某某与某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0102民初14187号

原告（反诉被告）：***，女，1982年8月10日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：侯炜，北京德恒律师事务所律师。

被告（反诉原告）：无锡市宇超电气科技有限公司，住所地无锡市宜兴环科园岳东路293号。

法定代表人：殷新亮，总经理。

委托诉讼代理人：黄征，江苏创凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈希光，江苏创凯律师事务所律师。

被告：**，女，1977年10月4日出生，汉族，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：潘琳琳，北京安杰律师事务所律师。

原告***与被告无锡市宇超电气科技有限公司（以下简称宇超公司）、**租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人侯炜，被告宇超公司委托诉讼代理人黄征，被告**委托诉讼代理人潘琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告连带赔偿原告家具、家电被毁损的损失170550元；2．请求判令被告向原告支付代缴的网费、电费、水费、供暖费、车位管理费共计12246元；3．请求判令扣除被告交付的房屋押金100000元；4．请求判令由二被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告宇超公司签订了《房屋租赁协议》，约定被告宇超公司承租原告所有的位于北京市西城区×××号房屋，租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日，租金每年63万元，房屋押金10万元。《租赁合同》第四条约定：租赁期间，租赁房屋及其附属设施使用损坏或故障时，由承租方负责维修，如因使用不当而造成的损坏承租方承担责任并赔偿或在押金中扣除。承租方租赁期间的水、电费、物业费和停车费由承租方负责。《租赁合同》签订后，被告宇超公司向原告支付了租金，并未按照租赁合同执行，而是让实际承租人的被告**前来办理承租手续。一年租期满后，原告与被告宇超公司续签了《租赁合同》，进一步明确租赁期限截止到2020年10月31日。2020年10月31日租期届满后，被告**并未与原告进行交接便搬走，待原告于期满后去涉案房屋查看时，发现地面全是漏水，沙发家具电气等多数严重损毁，遂与被告进行交涉。被告对此损害认可并同意由被告宇超公司赔偿，但双方并未对具体数额达成一致，因此为维护原告的合法权益，根据民诉法的相关规定，提起诉讼，望判令所请。

宇超公司辩称，第一，原告是与我方订立的租赁合同，杨修春、**是我公司员工，相关是职务行为。租赁发生的相关争议，法律责任由我公司来承担；第二，双方最近一份合同虽然约定于2020年10月31日终止。但是实际情况是2020年10月24日我方已经全部搬离租赁房屋。2020年10月28日我方就将门禁密码告知原告，是在与原告协商一致的情况下，完成了各项交接。这一点在原告举证的微信聊天记录中，可以看到相关内容；第三，原告主张的发生地面漏水的时间在我方搬离之后，而且原告自称是暖气管漏水。我们认为，暖气管道属于房屋的基础设施。我方在使用过程中，从未去接触改造过暖气管道。所以这个责任不管是在合同租赁期内还是期外都不应该由我方来承担责任；第四，原告主张的所谓的家具、家电的相关损失都是原告自行书写，没有任何证明其价格价值的依据。抛开责任问题不谈，这些损失，我们也不予认可；第五，原告主张的相关的代缴费用与原告证据中所列明的还是有出入的，而且从票据上看也不能证明这个就是原告支付的，所以对此我方也不予认可；最后一点，既然租赁合同已经终止，原告就无权继续占有房屋押金10万元，应予返还，对此我方已经提出反诉。综上请求驳回原告诉请。

**辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告宇超公司的全部答辩意见。

宇超公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告立即向反诉原告返还房屋租赁押金100000元及资金占用损失（以10万元为基数，自2020年11月1日起计算至实际返还之日止，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月29日，双方签订一份《房屋租赁协议》（以下简称合同一），合同一约定，1、由反诉原告向反诉被告租赁位于北京市西城区×××室房产用于住宅使用；2、合同租赁期限为1年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止；3、租金为每年63万元，房屋及设施押金10万元。2018年11月1日，反诉原告向反诉被告账户转账押金10万元。合同一到期前，双方于2019年10月10日了续签了《房屋租赁合同》（以下简称合同二），合同二对于租赁地点、房屋租金和押金内容不变，仅增加了车位租金2万元，合同一押金转为合同二押金。合同二约定的租赁期限为1年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止。上述合同签订后，反诉原告均按约履行了相关义务。在合同二到期前，双方确认不再续约，反诉原告提前在2020年10月24日即将房屋腾空返还给了反诉被告，但是反诉被告至今未向反诉原告返还10万元押金，且经反诉原告多次催讨无果。现反诉被告不仅不积极承担责任，反而无故挑起讼争，严重损害反诉原告利益。反诉原告认为，反诉被告拒不返还押金的行为已属违约，应承担相应责任。现反诉原告依照《民法典》《民事诉讼法》等有关法律反诉至贵院，望判如所请，依法维护反诉原告的合法权益。

***辩称，不同意反诉的请求，事实及理由，答辩如下：根据双方签订的租赁合同第四条第一到四款均约定，租赁期间内租赁的房屋及附属设施如因使用不当造成损坏，应当由承租人承担，或从押金中扣除。水电、物业、停车费等，由承租人承担，承租人不得转租房屋。如承租方造成家具等实际损失，受损费在押金中扣除。现在已明确实际承租人**已经造成了出租方家具等实际损失。因此，押金不予退还，应当将受损费用在押金中扣除。反诉原告主张退回押金的主张没有合同依据。另外，反诉原告陈述的于2020年10月24日搬离并不属实，我们对反诉提交证据证明直至2020年10月28日还未交接房屋。实际应是2020年10月29日交接的。2020年10月28日晚上才向出租方交付和告知房屋密码，门禁卡等实际于2020年11月13日才邮寄给出租方。**之所以选择不见面地交接，是因为**明知自己对家具造成了损害，故意不在交接时碰面。**将破损的沙发及沙发中间的大坑，故意用垫子盖上，故意隐藏起来。而且**在承租期间由于管道阀门没拧紧造成了漏水，她用抹布盖在阀门上，不做任何处理，不上报物业，给楼下业主的房子泡了，楼下业主漏水的赔偿案子也在本院诉讼当中，**对自己造成的家具损失及漏水等事项明知且故意而且事后逃避不予解决的态度存在最大的恶意。按照合同的约定押金是不能退还的。另外，如果造成出租方其他损失的，还应当给予赔偿。因此不同意反诉请求事实及理由。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年10月29日，***（出租方）与宇超公司（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、出租方将其位于北京市西城区×××室整套房子出租给承租方住宅使用。承租方要提供给出租方使用人的信息身份证件及联系方式。二、租赁期限：1．自2018年11月1日起至2019年10月31日止。……三、租金及押金：租金为每年630000元，房屋及设施押金10万元。四、双方履约事项：1．租赁期间，租赁房屋及其附属设施使用损坏或故障时，由承租方负责维修，如因使用不当而造成的损坏承租方承担责任并赔偿或在押金中扣除。如因房屋基础设施老化产生故障由出租方负责并承担费用，出租方可以委托承租方代维修。2．承租方将此房仅作为住宅使用，如有其它用途必须通知并取得出租方同意，否则出租方有权收回房屋，押金不予退回。出租方不得无故提前收回房屋，如确因特殊原因，需经双方协商同意提前搬出，出租方退还余留租金，并承担违约金五万。3．承租方租赁期间的水、电费，物业费和停车费由承租方负责。承租方凭有效票据支付相关费用。4．承租方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如承租方造成出租方家具受损，受损费用在押金中扣除。……

