某某与四川海派大仓建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市武侯区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0107民初5507号

原告（反诉被告）：***，男，1978年12月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。

委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄均森，四川永靖律师事务所律师。

被告（反诉原告）：四川海派大仓建设发展有限公司，住所地成都市青羊区清江东路198号1栋7楼1号。

法定代表人：王志平，总经理。

委托诉讼代理人：方梅，四川瀛领禾石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：申思圆，四川瀛领禾石律师事务所律师。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）四川海派大仓建设发展有限公司（以下简称大仓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，由审判员王晓钟独任审判，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***的委托诉讼代理人植艳君、黄均森，被告（反诉原告）大仓公司的委托诉讼代理人方梅、申思圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.解除其与大仓公司签订的《房屋租赁合同书》，并腾退房屋；2.判令大仓公司支付从2019年4月15日起至实际腾房之日的租金；3.判令大仓公司支付逾期租金违约金（以实际欠付租金为基数，按年利率24%计算至实际付清之日止）；4.判令大仓公司支付占用、使用期间欠付的物业费、垃圾清运费、公证费等。事实和理由：***于2019年1月购买了成都市武侯区房屋，约定带租约出售。原承租人为福建安华发展有限公司四川分公司（以下简称福建安华公司）。2019年8月，***与大仓公司重新签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为16个月，自2019年4月15日起至2020年8月14日止，前4个月租金为29810元／月，后12个月租金为31300.5元／月；以租赁期内最高租金的3个月租金作为租赁保证金59620元，先付后用。大仓公司一直使用案涉房屋。但大仓公司在已付租金的租期届满后，无故不继续付租。故***诉至法院。

大仓公司辩称，与大仓公司签订合同的是成都川迹品牌管理有限公司（以下简称川迹公司），而非***；2020年1月2日后，川迹公司法定代表人***就将租赁房屋锁门，停水停电，大仓公司根本无法使用，故不应当支付租金。

大仓公司提出反诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月2日解除；2.判令***退还保证金59620元；3.***赔偿装修残值损失70583.3元；4.判令***向大仓公司开具支付的房租发票。事实和理由：大仓公司与***签订《房屋租赁合同》，约定租期从2019年4月15日起至2020年8月14日止，承租之后，***要求大仓公司支付错误的高租金，导致大仓公司在第一季度后无法按合同付款。而且房屋保证金系之前业主转给***，***没有开具发票，最终导致***多计算租金10余万，无法合理对账。2020年，***委托物管公司锁门、断电，大仓公司无法正常使用案涉房屋，只好另外租房，给大仓公司造成了极大的损失。

***辩称，1.2020年1月2日确实发生锁门，但2020年1月10日就开了锁，并不影响房屋正常使用，故案涉租赁合同并没有解除。2.保证金系之前承租人交纳，没有转为大仓公司的保证金；即便认定为保证金承接，依约***有权罚没该保证金，不予退回。3.根据合同约定，承租人违约导致合同解除的，不应支持其主张的装饰装修残值。

经审理查明，2019年4月，川迹公司与大仓公司签订《房屋租赁合同》，约定***将其位于成都市武侯区房屋（面积596.2平方米）出租给大仓公司经营使用。租期16个月，从2019年4月15日至2020年8月14日止，前四个月月租金为50元／平方米／月（即29810元），后12个月租金为52.5元／平方米／月（即31300.5元），均不含税。迟延支付租金承担每天每平方米3元滞纳金罚款。双方约定租赁保证金59620元。2019年8月15日，大仓公司向***转款89430元，2019年12月30日，大仓公司向***转款34281.5元。2020年1月2日，***委托物管人员将租赁房屋锁住，致使大仓公司员工不能进入。2020年3月26日，***委托律师向大仓公司寄送律师函，通知解除合同。2020年5月4日，双方办理房屋腾退手续。

还查明，川迹公司会计与大仓公司协商以之前承租方交纳的保证金59620元转为大仓公司保证金。

另查明，川迹公司注销时，股东决议将案涉租赁债权债务由股东***承继。

以上事实，有《商铺租赁合同》、工商注销登记信息、股东会决议、银行回单、微信记录及当事人陈述在案证实。

本院认为，大仓公司与川迹公司签订房屋租赁合同，之后因川迹公司注销，经股东会决议，将本案房屋租赁债权债务由股东***承继，故***是适格的原告。因大仓公司未按时支付租金，***于2020年1月2日将房屋锁住，导致大仓公司无法实际使用房屋，并另行租用房屋。但该时间并非***通知解除合同，故应以***实际通知解除合同之日确认合同解除时间。***于2020年3月26日委托律师向大仓公司寄送律师函，通知解除合同，故合同于当日解除。鉴于案涉租赁房屋在2020年1月2日起被***锁住，致使大仓公司不能正常使用，故大仓公司支付租金应计算至该日。大仓公司与川迹公司会计协商将前承租人支付的保证金转为大仓公司保证金，故该保证金可以抵扣租金。从2019年4月15日止2020年1月2日，折合8.6个月，总租金为263222.3元，减去大仓公司已经支付的123711.5元，以及保证金59620元，还剩余79890.8元。故大仓公司还应支付租金79890.8元。关于滞纳金的计算。由于双方约定滞纳金计算标准过高，***主动调整为年化利率24%，系属合理，本院予以确认。首先第一交费季度从2019年4月15日至2019年7月15日，应付租金89430元（3×29810元），至2019年8月15日大仓公司付款89430元，逾期期间为4个月，应当支付滞纳金为7154.4元（89430元×2%×4）；第二交费季度从2019年7月15日至2019年10月14日，应付租金92411元（29810元+31300.5元×2），至2019年12月30日逾期5.5个月，大仓公司付款34281.5元，加上保证金59620元，合计92901.5元，故大仓公司认为其第二季度付清租金成立，本院予以确认。第二交费季度滞纳金为9241.1元（92411元×2%×5.5）；第三交费季度，应付租金81381.3元（31300.5元×2.6），扣减上季度多付1490.5元，还应付79890.8元，至2020年1月2日，逾期2.6个月，滞纳金为4154.32元（79890.8元×2%×2.6）。上述滞纳金合计20549.82元。滞纳金还应以79890.8元为基数，从2020年1月3日起按年化利率24%继续计算至租金付清之日止、因保证金已经折算进租金，故***不再退还保证金。大仓公司违约在先，导致***解除合同，故大仓公司主张赔偿装修残值无依据。***的其他本诉请求，证据不足，本院不予支持。大仓公司的其他反诉请求，亦无依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）四川海派大仓建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）***支付租金79890.8元；

二、被告（反诉原告）四川海派大仓建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）***支付滞纳金20549.82元，并从2020年1月3日起以79890.8元为基数按年利率24%继续支付滞纳金至租金付清之日止；

三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）四川海派大仓建设发展有限公司的其他反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2156元，因适用简易程序减半收取1078元；反诉案件受理费2078元，因适用简易程序减半收取1039元，上述诉讼费用共计2117元，由原告（反诉被告）***负担500元，被告（反诉原告）四川海派大仓建设发展有限公司负担1617元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　王晓钟

二〇二〇年八月十二日

书记员　　彭　静