有异议的部分分述如下：（1）2010年2月3日两张支票存根各10万共20万元，马崇健提供了支票存根，存根上收款人栏有“***”签字，同时去银行调取了转账支票，显示这20万元已入案外人高忠良账户，本院认为马崇健已完成举证义务，***虽不认可支票存根上收款人处签名为本人所签，亦表示不认识高忠良，但其未提出对支票存根上“***”签名笔迹进行鉴定，不能证明自己并未取走上述支票，故本院对***未收取这20万元的意见不予采信。（2）2010年3月25日支票存根10万元，马崇健提供了支票存根，存根收款人栏载有“毛”签字，此外存根上还有“王德永”签字，马崇健称王德永是***的司机，受***指派领取的该张支票，但***不予认可，马崇健同时提供了去银行调取的转账支票，显示该10万元已入北京御翔吉庆商贸中心账户，本院认为马崇健已尽到了相应的举证???解释说明义务，达到了民事诉讼的证明标准，在***不能举出相反证据证明自己未取走该支票且不申请对签名笔迹进行鉴定的情况下，本院采信马崇健关于***已取走该转账支票的意见。（3）2010年3月25日汇款40万元，***称当日收到了40万，但这笔钱不是售房款，具体什么款项记不清了，本院认为马崇健已完成举证义务，***未提交证据证明这笔钱不是马崇健返还的售房款，本院对***的意见不予采信。（4）2010年4月21日收条（现金）100万元，***称未收到该100万元，但其对于收条真实性并无异议，且不能对其主张提供合理解释，故本院采信马崇健意见，认定该100万元已经支付。（5）2010年5月7日收条中（现金）64.89万元，***认为该收条中的64.89万元就是2010年5月6日转账的64.89万元，马崇健系重复计算。马崇健则称自己向***付款，***出具的??条中的“现金”即为现金，汇款即为汇款，支票即为支票，三者互不重合。本院经核查，2010年5月6日***确实收到汇款64.89万元，而收条（现金）64.89万元系***于2010年5月7日出具。本院认为64.89万元并非整数，从生活常识来看，2010年5月6日转账的64.89万元和2010年5月7日收条中的64.89万元为同一笔钱的可能性更大，故本院采信***的说法，认定此两笔64.89万元为重复计算。（6）2010年5月12日的汇款250万元，***认为这250万元已经在2010年5月12日的收条中予以了体现，马崇健又提交汇款凭证是重复计算。马崇健称汇款的250万元就是250万元，收条中的300万元就是现金，两笔钱不是重复计算，在房屋实际销售过程中，由于***实施工程催款急，马崇健同一天既支付现金又汇款是常事，有时是购房人支付的现金直接给了***，有时马崇健还会自己提取现金交给***。本院经核查，2010年5月12日，马崇健向***出具了三张总计113.75万元的支票，并有一笔250万元的汇款，同日，***出具收条，载明“今收到购房款（支票）壹佰壹拾叁万柒仟伍佰元正（1137500元）。收到购房款（现金）叁佰万元正（3000000元）。两项合计：肆佰壹拾叁万柒仟伍佰元正。”本院认为，在同一天内，马崇健既汇款250万元，又支付现金300万元的解释无法让人信服，相对而言，***的解释较为可信，故本院认定汇款250万元属于重复计算。（7）2010年9月29日支票存根40万元，马崇健提供了支票存根，存根上收款人栏有“***”签字，同时去银行调取了转账支票，显示这40万元已入三河市隆丰科贸有限公司账户，证明40万元已实际兑付，马崇健已完成举证义务，***虽不认可支票存根上收款人处签名为本人所签，但其未提出对支票存根上“***”签名??迹进行鉴定，不能证明自己并未取走上述支票，故本院采信马崇健关于该40万元已支付的意见。（8）2011年1月18日收条50万元，***称未收到该50万元，但其对于收条真实性并无异议，且不能对其主张提供合理解释，故本院采信马崇健意见，认定该50万元已经支付。（9）2011年5月9日收条82.5万元，***称未收到该82.5万元，但其对于收条真实性并无异议，且不能对其主张提供合理解释，故本院采信马崇健意见，认定该82.5万元已经支付。（10）2011年5月9日收条现金300万元，***认为这300万元就是2011年5月13日汇款的300万元，本院认为收条时间在汇款时间之前，从证据上看，无法认定2011年5月9日收条中的现金300万元与2011年5月13日汇款的300万元是同一笔钱，故本院采信马崇健的意见，认定该300万元已经支付。综上所述，本院核算马崇健共完成返款3312.7986万元。

