某某与某某等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京02民终12650号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1982年8月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：侯炜，北京德恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市宇超电气科技有限公司，住所地江苏省无锡市宜兴环科园岳东路293号。

法定代表人：殷新亮，总经理。

委托诉讼代理人：黄征，江苏创凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈希光，江苏创凯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，女，1977年10月4日出生，汉族，无锡市宇超电气科技有限公司职员，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：潘琳琳，北京安杰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人无锡市宇超电气科技有限公司（以下简称宇超公司）、**租赁合同纠纷一案不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初14187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托诉讼代理人侯炜、被上诉人宇超公司之委托诉讼代理人黄征、被上诉人**之委托诉讼代理人潘琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判宇超公司、**向***支付供暖费4450.2元、家具损失50000元；一、二审诉讼费由宇超公司、**承担。事实和理由：一、宇超公司、**已通过行动完成了对供暖费的支付行为，且**自始未对应由其支付的供暖费提出过任何异议，一审法院判决供暖费由***承担，缺乏事实逻辑，且不符合租赁常识。二、一审法院对关键证据未经质证，程序错误，应当重审。三、一审法院对于沙发家具等损失的原因未经审理，属于关键事实未能审清的情形。四、一审法院对于***要求对家具等损失的鉴定申请不予理睬，却凭感觉酌定损失的行为缺乏法律依据，应当重审。

宇超公司、**辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。

***向一审法院起诉请求：1.判令宇超公司、**连带赔偿***家具、家电被毁损的损失170550元；2.判令宇超公司、**向***支付代缴的网费、电费、水费、供暖费、车位管理费共计12246元；3.判令扣除房屋押金100000元；4.判令由宇超公司、**共同承担本案诉讼费。

宇超公司向一审法院反诉请求：1.判令***立即向宇超公司返还房屋租赁押金100000元及资金占用损失（以10万元为基数，自2020年11月1日起计算至实际返还之日止，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；2.本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：2018年10月29日，***（出租方）与宇超公司（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、出租方将其位于北京市西城区闹市口大街9号院2号楼12层5单元1502室整套房子出租给承租方住宅使用。承租方要提供给出租方使用人的信息身份证件及联系方式。二、租赁期限：1.自2018年11月1日起至2019年10月31日止。……三、租金及押金：租金为每年630000元，房屋及设施押金10万元。四、双方履约事项：1.租赁期间，租赁房屋及其附属设施使用损坏或故障时，由承租方负责维修，如因使用不当而造成的损坏承租方承担责任并赔偿或在押金中扣除。如因房屋基础设施老化产生故障由出租方负责并承担费用，出租方可以委托承租方代维修。2.承租方将此房仅作为住宅使用，如有其它用途必须通知并取得出租方同意，否则出租方有权收回房屋，押金不予退回。出租方不得无故提前收回房屋，如确因特殊原因，需经双方协商同意提前搬出，出租方退还余留租金，并承担违约金五万。3.承租方租赁期间的水、电费，物业费和停车费由承租方负责。承租方凭有效票据支付相关费用。4.承租方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如承租方造成出租方家具受损，受损费用在押金中扣除。……

2018年11月1日，宇超公司支付***押金100000元，租金630000元。

宇超公司在承租房屋后，实际将房屋交由**居住使用。2018年11月6日，**通过微信向***支付了物业费12775.08元及车位费20000元。

2019年10月10日，***（出租方）与宇超公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租方将其位于北京市西城区闹市口大街9号院2号楼12层5单元1502室整套房子出租给承租方住宅使用。承租方要提供给出租方使用人的信息身份证件及联系方式。二、租赁期限：1.自2019年11月1日起至2020年10月31日止。……三、租金及押金：租金为每年630000元，车位租金2万元，共计65万（含税金）。押金10万元（已付）。四、双方履约事项：1.租赁期间，租赁房屋及其附属设施使用损坏或故障时，由承租方负责维修，如因使用不当而造成的损坏承租方承担责任并赔偿或在押金中扣除。如因房屋基础设施老化产生故障由出租方负责并承担费用，出租方可以委托承租方代维修。2.承租方将此房仅作为住宅使用，如有其它用途必须通知并取得出租方同意，否则出租方有权收回房屋，押金不予退回。出租方不得无故提前收回房屋，如确因特殊原因，需经双方协商同意提前30天通知承租方搬出，出租方退还余留租金，并承担违约金一万元。3.承租方租赁期间的水、电费（以实际使用量计算在押金中扣除），物业费和车位管理费由承租方负责。承租方凭有效票据支付相关费用。4.承租方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如承租方造成出租方家具、地板、墙体受损，受损费用在押金中扣除。……六、家具清单按交接时信息或图片为准。……