2018年11月1日，宇超公司支付***押金100000元，租金630000元。

宇超公司在承租房屋后，实际将房屋交由**居住使用。2018年11月6日，**通过微信向***支付了物业费12775．08元及车位费20000元。

2019年10月10日，***（出租方）与宇超公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租方将其位于北京市西城区×××室整套房子出租给承租方住宅使用。承租方要提供给出租方使用人的信息身份证件及联系方式。二、租赁期限：1．自2019年11月1日起至2020年10月31日止。……三、租金及押金：租金为每年630000元，车位租金2万元，共计65万（含税金）。押金10万元（已付）。四、双方履约事项：1．租赁期间，租赁房屋及其附属设施使用损坏或故障时，由承租方负责维修，如因使用不当而造成的损坏承租方承担责任并赔偿或在押金中扣除。如因房屋基础设施老化产生故障由出租方负责并承担费用，出租方可以委托承租方代维修。2．承租方将此房仅作为住宅使用，如有其它用途必须通知并取得出租方同意，否则出租方有权收回房屋，押金不予退回。出租方不得无故提前收回房屋，如确因特殊原因，需经双方协商同意提前30天通知承租方搬出，出租方退还余留租金，并承担违约金一万元。3．承租方租赁期间的水、电费（以实际使用量计算在押金中扣除），物业费和车位管理费由承租方负责。承租方凭有效票据支付相关费用。4．承租方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如承租方造成出租方家具、地板、墙体受损，受损费用在押金中扣除。……六、家具清单按交接时信息或图片为准。……

2019年10月11日，宇超公司支付***房屋租金630000元、车位租金20000元。

根据***和**的微信记录记载，2019年11月，**交纳了该年度的物业费及供暖费。

2020年10月28日，***通知**10月29日与物业一起交接房屋，**表示10月29日要开会。***表示**不在也可以，物业检查完了告知**。**表示可以，并将房屋智能锁密码告知了***。2020年10月29日，***进入房屋，当日***向**发了客厅沙发的照片，询问沙发损坏事宜。**表示是干湿的问题，沙发不是皮质的，是贴的，可以修整翻新。2020年10月30日，宇超公司工作人员杨修春到房屋现场查看了情况。此后，双方就物品损坏赔偿事宜未能达成一致意见。

审理中，***主张宇超公司、**拖欠以下费用未交纳：

一、2018年11月1日至2019年7月1日的网费1380元，***提交了发票予以证明；

宇超公司主张不能证明是***交纳了该笔费用。

二、2018年11月1日至2020年10月31日期间的电费3745．8元，***提交了发票、电费明细清单、阶梯电费清单予以证明；

宇超公司主张电费明细清单没有盖章，真实性不能确认，不能证明实际使用电量，发票是充值发票不是实际使用电量的发票。

三、2018-2019年度供暖费4450．2元，***提交了发票予以证明，发票载明的金额为4405．2元；

宇超公司主张合同中并未约定该笔费用由承租人负担，该公司没有义务负担该笔费用，也不能证明是***交纳的该笔费用。

四、水费1170元，***主张交接房屋后其自行查表，租赁期间实际用水39吨。***提交了交接单予以证明，该交接单上没有双方签字。

宇超公司对交接单的真实性不予认可，主张***提交的证据不能证明实际用水量和用水费用。

五、2020年1月1日至10月31日期间的车位管理费1500元，***提交了发票和收据予以证明。

宇超公司主张不能证明是***交纳了该笔费用。

***主张宇超公司、**对房屋内的物品造成了损坏，具体如下：1、三人位沙发55900元、两人位沙发47000元、圆弧贵妃榻19000元、餐椅三把33000元、书柜损失10000元、地板损失2000元、门框损失2000元、卫生间淋浴750元、洗衣机损坏900元。***提交了照片予以证明。审理中，***未能提交上述物品的购买合同及票据，但申请对相关物品修复费用进行鉴定。

