某某其他案由执行裁定书

本院在执行申请执行人黄石市建设工程质量检测中心（以下简称“检测中心”）与被执行人黄石市房地产开发有限公司（以下简称“公司”）承揽合同纠纷一案中，案外人***于2019年10月19日对执行1、2、3号公寓楼2-1801号、2-1804号、2-1805号、2-1806号、3-1117号、3-1118号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***称，贵院依据（2017）鄂0205民初195号民事判决书作出的（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书，查封并拍卖了2-1801、2-1804、2-1805、2-1806、3-1117、3-1118房产，而上述房产于2019年1月6日经与公司、腾龙公司三方签订工程款抵账协议，上述房产已为本人所有，贵院的查封拍卖行为损害了善意取得财产第三人的合法权益，综上，请求依法解除对上述房产的查封并终止拍卖。

为证明其异议主张，***向本院递交了如下证据：1、黄石广场公寓认购协议书复印件六份；2、黄石市商品房买卖合同复印件六份；3、收据复印件六份。以上证据拟证明系争房屋案外人已购买，且已支付全款。

申请执行人检测中心辩称，1、人民法院向相关部门送达协助执行通知书时，异议房屋登记在被执行人公司名下；2、不能依据异议人与被执行人签订的协议认定异议房屋的权属。因此请求依法驳回异议人的异议请求。

本院查明，原告检测中心与被告公司承揽合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）鄂0205民初195号民事判决，判决：一、被告黄石市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市建设工程质量检测中心检测费3113156.5元，并按年利率12%赔偿原告逾期付款违约金﹝以552177.4元为基数，从2013年4月27日计算至付清该款之日止；以461871.2元为基数，从2013年10月21日起计算至付清该款之日止；以1275461.4元（491311.7+784149.7）为基数，从2016年12月5日起计算至付清该款之日止）。二、驳回原告黄石市建设工程质量检测中心的其他诉讼请求。因双方当事人均未上诉，该民事判决书上诉期届满后即发生法律效力。被告公司未在指定的期限内履行义务，原告检测中心遂向本院申请强制执行。本院于2018年1月29日立案，同年1月31日作出（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书。执行过程中，本院于2018年5月17日至5月21日，先后冻结了公司的三个银行账户。公司分别于同年6月7日和8月20日以上述银行账户系其开发的11号楼和25号、26号楼的商品房预售资金监管账户为由，向本院提出执行异议。经本院审查后，裁定解除对上述银行账户的冻结，并将扣划资金予以返还。2019年5月23日，本院查封了公司名下位于湖北省1、2、3号公寓楼2-1418号、3-1107号、3-706号、3-1608号、3-707号、3-601号、2-1817号、2-1710号、2-1806号、2-1805号、2-1804号、2-1801号共计12套房产；6月12日，委托评估机构对上述房产市场价值进行评估；6月19日，又查封了公司该公寓楼2-1004号、2-903号、2-904号、3-1512号4套房产；8月27日，湖北鸿诚房地产估价经纪有限公司作出鸿房估字（2019）第1240号房地产估价报告；10月17日，本院发布拍卖公告，对本院5月23日查封12套房产中的2-1418号、3-1107号、3-706号、3-1608号、3-707号、3-601号、2-1817号、2-1710号8套房产在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，2-1806号、2-1805号、2-1804号、2-1801号暂未挂网拍卖。

另查明，2019年1月6日，***与公司签订了6份《黄石广场公寓认购协议书》，公司以工程款抵扣的方式将其开发的1、2、3号公寓楼2-1801号、2-1804号、2-1805号、2-1806号、3-1117号、3-1118号6套房产抵给***，同年4月20日，双方签订《黄石市商品房买卖合同》，价格分别为316，295.00元、303,281.00元、303,281.00元、300,969.00元、315,503.00元、315,503.00元，公司当日即向***出具了收到上述房款的收据，并备注抵工程款。

另查明，1、2、3号公寓楼3-1117号、3-1118号房产被湖北省黄石市黄石港区人民法院查封。

还查明，2019年7月8日，申请执行人黄石市建设工程质量检测中心经审查核准，企业名称已变更为黄石市建设工程质量检测有限公司。

本院认为，一、系争房产中的3-1117号、3-1118号房产非本院查封，***应向有权法院主张权益，故对***请求解除对3-1117号、3-1118号房产的查封和终止拍卖的异议申请予以驳回。二、系争房产中的2-1806号、2-1805号、2-1804号、2-1801号房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”要排除对系争房产的执行，其焦点在于***是否符合法律规定具有排除执行的权利，即是否符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定。第二十八条、第二十九条并非排斥适用，而系普通条款与特别条款关系，以房地产开发企业为被执行人的案件，既可适用第二十八条，也可以适用第二十九条。1、从***递交的证据来看，其未递交证据证明系争房产未办理过户登记非其自身原因所致，故其不符合第二十八条第（四）项之规定。2、第二十九条的目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者生存权利的特别保护，本案中，首先商品房买卖合同第三条已载明了该商品房规划用途为公寓式办公，故系争房屋的属性上已明确不属于用于居住的住宅，其次系争房屋有6套，也明显超出了基本生存需求，故不符合第二十九条第（二）项之规定。综上，***的异议请求不符合第二十八条或第二十九条中任一条的全部规定，其排除执行的异议请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人***的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应对依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长孔扬

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年十月三十一日

书记员*明