2019年10月11日，宇超公司支付***房屋租金630000元、车位租金20000元。

根据***和**的微信记录记载，2019年11月，**交纳了该年度的物业费及供暖费。

2020年10月28日，***通知**10月29日与物业一起交接房屋，**表示10月29日要开会。***表示**不在也可以，物业检查完了告知**。**表示可以，并将房屋智能锁密码告知了***。2020年10月29日，***进入房屋，当日***向**发了客厅沙发的照片，询问沙发损坏事宜。**表示是干湿的问题，沙发不是皮质的，是贴的，可以修整翻新。2020年10月30日，宇超公司工作人员杨修春到房屋现场查看了情况。此后，双方就物品损坏赔偿事宜未能达成一致意见。

审理中，***主张宇超公司、**拖欠以下费用未交纳：

一、2018年11月1日至2019年7月1日的网费1380元，***提交了发票予以证明；

宇超公司主张不能证明是***交纳了该笔费用。

二、2018年11月1日至2020年10月31日期间的电费3745.8元，***提交了发票、电费明细清单、阶梯电费清单予以证明；

宇超公司主张电费明细清单没有盖章，真实性不能确认，不能证明实际使用电量，发票是充值发票不是实际使用电量的发票。

三、2018-2019年度供暖费4450.2元，***提交了发票予以证明，发票载明的金额为4405.2元；

宇超公司主张合同中并未约定该笔费用由承租人负担，该公司没有义务负担该笔费用，也不能证明是***交纳的该笔费用。

四、水费1170元，***主张交接房屋后其自行查表，租赁期间实际用水39吨。***提交了交接单予以证明，该交接单上没有双方签字。

宇超公司对交接单的真实性不予认可，主张***提交的证据不能证明实际用水量和用水费用。

五、2020年1月1日至10月31日期间的车位管理费1500元，***提交了发票和收据予以证明。

宇超公司主张不能证明是***交纳了该笔费用。

***主张宇超公司、**对房屋内的物品造成了损坏，具体如下：1、三人位沙发55900元、两人位沙发47000元、圆弧贵妃榻19000元、餐椅三把33000元、书柜损失10000元、地板损失2000元、门框损失2000元、卫生间淋浴750元、洗衣机损坏900元。***提交了照片予以证明。审理中，***未能提交上述物品的购买合同及票据，但申请对相关物品修复费用进行鉴定。

审理中，2021年7月13日，法院对案涉房屋进行了现场勘验：1、客厅沙发有1处明显破损，还有一些磨损；2、贵妃榻有一些小磨损；3、主卧门框有磨损；4、餐椅三张有磨损；5、书房踢脚线、书柜、地板有磨损；6、洗衣机外表有破损；7、***主张卫生间水龙头已修好。法院对现场情况进行了拍照和录像。宇超公司现场勘验的代理人杨修春表示其2020年10月30日到过现场，当时沙发破洞没有现在大，没有查看洗衣机、踢脚线、书柜、地板的情况，其余情况基本一致。

一审法院认为，***与宇超公司签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。宇超公司承租房屋后将房屋实际交由**居住使用，就租赁合同产生的相关责任，应由宇超公司承担，***要求**承担责任的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。

对于***主张的各项费用，法院认定如下：一、网费1380元，该费用交纳期间系宇超公司承租期间，***提交了费用交纳发票，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付；二、电费3745.8元，***提交了发票、电费明细清单、阶梯电费清单，可以证明宇超公司承租期间的电费使用情况，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付；三、供暖费4450.2元，该笔费用的发票金额为4405.2元，该笔费用发生在第一份租赁合同履行期间，租赁合同中并未约定供暖费由宇超公司承担，虽然**在第二份租赁合同履行期间交纳了供暖费，但不能以此认定第一份租赁合同履行期间的供暖费由宇超公司负担，***要求宇超公司支付该笔费用，依据不足；四、水费1170元，虽然***未能提交水费的起始数据，但在交接时未记录数据双方都有责任，考虑到宇超公司在使用房屋期间势必会产生水费，且结合租赁期限，***主张的水费数额合理，宇超公司未提交证据证明交纳过水费，故宇超公司应当支付该笔费用；五、车位管理费1500元，合同明确约定车位管理费由宇超公司负责，***提交了该笔费用的交纳发票，宇超公司未提交证据证明交纳过该笔费用，故该笔费用宇超公司应当支付。

