苏州余氏物业管理有限公司与苏州余氏建筑装饰工程有限公司、某某、某某、中国工商银行股份有限公司苏州分行财产保全执行裁定书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0508民初2761号

原告：中国工商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区旺墩路122号。

负责人：邱亚光，行长。

委托诉讼代理人：朱建中，江苏政纬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈述文，江苏政纬律师事务所律师。

被告：苏州**物业管理有限公司，住所地苏州市十全街249号。

法定代表人：余小丽。

委托诉讼代理人：朱修青，男，公司股东。

被告：苏州**建筑装饰工程有限公司，住所地苏州市人民路438号A4001室。

法定代表人：余小丽。

被告：余小丽，女，1973年9月20日出生，汉族，住所地苏州市姑苏区。

被告：朱修青，男，1970年8月12日出生，汉族，住所地苏州市姑苏区。

原告中国工商银行股份有限公司苏州分行与被告苏州**物业管理有限公司、苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，于2021年5月8日、7月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱建中、陈述文、被告朱修青同时作为被告苏州**物业管理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告中国工商银行股份有限公司苏州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏州**物业管理有限公司归还原告借款利息、罚息、复利768165.55元；2、判令被告苏州**物业管理有限公司承担原告为实现债权支付的律师费40900元；3、判令原告就上述债权对被告所抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142、227、424、202、250、251、604室的不动产依法折价或拍卖、变卖并对所得款项享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告苏州**物业管理有限公司于2014年7月16日签订《小企业借款合同》，约定被告苏州**物业管理有限公司向原告借款180万元，用于生产经营，借款期限为10个月。被告苏州**物业管理有限公司用苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142、227、424室不动产提供抵押担保，被告苏州**建筑装饰工程有限公司用苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢202、250、251、705、706室不动产提供抵押担保，被告余小丽、朱修青用苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢604室不动产以及人民路××室不动产提供抵押担保，均办理了他项权证。另被告苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青自愿对被告苏州**物业管理有限公司的债务提供最高额保证。2016年，因被告苏州**物业管理有限公司未能偿还借款本金，故此起诉并要求偿还借款本金160万元。2016年5月31日，原告与被告达成(2016)苏0508民初1908号民事调解。因被告未能履行该调解书确定的给付义务，原告申请强制执行，贵院在执行过程中于2020年9月14日司法拍卖了被告抵押的人民路438号××室房屋，于2020年9月21日司法拍卖了被告抵押的吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢705、706室房屋。鉴于被告苏州**物业管理有限公司在该案起诉时未结欠利息，故此原告也并未主张利息。然而由于被告苏州**物业管理有限公司在调解后非但未主动履行支付本金的义务，并且出现拖欠利息的违约情形，原告为维护自身合法权益，诉至法院。

被告苏州**物业管理有限公司、朱修青共同辩称：第一，对方辩护律师越权代理本案，该笔借款银行到期无理由拒绝贷款。当时贷款，是我公司找了贷款介绍人沈某，沈某是苏州某商会的秘书长，工商银行留园支行行长是沈某的老乡，案涉款项我们是不要贷款的，当时是沈某介绍我们去贷款的，还让我们抵押房子。沈某在桐泾路8号造的无产权房卖给我们公司两套价值200万元，连装修300万元，钱被沈某骗去了。对方律师涉嫌虚假诉讼，目的就是要我们抵押的房子和他们的律师费，是以虚假诉讼、非法占有为目的。第二，此前的执行案件中，原告举报、投诉执行局法官，逼法官将我们250万元的房子暴力赶走租户和业主，将250万元房子以低于市场价100万元的价格拍卖给南园国泰公司的代理人。执行局不给我们解封，导致前期的拍卖违约，没收了保证金9万元。第三，此款是2011年沈某介绍苏州**建筑装饰工程有限公司和留园支行行长认识，沈某口头担保，公司做的手续，到了2015年贷款金额降到了160万元，抵押物未变，沈某说要换一个借款人抬头，借款人变为苏州**物业管理有限公司，说是经营贷。后合同到期，银行无理由拒绝贷款，就起诉我们即（2016）苏0508民初1908号案件，此前归还利息都是没有逾期的。

