黄石市建设工程质量检测中心与黄石市三江房地产开发有限公司承揽合同纠纷执行裁定书

湖北省黄石市铁山区人民法院

执行裁定书

（2018）鄂0205执异39号

异议人（被执行人）黄石市三江房地产开发有限公司

申请执行人黄石市建设工程质量检测中心

本院在执行申请执行人黄石市建设工程质量检测中心（以下简称“检测中心”）与被执行人黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称“三江公司”）承揽合同纠纷一案中，异议人三江公司于2018年8月20日对冻结其黄石农商银行团城山支行82×××81账号及工商银行黄石分行18×××93账号提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人三江公司称，贵院依据（2017）鄂0205民初195号民事判决书作出的（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书查封了我司三江共和城17-042监管账户（开户行：黄石农商银行团城山支行、账号82×××81）及14-030监管账户（开户行：工商银行黄石分行营业部、账号18×××93）。上述两账户系我司开发的三江共和城25号楼和26号楼的商品房预售资金监管账户。一、国家实行商品房预售资金监管制度，账户内的资金为政府部门监管，专款专用，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法﹝2013﹞17号）、《城市房地产管理办法》第45条均明确监管账户内存款不属于可执行的财产。二、《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》（法办函﹝2016﹞712号）、湖北省住房和城乡建设厅印发的《关于转发最高人民法院商品房预售资金监管审判案例的函》中均明确“债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持”。三、三江共和城项目系我市重点维稳项目，监管账户被查封，极易引发重大群体性上访事件。综上，请求解除对上述两监管账户的查封及中止该账户银行存款的执行并及时返还。

为证明其异议主张，异议人向本院提交了如下证据：

第一组证据：营业执照副本复印件及法定代表人身份证明书各一份，拟证明异议人主体身份；第二组证据：《黄石市新建商品房预售资金监管协议书》复印件一份、黄石市商品房预售资金监管账户变更通知书、中国工商银行业务申请书、关于黄石三江共和城14-30监管账户变更的请示、撤销银行结算账户申请书各一份。拟证明被查封的编号为17-042、14-030的银行账户系商品房预售资金监管账户。

申请执行人检测中心辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。人民法院在执行（2017）鄂0205民初字第195号民事判决书确定内容的过程中，依照相关执行规定作出执行裁定书是依法执行，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、异议人认为法院查封、冻结17-042、14-030监管账户的执行行为错误的主张缺乏法律和事实依据。答辩人对编号为17-042和14-030账户为监管账户的事实不持异议，但答辩人认为桩基检测是建设工程必经的、法定的程序。桩基部分完工后如不进行质量检测，不能进行下一步的施工建设，故桩基检测费应当属于相关的工程建设费用。既然检测费用属于相关的工程建设费用，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，该费用应在商品房预售款项中支付。三、商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资产存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。编号为17-042及14-030商品房预售资金监管账户所对应的楼盘是25号楼和26号楼。而这两栋楼早已建设完工，并已交付使用。因此，该两栋楼的商品房预售资金已不属于政府监管的范围。即使开发商存在拖欠工程款的现象，也不影响法院查封、冻结并扣划两账户的款项。综上，答辩人认为，异议人销售商品房所取得的预售所得款应优先支付检测费用。人民法院查封、冻结并扣划17-042、14-030监管账户里的资金已不在商品房预售资金监管之列。因此请求依法驳回异议人的异议请求。

为证明其辩称主张，答辩人向本院递交如下证据材料：

三江共和城25号楼、26号楼照片两张，拟证明上述两栋楼已建设完工。

本院查明，申请执行人检测中心与被执行人三江公司承揽合同纠纷执行一案，本院于2018年1月29日立案，同年1月31日作出（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书。执行过程中，本院于2018年5月17日至5月21日，先后冻结了三江公司在工行黄石分行营业部18×××93账户、招行黄石分行营业部714902139510555账户和黄石市农商行团城山支行82×××21账户及82×××81账户。异议人于2018年6月7日向本院提出执行异议，请求解除对其在招商银行黄石市分行营业部开立的714902139510555账户的查封。本院于2018年6月11日作出（2018）鄂0205执异6号执行裁定书，解除了对异议人在招商银行黄石分行开立的714902139510555账户的冻结。同年6月26日，本院扣划了异议人在黄石市农商行团城山支行82×××21账户存款48441.23元、扣划82×××81账户存款566482.74元。6月27日，扣划异议人在工行黄石分行18×××93账户存款388700元。另查明，异议人开发的三江共和城小区25号楼、26号楼未办理首次登记。

再查明，黄石市房地产管理局于2018年7月18日向本院出具《关于商品房预售资金监管有关问题的函》，详细列明了异议人开发的三江共和城项目商品房预售资金监管账户清单，编号为17-042和14-030账户在上述清单之列。

本院认为，本案争议焦点为能否对商品房预售资金监管账户强制执行。对此，需明确商品房预售资金的性质、用途及监管目的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。而商品房预售资金监管措施旨在规范预售资金得到有效的监管，防止资金被挪作他用，造成资金链断裂而从造成烂尾楼。参照黄石市房地产管理局、黄石市住房公积金管理中心、中国人民银行黄石市中心支行、中国银行业监督管理委员会黄石监管分局联合制定的《关于修订〈黄石市新建商品房预售资金监管暂行办法〉的通知》（*房管文﹝2017﹞57号）第七条的规定：“新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成房屋所有权首次登记（以下简称首次登记）为止”。最高人民法院办公厅在向住房城乡建设办公厅的复函（法办函〔2016〕712号）中答复：“一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产企业股东个人债务……；二、……对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理”。故对于商品房预售资金监管账户能否以及如何执行并非一概而论，应具体案情具体分析。本案中，检测中心对编号为17-042及14-030账号系监管账户不持异议。因25号楼和26号楼还未完成首次登记，故对上述两栋楼的商品房预售资金账户的监管仍在持续，直至其完成首次登记。在此期限内，该监管账户内的资金只能用于25号楼及26号楼的后续工程建设，而不能挪作他用。综上，本院以（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书冻结、扣划了异议人在黄石市农商行团城山支行82×××81账户及工商银行黄石分行18×××93账户的银行存款，显属不当，应予撤销。故异议人的异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：

解除对黄石市三江房地产开发有限公司在黄石市农商行团城山支行82×××81账户及工商银行黄石分行营业部18×××93账户的冻结，并将扣划资金予以返还。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省黄石市中级人民法院申请复议。

审判长孔扬

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年九月三日

书记员*明