对于***主张的各项物品损失费用，法院认为，第一，在房屋租赁合同履行期间，房屋使用过程中，对房屋内的部分物品造成一些损坏，难以避免，双方应当本着互谅互让、友好协商的原则解决问题；第二，根据法律规定和合同约定，租赁合同履行期间，对于房屋内的物品造成损坏的，宇超公司应承担赔偿责任；第三，经现场勘验，***主张的客厅沙发有一处破洞、存在部分磨损；贵妃榻部分磨损；主卧门框磨损；餐椅磨损；书房踢脚线、书柜、地板磨损；洗衣机外表磨损的问题确实存在，但沙发、贵妃榻、餐椅的磨损也可能与使用年限、自然折旧存在关系；第四，***并未提交相关物品的购买合同及票据，无法查明物品的价格和使用年限；第五，根据现场勘验情况，房屋内的物品并不存在严重的损坏情况，不能证明是宇超公司、**故意导致，更多的应是日常使用的磨损和一些不注意的磕碰。综合考虑上述情况，结合在案证据及物品损坏程度，法院酌情确定宇超公司赔偿***损失5000元。根据现有证据及现场勘验情况，***申请对物品修复费用进行鉴定，缺乏合理性和必要性，法院不予准许。

综上，宇超公司应支付***各项费用共计7795.8元，赔偿损失5000元，根据合同约定，上述费用应从宇超公司交纳的押金中扣除，扣除后，***还应退还宇超公司押金87204.2元。由于相关费用和损失已在押金中扣除，故对***要求宇超公司赔偿损失和支付费用的诉讼请求，法院不予支持。对宇超公司要求***返还押金反诉请求的合理部分，法院予以支持。宇超公司要求***支付押金资金占用损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。

据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内，***返还无锡市宇超电气科技有限公司房屋押金87204.2元；二、驳回***的诉讼请求；三、驳回无锡市宇超电气科技有限公司的其他反诉请求。

二审中，为证明涉案房屋交接时，各方对屋内的贵重家具清点清楚，确认无质量问题，***申请证人董某出庭作证，宇超公司不认可证人证言的证明目的，**认为证人对于其要证明的事实过程存在不清楚的情况，与事实不符。另，***向法庭提交如下证据：证据一、照片若干张，证明***、**、中介公司和物业公司在房屋交接现场对水、电、燃气表等数字进行了确认，***将沙发等交付**时是完好无损的，在**使用期间发生损坏；证据二、***与董某的通话录音，证明2018年11月6日涉案房屋家具等交付**使用时是完好无损的，且当天的水、电、燃气表等抄录均是董某书写的，**曾在中介公司提供服务后，拖延支付中介费，其并不是诚信之人；证据三、***与涉案房屋所在物业公司员工马静的通话录音，证明2018年11月6日涉案房屋家具等交付**使用时是完好无损的，租期结束后，沙发、门框等出现毁损；证据四、***与**的短信记录，证明**明确表示***撤诉方可协商赔偿事宜，即**对是自己原因造成***家具等毁损是明知的，其不予赔偿的主观恶性巨大。宇超公司对证据一的真实性、关联性和证明目的均不认可，认为应当以法院勘验情况为准；认为证据二、三的录音对象并非本案当事人，应作为证人证言，录音的对象应出庭作证，证据二中涉及董某的内容应以当庭的证人证言和质证意见为准；认为证据四是***单方陈述，不能达到其证明目的，该证据的真实性以**的意见为准。**认为证据一无法证明形成时间和地点，无法证明其证明目的；对于证据二、三的质证意见同宇超公司；认可证据四的真实性，但不认可其证明目的。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。

本院认为，***与宇超公司签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。房屋系由宇超公司承租，就租赁合同产生的相关责任，应由宇超公司承担。

关于供暖费4450.2元。因该笔费用发生在第一份租赁合同履行期间，租赁合同中并未约定供暖费由宇超公司承担。即使**在第二份租赁合同履行期间交纳了供暖费，亦不能据此认定第一份租赁合同履行期间的供暖费应由宇超公司负担。***上诉要求宇超公司支付该笔供暖费用，依据不足，本院不予支持。

***上诉要求宇超公司赔偿家具等物品损失50000元。一审法院对此问题已进行了较为充分的论述，本院不再赘述，一审法院的相关认定并无不妥。物品使用过程中出现磨损损耗亦属在所难免，但不能证明是宇超公司、**故意所致，鉴于部分磨损超出正常损耗范围，一审法院酌情确定宇超公司赔偿***损失5000元，本院对此予以维持。***上诉要求宇超公司赔偿50000元，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1161元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　赵胤晨

二〇二一年九月二十九日

法官助理　孙国栋

书 记 员　赵　越