被告苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽未作答辩。

本院经审理认定事实如下：

2014年7月16日，中国工商银行股份有限公司苏州分行（贷款人）与苏州**物业管理有限公司（借款人）签订《小企业借款合同》一份，约定：借款金额为180万元，用于生产经营，借款期限为10个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。借款利率适用浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮30%，借款人提款后借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息。借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。提款方式为于2014年8月15日之前一次性提清借款，还款方式为借款到期一次性偿还。借款人承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。如借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，则构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。

2014年7月17日，中国工商银行股份有限公司留园支行向苏州**物业管理有限公司发放贷款180万元，借款当期执行利率为年利率7.8%，借款到期日2015年4月24日。

2015年4月28日，中国工商银行股份有限公司留园支行与苏州**物业管理有限公司、苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青签订《借款展期协议》一份，约定：鉴于借款人不能按期偿还与贷款人签订的《小企业借款合同》项下的借款，并向贷款人提出借款展期申请，担保人同意就借款人借款展期继续按照其与贷款人签订的担保合同约定提供担保，贷款人同意在符合本协议约定条件的情况下借款人不能按期偿还的借款进行展期。原借款合同项下借款金额为180万元，已偿还10万，展期金额170万元。原借款合同项下借款期限为自2014年7月17日至2015年4月24日，展期期限为自2015年4月24日至2016年1月22日。借款展期部分的利率继续按原借款合同约定的利率确定方式执行，借款展期期限加上原借款期限达到新的利率期限档次的，从展期之日起，借款利息按新的期限档次利率计收。展期金额在展期期限一次性偿还。借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。担保人承诺按照原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本借款展期协议项下的全部义务承担担保责任。

中国工商银行股份有限公司留园支行出具情况说明一份，说明：2014年7月17日，中国工商银行股份有限公司留园支行放款给借款人苏州**物业管理有限公司的账户180万元是代中国工商银行股份有限公司苏州分行履行放款义务的。2015年4月24日，中国工商银行股份有限公司留园支行与苏州**物业管理有限公司签订的《借款展期协议》是代中国工商银行股份有限公司苏州分行签订的。

2014年6月25日，中国工商银行股份有限公司苏州分行（抵押权人、甲方）与余小丽（抵押人、乙方）、朱修青（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》一份，约定：以余小丽、朱修青名下位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢604室的不动产作为抵押物，担保的主债权为自2014年6月25日至2020年6月25日期间，在25万元最高余额内，中国工商银行股份有限公司苏州分行与苏州**物业管理有限公司签订的借款合同而享有的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在前述之最高余额内。甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。2014年7月3日，双方对位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢604室的不动产办理了最高抵押登记手续，最高债权数额为25万元。

2014年6月25日，中国工商银行股份有限公司苏州分行（抵押权人、甲方）与苏州**建筑装饰工程有限公司（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》一份，约定：以苏州**建筑装饰工程有限公司名下位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢202、250、251、705、706室的五处不动产作为抵押物，担保的主债权为自2014年6月25日至2020年6月25日期间，在176万元最高余额内，中国工商银行股份有限公司苏州分行与苏州**物业管理有限公司签订的借款合同而享有的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在前述之最高余额内。甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。2014年7月8日，双方对五处抵押物办理了最高抵押登记手续，其中苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢202室登记的最高债权数额为24万元、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢250室登记的最高债权数额为26万元、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢251室登记的最高债权数额为26万元。

2014年6月25日，中国工商银行股份有限公司苏州分行（抵押权人、甲方）与苏州**物业管理有限公司（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》一份，约定：以苏州**物业管理有限公司名下位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142、227、424室的三处不动产作为抵押物，担保的主债权为自2014年6月25日至2020年6月25日期间，在80万元最高余额内，中国工商银行股份有限公司苏州分行与苏州**物业管理有限公司签订的借款合同而享有的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在前述之最高余额内。甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。2014年7月11日，双方对三处抵押物办理了最高抵押登记手续，其中苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142室登记的最高债权数额为26万元、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢227室登记的最高债权数额为29万元、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢424室登记的最高债权数额为25万元。