6.***与马崇健之间曾存在民间借贷法律关系，***主张马崇健向其借款214.2227万元，仅归还了35万元，剩余179.2227万元未归还，故在本院提起诉讼。本院于2014年12月9日作出（2014）昌民（商）初字第9135号《民事判决书》，认为马崇健提交的五次银行汇款记录可以证明其已返还借款，***认为该五次银行汇款系工程款的意见，本院未予采信，故判决驳回***的诉讼请求。后***提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为即使存在民间借贷和工程款给付的数笔金钱债务，也应当优先抵充已到期的民间借贷债务，至于工程款给付问题，***可向相关债务人另行主张，终审驳回上诉，维持原判。该案涉及的五笔汇款是2010年5月12日的汇款50万元，2010年6月17日汇款50万元，2010年6月24日汇款20万元，2011年1月26日汇款30万元，2011年11月23日汇款30万元。***认为在??间借贷案中认定这五笔汇款为马崇健所还欠款，故在本案中要求马崇健一并返还。在本案中，经审查，上述5笔汇款的凭证马崇健均未作为证据提交以证明是返还的售房款。

本院认为，本案首要的问题是明确当事人之间法律关系的性质。本案原告***最初是以建设工程施工合同纠纷为案由起诉至本院，诉讼请求是要求八仙公司、筑基兴业公司和马崇健等支付以售房款折抵的工程款。随着案件审理的深入，各方当事人对于涉案房屋的归属均无异议，***、佟景龙对涉案的80套房屋具有处分权，这80套房屋现已全部销售完毕，故***变更诉讼请求为要求八仙公司和马崇健返还售房款，并将起诉案由变更为房屋买卖合同纠纷。而房屋买卖合同纠纷法律关系的特点是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人向出卖人支付价款。但本案中，***、佟景龙通??承建涉案工程取得了涉案房屋的处分权，这一点各方当事人都是没有异议的，***、佟景龙也并没有将这批房屋再卖给八仙公司和马崇健等，因此本案***、佟景龙和八仙公司、马崇健之间不符合房屋买卖合同关系的构成要件。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，***、佟景龙和马崇健均认可双方之间没有签订书面的合同，同时也认可是***、佟景龙委托马崇健销售房屋，故本院认为***、佟景龙和马崇健构成委托合同的关系。关于***在本案中要求八仙公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为***、佟景龙委托马崇健销售房屋的合同关系是清晰的，但不能因为销售房屋需要通过八仙公司走手续，就认为八仙公司应当对***、佟景龙和马崇健之间的委托合同关系承担连带责任，八仙公司亦不认可与***、佟景龙之间存在受托关系，故本院最终认定本案审理的法律关系为***、佟景龙和马崇健之间的委托合同关系。

关于***、佟景龙和马崇健委托合同的内容，双方当事人认可马崇健销售的是21#楼2门至5门的地下一层、1、2、3、4、5、6层、26#楼6门和28#楼2门中的80套房，总面积8097平方米。***在本案中向马崇健主张的售房面积为8160平方米，本院认为，8160平方米是***、佟景龙和筑基兴业公司在《内部承包合同》和《协议书》中的约定，是双方在建设工程施工合同法律关系中关于工程款支付方式的约定，若***认为房屋面积不够，工程款不足，应在建设工程施工合同法律关系中向合同相对方主张，但本案系***向马崇健主张返还售房款，处理的是***、佟景龙和马崇健之间的委托售房关系，而马崇健实际售房面积为8097平方米，故本院认为***???佟景龙委托马崇健销售的房屋面积即应为8097平方米。关于***、佟景龙委托马崇健销售这批房屋所约定的价格，由于双方之间没有书面约定，现双方各执一词，马崇健主张双方约定的是5000元每平方米，***则表示马崇健售房的单价款未经其许可，对销售过程也不掌握，现主张按照宏鑫德建公司和吴明然、邹岩签订的协议中房屋均价计算。本院认为，委托合同可分有偿委托和无偿委托，按***的主张，其意为委托马崇健售房，所得售房款扣除八仙公司的手续费后，应全部返还给***，***和佟景龙均不认可马崇健应从销售房屋中获利。但***在本案诉讼中亦承认，之所以委托马崇健售房，是因为八仙公司和马崇健之间有债权债务关系，让马崇健销售这批房屋是八仙公司想让马崇健挣钱，从当事人之间的商事交往活动来看，认定***、佟景龙和马崇健之间是无偿委托难以让人信服。由于本案涉及销售的这批房屋为“小产权房”，真实的销售价格没有行政机关备案的合同或者正规发票可查，八仙公司也称无法找到售房手续，故这批房屋的真实出售价格在本案中无法查证，在此情况下，马崇健所述双方约定以5000元每平方米的价格委托马崇健销售房屋的说法，可能更接近于日常民商事活动的惯常，即***、佟景龙与马崇健约定一个房屋销售的底价，马崇健依此价格向***、佟景龙返还售房款。需要说明的是，由于双方当事人在民事活动中不谨慎地对待各自的权利，对于委托售房的具体权利义务未以书面形式进行约定，导致争议发生时，客观真实无法还原，在诉讼中，人民法院只能根据双方提交的证据和当庭陈述，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对案件事实作出认定。相对***所主张的和马崇健系无偿委托关系，马崇健主张的按5000元每平米的价格向***返还售房款更为符合常理，故本院采信马崇健关于委托售房价格的陈述，认定双方委托合同约定的售房价为5000元每平方米，马崇健以此价格为基础向***、佟景龙返还售房款，据此，全部房屋应售价格为4048.5万元。