审理中，2021年7月13日，本院对案涉房屋进行了现场勘验：1、客厅沙发有1处明显破损，还有一些磨损；2、贵妃榻有一些小磨损；3、主卧门框有磨损；4、餐椅三张有磨损；5、书房踢脚线、书柜、地板有磨损；6、洗衣机外表有破损；7、***主张卫生间水龙头已修好。本院对现场情况进行了拍照和录像。宇超公司现场勘验的代理人杨修春表示其2020年10月30日到过现场，当时沙发破洞没有现在大，没有查看洗衣机、踢脚线、书柜、地板的情况，其余情况基本一致。

本院认为，***与宇超公司签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。宇超公司承租房屋后将房屋实际交由**居住使用，就租赁合同产生的相关责任，应由宇超公司承担，***要求**承担责任的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。

对于***主张的各项费用，本院认定如下：一、网费1380元，该费用交纳期间系宇超公司承租期间，***提交了费用交纳发票，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付；二、电费3745．8元，***提交了发票、电费明细清单、阶梯电费清单，可以证明宇超公司承租期间的电费使用情况，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付；三、供暖费4450．2元，该笔费用的发票金额为4405．2元，该笔费用发生在第一份租赁合同履行期间，租赁合同中并未约定供暖费由宇超公司承担，虽然**在第二份租赁合同履行期间交纳了供暖费，但不能以此认定第一份租赁合同履行期间的供暖费由宇超公司负担，***要求宇超公司支付该笔费用，依据不足；四、水费1170元，虽然***未能提交水费的起始数据，但在交接时未记录数据双方都有责任，考虑到宇超公司在使用房屋期间势必会产生水费，且结合租赁期限，***主张的水费数额合理，宇超公司未提交证据证明交纳过水费，故宇超公司应当支付该笔费用；五、车位管理费1500元，合同明确约定车位管理费由宇超公司负责，***提交了该笔费用的交纳发票，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付。

对于***主张的各项物品损失费用，本院认为，第一、在房屋租赁合同履行期间，房屋使用过程中，对房屋内的部分物品造成一些损坏，难以避免，双方应当本着互谅互让、友好协商的原则解决问题；第二、根据法律规定和合同约定，租赁合同履行期间，对于房屋内的物品造成损坏的，宇超公司应承担赔偿责任；第三、经现场勘验，***主张的客厅沙发有一处破洞、存在部分磨损；贵妃榻部分磨损；主卧门框磨损；餐椅磨损；书房踢脚线、书柜、地板磨损；洗衣机外表磨损的问题确实存在，但沙发、贵妃榻、餐椅的磨损也可能与使用年限、自然折旧存在关系；第四、***并未提交相关物品的购买合同及票据，无法查明物品的价格和使用年限；第五、根据现场勘验情况，房屋内的物品并不存在严重的损坏情况，不能证明是宇超公司、**故意导致，更多的应是日常使用的磨损和一些不注意的磕碰。综合考虑上述情况，结合在案证据及物品损坏程度，本院酌情确定宇超公司赔偿***损失5000元。根据现有证据及现场勘验情况，***申请对物品修复费用进行鉴定，缺乏合理性和必要性，本院不予准许。

综上，宇超公司应支付***各项费用共计7795．8元，赔偿损失5000元，根据合同约定，上述费用应从宇超公司交纳的押金中扣除，扣除后，***还应退还宇超公司押金87204．2元。由于相关费用和损失已在押金中扣除，故对***要求宇超公司赔偿损失和支付费用的诉讼请求，本院不予支持。对宇超公司要求***返还押金反诉请求的合理部分，本院予以支持。宇超公司要求***支付押金资金占用损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、本判决生效之日起七日内，***返还无锡市宇超电气科技有限公司房屋押金87204．2元；

二、驳回***的诉讼请求；

三、驳回无锡市宇超电气科技有限公司的其他反诉请求。

案件受理费1978元、反诉费1150元，由***负担2981（已交纳2825元，余款156元于本判决生效之日起七日内交纳），由无锡市宇超电气科技有限公司负担147元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员　　李　俊

二〇二一年七月二十一日

法官助理　　杨　超

书 记 员　　赵威文