2016年3月18日，因借款展期到期后苏州**物业管理有限公司未按约还款，中国工商银行股份有限公司苏州分行起诉苏州**物业管理有限公司、苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青金融借款合同纠纷一案由本院立案受理，案号为（2016）苏0508民初1908号。在该案2016年5月24日的庭审笔录中，原告中国工商银行股份有限公司苏州分行在起诉状中第一项诉讼请求为：被告苏州**物业管理有限公司偿还本金1600000元。原告当庭增加一项诉讼请求为：要求被告苏州**物业管理有限公司支付自2016年1月23日起至实际付款日逾期付款利息的损失，按照本金1600000元为基数，以合同约定的11.7%的年利率计算。四被告在答辩意见中陈述：被告对合同到期后还是实际按月支付利息，支付到2016年4月，对增加的诉讼请求应该从5月开始计算。后原告表示对当庭增加的诉讼请求，因为被告未拖欠利息，所以予以放弃，不增加诉讼请求。

本院于2016年5月31日对（2016）苏0508民初1908号案件组织调解，双方达成调解协议：一、被告苏州**物业管理有限公司确认结欠原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款本金1600000元，于2016年8月31日前支付原告。二、被告苏州**物业管理有限公司于本调解书生效之日起7日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师费损失40000元。三、原告放弃其他诉讼请求。四、如被告苏州**物业管理有限公司未能履行上述还款义务时，原告有权就被告苏州**物业管理有限公司所抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142室（最高债权数额为26万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢227室（最高债权数额为29万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢424室（最高债权数额为25万元）的房产，对被告苏州**建筑装饰工程有限公司所抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢202室（最高债权数额为24万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢250室（最高债权数额为26万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢251室（最高债权数额为26万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢705室（最高债权数额为50万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢706室（最高债权数额为50万元）房产，对被告余小丽、朱修青抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢604室（最高债权数额为25万元）、苏州市姑苏区人民路438号××室（最高债权数额为48万元）房产以协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。五、被告苏州**建筑装饰工程有限公司、被告余小丽、朱修青对被告苏州**物业管理有限公司的上述债务（含案件受理费、财产保全费）分别在最高债权余额220万元范围内承担连带清偿责任。六、案件受理费19603元、减半收取9802元、财产保全费5000元，合计14802元，由被告苏州**物业管理有限公司负担，于本调解书发生法律效力之日起7日内支付给原告（原告同意其已经预交的案件受理费9802元、财产保全费5000元，本院不再退还，由被告向其直接支付）。七、原、被告双方就本案再无其它纠葛。八、本调解协议内容自原、被告双方签字之日起生效。

2016年9月18日，因苏州**物业管理有限公司等未履行（2016）苏0508民初1908号民事调解书确定的法律义务，中国工商银行股份有限公司苏州分行申请本院强制执行，执行案号为（2016）苏0508执2497号。申请执行金额为借款本金1600000元、律师费损失40000元、一审案件受理费9802元及财产保全费5000元，合计1654802元。2017年5月17日，本院出具（2016）苏0508执2497号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人苏州**建筑装饰工程有限公司名下苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢705室、706室房屋。经过司法拍卖，案外人竞拍得上述房产，但未在法院规定的时间内交付房产拍卖成交款。本院书面发出拍卖款催交通知书，告知如无法在2017年11月13日前支付拍卖款，本院将视为悔拍。后竞拍人仍未支付拍卖成交款，本院将其缴纳的90000元保证金没收，并于2019年7月1日将保证金90000元作为执行款转账给中国工商银行股份有限公司苏州分行指定账户。2017年12月13日，本院出具（2016）苏0508执2497号之二执行裁定书，查明被执行人名下的财产暂不具备处置条件，除此以外被执行人名下无其他可供执行的财产，申请执行人申请本案本次执行程序终结，裁定终结本次执行程序。

2020年2月20日，中国工商银行股份有限公司苏州分行申请对（2016）苏0508执2497号终本案件恢复强制执行，执行案号为（2020）苏0508执恢46号。

2020年5月26日，本院出具（2020）苏0508执恢46号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人苏州**建筑装饰工程有限公司名下的位于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢705室、706室房屋。经过司法拍卖，案外人以最高价975200元的价格竞得拍卖标的物，并签订变卖成交确认书。2020年9月21日，案外人将拍卖成交款975200元转入法院账户。

2020年7月26日，本院出具（2020）苏0508执恢46号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人余小丽、朱修青名下有位于苏州市姑苏区人民路438号××室房屋。经过司法拍卖，案外人以最高价507626元的价格竞得拍卖标的物，并签订变卖成交确认书。2020年9月15日，案外人将拍卖成交款507626元转入法院账户。