由于***、佟景龙与马崇健之间合同的主要内容就是***、佟景龙委托马崇健销售房屋，马崇健向***、佟景龙返还售房款，现马崇健认可全部80套房屋（8097平方米）均已销售完毕，故马崇健应当向***、佟景龙返还相应的售房款。以下则需要确定马崇健应向***、佟景龙返还的金额和实际已返还的金额，据此确定马崇健是否还存在尚未返还的款项。首先，关于马崇健应向***、佟景龙返还的金额，双方均认可因销售房屋需通过八仙公司进行，八仙公司要从售房款中扣除10%，???传周要求马崇健返还售房款亦扣除了这10%的金额，故马崇健向***、佟景龙返还的售房款应扣除该部分费用，若按全部房屋应售价格4048.5万元计算，八仙公司扣除的费用应为404.85万元，但马崇健详细列明了未扣税房屋、低价房等情况，自认八仙公司扣除的费用实际为380.648万元，对于该不利于自身利益的自认陈述，本院认为其关于实际售房情况的解释说明具有可信性，本院予以采信。此外，马崇健称***之女毛宁拿走一套房屋欠房款3.3万元，佟景龙之女佟秀丽拿走一套房屋欠房款82.5万元，***和佟景龙对拿走房屋和支付房款的情况表示认可，故本院认为，这85.8万元应当在应返款中扣除。至于马崇健所称的未扣税房屋少收的2.3万元，本院认为既然已认定马崇健以5000元每平方米的标准向***、佟景龙返还售房款，马崇健再以某套房屋少收了2.3万元主张扣??，没有理由。综上，马崇健的应返款为3582.052万元。其次，关于马崇健已向***、佟景龙实际返款的数额，经本院确认，马崇健共完成返款3312.7986万元，马崇健应返款3582.052万元，故还应向***、佟景龙支付269.2534万元。由于佟景龙在本院中不要求作为原告主张权利，故本院判决马崇健向***返还上述款项。

关于***诉讼请求中提到的追讨欠款179.2227万元，本院认为，本案处理的是***、佟景龙与马崇健之间的委托售房法律关系，审查的是马崇健应向***返还售房款的金额，关于***提到的欠款问题，人民法院在民间借贷案件中已经作出判决予以认定，若当事人对民间借贷案件的事实认定有异议，应在民间借贷案中循法定途径解决。在本案中，本院也审查了民间借贷中涉及到的五笔汇款，马崇健在本案中并未将其作为支付售房款的证据提交??原告提出的这五笔汇款金额和马崇健在本案中提供的收条金额有重合的问题，本院认为，本案中马崇健作为证据提交的收条中均明确写明“购房款（现金）”，从证据上看，马崇健已经完成举证义务，达到民事诉讼的证明标准，可以证明收条中的款项就是马崇健返还的售房款。***对于民间借贷案判决中对五笔汇款的认定是否认可，与本案审理的委托售房关系是两个法律关系，不应混为一谈，不能因为民间借贷案件没有支持***的主张，就转而在委托售房合同关系中主张欠款，故***要求马崇健返还179.2227万元欠款的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第三百九十六条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

马崇健于本判决生效后三十日内向***支付269.2534万元。

如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费116000元，由***负担96105元，已交纳。由马崇健负担19895元，于本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　杨　帆

人民陪审员　　寇艳荣

人民陪审员　　权立工

二〇一八年四月八日

书　记　员　　陈　曦