黄石市三江房地产开发有限公司、黄石市建设工程质量检测中心与黄石市三江房地产开发有限公司承揽合同纠纷执行裁定书

湖北省*石市铁山区人民法院

执行裁定书

（2018）鄂0205执异6号

异议人*石市三江房地产开发有限公司

申请执行人*石市建设工程质量检测中心

被执行人*石市三江房地产开发有限公司

本院在执行申请执行人*石市建设工程质量检测中心（以下简称“检测中心”）与被执行人*石市三江房地产开发有限公司（以下简称“三江公司”）承揽合同纠纷一案中，异议人三江公司于2018年6月7日对冻结其在招商银行*石市分行营业部开立的71×××55账户提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人三江公司称，贵院依据（2017）鄂0205民初195号民事判决书作出的（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书查封了我司在招商银行*石市分行营业部开立的71×××55账户。该账户系我司开发的三江共和城11号楼商品房预售资金监管账户。一、国家实行商品房预售资金监管制度，账户内的资金为政府部门监管，专款专用，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法﹝2013﹞17号）、《城市房地产管理办法》第45条均明确监管账户内存款不属于可执行的财产。二、《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》（法办函﹝2016﹞712号）、湖北省住房和城乡建设厅印发的《关于转发最高人民法院商品房预售资金监管审判案例的函》中均明确“债权人申请从商品房预售资金监控账户中执行部分存款的，法院不予支持”。三、三江共和城项目系我市重点维稳项目，监管账户被查封，会导致工程无法复工，可能引发重大群体性上访事件。综上，请求解除对71×××55监管账户的查封及中止对该账户的执行。

申请执行人检测中心辩称，贵院冻结被执行人三江公司若干银行账户的执行措施有充分的法律和实施依据。其理由如下：其一、本案没有任何证据证明被冻结的账户属于商品房预售资金监管账户，更无证据证明被冻结的账户是11号楼的预售资金账户。异议人仅有一纸《关于商品房预售资金监管有关问题的报告》，不能据此认定被冻结的多个账户系商品房预售资金监管账户。其二、最高人民法院办公厅印发的《关于商品房预售款项可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》（法办函﹝2016﹞712号）和湖北省住房和城乡建设厅印发的《关于转发最高人民法院商品房预售资金监管审判案例的函》明确了两点：第一、商品房预售资金属于房地产开发企业所有；第二、商品房预售资金用于建设工程进度款。现查明，三江共和城11号楼工程早于2016年就已完工，根本不需要对工程进度款进行监管，即使存在拖欠工程款的情况，也应当作为普通债权受偿，而不享有对本案冻结款项的优先权。综上，贵院采取的冻结措施于法有据，请求贵院依法执行。

本院查明，申请执行人检测中心与被执行人三江公司承揽合同纠纷执行一案，本院于2018年1月29日立案，同年1月31日作出（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书。执行过程中，本院于2018年5月17日至5月21日，先后冻结了三江公司在工行*石分行营业部180XXX693账户、招行*石分行71×××55账户和*石市农商行团城山支行82×××21账户。

另查明，2014年8月5日，*石市房地产管理局（甲方）、招商银行股份有限公司*石分行（乙方）、三江公司（丙方）共同签订了一份《*石市商品房预售资金监管协议书》，三方约定就丙方开发并拟进行预售的商品房预售资金监管事宜达成一致意见。丙方开发的预售商品房项目名称为：三江共和城11号楼；预售许可申请号：14-XXX；预售范围：11号楼；预售总金额：￥147725215元。丙方在乙方设立预售资金专用账户，账户名：*石市三江房地产开发有限公司三江共和城14-XXX监管账户；账号：71×××55；开户行：招商银行股份有限公司*石分行。三方还约定，重点监管资金必须用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。

本院认为：本案争议焦点有二，一是招行71×××55账户是否为商品房预售资金监管账户？二是能否强制执行该监管账户？一、参照*石市房地产管理局、*石市住房公积金管理中心、中国人民银行*石市中心支行、中国银行业监督管理委员会*石监管分局联合制定的《关于修订〈*石市新建商品房预售资金监管暂行办法〉的通知》（*房管文﹝2017﹞57号）第十条的规定：“开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择合作监管银行开立商品房预售资金监管专用账户，一个预售项目应当开立一个监管账户，监管账户名称为：企业名称+项目名称+预售许可申请号+监管账户……”。结合三方签订的《*石市商品房预售资金监管协议书》来看，71×××55账户的账户名与文件规定的监管账户格式要求一致，招行71×××55账户系商品房预售资金监管账户无疑，故对申请执行人检测中心主张的没有证据证明该账户系监管账户的抗辩，本院不予采信。二、关于能否对商品房预售资金监管账户强制执行，需明确商品房预售资金的性质及用途。所谓商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。由此可见，商品房预售资金属房地产开发企业所用，但其用途为必须用于有关的工程建设，不能挪作他用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第5条“人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：……（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产”的规定，本案双方当事人为支付检测费用发生争议，其不属于有关工程建设，本院以（2018）鄂0205执55号之一执行裁定书冻结了三江公司在招行71×××55账户上存款3232851.62元，显属不当，应予撤销。异议人三江公司的异议请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款之规定，裁定如下：

解除对被执行人*石市三江房地产开发有限公司在招商银行*石分行开立的71×××55账户的冻结。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省*石市中级人民法院申请复议。

审判长孔扬

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年六月十一日

书记员*明