后本院于2020年12月3日划扣苏州**建筑装饰工程有限公司的建设银行账户内存款61114元、于2020年12月4日划扣苏州**建筑装饰工程有限公司的民生银行账户内存款544.78元，于2021年1月20日划拨余小丽名下保单账户价值104198.25元。

2021年1月25日，本院将执行款1564802元转账给中国工商银行股份有限公司苏州分行指定账户。同日，本院出具（2020）苏0508执恢46号结案通知书，通知：申请执行人中国工商银行股份有限公司苏州分行与被执行人苏州**物业管理有限公司、苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青金融借款合同纠纷一案，首执（2016）苏0508执2497号案件终本后，尚未执行到位1564802元。后申请执行人向本院申请恢复执行，现已将执行到位的案件执行款1564802元退至申请执行人指定账户。故本院（2016）苏0508民初1908号民事调解书确定的法律义务已全部执行完毕，现已结案。

在（2016）苏0508执2497号案件、（2020）苏0508执恢46号案件中执行到位的款项为90000元+1564802元＝1654802元，对应（2016）苏0508民初1908号民事调解书中的应付款项为借款本金1600000元+律师费损失40000元+案件受理费9802元+财产保全费5000元＝1654802元。

在案号为（2016）苏0508民初1908号案件中，中国工商银行股份有限公司苏州分行在诉讼请求中主张借款本金1600000元。中国工商银行股份有限公司苏州分行经核实确认，于2016年1月23日扣收借款本金1999.83元、于2016年2月22日扣收借款本金857.61元，截至2016年4月21日（不含本日），苏州**物业管理有限公司结欠借款本金1597142.56元、利息（含罚息、复利）13677.53元。

根据中国工商银行股份有限公司苏州分行制作的结欠利息清单及庭审陈述，表内本金金额变化如下：

1、自2016年4月21日起至2019年6月20日止，结欠本金1597142.56元。

2、自2019年6月21日起至2020年9月13日止，结欠本金1521944.56元（表格中写成了1521943.56元），本金变动原因系此期间收到法院转账的执行款90000元，扣除收回的诉讼费及保全费14802元后剩余款项75198元作为本金扣除，故本金余额为1597142.56元-75198元＝1521944.56元。

3、自2020年9月14日起至2020年9月19日止，结欠本金1014318.56元（表格中写成1014317.56元），本金变动原因系此期间房产拍卖款507626元到账，故本金余额为1521944.56元-507626元＝1014318.56元。

4、自2020年9月20日起至2021年2月2日止，结欠本金39118.56元（表格中写成39117.56元），本金变动原因系此期间房产拍卖款975200元到账，故本金余额为1014318.56元-975200元＝39118.56元。

5、自2021年2月3日后无结欠本金，本金变动原因系剩余本金是此期间全额收到法院转账，至此本金结清。

结欠利息清单的正常利率为年利率5.655%、逾期利率为年利率8.4825%，系因《小企业借款合同》约定借款利率适用浮动利率，借款利率以基准利率上浮30%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。2015年10月24日起一年期贷款基准利率为4.35%，执行利率调整为基准利率上浮30%即5.655%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定即8.4825%。

结欠利息清单如下：

上述欠息合计771022.99元，扣除执行中多收回的差额款项2857.44元（执行申请本金1600000元、实际结欠本金1597142.56元），中国工商银行股份有限公司苏州分行主张的欠息金额为771022.99元-2857.44元＝768165.55元。

另查明，中国工商银行股份有限公司苏州分行与江苏政纬律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为40900元，律师费40900元已支付给江苏政纬律师事务所。

本院认为，中国工商银行股份有限公司苏州分行、中国工商银行股份有限公司苏州留园支行与四被告签订的《小企业借款合同》、《借款展期协议》、《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。后原告按约发放贷款，原借款合同约定的还款期限为2015年4月24日，借款展期后还款期限为2016年1月22日，展期到期后被告苏州**物业管理有限公司未按约归还借款本金，原告诉至本院，案号为（2016）苏0508民初1908号，原告提出要求被告苏州**物业管理有限公司归还剩余借款本金1600000元等多项诉讼请求，原告在庭审中增加利息的诉讼请求后又当庭撤回，原告在该案中未主张利息、罚息、复利，原告并未放弃其享有的对利息、罚息、复利的债权，故原告有权对涉案借款的利息、罚息、复利提起本案诉讼。

