原告陶昕与被告重庆宏帆实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院

民事判决书

（2014）江法民初字第03941号

原告：陶昕，男，1984年10月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。

委托代理人：袁能贵、***，上海和***（重庆）律师事务所律师。

被告：重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***、冀晓睿，重庆****律师事务所律师。

原告陶昕与被告重庆宏帆实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员**刚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶昕的委托代理人袁能贵，被告重庆宏帆实业有限公司的委托代理人***、冀晓睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶昕诉称：被告对其开发的***驭府作出容积率0.6、车位比1：0.9、小区有20000平方米中央水域的宣传。原告基于此宣传描述的舒适环境，于2012年5月2日，与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了该小区某号某幢某号房屋。然而，原告接房时发现小区容积率、车位比、中央水域与被告宣传严重不一致。原告认为，被告的宣传构成要约，属于合同约定内容。因此，被告违反了合同约定，应承担违约责任，请求法院判令被告支付违约金20000元并承担本案诉讼费。

被告重庆宏帆实业有限公司辩称：原告所称的宣传不能证明系被告所作，被告未做过该宣传，从宣传内容来看也是指整个石马河片区的容积率而非***驭府。同时，广告宣传系邀约邀请而非要约，双方在合同附件的补充协议中也对宣传内容明确约定予以排除。***驭府有合法的规划、建设、验收手续，被告交付的房屋符合合同约定。因此，原告的诉讼请求无事实、法律和合同依据，请求法院依法予以驳回。

经审理查明：2012年5月2日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的重庆市江北区宏帆路某号某幢某号预售商品房，建筑面积125.18平方米，用途为成套住宅，总价809756元。合同第十五条约定，被告应按照批准的规划、设计建筑。合同附件五为补充协议，其中特别提示部分载明为确保原告充分理解合同条款，被**提示原告在签订前，仔细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等内容，对其中免除或限制被告责任、限制原告权利的，已采用加粗字体、加下划线等方式特别提醒原告注意，且被告已按原告要求做了合理说明，原告充分理解并接受。补充协议第一条载明，合同及补充协议签订前，被告已向原告出示《重庆市商品房买卖合同》示范文本、附件及补充协议、《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》等，原告清楚且无异议。补充协议第九条对口头信息、宣传资料、样板房、周边环境等的特别约定为，双方均同意以主合同及其附件所约定的内容为确定双方权利、义务之最终、唯一有效依据，被告所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中单独进行约定的以书面约定为准；被告对本商品房项目用地规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、医院、学校等的说明介绍，仅为原告提供参考信息，不构成被告的承诺；本商品房项目用地红线外目前规划的城市公共绿地、经营服务设施（包括但不限于***鲜花港、凤凰俱乐部、佰富高尔夫球场）不属于本商品房项目业主专有，被告不对此做任何承诺，若对此有其他可能引起歧义的广告宣传语，均以本条约定为准（国家强制规定除外）。

另查明：本案所涉房屋属***二期即***驭府项目，***二期系被告开发的***项目之部分。***二期的《建设工程规划许可证》载明的建筑规模为114433.37平方米，现已按批准建成并通过验收。被告开发的***项目的《建设用地规划许可证》载明，该项目建设用地总面积约263351平方米，地上总建筑规模不得大于633914平方米，《建设用地规划许可证》并对该项目中各地块容积率分别要求不得高于2、2.3、3.0，普通住宅车位配置要求为0.34个每平方米，商业、办公、医院车位配置为0.5个每平方米。

审理中，原告举示的销售宣传册有4平方公里***区域环境体系容积率低至0.6，地下精装车库车位比高达1：0.9，20000平方米中央水域的内容。原告称该宣传系被告售楼人员在售楼处发放，原告拟以此证明该宣传册为被告制作发放，并在宣传中就其所购房屋所属的***二期的相关内容明确承诺，属于合同的约定内容。被告则辩称宣传册并非其制作发放，且宣传的为4平方公里的石马河片区，而非原告所购的***二期项目，石马河片区并非全部由被告开发，且合同附件对广告宣传已明确不作为承诺和合同约定。此外，双方均未就本案所争议的容积率、车位比、中央水域举示其他证据。

上述事实有《重庆市商品房买卖合同》及附件和补充协议、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、销售宣传册等书证和当事人的陈述在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。

本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件包含的补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，双方均应按约享有权利、履行义务。

本案中，原告系基于认为其举示的销售宣传册内容中的容积率、车位比和中央水域系被告对***二期的具体明确之承诺并构成合同约定为由，要求被告承担违约责任。但根据审理查明的事实，该宣传册并非如原告所称系仅对***二期的宣传，而更多的指向包含***二期在内的一定区域。虽然对该区域有不同的理解，但显然除***二期外另有其他，该宣传反映的情况也更多指向***二期的周边综合环境。并且，根据补充协议，被告在签订合同之前已经向原告出示了相关的用地规划许可证、工程规划许可证等资料，原告清楚并无异议，而该资料已经能客观、真实反映被告所开发的***项目及包含的***二期项目的具体情况，包括容积率、车位比、中央水域等。该资料反映的情况与原告举示的宣传册内容并不一致，原告作为房屋这一特殊商品的买家，按常理应进行细致全面的了解，并对各种信息进行比较核实。若前期的宣传与购买时所见的相关批准文件反映的信息不一致，原告也应询问清楚并与被告协商约定，一般不会存在仅基于相信前期销售宣传而无视签约时所获信息就购买的情况。同时，补充协议已经明确双方合同的权利义务仅以合同及附件所约定为唯一有效依据，被告所作的口头信息、宣传资料、广告、售楼书等仅作为参考而不构成承诺，除非该内容在合同中单独进行书面约定，因此双方已经约定排除了销售宣传内容对权利义务的限制。现***二期系按照批准的规划、设计建筑并经过验收，也符合合同关于不得擅自改变规划、设计的约定。

综上，原告以被告对其所购房屋有明确具体宣传，其内容属于要约成为合同约定为由，而起诉要求被告承担违约责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

驳回原告陶昕的诉讼请求。

本案案件受理费减半收取150元，由原告陶昕负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员**刚

二〇一四年九月十日

书记员***