苏州佳友物业管理有限公司与苏州福马建筑装饰有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

破产管理人：苏州资产管理有限公司，负责人***。

委托诉讼代理人：**，苏州资产管理有限公司工作人员。

委托诉讼代理人：***，苏州资产管理有限公司工作人员。

原告苏州佳友物业管理有限公司（以下简称佳友公司）与被告苏州福马建筑装饰有限公司（以下简称福马公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序进行审理。审理过程中，本院受理被告破产清算申请，本案依法中止审理。本案于2019年9月20日公开开庭进行审理，原告佳友公司诉讼代理人***、被告福马公司的诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告佳友公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费1337161元；2.判令被告向原告支付违约金136万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年3月1日签订《华鼎产业园物业合同》，约定原告为被告在苏州工业园区翔浦路15号的不动产提供物业管理服务，被告按照每月100002.375元的标准支付物业管理费，如因物业产权变动导致本合同无法实际履行，应按照每提前解除一个月支付两万元的标准支付违约金。2018年6月12日，苏州市吴中区人民法院执行裁定苏州工业园区翔浦路15号的不动产归***所有，2018年6月13日***通知原告退出不动产区域并向指定物业公司办理交接手续。截至2018年5月底，被告已向原告支付物业管理费262877元，尚欠1337161元未付，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。

被告福马公司辩称，1、无法确认原、被告之间是否存在真实的物业服务合同关系，据租户向管理人反映华鼎产业园的物业服务系由苏州工业园区宏达物业管理服务有限公司提供，且其不知晓佳友公司的存在；2、双方之间物业服务合同关系解除并非被告错过所致，原告主张的违约金过高。

本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原告佳友公司与被告福马公司签订《华鼎产业园物业服务合同》一份，约定由原告为被告位于苏州工业园区翔浦路15号、建筑面积为40000.95平方米的华鼎产业园提供包含保安、保洁、绿化、设备设施维护等在内的物业服务；合同期限为7年，自2017年3月1日起至2024年2月28日止；合同单价为2.5元/平方米/月，物业服务费每月合计100002.375元，该款的支付方式为，每一季度为一结算周期，每季度应结算的物业服务费为300007.125元，在当年4、7、9月及下一年度1月的10号前全额支付上一季度的物业服务费。该合同5.4条约定违约责任为，被告确认原告为履行本合同已经投入大量前期费用甲方如因物业产权变动等原因导致本合同被解除或本合同无法实际履行，应当按照每提前解除一个支付20000元的标准向原告支付违约金。此外，合同对原告履行物业服务的具体内容、被告相关权利义务等事项进行了约定。关于合同5.4条载明原告为履行本合同投入的大量前期费用，经询问，原告陈述，系原告对产业园现场勘察、制作标书、人员上岗培训、制作管理方案的费用。

原告主张上述合同签订后，其于2017年3月1日至2018年6月13日期间依约履行合同义务，为华鼎产业园提供物业服务，被告对此未予确认。原告为此提供由其自行制作的华鼎产业园物业管理处保安巡逻登记表6本、华鼎产业园物业管理处保安部日报表6本、华鼎产业园保洁工作检查表15本，其中保安巡逻登记表载明原告在华鼎产业园于2017年8月至2018年6月期间的保安巡逻记录；保安部日报表载明了原告在华鼎产业园于2017年7月至11月以及2018年3月期间关于消防设备、消防火警、巡逻情况、楼层情况等检查情况；保洁工作检查表载明了原告在华鼎产业园于2017年3月至2018年5月期间的对物业保洁工作的检查情况。原告证明其于2017年3月1日至2018年6月13日期间按照合同的约定履行了物业服务合同义务。被告质证认为，因上述证据为原告自行制作，故对证据的真实性不予认可，且证据载明的日期与原告主张的服务期间不一致。原告称，因其在撤场时，因故遗失了其余日期的物业服务工作记录，目前仅能提供上述日期的工作记录。

原告另提交日期分别为2017年7月10日、7月10日、9月10日、11月10日、2018年2月10日、3月10日的审批报告单6份，原告称该报告单系原告在履行物业服务合同过程中发现华鼎产业园内存在问题需要维修而形成的部分内部审批报告单；哈模机械科技（苏州）有限公司于2018年3月7日发送给被告的要求维修漏水及排水管道堵塞问题的联系函以及原告将该事项于2018年3月13日发送给被告的联系函及相应的维修报价单；苏州鲭精自动化机械有限公司2017年10月或11月向原告发送的反映房间漏水并要求处理的联络函复印件及相应的漏水照片；水泽轻金属科技（苏州）有限公司于2018年4月9日发送给被告的反映厂房漏水、渗水问题并要求维修的联系函及相应的漏水、渗水照片；苏州新金相金属材料有限公司于2018年4月9日发送给被告的反映厂房漏水并要求修理的申请原件及相应的漏水照片。原告称，上述租户发送给被告的联系函均是交付给原告，再由原告转交给被告，因为被告下落不明，其未能将原件交付被告，故留存有相应原件。原告以此证明其系华鼎产业园的物业服务公司，并按照合同约定提供了2017年3月至2018年6月的物业服务。

被告质证认为，报告单系原告自行制作，真实性无法确认；原告的联系函及报价单是其单方制作真实性无法确认；哈模机械科技（苏州）有限公司盖章出具的文件真实性无异议，但是记载的内容无法核实；苏州鲭精自动化机械有限公司出具的文件系复印件，真实性不予认可；水泽轻金属科技（苏州）有限公司与苏州新金相金属材料有限公司真实性无异议，但是内容无法核实，且两家公司的抬头均为被告。