关于欠息的金额，截至2016年4月21日（不含本日），被告苏州**物业管理有限公司结欠借款本金1597142.56元、利息（含罚息、复利）13677.53元。本院认为，此后的本金变动如下：

1、2017年11月14日起，剩余本金变更为1521944.56元。在（2016）苏0508执2497号案件中，根据本院出具的拍卖款催交通知书，竞得人在2017年11月13日前未支付拍卖款，后本院没收其缴纳的保证金90000元，虽然将保证金90000元作为执行款转账给原告的日期为2019年7月1日，但显然不应由被告苏州**物业管理有限公司承担自2017年11月14日起至2019年7月1日止期间所增加的部分利息，故自2017年11月14日起剩余本金变更为1597142.56元-（执行款90000元-诉讼费及保全费14802元）＝1521944.56元。

2、2020年9月15日起，剩余本金变更为1014318.56元。在（2020）苏0508执恢46号案件中，拍卖苏州市姑苏区人民路438号××室房屋后，案外人将拍卖成交款507626元于2020年9月15日转入法院账户，后该款项作为执行款分配。故自2020年9月15日起剩余本金变更为1521944.56元-507626元＝1014318.56元。

3、2020年9月21日起，剩余本金变更为39118.56元。在（2020）苏0508执恢46号案件中，拍卖苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢705室、706室房屋后，案外人将拍卖成交款975200元于2020年9月21日转入法院账户，后该款项作为执行款分配。故自2020年9月21日起剩余本金变更为1014318.56元-975200元＝39118.56元。

4、2021年1月25日起，剩余本金为0元。在（2020）苏0508执恢46号案件中，本院于2021年1月25日将剩余执行款一并转账给原告，本院于2021年1月25日出具结案通知书，该案已全部执行完毕，涉案借款本金至此全部结清。

本院整理的欠息清单如下：

上述欠息合计740162.94元，扣除执行中多收回的差额款项2857.44元（执行申请本金1600000元、实际结欠本金1597142.56元），剩余利息（含罚息、复利）金额为740162.94元-2857.44元＝737305.50元。

关于原告主张的律师费损失的诉讼请求，本院认为，在《小企业借款合同》中约定借款人承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费，且律师费已实际支付，故本院对该项诉讼请求予以支持。原告诉请的部分欠息金额本院不予支持，故将律师费负担金额调整为37392元。

关于原告主张的对涉案7套抵押物实现优先受偿权的诉讼请求，本院认为，四被告约定将7套不动产作为涉案借款合同项下的抵押物，并办理了抵押权登记手续，抵押权依法设立，原告有权在最高债权限额范围内对抵押物行使优先受偿权。

被告苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第四百二十条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州**物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司苏州分行借款利息（含罚息、复利）737305.50元；

二、被告苏州**物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司苏州分行律师费损失37392元；

三、如被告苏州**物业管理有限公司未履行上述第一、二项债务（包括案件受理费、财产保全费），原告中国工商银行股份有限公司苏州分行有权对被告苏州**物业管理有限公司抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢142室（最高债权数额为26万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢227室（最高债权数额为29万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢424室（最高债权数额为25万元）的不动产，对被告苏州**建筑装饰工程有限公司抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢202室（最高债权数额为24万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢250室（最高债权数额为26万元）、苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢251室（最高债权数额为26万元）的不动产，对被告余小丽、朱修青抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场××幢604室（最高债权数额为25万元）的不动产以协议折价或者拍卖、变卖所得价款在最高债权数额限额内优先受偿。

如当事人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取6236元，财产保全费4856元，合计11092元，由原告中国工商银行股份有限公司苏州分行负担925元，被告苏州**物业管理有限公司、苏州**建筑装饰工程有限公司、余小丽、朱修青共同负担10167元，原告同意四被告负担部分由四被告向原告直接支付，四被告于本判决发生法律效力之日起十日内履行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审 判 员　黄瑶

二〇二一年八月六日

法官助理　柏莹

书 记 员　陈雯