江西省光武基础工程有限公司、九江银行股份有限公司婺源支行合同纠纷民事二审民事判决书

江西省上饶市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣11民终1130号

上诉人（原审原告）：江西省光武基础工程有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇茶乡东路19-4号，统一社会信用代码913611303329393723。

法定代表人：邓光武，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：程桂林，婺源县法律服务所法律工作者，特别授权。

被上诉人（原审被告）：九江银行股份有限公司婺源支行，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇文公北路162号，统一社会信用代码91361130MA36UUUUXQ。

负责人：张开望，系该支行行长。

委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师，特别授权。

上诉人江西光武基础工程有限公司（以下简称“光武基础工程公司”）因与被上诉人九江银行股份有限公司婺源支行（以下简称“九江银行婺源支行”）合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2021）赣1130民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人光武基础工程公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人赔偿各项经济损失88,408元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.忽略了初步磋商到交付租赁房产前的双方的合意。本案中，一审原告法定代表人的妻子与被告财务主管介绍并进行初步磋商。2.一审原告提供的证据已达到一般证明标准—高度可能性，按照生活经验规定也可推定租赁事实成立。首先，如果双方未能就租期、租金达成一致意见，一审被告作为一个单位怎能交付钥匙，并允许一审被告就租赁房产装修、入住？再者，如果是暂时借用，一审原告没有理由在租赁“江湾商务酒店”租金完全交付，租期未到期的情况下，全部搬离去另行借用一审被告的房产。最后，本案发生的原因是一审被告与案外人就租赁房产发生纠纷，无法征得上级部门同意与一审原告签订合同，才要求一审原告搬离租赁房。综上事实行为，完全可以认定双方租赁的事实，租期、租金已达成合意。二、本案过错完全在一审被告，所以一审原告的损失理应一审被告承担。双方不能如约签订租赁合同的原因是由于一审被告与案外人的纠纷未结，需要征求上级部门同意的原因，该义务是一审被告去解决与完成的事项。据此，过错完全在于一审被告，一审被告应当承担一审原告的损失。三、一审法院适用法律错误。本案租赁合同已经生效。在合同生效的情况下，一审被告已经履约装修、入住。即使一审法院认为双方就合同期限及租金没有约定或约定不明的，也应该根据《民法典》510条、511条，《司法解释二》第7条确定。

被上诉人九江银行婺源支行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、答辩人从未同意将房屋出租给上诉人使用，根本未与上诉人达成过房屋租赁口头协议，更没有叫上诉人对房屋进行装修。答辩人的房屋系租给婺源县考川实业有限公司的，租期三年。2020年6、7月份，上诉人因为得知答辩人的上述房屋处于空置状态，就通过其与答辩人内部个别工作人员的私交关系以暂时借用的名义在2020年8月份的一个晚上擅自进入答辩人房屋。上诉人在一审诉状中表示，“双方达成口头协议，租金计租期有待进一步汇报后签订书面合同”。但在上诉人状中又称，双方“口头达成租金、租期按照考川公司签订的《房屋租赁合同》执行”。如此自相矛盾又不合常理的说法，无法令人信服。考川公司租赁的是毛坯，已对租赁房屋进行装修，如果答辩人与上诉人达成了口头租赁协议，上诉人租赁的就是已装修好的房屋。上诉人的租金不可能与考川公司相同，明显不符合常理。二、答辩人的房屋是已经由案外人考川公司进行装修以后未使用的，上诉人擅自进入根本就不需要再进行任何装修，不存在装修损失。即使有损失，那也是上诉人在未与答辩人达成租赁协议的情况下擅自进入造成的，该损失若有，也应由上诉人自行承担。

光武基础工程公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告各项经济损失88,408元；2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告光武基础工程公司法定代表人邓光武的妻子与被告原财务主管王莉玲系同学关系。两人就位于婺源县紫阳镇方汇小区文公北路东侧162号1、2、3号临街店面三至六层办公场所租赁事宜进行了初步磋商，但没有达成一致意见，被告工作人员称租金、租期有待向上级汇报后再确定，上级同意后再与原告签订租赁合同。之后王莉玲将该房屋钥匙交给原告，原告于2020年8月4日先行入驻被告的办公楼进行办公，但之后双方未签订书面的租赁合同。2020年9月27日，被告向原告送达书面《告知函》，要求原告在2020年10月10日前搬离该房屋。原告搬离后于2020年12月14日将房屋钥匙交还被告，同时要求被告赔偿原告因此遭受的损失，被告拒绝赔偿，原告于是向本院提起诉讼。

另查明，2018年8月9日被告与案外人婺源县考川实业有限公司签订了《房屋租赁合同》，将位于婺源县紫阳镇方汇小区文公北路东侧162号1、2、3号临街店面三至六层房屋租赁给案外人使用，租赁期限三年，自2018年8月18日起至2021年8月18日止。

一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告主张其与被告已经达成口头租赁协议，但被告认为其是暂时将房屋借给原告使用，双方并未达成口头租赁协议。根据本案查明的事实，原告公司法定代表人邓光武的妻子与被告原财务主管王莉玲在协商婺源县紫阳镇方汇小区文公北路东侧162号1、2、3号临街店面三至六层办公场所租赁事宜时，并未对租金、租期等达成一致意见，原告亦未提交充分、有效的证据证明双方已经建立事实上的租赁关系。在原、被告对租赁事宜未达成一致意见的情况下，原告随即进入被告办公楼办公，由此造成的损失应由原告自行承担，故对原告要求被告赔偿其各项经济损失88,408元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告江西省光武基础工程有限公司的诉讼请求。

二审期间，上诉人光武基础工程公司与被上诉人九江银行婺源支行均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否成立租赁法律关系？被上诉人是否需要向上诉人赔偿装修等损失？

首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，上诉人与被上诉人并未签订书面协议，无法确定双方对租期、租金及支付期限和方式等租赁事项达成了合意。上诉人提出其与被上诉人达成了口头租赁协议，并约定了明确的租金及租期，但并未提供相关证据予以证明，根据相关法律规定，当事人对自己的主张应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故上诉人光武基础工程公司对本案租赁关系的成立应承担举证不能的不利法律后果。其次，根据上诉人自行陈述，其与被上诉人财务主管对租赁事项进行了初步磋商，双方达成口头协议，租金及租期有待进一步汇报后再签订书面合同。可见，即使如上诉人所言，双方进行过磋商，仅是双方达成了租赁意向，并未签订正式有效的租赁合同，正式租赁合同包括租金及租期有待汇报后再行确定，故双方租赁法律关系并未正式成立，磋商过程中的意向对磋商双方并无法律约束力。最后，由于上诉人与被上诉人双方租赁关系尚未成立，故上诉人主张的装修等损失，被上诉人无需承担。并且即使双方成立租赁法律关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，上诉人并无证据证明被上诉人同意其在案涉房屋中装饰装修，应自行承担相关费用。

综上，上诉人光武基础工程公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,010元，由上诉人光武基础工程公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　程　锐

审判员　李　虹

审判员　余林娣

二〇二一年六月二十八日

书记员　程建军