因被告福马公司结欠案外人款项未付，经债权人申请执行，苏州市吴中区人民法院在网上公开拍卖位于苏州工业园区翔浦路15号的涉案不动产，相应竞拍公告载明“另现所拍不动产与苏州佳友物业管理有限公司签订了物业服务合同”。2018年6月12日，苏州市吴中区人民法院作出（2017）苏0506执2898号之三执行裁定，确认买受人***以76100000元的最高价竞得上述不动产，并裁定：将登记在福马公司名下位于苏州工业园区翔浦路15号的不动产权属转移登记至***名下。根据原告提交的撤场通知，***通知原告于2019年6月13日撤离涉案房屋。

关于涉案物业费的支付情况，原告提交银行账户明细，被告对证据的真实性无异议。该证据载明被告于2017年8月9日支付原告23508.36元、2017年11月10日支付原告34057.24元、于2018年1月9日支付原告40924.62元、于2018年3月9日支付原告45622.43元，以上金额合计144112.65元。上述转账摘要载明的内容均为代垫或委托代发工资。原告陈述，摘要的内容为被告财务备注，款项的性质为物业费。原、被告于庭审中一致确认，双方除本案所涉争议外，不存在其他交易往来。原告自认，除上述144112.65元外，被告以工资的形式支付物业费118764.35元，被告支付的物业费金额合计262877元。

原告于庭审中确认，物业费每月为100002.375元，原告提供了2017年3月1日至2018年6月13日之间的物业服务，共计15个月零13天，原告按照16个月计算服务费为1600038元（100002.375*16），被告已经支付了262877元，剩余1337161元未付。违约金系根据合同第5.4条约定提前解除合同按每个月2万元计算违约金，涉案合同于2018年6月13日解除合同，合同约定的期间截止2024年2月28日，原告主张的违约金计算期间自2018年7月1日至2024年2月28日，总共68个月，每月2万元，违约金合计136万元。庭审中，经询问，原告陈述其主张的提前解除合同致使其损失为提前撤场支付给员工约30万元的补偿金。被告对此不予认可，认为违约金过高。

被告否认原、被告之间存在真实的物业服务合同关系，向本院提交了一份其与案外人苏州工业园区宏达物业管理服务有限公司于2017年2月1日签订的《委托物业管理合同》复印件，合同期限自2017年2月1日至2027年1月31日止。被告陈述，该证据来源于涉案房屋租户，故仅能提供复印件。原告质证认为，对证据的真实性不予认可。

另查明，因福马公司的资产不足以清偿全部债务，本院于2018年9月28日裁定受理对福马公司的破产清算申请，并依法指定苏州资产管理有限公司担任福马公司管理人。

以上事实，由原告提交的物业服务合同、保安巡逻登记表、保安部日报表、保洁工作检查表、审批报告单、联系函、联络函、申请、照片、银行账户明细、通知、以及被告提交的裁定书、决定书、物业管理合同以及当事人于庭审中的陈述等证据予以证实。

本院认为，原、被告之间签订的《华鼎产业园物业服务合同》系双方真实意思表示，依法成立生效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张其依约提供了2017年3月1日至2018年6月13日期间的物业服务，向本院提交了保安巡逻登记表、保安部日报表、保洁工作检查表按日记载了原告保安在华鼎产业园的巡逻情况、对产业园各项设施的检查情况以及产业园的保洁工作情况等原告履行物业服务的详细情况，上述证据综合表明原告于2017年3月至6月期间为涉案华鼎产业园提供了物业服务，且原告提交审批报告单、联系函、照片表明第三人就华鼎产业园的漏水问题向原告报修，该事实亦可印证原告提供物业服务的待证事实。另，苏州市吴中区人民法院发布的涉案房屋的竞拍公告确认原告系房屋的物业服务公司，结合被告向原告的付款事实，原告原告的其于2017年3月1日至2018年6月13日期间提供物业服务的事实，具有高度可能性，本院予以确认。被告用于否认原告提供物业服务的事实的证据为复印件，原告不予认可，且其未提交其他证据予以印证，故本院对证据的真实性无法确认，原告的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。综上，原告依约履行了合同义务，其享有对被告的物业费债权，其主张的2017年3月1日至2018年6月13日期间的物业费金额为1543369.99元（100002.375*15+100002.375/30*13），原告确认被告已支付262877元，故被告结欠原告的物业费金额为1280492.99元。

关于原告要求被告支付违约金136万元的主张。根据双方签订的合同第5.4条约定，被告确认原告为履行本合同已经投入大量前期费用甲方如因物业产权变动等原因导致本合同被解除或本合同无法实际履行，应当按照每提前解除一个支付20000元的标准向原告支付违约金。因被告所有的涉案房屋在执行程序中被拍卖，致使涉案物业服务合同无法继续履行，故原告有权依据该约定主张违约金。关于违约金的金额，原告主张为1360000元（20000*68），被告认为违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，从合同5.4条约定来看，被告需支付违约金的原因系原告为履行合同投入了大量前期费用，庭审中，原告确认大量前期费用是指原告对产业园现场勘察、制作标书、人员上岗培训、制作管理方案的费用，无证据表明上述费用的金额，故本院对被告认为违约金应予调整的意见予以采纳。结合涉案合同的履行情况，本院酌定违约金为73000元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、确认被告苏州福马建筑装饰有限公司结欠原告苏州佳友物业管理有限公司物业服务费1280492.99元及违约金73000元；

二、驳回原告苏州佳友物业管理有限公司的其余诉讼请求。

案件受理费28538元，由原告苏州佳友物业管理有限公

司14325元，由被告苏州福马建筑装饰有限公司负担14213元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判长***

人民陪审员王虎

人民陪审员***

二〇一九年九月二十七日

法官助理王虎

书记员*敏

附录：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。